【正文】 ：《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類(lèi)房屋重置價(jià)格應(yīng)當(dāng)定期確定并公布。對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致的，應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃行政主管部門(mén)申請(qǐng)確認(rèn)。 (5).A市方正房地產(chǎn)估價(jià)公司進(jìn)行房屋拆遷估價(jià)時(shí)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)當(dāng)確定為（?。?。在拆遷過(guò)程中，遇到釘子戶王某，王某無(wú)正當(dāng)理由拒不簽訂拆遷協(xié)議，致使該拆遷工作難以正常進(jìn)行。（　） 。（?。?，必須按照規(guī)定的程序先到土地管理部門(mén)申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記，然后憑變更后的土地使用權(quán)證書(shū)向同級(jí)人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理交易手續(xù)和申請(qǐng)轉(zhuǎn)移、變更登記。（?。?，王某可以向A縣房屋拆遷管理部門(mén)申請(qǐng)行政復(fù)議。 ，我國(guó)各地房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)的主要職責(zé)是（?。?。 。 A.﹣3％ ％ C.﹣7％ ％ （?。﹤€(gè)月以上的，屬于由于租賃雙方的原因而使合同終止的情形。甲公司實(shí)施該項(xiàng)目的項(xiàng)目資本金不得少于（?。┤f(wàn)元。 ，拆遷當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)明確被拆遷房屋的性質(zhì)和面積。 （　）日內(nèi)作出。 （?。┓绞饺〉贸鲎屚恋厥褂脵?quán)的權(quán)利人，其實(shí)際使用年限不是出讓合同約定的年限，而是出讓合同約定的年限減去原土地使用權(quán)已經(jīng)使用年限后的剩余年限。 17.《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，國(guó)家實(shí)行土地（?。┖头课菟袡?quán)登記發(fā)證制度。 　 ，應(yīng)當(dāng)有（2?。┟陨媳O(jiān)督檢查人員參加，并出示執(zhí)法證件。 （?。┰既〉盟袡?quán)而進(jìn)行的登記。（　） ，堅(jiān)持合理利用土地、節(jié)約用地的原則。（?。?，2007年3月8日開(kāi)發(fā)商將其交給購(gòu)房人孫某，該商品房保修期應(yīng)從2007年1月8日起計(jì)算。（　） ，以有限責(zé)任公司、股份有限公司或者合伙企業(yè)的形式設(shè)立。在拆遷過(guò)程中，遇到釘子戶王某，王某無(wú)正當(dāng)理由拒不簽訂拆遷協(xié)議，致使該拆遷工作難以正常進(jìn)行。 (8).不是達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的拆遷糾紛處理的方式有（　）。參見(jiàn)教材P53 6. C 【解析】：行政裁決規(guī)定的搬遷期限不得少于15天。參見(jiàn)教材P113 12. D 【解析】：當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。參見(jiàn)教材P184 二、多項(xiàng)選擇題1. BE 【解析】：《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的適用范圍是在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上實(shí)施房屋拆遷，并需要對(duì)被拆遷人補(bǔ)償、安置的活動(dòng)。參見(jiàn)教材P111 7. ABCD 【解析】：房地產(chǎn)登記的任務(wù)：做好登記薄記載工作；做好房地產(chǎn)登記信息化工作；做好房地產(chǎn)登記檔案管理工作。參見(jiàn)教材P53 5. 錯(cuò) 【解析】：估價(jià)報(bào)告存在技術(shù)問(wèn)題的，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)改正錯(cuò)誤，重新出具估價(jià)報(bào)告。參見(jiàn)教材P113 13. 