【正文】 嘉路，西至華東電子集團(tuán)，北至十里長溝，南至規(guī)劃道路8391150600南京中電置業(yè)有限公司81394 目前推出二期房源，主力戶型面積為90㎡二房、130㎡的三房，小區(qū)綠化率約為40%，車位比例約為1：1?！?供銷情況仁恒國際公寓的B棟作為住宅出售，于07年10月份推出共253套，其中有131套房源受限制（在建工程抵押）。 個性化定制的酒店式服務(wù)，在服務(wù)方面，根據(jù)客戶的要求來定制服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)價格?！?供銷情況項(xiàng)目于06年10月20日開始南區(qū)公寓的銷售，共推出168套，目前剩余14套190260㎡的公寓可售，由于其蓄水時間較長，網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示去化較快。劣勢位于下關(guān)老城區(qū)，區(qū)屬認(rèn)可度不強(qiáng)規(guī)劃道路將項(xiàng)目分為兩個片區(qū)，有一定的景觀影響價值點(diǎn) 開發(fā)商品牌價值 內(nèi)外部景觀價值 主城區(qū)低密度小區(qū) 節(jié)能環(huán)保設(shè)計(jì) 新風(fēng)系統(tǒng) 配套俱樂部4）個案小結(jié)（與無庶對比分析）：從目前南京市單價超過2萬元/㎡的項(xiàng)目來看，主要有以下特征：項(xiàng)目定位高端；較好的地理位置；品牌開發(fā)企業(yè)；優(yōu)質(zhì)的自然景觀資源；先進(jìn)的環(huán)?？萍祭砟?；高標(biāo)準(zhǔn)的建筑裝修材料等。項(xiàng)目自開盤以來沒有過多宣傳，無優(yōu)惠政策，而且與40萬元的車庫捆綁銷售一度造成市場反感，至今成交情況較為慘淡。面積段（㎡）上市套數(shù)累計(jì)銷售套數(shù)可售套數(shù)后期供應(yīng)量（套）12014058544414016013855160200131122200以上155718484合計(jì)2391449595◆ 價格分析均價（元/㎡）開盤價格最高價最低價主力總價18000（毛坯）128002000015000360萬◆ 項(xiàng)目分析優(yōu)勢項(xiàng)目位于紫金山腳西側(cè)，加之“紫氣東來”的說法，無論從風(fēng)水還是自然環(huán)境層面來講，均為項(xiàng)目的優(yōu)勢所在；而且背靠紫金山的特殊環(huán)境為項(xiàng)目營造高檔住宅提供優(yōu)越的地理環(huán)境；產(chǎn)品附加值較高，主要表現(xiàn)在環(huán)紫金山項(xiàng)目在市民中接受度最高，產(chǎn)品增值保值性強(qiáng)外在的便捷的交通環(huán)境，龍?bào)绰?、新莊立交、富貴山隧道能夠快速的到達(dá)南京的各個區(qū)域；項(xiàng)目為主城區(qū)土地較為稀缺地塊，而建筑均為目前較為稀缺的多層建筑，多層建筑得房率高?！?供銷情況目前在售的是08年4月26日推出的南樓25層共138套小戶型住宅，共70㎡、103㎡兩種戶型，目前已售35套，從銷售情況看，103㎡兩房的銷售情況較好于70㎡的一房。分三期開發(fā)。窗戶設(shè)計(jì)較窄， 且部分房源朝向?yàn)椤皷|西向”，采光較差。因此，網(wǎng)上成交數(shù)據(jù)所顯示的成交均價為9190元/㎡（含地下室），該數(shù)據(jù)不具備參考價值。周邊以老的居住小區(qū)為主，居住人群雜亂，治安較差。項(xiàng)目西南角約5000平方米開放式集中綠地、東面沿泰山路退讓10米寬城市綠化帶，內(nèi)部景觀優(yōu)勢明顯。在地塊東側(cè)沿街1，2層為商業(yè)。