【正文】 該風(fēng)險(xiǎn)對項(xiàng)目的不利影響，對于次要風(fēng)險(xiǎn)如區(qū)域環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)和市場風(fēng)險(xiǎn)要嚴(yán)格控制各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)，并專門補(bǔ)充各項(xiàng)控制綜上所述，項(xiàng)目開發(fā)投資者應(yīng)該靈活運(yùn)用風(fēng)險(xiǎn)回避，風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，風(fēng)險(xiǎn)控制，風(fēng)險(xiǎn)分散等方法，對于主要的風(fēng)險(xiǎn)如宏觀環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)和資金風(fēng)險(xiǎn)要重點(diǎn)考慮，采取必要的措施防止該風(fēng)險(xiǎn)對項(xiàng)目的不利影響，對于次要風(fēng)險(xiǎn)如區(qū)域環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)和市場風(fēng)險(xiǎn)要嚴(yán)格控制各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)，并專門補(bǔ)充各項(xiàng)控制措施，對于最次風(fēng)險(xiǎn)如土地風(fēng)險(xiǎn)、工程風(fēng)險(xiǎn)和設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)的風(fēng)險(xiǎn)等級較低，企業(yè)一般可以承擔(dān)該風(fēng)險(xiǎn)，不必專門增加控制措施。另一方面，在對項(xiàng)目地塊的特、周邊的配套及規(guī)劃分析的不透徹、研究的不周密，尤其地地方性的規(guī)劃條件不熟悉，按照老思路老套路辦事，導(dǎo)致在做方案的時(shí)候，才發(fā)現(xiàn)前面已經(jīng)埋下的錯(cuò)誤，成為既定事實(shí)，對投資成本造成浪費(fèi)。另外，由于決策層缺乏市場調(diào)研的支柱，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目管理存在的問題及對策。開發(fā)商取得一個(gè)新項(xiàng)目后，往往只是做項(xiàng)目概算報(bào)告，而一旦項(xiàng)目的方案、功能等確定后，并沒有針對確定后的方案做投資估算報(bào)告，只有項(xiàng)目工程招標(biāo)造價(jià)資料。如果在施工過程中才發(fā)現(xiàn)，要求修改，不僅增加工程成本和施工難度，而且影響工期；其次，目前設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)出來的圖紙是否進(jìn)行投資控制，無法考證，行業(yè)方面也缺乏這方面的監(jiān)督和管理，尚無一種有效的辦法加以控制。因此在項(xiàng)目實(shí)施的過程中必須隨著情況的變化進(jìn)朽項(xiàng)目的目標(biāo)的動(dòng)態(tài)控制。三是合同產(chǎn)生糾紛時(shí)，大多數(shù)采用行政手段解決，不采取法治形式解決。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目管理應(yīng)采取的對策以上種種建設(shè)中的弊端強(qiáng)烈呼喚現(xiàn)代化的項(xiàng)目管理技術(shù)，誰擁有了現(xiàn)代化的項(xiàng)目管理知識，并將其創(chuàng)造性地應(yīng)用到開發(fā)建設(shè)中，誰就能適應(yīng)市場的需要，并能在房地產(chǎn)業(yè)激烈的競爭中站穩(wěn)腳跟，樹立起自己的品牌形象。開發(fā)商取得一個(gè)新項(xiàng)目后，往往只是做項(xiàng)目概算報(bào)告，而一旦項(xiàng)目的方案、功能等確定后，并沒有針對確定后的方案做投資估算報(bào)告，只有項(xiàng)目工程招標(biāo)造價(jià)資料。作為開發(fā)項(xiàng)目的售后服務(wù)，物業(yè)公司擔(dān)當(dāng)者重要的角色。決策高層猶豫一段時(shí)間后匆忙決策，這樣決策確定的項(xiàng)目產(chǎn)品導(dǎo)致不科學(xué)、不系統(tǒng)、不全面，也不完全可行。