對(duì) 【解析】：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。參見(jiàn)教材P167 20. 對(duì) 【解析】：套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積按陽(yáng)臺(tái)外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計(jì)算。參見(jiàn)教材P53 (3). B 【解析】：裁決部門(mén)應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)作出。參見(jiàn)教材P54 (9). D 【解析】：違章建筑的認(rèn)定是規(guī)劃行政主管部門(mén)的職權(quán)范圍，判斷某一建筑是否屬于違章建筑，必須由房屋所在地城市規(guī)劃行政主管部門(mén)出具證明。 ＞0，則表明X商品與Y商品為（?。＿@樣的做法體現(xiàn)（?。?。 （?。＃ā。?。（?。?，算術(shù)平均數(shù)、幾何平均數(shù)、平均差都是平均指標(biāo)。商品住宅建成后銷(xiāo)售均價(jià)為29800元/m2。在數(shù)值上，平均建設(shè)周期=（?。?。 ％的貸款，每月計(jì)息一次，按復(fù)利計(jì)息，那么，年名義利率是（?。? 　 　　 ，竣工后的銷(xiāo)售收入為4500萬(wàn)元，銷(xiāo)售稅金及附加為248萬(wàn)元，應(yīng)繳納的土地增值稅為370萬(wàn)元，則該項(xiàng)目土地增值稅后的開(kāi)發(fā)成本利潤(rùn)率為（?。? （?。?。 ，該企業(yè)的信用等級(jí)為AA級(jí)，以商品房做抵押，期限2年，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)為A級(jí)，該貸款綜合風(fēng)險(xiǎn)度是（?。? ，競(jìng)爭(zhēng)者會(huì)有以下反應(yīng)模式（?。Q定基準(zhǔn)收益率大小的因素主要是（?。?。（?。?。（　） 、國(guó)家方針政策、經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)、市場(chǎng)周期、自然等方面因素的可能變化?！〖僭O(shè)：投入全部發(fā)生在年初，收入發(fā)生在年末且可以全部再投入，貸款按年計(jì)復(fù)利，本息從第四年初開(kāi)始償還；在整個(gè)出租期內(nèi)，出租率、租金、運(yùn)營(yíng)成本均維持不變；該項(xiàng)目的貸款年利率為10％，投資者全部投資和自有資金的目標(biāo)收益率分別為15％和25％。即2%12=24%。參見(jiàn)教材P154 15. A 【解析】：參見(jiàn)教材P172 16. A 【解析】：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的獲利能力達(dá)到或超過(guò)了基準(zhǔn)收益率的要求，那么該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零。參見(jiàn)教材P240 23. B 【解析】：房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇，應(yīng)在符合城市規(guī)劃的前提下按照最高最佳使用原則，選擇最佳的用途和最合適的開(kāi)發(fā)規(guī)模?？沙鲎饷娣e=40+8/2+10/2+5=54（㎡）。參考教材P12 3. ABE 【解析】：參見(jiàn)教材P119 4. ABCD 【解析】：參見(jiàn)教材P122 5. ACDE 【解析】：參見(jiàn)教材P133 6. ABE 【解析】：參見(jiàn)教材P148 7. ABCD 【解析】：銷(xiāo)售稅金中不應(yīng)含房產(chǎn)稅和土地使用稅。參見(jiàn)教材P129 6. 對(duì) 【解析】：等額序列支付現(xiàn)值系數(shù)與等額序列支付資金回收系數(shù)互為倒數(shù)，兩者之積為1。參見(jiàn)教材P347 15. 錯(cuò) 【解析】：收益性物業(yè)管理中的稅前現(xiàn)金流=凈經(jīng)營(yíng)收入抵押貸款還本付息=潛在毛租金收入空置和收租損失+其他收入經(jīng)營(yíng)費(fèi)用抵押貸款還本付息。1)]= 〖%(1+%)〗180/(〖(1+%)〗1801)= （1分）（本步計(jì)算中，i′%，n′取180，）調(diào)息后每月增加的還款額：=（元）（）提前還款額：P”=(%) [11/(1+%)180 ]=（元）=（萬(wàn)元）（1分）解法二：設(shè)提前還款額為P″，則有A/i39。 ]= (%) [11/(1+%)180 ]（1分）=(元)=（萬(wàn)元）（）（3）貸款延長(zhǎng)期的計(jì)算設(shè)從第5年末開(kāi)始的還款期為X月，則有P’=A/i39。 (1分)第5年未尚余貸款本金：P’=A/i [11/(1+i)n39。 (1+i39。參見(jiàn)教材P175 9. 對(duì) 【解析】：參見(jiàn)教材P213 10. 錯(cuò) 【解析】：參見(jiàn)教材P223 11. 對(duì) 【解析】：進(jìn)行定性風(fēng)險(xiǎn)分析需要結(jié)合政治形勢(shì)、國(guó)家方針政策、經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)、市場(chǎng)周期、自然等方面因素的可能變化。參考教材P319 14. ABE 【解析】：進(jìn)行資產(chǎn)的投資分析和運(yùn)營(yíng)狀況分析、制訂物業(yè)策略計(jì)劃是房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的主要工作。參見(jiàn)教材P342 33. D 【解析】：可行性研究報(bào)告的基本構(gòu)成主要包括封面、摘要、目錄、正文、附表、附圖。參考教材P323 27. A 【解析】：物業(yè)維修常起源于租戶對(duì)建筑物狀況的抱怨。30=％。參見(jiàn)教材P153 13. A 【解析】：將購(gòu)房者作為投資者來(lái)看，每年收取凈租金5000元／㎡，5年收清，投資收益率為8％，代入公式P=A/i[11/(1+i)n]，得出P=㎡，也就是說(shuō)，按題意條件，／㎡，開(kāi)發(fā)商推出的以租代售方案對(duì)購(gòu)買(mǎi)者來(lái)說(shuō)比售價(jià)優(yōu)惠。該家庭月總收入16000元，最多能以月收入的30%支付住房貸款的月還款額。（?。?=潛在毛租金收入空置和收租損失+其他收入經(jīng)營(yíng)費(fèi)用抵押貸款還本付息準(zhǔn)備金。（?。?，決定基準(zhǔn)收益率大小的因素只有資金成本。 （?。?。 =銷(xiāo)售收入+出租收入+自營(yíng)收入 =經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)+營(yíng)業(yè)外收支凈額 =利潤(rùn)總額所得稅 =經(jīng)營(yíng)收入經(jīng)營(yíng)成本期間費(fèi)用經(jīng)營(yíng)稅金及附加土地增值稅 =營(yíng)業(yè)稅+城市維護(hù)建設(shè)稅+房產(chǎn)稅+土地使用稅 。 （?。?。 ，建筑物的物理狀況良好，建筑質(zhì)量達(dá)到有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求，但建筑物的功能不是最先進(jìn)的，有自然磨損存在，收益能力低于新落成的同類(lèi)建筑物指的是（?。?。 %　 %　 %　 ％ ㎡，土地總價(jià)26000萬(wàn)元，如果房屋開(kāi)發(fā)成本為4500元／㎡，預(yù)測(cè)銷(xiāo)售價(jià)格為12000元／㎡，則該項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)盈虧平衡的容積率為（?。Ｈ敉?lèi)物業(yè)投資收益率為8％，則開(kāi)發(fā)商推出的以租代售方案對(duì)購(gòu)買(mǎi)者來(lái)說(shuō)（?。?。 （ ）。 (5).銷(xiāo)售均價(jià)29800元/m2是（?。＃ā。?。（　） 、金額大、允許在市場(chǎng)上買(mǎi)賣(mài)轉(zhuǎn)讓、有條件的情況下允許提前支取。（?。?，顆粒物對(duì)人體的危害程度與其直徑大小和化學(xué)成分有關(guān)。 ，拍賣(mài)人宣布的起拍價(jià)不是要約表示，只有（?。﹫?bào)價(jià)才是要約表示。 ，它們（?。?。 、承載力較低，在不適宜采用在天然地基上作淺基礎(chǔ)時(shí)宜采用（　）。拆遷評(píng)估價(jià)格應(yīng)當(dāng)以人民幣為計(jì)價(jià)的貨幣，精確到元。參見(jiàn)教材P177 23. 對(duì) 【解析】：申請(qǐng)三級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，要在暫定期內(nèi)完成估價(jià)標(biāo)的物建筑面積8萬(wàn)㎡以上或者土地面積3萬(wàn)㎡以上。參見(jiàn)教材P119 16. 錯(cuò)