重慶巴蜀麗景商業(yè)部分定位策劃報告-文庫吧在線文庫
【正文】 費用的合理控制與投資回收預算以上內(nèi)容根據(jù)貴司初步構想與項目市場調(diào)研成果擬定，由備選定位方案進行整體市場形勢分析，然后通過進一步的各個方案收益對比，從而最終確定項目的定位方案建議。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。從新溉路向新牌坊立交路段，則是加州汽配A、B區(qū)，僅在B區(qū)中有一小餐館，門面面積集中在50㎡，月租金僅約為30元/㎡項目所原先所處的五人路擴建成民安大道，由民安大道與新溉路交匯轉盤將在不遠的一段時間內(nèi)與新牌坊立交形成相得益彰的交通樞紐，另外規(guī)劃建設中的龍頭寺火車站也加大了項目周邊交通需求的分量。二、區(qū)域車庫市場形勢簡述 通過對區(qū)域車庫市場調(diào)查和分析后，我司認為目前項目所在區(qū)域范圍內(nèi)車庫市場形勢如下： 車庫市場基本飽和區(qū)域范圍內(nèi)的停車點主要為行政機構內(nèi)停車場和加州汽配門面前的路邊停車位。商界就提供了約120個車位的地下停車庫，其租金為300元/月。 物流發(fā)展程度較低區(qū)域范圍內(nèi)的物流基本上還處于以倉儲、運輸為主要物流業(yè)務，并將倉儲和物流看成是兩個獨立環(huán)節(jié)的傳統(tǒng)儲運物流階段，僅把商品庫存看成是調(diào)節(jié)供求的主要手段，物流功能簡單、系統(tǒng)性差、整體效益低。結論：針對以上區(qū)域商鋪市場、車庫市場和物流市場的整體形勢分析，我司建議項目定位方案從商業(yè)和物流兩個方面進行考慮，以下分別從商鋪和物流兩方面進行項目定位。區(qū)域范圍內(nèi)兩年將開建六大立交，即新牌坊立交、唐家大房子立交、黃泥磅立交、鄭家院子立交、小石壩立交和竇家花園立交。項目地段升值潛力大，以及內(nèi)部和周邊潛在消費群多，且多屬于高收入人群，加上項目交通便利，因此我們有必要在招商與推廣中充分利用該優(yōu)勢，打造項目和周邊商業(yè)門面與眾不同的差異化優(yōu)勢。在劣勢規(guī)避方面，首先在承認物流帶給小區(qū)不便的同時，應該多下點細部工夫，做好組織管理與整合，盡量減少對小區(qū)的影響。我們認為項目主要有以下賣點：便利交通升值潛力地段優(yōu)勢（2）產(chǎn)品形象定位——北部新城CLD獨一無二臨街商鋪（3）主題廣告語——財富火炬、等你接手——商機無限，機會不多——現(xiàn)在的小投入，未來的大收入——財富，近在咫尺項目物流方案產(chǎn)品形象定位 （1）產(chǎn)品形象定位原則結合區(qū)域物流市場整體供求形勢，最大限度地挖掘項目賣點，突出項目適宜物流的獨特優(yōu)勢，對產(chǎn)品進行形象包裝，提升項目的整體形象，樹立項目高質(zhì)量的定位。見下表：表：可比商業(yè)門面綜合因素量化統(tǒng)計表項目名稱/因素及權數(shù)序號黃—薇—荊路段民安大道本案14552243323343445444633472228244合計——10由上表可以相應的得出計算表如下表：表：可比商業(yè)門面計算表(租金單位為：元/㎡另外，由于前面價格定位可知，項目的平均租金為：㎡三、項目方案收益對比由以上項目商鋪方案與物流方案對應的成本費用和投資回收期預算，雖然物流方案在成本費用上為5170萬元，比商鋪方案高出275萬元，但其成本費用的資金回收期約為12年，比商鋪方案要早約一年半或兩年。設立異地展場，體現(xiàn)項目品質(zhì)由于本項目目前所在商業(yè)配套還不成熟，人流量較少且項目推廣在即，急需提高項目知名度。廣告投放策略本項目廣告投放可分三個階段來實施，分別針對客戶儲備期、投入運營期、后期客戶儲備期，各個期間的廣告形式、投放方式及主題均有所不同，投放計劃如下：（1）客戶儲備期——廣告投放目的：增強市場對項目及項目所處片區(qū)的認知，樹立項目形象，前期強力蓄勢，形成市場沸點。l 電波廣告：仍然為項目形象，加深消費者印象。****房地產(chǎn)交易有限公司2006年1月10日 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個?！獜V告投放方式：l 所有廣告統(tǒng)一形象，告知投入運營基本信息。l 其他廣告：均以項目展示為主，提高項目市場認知。 分階段促銷活動項目定期在人流和物流集中地段（如運輸火車站、港口等）舉辦推廣活動能夠持續(xù)有效地使項目取得良好市場反映，在銷售困難期，舉辦推廣活動甚至比其他推廣方式更加有效。三、營銷推廣策略充分發(fā)揮項目自身優(yōu)勢項目交通優(yōu)勢明顯，在客戶儲備期內(nèi)，充分利用這一優(yōu)勢，能夠?qū)椖啃顒莓a(chǎn)生一定促進作用。項目物流方案投資回收估算 由于項目推廣的需要，可將儲備中心在第一年免費給客戶，以后逐年提高提高。月。制定出具有一定價差幅度的單位單價，把臨街距離、商鋪面積、經(jīng)營業(yè)種等因素按優(yōu)良中差排位，根據(jù)其相應的價值比制定出對應的價格。（3）對威脅點的應對方法針對日益興起的物流市場，競爭將逐漸激烈，項目應立足長期客戶，以精誠的服務質(zhì)量維持客戶滿意度。而針對項目價值潛力突顯時間長造成的招商較難局面，可以給予業(yè)主一定的前期優(yōu)惠措施，以期讓業(yè)主身臨其境感受項目的價值潛力，同時也有利于形成一商家?guī)悠渌巧碳业膸有?。根?jù)規(guī)劃，未來航空城將以現(xiàn)代服務業(yè)為重點，做大航空運輸及配套服務，發(fā)展空港物流，培育城市國際商務、賓館會展、宜居生態(tài)和高新制造等產(chǎn)業(yè)。二、地塊周邊環(huán)境分析區(qū)域圖生活配套巴蜀中學、市公安局、民政局等；項目在商業(yè)和娛樂配套設施方面不是很完善，新世紀超市、易初蓮花超市需由紫荊路步行約20分鐘左右，洋河體育場需一直走到洋河北路。 大批外地物流公司入駐全球最大的物流地產(chǎn)開發(fā)商美國普洛斯公司在今年進入重慶市場，要在經(jīng)開區(qū)打造重慶首個外資物流
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