重視項(xiàng)目的前期調(diào)研工作，就要重視前期研究決策的人力、物力、財(cái)力和時(shí)間的科學(xué)投入。建設(shè)內(nèi)容經(jīng)常變化，施工圖提供慢，工程變更多，造成工程質(zhì)量、進(jìn)度、投資控制等項(xiàng)目管理目標(biāo)無法如期實(shí)現(xiàn)。有效整合設(shè)計(jì)資源。有時(shí)開發(fā)商自身工作沒做好，影響工程項(xiàng)目規(guī)范化管理。工程主要設(shè)備可由甲方組織招投標(biāo)，由甲方與材料設(shè)備供應(yīng)商簽訂供貨合同，也可增加部分采保費(fèi)交由施工方與材料設(shè)備供應(yīng)商簽訂供貨合同。工程建設(shè)前期主要是總承包單位進(jìn)行的土建施工，管理工作比較單一，容易進(jìn)行。甲方的分包項(xiàng)目要盡量少，施工承包合同要嚴(yán)密。5 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的創(chuàng)新房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)的同質(zhì)化一方面導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的過分單一，不能滿足客戶的需要，過量的開發(fā)同一產(chǎn)品也會導(dǎo)致其產(chǎn)品供給過剩，引發(fā)空置率的上升或是房地產(chǎn)泡沫化，不利于房地產(chǎn)市場健康正常的發(fā)展；另一方面從購房者來說，市場的單一化限制了其對產(chǎn)品選擇的多樣化，可能會引發(fā)其對購房需求的降低，房地產(chǎn)業(yè)作為我國的是國民經(jīng)濟(jì)的重要基礎(chǔ)型產(chǎn)業(yè)；是國民經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)；是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展將帶動(dòng)我國宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，反之而言，由于市場的同質(zhì)化引起的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的減慢也必將影響我國宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、健康發(fā)展。1991993“房地產(chǎn)熱”之前，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)基本處于賣方時(shí)代，即開發(fā)商時(shí)只要蓋好房子，甚至只有一塊地和一張圖紙，就可以輕松地把樓賣掉。房地產(chǎn)的理念創(chuàng)新就在于，適度超前地研究未來適合人類發(fā)展的，各種新的生活方式，并將它們充分地消化，升華和提煉成能夠統(tǒng)帥全局的思想精華，并使其滲透、融合、演繹在房地產(chǎn)的開發(fā)之中。 房地產(chǎn)開發(fā)技術(shù)創(chuàng)新 技術(shù)創(chuàng)新地產(chǎn)即科技地產(chǎn)。世界一流科技園區(qū)是產(chǎn)業(yè)集群理論的集中體現(xiàn)?？萍嫉禺a(chǎn)為入駐企業(yè)提供的主要是企業(yè)發(fā)展的建筑空間，因此，作為市場化開發(fā)主體的開發(fā)商，企業(yè)必須按房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)律來運(yùn)作，整個(gè)生產(chǎn)作業(yè)流程與房地產(chǎn)開發(fā)相一致。再造工程就是對業(yè)務(wù)過程所進(jìn)行 的基本再思考和根本上的再設(shè)計(jì),以求明顯改善一些關(guān)鍵性績效指標(biāo)如成本、質(zhì)量、速度、服務(wù)等, 這種再造過程不僅限于對舊的過程的修補(bǔ)和改進(jìn)而是破舊立新, 完全摒棄舊有的思維模式對過程進(jìn)行根本性改造。深入施工現(xiàn)場調(diào)查了解情況，對存在問題的開發(fā)項(xiàng)目，幫助其分析問題原因，制定整改預(yù)案，并對落實(shí)情況進(jìn)行“跟蹤督察”。 