寧波市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例政策解讀-文庫吧在線文庫
【正文】 及到公安（交警、消防）部門；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反市政、綠化、市容管理等方面法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的違法行為的行政處罰權(quán)，以及工商、環(huán)保、規(guī)劃等部門劃轉(zhuǎn)給城管的執(zhí)法職能，涉及到城管部門；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非法廣告行為和無照經(jīng)營、異地設(shè)立經(jīng)營（辦公）場所行為，對利用住宅或車棚（庫）作經(jīng)營（辦公）場所的營業(yè)執(zhí)照和核發(fā)問題，涉及到工商部門；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建筑外立面、搭建的審批，查處破壞房屋外立面、違章搭建、開挖地坪降低地坪標(biāo)高和擅自改變房屋使用性質(zhì)的行為，涉及到規(guī)劃部門；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)涉及房屋使用安全的裝修行為，涉及到房屋安全主管部門；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的噪聲、油煙、廢氣等超標(biāo)行為，涉及到環(huán)保部門；制定物業(yè)服務(wù)、停車收費(fèi)辦法和標(biāo)準(zhǔn)，查處物業(yè)服務(wù)企業(yè)違規(guī)收費(fèi)行為，涉及到物價部門?！稐l例》第五條規(guī)定：縣（市）、區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)，建立由轄區(qū)物業(yè)主管部門、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）及相關(guān)部門和單位參加的物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，協(xié)調(diào)解決轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的重大問題，并建立物業(yè)管理爭議化解和糾紛處理工作機(jī)制，為處理物業(yè)管理爭議和糾紛提供便利。這一規(guī)定無疑為業(yè)主委員會提供了物質(zhì)保障，將有利于業(yè)主大會、業(yè)主委員會的正常運(yùn)作，使其發(fā)揮真正的自治管理作用。 業(yè)主委員會怠于行使職權(quán)怎么辦，業(yè)主委員會名存實(shí)亡又怎么辦？這是許多小區(qū)經(jīng)常碰到的問題?！稐l例》第十七條還規(guī)定業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，其委員職務(wù)自行終止：（一）不再是本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主的；（二）因疾病或者其他原因喪失履行職責(zé)能力的；（三）以書面形式向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭職的；（四）被依法追究刑事責(zé)任的。物業(yè)管理是服務(wù)行業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是以提供物業(yè)服務(wù)為對價來獲取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的；二是物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的應(yīng)當(dāng)是“相應(yīng)”的服務(wù)，而“相應(yīng)”的判斷標(biāo)準(zhǔn)，在于物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)是否符合物業(yè)服務(wù)合同的約定。審計(jì)監(jiān)督是業(yè)主和業(yè)主委員會對物業(yè)服務(wù)企業(yè)財(cái)務(wù)收支的一個重要監(jiān)督機(jī)制。十四、物業(yè)產(chǎn)權(quán)交易時，買賣雙方應(yīng)明確約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)的結(jié)算。本次修訂的《條例》第三十八條明確了業(yè)主的裝修“告知義務(wù)”和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的裝修禁制項(xiàng)目，即業(yè)主或者非業(yè)主使用人裝修房屋前，應(yīng)當(dāng)將裝修項(xiàng)目、裝修部位、裝修時間等書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。這條規(guī)定解決了長期來業(yè)主心中的疑慮，也為今后業(yè)主加強(qiáng)監(jiān)督方面提供了依據(jù)?！ 稐l例》第四十二條還對人防工程停車位作了專門規(guī)定：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的地下人民防空工程設(shè)施平時用作停車位的，應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主開放，不得設(shè)置專用停車位?！ ∵M(jìn)入住宅小區(qū)的車輛應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)定：慢速通行，遇到行人和非機(jī)動車應(yīng)當(dāng)避讓；禁止鳴號；在依法設(shè)置或者劃定的車庫、車位內(nèi)按序停放，不得阻礙物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的交通道路或者將車輛停放在小區(qū)消防通道口，不得損壞綠地或者妨礙其他業(yè)主使用物業(yè)；停放期間防盜報警器應(yīng)當(dāng)使用靜音，防止發(fā)生噪音。對于前期物業(yè)服務(wù)期間物業(yè)管理經(jīng)營用房問題，由于業(yè)主大會、業(yè)主委員會未成立，出租問題由建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的委托合同中約定。二十二、物業(yè)管理用房所有權(quán)屬業(yè)主。 《條例》附則對《條例》施行前已以專用車位形式出租給業(yè)主的地下人民防空工程設(shè)施停車位，明確了符合法律規(guī)定的人民防空工程平時利用的目的和租賃期限的，其專用車位保留至租賃期滿；租賃期滿后，也要向全體業(yè)主開放。 不少小區(qū)居民對物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取的停車費(fèi)究竟怎么用十分關(guān)注？對此《條例》第四十一條詳細(xì)作了規(guī)定，明確占用業(yè)主共有的道路或者其他場地設(shè)置的車位停放汽車的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主大會的決定或者價格主管部門會同物業(yè)主管部門制定的標(biāo)準(zhǔn)收取停車費(fèi)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公布車庫、車位的處分情況，并與業(yè)主協(xié)商處分空置的
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