有關(guān)宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和抵押有關(guān)問題探析-文庫吧在線文庫
【正文】 上人民政府批準(zhǔn)?！ ×硪环N觀點認(rèn)為,同村村民之間就宅基地的轉(zhuǎn)讓應(yīng)是有限制條件的轉(zhuǎn)讓。但是第二種觀點限制條件過分嚴(yán)格，在同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)若有成員要轉(zhuǎn)讓其使用的宅基地，按照第二種觀點所限制的條件很難找到符合條件的受讓者，即使找到符合條件的受讓者也難以形成競買局面，會成為單一的買方市場，不利于充分保護(hù)出讓人的財產(chǎn)權(quán)。土地使用權(quán)的可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”。沒有享受一致的國民待遇?！钡诹l第一款規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。另外，國務(wù)院辦公廳在1999年5月6日發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》第二條第二款的規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售”2004年12月24日，國土資源部《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》強(qiáng)調(diào)：“加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地”雖只是政策性的文件和部門規(guī)章，不具有行政法規(guī)的效力，但應(yīng)理解為是《土地管理法》第六十三條規(guī)定法律條文的具體化。第二種觀點認(rèn)為，不宜放開宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和抵押，主要理由：（1）目前，我國農(nóng)村缺乏社會保障體系，宅基地使用權(quán)是農(nóng)民生產(chǎn)、生活保障；（2）依照《土地管理法》的規(guī)定，宅基地使用權(quán)系農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員無償取得，而且一戶只能有一處宅基地，放開宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和抵押，就取得宅基地使用權(quán)的人將可能不是本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，違反《土地管理法》的有關(guān)規(guī)定，也不符合現(xiàn)行的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的管理體制；（3）放開宅基地使用的轉(zhuǎn)讓和抵押，可能會為有些人多占宅基地、城鎮(zhèn)居民購置宅基地提供便利條件，造成國家土地管理制度在執(zhí)行中的混亂；（4）農(nóng)民貸款難的問題，應(yīng)當(dāng)通過國家信貸扶持政策來解決。[10]故在集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部實現(xiàn)抵押權(quán)是可能的。因轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)限定在同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)，故行使抵押權(quán)的主體必須是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，否則在實現(xiàn)抵押權(quán)時，會因出讓主體或受讓主體不適格，而導(dǎo)致抵押權(quán)的落空?！ 3]孟勤國：《物權(quán)法開禁農(nóng)村宅基地交易之辨》，載《法學(xué)評論》2005年第4期第25頁。 [11]李國光、奚曉明：《〈關(guān)于適用中華人民共和國擔(dān)保法若干問題的解釋〉的理解與適用》，吉林人民出版社2000年版，第204頁。 鄭永勝、鞠海亭、鄭文平：《農(nóng)村房屋買賣：是耶，非耶？》載人民法院報2006年2月21日?！ ↑S松有:《中華人民共和國物權(quán)法條文理解與適用》人民法院出版社2007年版，第456頁?！ 7]鄭永勝、鞠海亭、鄭文平：《農(nóng)村房屋買賣：是耶，非耶？》載人民法院報2006年2月21日?！ ∷氖羌涌燹r(nóng)村社會保障體系的建立。有一種觀點認(rèn)為，以農(nóng)村集體所有的宅基地上的房屋抵押的，抵押權(quán)的效力不能及于該房屋占用范圍內(nèi)的宅基地，抵押人只能以抵押的房屋的建筑材料作為動產(chǎn)優(yōu)先受償。因我國農(nóng)村社會保障體系尚未形成，為保護(hù)耕地，保護(hù)農(nóng)民，制度設(shè)計初衷是保護(hù)農(nóng)民，但最后效果卻是導(dǎo)致農(nóng)民權(quán)利的貧困，最終損害了農(nóng)民的利益，加大了農(nóng)村居民和城鎮(zhèn)居民的收入差距，農(nóng)民的融資成本價加大,渠道狹窄,，有必要進(jìn)一步研究和探討。關(guān)于宅基地使用權(quán)能否轉(zhuǎn)讓和抵押，在物權(quán)法起草過程中始終爭議很大?！ ♂槍ι鲜龅挠^點，筆者同意第一種意見。就應(yīng)認(rèn)定合同有效，以維護(hù)交易秩序的穩(wěn)定和安全。據(jù)此，應(yīng)認(rèn)定合同無效，根據(jù)過錯責(zé)任原則，由出賣方因出賣法律禁止出賣的房屋而導(dǎo)致合同無效，可認(rèn)定其單方違約，由其賠償因此給買受人造成的損失[7]。現(xiàn)我國近9億農(nóng)民人多地少的實際國情，階段性地將農(nóng)村房屋及宅基地轉(zhuǎn)讓從大市場中分離出來，也是農(nóng)村社會保障體系尚未建立的無奈之舉。因婚嫁、生育等原因，有的家庭宅基地不夠，因此千方百計擴(kuò)大宅基地，出現(xiàn)了借離婚擴(kuò)大宅基地的現(xiàn)象，
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