【正文】 賀州城市定位的目標(biāo)是全力打造產(chǎn)業(yè)生態(tài)的“大賀州”，把賀州建成桂東地區(qū)的交通樞紐、產(chǎn)業(yè)集群中心，和桂、粵、湘邊界地區(qū)的物流中心、文化中心和經(jīng)濟(jì)中心。城市是本項(xiàng)目發(fā)展的重要平臺(tái)，城市發(fā)展為項(xiàng)目?jī)r(jià)值的提升奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。地段始終是房地產(chǎn)項(xiàng)目最核心的價(jià)值點(diǎn)之一，本項(xiàng)目所處地段優(yōu)良，在此地段開發(fā)商業(yè)、商務(wù)、居住、文化、公用設(shè)施物業(yè)具有較好的發(fā)展空間，可以充分的實(shí)現(xiàn)土地的開發(fā)價(jià)值 。項(xiàng)目的建筑標(biāo)志性將提升城市的景觀形態(tài)，成為城市新景觀。項(xiàng)目的人文價(jià)值體現(xiàn)了本項(xiàng)目的靈魂，成為項(xiàng)目最寶貴、最有價(jià)值的無形資產(chǎn),為本項(xiàng)目及開發(fā)企業(yè)提供了可持續(xù)發(fā)展的寶貴財(cái)富。（3）投資價(jià)值本項(xiàng)目業(yè)主投資項(xiàng)目可自用或出租，由于項(xiàng)目所處地段具有優(yōu)異的物業(yè)價(jià)值，一方面項(xiàng)目處于城西區(qū)的核心地帶，擁有巨大的發(fā)展空間，另一方面，賀州經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶動(dòng)以及本項(xiàng)目差異化及填補(bǔ)市場(chǎng)空白點(diǎn)的定位，綜合這兩方面利好因素來看，若購買商鋪?zhàn)杂茫貙⑹沟庙?xiàng)目業(yè)主從投資項(xiàng)目初始就在城西區(qū)未來商業(yè)黃金地段擁有自己的產(chǎn)權(quán)物業(yè)，在競(jìng)爭(zhēng)與發(fā)展中取得先機(jī)。預(yù)計(jì)項(xiàng)目地塊價(jià)格會(huì)有10～15%的年均上漲幅度，具有較高的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)價(jià)值空間。從中觀來看，由于歷史的原因，城西地塊的土地價(jià)格比較低，賀州的高速公路、火車站都在城區(qū)偏西方向建設(shè)，城市發(fā)展的重心將是向西偏移，因此城區(qū)西面的地塊在整個(gè)城市發(fā)展過程中價(jià)值提升的潛力是最看好的。供小于求，價(jià)格就會(huì)提高， 否則， 價(jià)格就會(huì)降低。因此， 在土地估價(jià)時(shí)， 一定要認(rèn)真分析土地與周圍環(huán)境的關(guān)系， 判斷其是否協(xié)調(diào)，這直接關(guān)系到該地塊的收益量和價(jià)格。n——比較案例宗地土地使用年限。具體規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下：商住用地：面積70畝，容積率＝，建筑面積按70000㎡計(jì)算。（1） 評(píng)估方法原則 首先對(duì)影響地價(jià)的因素進(jìn)行全面分析，確定影響較大的因素，然后對(duì)選定的因素，確定修正系數(shù)，綜合參考各個(gè)因素作用規(guī)律及相關(guān)性，建立宗地地價(jià)因素修正體系，最后以基準(zhǔn)地價(jià)為基礎(chǔ)，通過修正體系修正待故土地的地價(jià)。 通過前面的詳盡分析得知,本項(xiàng)目具有較高的地域價(jià)值、社會(huì)價(jià)值、使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值,而地塊的核心優(yōu)勢(shì)在于項(xiàng)目各價(jià)值因素間的挖掘與互補(bǔ)，項(xiàng)目?jī)r(jià)值的提升是由價(jià)值之間共同整合完成，對(duì)于各價(jià)值層面中存在的不足和不利，應(yīng)該在土地的前期包裝運(yùn)作準(zhǔn)備階段彌補(bǔ)和改進(jìn)。本項(xiàng)目若想合理的實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值并轉(zhuǎn)換成現(xiàn)金流，可以考慮和專業(yè)的地產(chǎn)綜合服務(wù)機(jī)構(gòu)合作，進(jìn)行土地的包裝、策劃、后期開發(fā)的營(yíng)銷策劃等合作。216。5 結(jié)論與建議 結(jié)論216。