而本項(xiàng)目在規(guī)模上沒有明顯的優(yōu)勢，不具備競爭力。如金鼎灣、觀城、凱潤金城、中央花園等，由于城市土地的稀缺性，導(dǎo)致項(xiàng)目增值保值性強(qiáng)，地段占有絕對的優(yōu)勢?！?知名開發(fā)商的品牌號召力，如萬科、仁恒、鋒尚、世茂等，在購房者心中已經(jīng)就這些品牌的含金量有所認(rèn)可。現(xiàn)為一期住宅，㎡，㎡，㎡，㎡，%，機(jī)動車停車位83個，非機(jī)動車停車位140個。2） 無庶開發(fā)成本較高，決定其未來上市價格不菲，存在一定抗性與其它競爭項(xiàng)目相比，無庶高達(dá)6359元/㎡的樓面地價，開發(fā)成本較高，在未來競爭中不具備優(yōu)勢，高昂的價格會從心理上嚇跑部分購房者。2） 無庶徽派建筑風(fēng)格及蘇式園林景觀容易引起愛好中國傳統(tǒng)文化人士的共鳴目前在南京市場上樓盤多為西方風(fēng)格，這種一窩蜂照搬西方建筑的模式已經(jīng)遭到國內(nèi)有識之士的反感，呼吁繼承中國傳統(tǒng)建筑文化的倡議不絕。而在今年5月1日德基展廳舉行的產(chǎn)品發(fā)布會中，無庶項(xiàng)目亦取得了較高的市場關(guān)注。無庶產(chǎn)品毛坯價格測算——市場比較法項(xiàng) 目本案萬科紅郡金鼎灣仁恒國際公寓鋒尚國際公寓世茂濱江新世界花園凱潤金城毛坯價格（元/m2）　13000180001600018000140001700018500地理位置141210131112101214戶型設(shè)計(jì)1614121481281013生活配套小區(qū)配套935488822周邊配套975856468生活環(huán)境社區(qū)環(huán)境151514111115141011周邊環(huán)境151412111215131411物業(yè)管理141014814121278開發(fā)商品牌878586754修訂值　8280747786766671修訂價格　　16250243242077920930184212575826056權(quán)重（總和為1）　 本案價格（毛坯）17910結(jié)論：通過市場價格比較法，可以得出本案產(chǎn)品的毛坯價格為17910元/平方米。本案產(chǎn)品通過市場比較法得出的銷售價格擬定為17910+4000，約22000元/平方米。從市場反應(yīng)來看，較高的裝修費(fèi)用并沒有對銷售造成消極的影響，而3000至4000元的裝修價格是能夠?yàn)榇蠖鄶?shù)消費(fèi)者所接受的。無庶主力面積在市場上的接受度較高，但總價應(yīng)當(dāng)控制在一個合理區(qū)間。購買高端物業(yè)的購房者對于單價不太敏感，只有總價才有較高的參考意義。項(xiàng)目出口處為一排放生活污水的河道，容易對客戶產(chǎn)生負(fù)面影響。 項(xiàng)目賣點(diǎn)1） 地段優(yōu)勢、交通、周邊自然環(huán)境；2） 南京城中板塊多層住宅最后八十套限量珍藏；3） 新中式建筑、徽派氣質(zhì)，融合中國蘇州園林景觀；4） 入戶花園與入戶景觀步道，更多共賞景觀與室內(nèi)植物，增加居住的舒適性；5） 高得房率、更多可使用面積；6） 精裝修；7） 社區(qū)環(huán)境。◆ 注重產(chǎn)品的創(chuàng)新，戶型設(shè)計(jì)合理，強(qiáng)調(diào)居住的舒適性，且總體面積偏大，較為切合高端的定位?！?占有較好的自然景觀資源。河西的金域緹香、朗詩國際街區(qū)等項(xiàng)目外部無景觀資源，但內(nèi)部景觀較為突出門?！?