房地產(chǎn)開發(fā)組織創(chuàng)新組織創(chuàng)新就是隨著生產(chǎn)的不斷發(fā)展而產(chǎn)生的新的企業(yè)組織形式如股份制、股份合作制等，為了使企業(yè)更適合經(jīng)濟(jì)發(fā)展和技術(shù)進(jìn)步，改變企業(yè)原有的財(cái)產(chǎn)組織形式或法律形式。項(xiàng)目開發(fā)公司要提前做好風(fēng)險(xiǎn)管控，及其開發(fā)建設(shè)前期需要的準(zhǔn)備工作，積極相應(yīng)政府規(guī)定政策，配合政府部門審查。感謝我的爸爸媽媽，焉得諼草，言樹之背，養(yǎng)育之恩，無以回報(bào)，你們永遠(yuǎn)健康快樂是我最大的心愿。在論文寫作和答辯準(zhǔn)備期間，得到了很多老師和同學(xué)的大力支持和熱心幫助，特別是我的導(dǎo)師曹石磊老師。作為企業(yè)的組織創(chuàng)新，可以有新的產(chǎn)權(quán)制、新的用工制、新的管理機(jī)制，公司兼并和戰(zhàn)略重組，對公司重要人員實(shí)行聘任制和選舉制，企業(yè)人員的調(diào)整與分流等等。將集中檢查、日常巡查、跟蹤督察有效結(jié)合起來，將房地產(chǎn)開發(fā)檔案和企業(yè)不良記錄結(jié)合起來，將月度考核、季度考核和年底綜合考核結(jié)合起來，將服務(wù)細(xì)節(jié)和人性化管理結(jié)合起來，有效防控違法違規(guī)和不良經(jīng)營行為，促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。精靈生產(chǎn)是通過先進(jìn)的柔性生產(chǎn)技術(shù)和動(dòng)態(tài) 服務(wù)管理網(wǎng)格化。當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)的管理現(xiàn)狀大多還是粗放型和松散型的戰(zhàn)略、管理模式,管理水平普遍比較低下,如管理制度松弛、管理手段原始、管理方法落后、管理人員的綜合素質(zhì)低等,與國際強(qiáng)勢企業(yè)相比存在相當(dāng)大的差距?？萍紙@區(qū)拒絕高能耗、高污染、低附加值的普通工業(yè)企業(yè)?？萍加玫卦谕恋貙傩陨蠚w類于工業(yè)用地，但是，科技是工業(yè)化生產(chǎn)鏈條的前端，屬于微笑曲線的上端。一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)要想打硬仗，必須有良好的企業(yè)運(yùn)做機(jī)制，這是非常關(guān)鍵的，尤其對于綜合性大盤的開發(fā)，老板縱有三頭六臂也很難像以前那樣，包打天下；三、出品牌；品牌給房地產(chǎn)企業(yè)帶來超額回報(bào)，是開發(fā)商創(chuàng)品牌的動(dòng)力。近年來金地集團(tuán)開發(fā)的金海灣家園、卓越集團(tuán)開發(fā)的蔚藍(lán)海岸，將住宅開發(fā)與海洋文化結(jié)合在一起，使住宅設(shè)計(jì)理念和概念得到了進(jìn)一步豐富和提高。房地產(chǎn)開發(fā)的理念往往與樓盤的概念分不開。對于必須由開發(fā)商組織發(fā)包的工程，要細(xì)化發(fā)包工程的內(nèi)容，事先研究各分包工程的建設(shè)時(shí)段、交接、場地、協(xié)作、安全、驗(yàn)收、保修、資料、費(fèi)用等配合條件，以及各工程之間可能產(chǎn)生的管理難點(diǎn)。甲方簽訂工程施工合同中無工程配合、交接內(nèi)容等要求或約定不詳細(xì)、不嚴(yán)密，總承包單位對甲方分包的項(xiàng)目不承擔(dān)“總承包”責(zé)任，對甲方分包工程配合問題“斤斤計(jì)較”，使工程管理困難重重，總是在交接環(huán)節(jié)的工序細(xì)節(jié)、腳手架、垂直運(yùn)輸、臨時(shí)水電、垃圾清運(yùn)、成品保護(hù)、使用費(fèi)和配合費(fèi)、安全管理、交接驗(yàn)收、工程資料銜接等方面糾纏不清，造成工期拖延。開發(fā)商只要制定成熟的房地產(chǎn)開發(fā)工作流程，編制其實(shí)可行的項(xiàng)目開發(fā)組織設(shè)計(jì)，建立與之配套嚴(yán)密的組織和制度，進(jìn)行規(guī)范運(yùn)作，并圍繞項(xiàng)目管理工作任務(wù)，加強(qiáng)各流程階段工作的計(jì)劃性，注重預(yù)控，就一定會在實(shí)際操作過程中減少項(xiàng)目管理的難度，提高項(xiàng)目管理的質(zhì)量和效率。 