【正文】 中心 +3萬平米星光廣場 百貨店、超市、專賣店、星光休閑廣場 統(tǒng)一招商(月租金 525元 /平米起 ) 西武百貨 \吉之島 \ 王子廚房等 三期在建，預(yù)計 05年10月發(fā)售，12月完工 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2 總結(jié)性分析 通過分析，以上三個項目的地鐵效應(yīng)并未體現(xiàn)，地鐵人流對中高檔地鐵上蓋商業(yè)繁榮未能構(gòu)成必然的支撐。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 深圳市主要商圈及發(fā)展 分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 深圳商業(yè)呈多中心的發(fā)展格局，已形成東門、華強北、人民南、深南中路、華僑城、南山、龍崗、寶安等八個較為成熟的商圈。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ——晶島國際廣場競標報告 —— 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 深國商為深圳市知名國企開發(fā)商，如成為合作伙伴，將派遣最精銳力量，全力以赴，攜手將晶島國際廣場打造成 中心區(qū)商業(yè)首個經(jīng)典成功案例。 ?注重體驗式消費的 “第三代摩爾” 將成為潮流。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 3 突圍策略 ? 以純商業(yè)概念搶占中心區(qū) “ 生地 ” 商機，填補市場缺口 ? 引進中高檔品牌商家，滿足市場需求 ? 先招商后銷售，增加投資者信心 ? 采取優(yōu)惠措施，降低投資門檻 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 深圳市競爭性商業(yè)分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 1 競爭物業(yè)調(diào)查 項目名稱 建筑面積 規(guī)劃業(yè)態(tài) 銷售招商 主力商家 目前進度 華潤萬象城 （商業(yè)） 百貨、超市、影院、專賣店、 統(tǒng)一招商 不銷售 嘉禾影城、 “ 冰紛萬象 ” 滑冰場、R233。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 Ｗ 威脅 ? 國家對商業(yè)地產(chǎn)的宏觀政策壓力（物業(yè)稅、返租概念、銀根收緊等出臺政策） ? 中心區(qū)商業(yè)面積供應(yīng)量巨大 ? 市級商業(yè)中心大型項目競爭威脅 ? 怡景中心城等地下商城大型購物場所及寫字樓商業(yè)競爭 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 應(yīng)對策略 ? 戰(zhàn)略指導(dǎo)搶占機會 ——搶先定位，形成競爭壁壘 ? 利用機會克服劣勢 ——未來利好、樹立標桿、中心商業(yè) ? 發(fā)揮優(yōu)勢轉(zhuǎn)化威脅 ——規(guī)?；?、主題化、深度化 ? 減少劣勢避免威脅 ——差異化、專業(yè)化、超前化 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目定位 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 商業(yè)經(jīng)營定位 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 定位方向 求同存異，走局部差異化道路 ——與競爭對手在商業(yè)運營方式統(tǒng)一的前提下，打造差異化主題概念 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 市場定位 市場定位? 目前定位：市區(qū)級商業(yè)中心 ——涵蓋中心區(qū)及周邊中高檔次消費群體； ? 未來發(fā)展方向：市級商業(yè)中心 ——輻射中心區(qū)及周邊、福田區(qū)、華僑城、南山蛇口及關(guān)外深圳各大片區(qū)消費市場，與市內(nèi)大型高檔商業(yè)購物中心爭奪市場份額。 Spencer、 INNO GALERIA 規(guī)劃建議 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 地下一層 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 地下一層： ?主力店 Isetan、崇光 Sogo、 Marks amp。 同致行觀點： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 統(tǒng) 一 管 理， 分 散 經(jīng) 營 經(jīng)營定位 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 Shopping View Eating Enjoying “食在晶島，樂在晶島，玩在晶島” 50%購物功能 20%餐飲功能 45萬平米綠地廣場 30%休閑功能 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 跆拳道武館 舞蹈班 健身會 咖啡館 茶藝館 甜品店 酒吧 自助 KTV 夜總會 琴行 面包屋 文具書店 書吧 網(wǎng)吧 影視音像 美容美發(fā) 百 貨 綜合超市 專業(yè)市場 便利店 折扣店 專賣店 服飾 工藝品 珠寶首飾 眼鏡手表 休閑運動 兒 童 化妝品 精品 數(shù)碼沖印 花藝坊 洗衣店 自助銀行 SPA生活館 東南亞美食 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 商業(yè)營銷定位 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 操作案例分享 中港城 客戶定位參考 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 客 戶 群 體 比 例 ★ 核心客戶群 福田及中心區(qū)居住工作者 30% 75% 其他區(qū)域高收入人群 30% 公務(wù)員、銀行、公司高層（灰色收入人群） 15% ☆ 重要客戶群 高科技企業(yè)白領(lǐng) 5% 15% 職業(yè)投資客、經(jīng)營者 10% ◎ 游離客戶群 外來投資客 5% 5% 客戶定位參考 中港城成交客戶統(tǒng)計 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 通過對中港城購買客戶的各項分析，由此推導(dǎo)出 我們的目標購買客戶區(qū)域構(gòu)成及來源，因同一片區(qū)商 業(yè)物業(yè)投資客戶特征存在很大程度的同質(zhì)化。雙地鐵 鋪位號 面 積 單 價 總 價 首 付 月供款 1F01 20m2 49500 990000 500000 投資案例分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 Chapter 5 營銷整合推廣 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 1 總體營銷戰(zhàn)略 品牌影響力戰(zhàn)略 發(fā)揮深國商的品牌優(yōu)勢和資源優(yōu)勢，通過 “ 文化 +生態(tài) ” 主題商業(yè)的推廣，建立國商品牌影響力，提升國商品牌文化。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 思考二 ?面對晶島目前招商工作所遇到的困境，我們應(yīng) 如何應(yīng)對？ ?招商工作應(yīng)朝著哪個方向前進，才能突破目前 的瓶頸？ ?主力店尚未進駐的情況下，我們的銷售還能不能推進？ ？ 主力店招商 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 同致行觀點： 針對晶島目前招商所遇到的困境和難題，同致行 從專業(yè)角度出發(fā)，提供以下兩個方案作為參考。此類人群出行目的更多的表現(xiàn)為商務(wù)、旅游。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 應(yīng)對策略 方案二： 在主力店招商無明顯突破的情況下，可采取不同品類綜合型主題店 形式，通過不同功能亮點的配臵和互動，最大限度實現(xiàn)內(nèi)外街鋪位銷售。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 地鐵經(jīng)濟 “地鐵效應(yīng)”的帶動，可帶旺本項目人流，但地鐵人流更多的表現(xiàn)為大眾、 便利、快速消費品支撐和帶動人流，在商業(yè)旺區(qū)和核心商圈地段表現(xiàn)得尤為 明顯。 ?我司建議： 2~3間銷售鋪位 =1間租賃鋪位 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 銷售平面分割 主力店進駐銷售部分劃分： 除中軸線主通道規(guī)定為 12米，其余主通道設(shè)定 6米，輔通道 ； 獨立店內(nèi)街銷售部分劃分： 主通道在設(shè)定略高 8米，輔通道 3米。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 價格定位 本項目首層均價定位為： ： 49500元 /㎡ （ 177。 待片區(qū)商業(yè)氛圍發(fā)展較為成熟，人流較旺后，可考慮將此部份帶租約