項(xiàng)目分析規(guī)劃優(yōu)勢規(guī)劃采用北高南低的布局，得以實(shí)現(xiàn)每戶均擁有良好景觀與采光部分戶型設(shè)置直接入戶電梯端頭戶型側(cè)向大陽臺，南向大陽臺和北側(cè)入戶花園共同構(gòu)成的特色陽臺；結(jié)合低窗臺，落地窗，轉(zhuǎn)角窗等窗型運(yùn)用，使觀景的視野更加開闊每一單元設(shè)計(jì)了一座的獨(dú)立門廳個案小結(jié)（與無庶對比分析）：從各項(xiàng)目所處地理位置來看，觀城、凱潤金城、中央花園等項(xiàng)目均占有城中較好的地理位置，區(qū)位優(yōu)勢是這些項(xiàng)目定價較高的主要原因，金域提香、朗詩國際街區(qū)等項(xiàng)目雖然處于相對較偏的河西新區(qū)，但這些項(xiàng)目由國內(nèi)知名開發(fā)企業(yè)開發(fā)，品牌價值是這些項(xiàng)目主要的價格支撐點(diǎn)。項(xiàng)目70㎡為一房戶型，居住適用性能較弱。面積段上市套數(shù)累計(jì)銷售套數(shù)可售套數(shù)70～712105815288～8921017040195～1961164373累計(jì)536271265◆ 價格分析項(xiàng)目銷售均價為15000元/㎡（含精裝修）。項(xiàng)目充分利用場地自身和周邊環(huán)境有利因素，塑造了南低北高的組團(tuán)形式，并形成勻質(zhì)的室外空間，既保證了住宅的私密性，又形成了鄰里之間高質(zhì)量的交往空間。一期B地塊規(guī)劃了10棟低密度電梯公寓。 均價（元/㎡）裝修標(biāo)準(zhǔn)（元/㎡）最高價最低價主力總價（元）1600032001800015000130220萬◆ 項(xiàng)目分析優(yōu)勢項(xiàng)目緊鄰地鐵一號線出入口，且周邊道路較多，通達(dá)性能好。該項(xiàng)目戶型較大，120270㎡的戶型單、總價較高，但是臨江江景房由于獨(dú)特的景觀，走勢良好。戶型面積為63㎡160㎡的一房、兩房、三房和四房。整個社區(qū)由17幢多層花園洋房組成，共有兩個組團(tuán)整體開發(fā)。 1） 凱潤金城◆ 項(xiàng)目概況該項(xiàng)目由四幅地塊組成，分別為ABAB2，㎡，㎡。城中稀缺低密度低層住宅鋒尚是國內(nèi)首家、世界第五家“零能耗住宅”，利用可再生能源，告別空調(diào)暖氣，實(shí)現(xiàn)室內(nèi)“恒溫恒濕”。首層公寓附送能夠進(jìn)行自然通風(fēng)和采光的地下室，私家花園和一座英式小木屋?！?價格分析均價（元/㎡）裝修標(biāo)準(zhǔn)（元/㎡）最高價最低價主力總價（元）2000040002400018000500萬◆項(xiàng)目分析優(yōu)勢 借鑒美國都市豪宅的居住方式和空間構(gòu)成，營造時尚開放的居家生活氛圍。劣勢單價和總價較高，有一定的市場抗性附近有公廁、垃圾中轉(zhuǎn)站以及門前臭水溝影響項(xiàng)目形象項(xiàng)目緊靠主干道，噪音較大價值點(diǎn) 區(qū)位優(yōu)勢 戶型設(shè)計(jì)方正，供應(yīng)面積合理，使用率高 項(xiàng)目一期精裝修公寓的熱銷，提高了項(xiàng)目的知名度2） 仁恒國際公寓◆ 項(xiàng)目概況四季仁恒國際公寓緊鄰?qiáng)W體中心，是河西中心商務(wù)區(qū)最北端的重要標(biāo)志性建筑。從上表的數(shù)據(jù)可以得出，0708年南京市區(qū)（無庶項(xiàng)目相近住宅類土地）㎡的住宅類項(xiàng)目。下關(guān)區(qū)東至姜家園，西至熱河南路，南臨姜圩路，北至住宅區(qū)3541523000南京大發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司32582 而目前宏觀調(diào)控的力度還未明確到什么層面，政策的