甲方供料的范圍、交接方式開發(fā)商為了集中整合利用社會資源，集中采購節(jié)約成本，保證設(shè)備質(zhì)量和進(jìn)場時(shí)間，經(jīng)常在工程施工合同中約定有甲方供料的內(nèi)容。 開發(fā)商應(yīng)重視對供方資源的整合和管理對于房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理者來說，工程勘察設(shè)計(jì)工作是由勘察設(shè)計(jì)單位完成，工程實(shí)物由施工單位承建，現(xiàn)場“四管控”工作委托監(jiān)理單位實(shí)施，工程所用材料設(shè)備由材料設(shè)備供應(yīng)商提供，開發(fā)商是社會資源的組織者、整合者和調(diào)動(dòng)者。細(xì)微創(chuàng)造差異，細(xì)節(jié)決定成敗，項(xiàng)目設(shè)計(jì)資源整合不足，影響項(xiàng)目設(shè)計(jì)質(zhì)量、供應(yīng)時(shí)間、工程內(nèi)容對接等工作，從而影響項(xiàng)目管理。本屬設(shè)計(jì)師的工作，卻受到開發(fā)商的過多干預(yù)和限制，做出的規(guī)劃和建筑效果的確是完全體現(xiàn)了開發(fā)商意圖，但項(xiàng)目整體設(shè)計(jì)不系統(tǒng)、產(chǎn)品功能不配套、效果上不協(xié)調(diào)等方面設(shè)計(jì)失誤的責(zé)任也由開發(fā)商承擔(dān)。例如某項(xiàng)目在建設(shè)過程中經(jīng)常出現(xiàn)原則性、功能性的“傷筋動(dòng)骨”大變動(dòng)，在銷售階段才意識到戶型單一、戶型偏大等市場定位偏差問題，重新進(jìn)行產(chǎn)品定位，重新設(shè)計(jì)而修改戶型，在建的商住樓改成公寓樓等功能的修改，詳規(guī)設(shè)計(jì)經(jīng)常調(diào)整建筑面積、建筑樓層、樓體布局、景觀布置、道路系統(tǒng)等。4 各階段問題分析及對策 項(xiàng)目決策階段：重視加強(qiáng)市場調(diào)研工作和提高決策效率項(xiàng)目決策階段開發(fā)商擔(dān)心政策風(fēng)險(xiǎn)和市場風(fēng)險(xiǎn)的負(fù)面影響，以及公司人力資源的缺乏和管理機(jī)制不健全，項(xiàng)目市場定位及決策機(jī)制不完善，項(xiàng)目前期市場可行性研究工作不深入，是影響項(xiàng)目管理有效實(shí)施的根本。物業(yè)服務(wù)管理，簡單層面是對開發(fā)項(xiàng)目的環(huán)衛(wèi)保潔，但是，就開發(fā)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目整體而言，就不是簡單的一項(xiàng)保潔服務(wù)了，而是售后服務(wù)，是項(xiàng)目管理不可分離的一部分。由于企業(yè)以利潤最大化為根本目的，一些開發(fā)企業(yè)為了追求高額利潤，在方案確定階段，考慮過多的是如何從這個(gè)項(xiàng)目上多賺錢，而忽視產(chǎn)品的精品意識，企業(yè)的品牌形象。同時(shí)對不斷出現(xiàn)的新問題要制定相應(yīng)的更具操作性的法律法規(guī)，促進(jìn)建筑市場的健康和可持續(xù)發(fā)展，為建設(shè)工程項(xiàng)目合同管理創(chuàng)造更好的宏觀環(huán)境。例如，日本大成公司承攬的魯布革水電站土方工程，因中方合同條款文字疏忽，僅一字之差，使對方索賠獲得成功，工程費(fèi)用約增加10%。其主要任務(wù)是項(xiàng)目目標(biāo)的控制和組織協(xié)調(diào)，并在各角色之間達(dá)到承上啟下的作用。絕大多數(shù)開發(fā)商可能認(rèn)為，方案、功能確定后交設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)，具體事情那是設(shè)計(jì)院的事，房地產(chǎn)開發(fā)公司對這些專業(yè)設(shè)計(jì)的管理能力弱，加上多數(shù)設(shè)計(jì)人員無成本概念、無創(chuàng)造附加價(jià)值的能力、圖紙錯(cuò)誤多、欠缺細(xì)部設(shè)計(jì)圖紙。由于企業(yè)以利潤最大化為根本目的，一些開發(fā)企業(yè)為了追求高額利潤，在方案確定階段，考慮過多的是如何從這個(gè)項(xiàng)目上多賺錢，而忽視產(chǎn)品的精品意識，企業(yè)的品牌形象。好的可研是公司項(xiàng)目的中心和目標(biāo)，可以說，一個(gè)項(xiàng)目的可研一確定，整個(gè)公