各個(gè)地塊的建筑費(fèi)用構(gòu)成如下表45：表4－5 建筑費(fèi)用估算表　用地性質(zhì)商住用地居住用地商業(yè)用地計(jì)費(fèi)名稱單位造價(jià)工程量總造價(jià)單位造價(jià)工程量總造價(jià)單位造價(jià)工程量總造價(jià)元/m2萬㎡萬元元/m2萬㎡萬元元/m2萬㎡萬元　5600　7700　2540　4900　6600　23406207434054011594070021400 安裝8075606011660802160 電梯——————602120 消防——————802160 中央空調(diào)——————250250010077001001111001002200　560　770　254185　254　84四．管理費(fèi)用　224　347　114 運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)149232767511638建筑費(fèi)用合計(jì)　6569　9071　2992（3） 專業(yè)費(fèi)用與稅費(fèi)專業(yè)費(fèi)用包括廣告推廣及營(yíng)銷代理費(fèi)用，專業(yè)費(fèi)用取銷售收入的3%，綜合稅費(fèi)包括營(yíng)業(yè)稅及附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅，參考國(guó)家及廣西有關(guān)規(guī)定和市場(chǎng)資料，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的綜合稅費(fèi)取12％。 比較因素條件說明表估價(jià)對(duì)象與比較案例金旗市場(chǎng)鼎昌裝飾廣場(chǎng)糧油公司比較因素交易時(shí)間 較早較早待估地塊為城西區(qū)一塊500畝大小的用地， 在充分收集估價(jià)所需資料的基礎(chǔ)上，認(rèn)為本項(xiàng)目由于獲得土地的手續(xù)較為復(fù)雜，涉及土地置換、政府補(bǔ)償居民拆遷、稅費(fèi)上繳及再返還等諸多個(gè)因素，使土地成本構(gòu)成較為復(fù)雜，不適合用成本法進(jìn)行估價(jià)，因此本項(xiàng)目將采用市場(chǎng)比較法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法、假設(shè)開發(fā)法評(píng)估本項(xiàng)目的土地價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。因此， 在土地估價(jià)時(shí)，必須分析該土地的效用、稀缺性、個(gè)別性及有效需求以及使這些因素發(fā)生變動(dòng)的一般因素、區(qū)域因素及個(gè)別因素。4 項(xiàng)目土地估價(jià) 估價(jià)方法及參數(shù)選擇說明 土地估價(jià)原則（1）替代原則根據(jù)市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律，在同一商品市場(chǎng)中，商品或提供服務(wù)的效用相同或大致相似時(shí)，價(jià)格低者吸引需求，即有兩個(gè)以上互有替代性的商品或服務(wù)同時(shí)存在時(shí)， 商品或服務(wù)的價(jià)格是經(jīng)過相互影響與比較之后來決定的。（以上數(shù)據(jù)詳見《城市地產(chǎn)研究報(bào)告》）本項(xiàng)目周邊未開發(fā)土地存量很少，基本都已納入開發(fā)計(jì)劃，項(xiàng)目周邊近期交易的地塊規(guī)模都不大，且土地出讓方式不一，導(dǎo)致土地單價(jià)相差較大。本項(xiàng)目將采用科學(xué)的規(guī)劃、合理的功能分區(qū)與定位，力求開發(fā)出最合理的物業(yè)組合。（2）商業(yè)價(jià)值本項(xiàng)目以商業(yè)大賣場(chǎng)、特色商業(yè)街區(qū)、專業(yè)市場(chǎng)組成的商業(yè)空間，吻合于現(xiàn)代人希望體驗(yàn)的消費(fèi)心理特性：繁華、熱鬧、交流、溝通。城市新居民需要的是一種與普通居住小區(qū)不同的，以居住為原點(diǎn)，融合居住、就業(yè)、謀生、發(fā)展、抗御城市生存風(fēng)險(xiǎn)的新式復(fù)合空間與環(huán)境。 社會(huì)價(jià)值（1） 社會(huì)示范作用的帶動(dòng)l 城市建設(shè)的示范性價(jià)值本項(xiàng)目對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用是顯而易見的，項(xiàng)目將建成賀州西大門的標(biāo)志性形象工程之一，是政府與企業(yè)合作，共同雙贏的示范性效應(yīng)的價(jià)值體現(xiàn)。（2）地段位置本項(xiàng)目北臨迎賓大道，西靠西環(huán)大道，南為芳林路，東臨城市規(guī)劃路——萬興路。l CEPA的實(shí)施與