【正文】 傳播，同時(shí)，業(yè)態(tài)定位“重品牌，更重品位”能有效補(bǔ)充和完善了項(xiàng)目的市場定位和形象定位；第二、由于項(xiàng)目周邊業(yè)態(tài)單一，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足多層次的消費(fèi)要求，項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位，不但能滿足各種消費(fèi)需求，而且吻合目標(biāo)消費(fèi)群體追求品位的心理；第三、全面超越周邊的業(yè)態(tài)規(guī)劃，塑造項(xiàng)目豐富的業(yè)態(tài)形象，使之輻射范圍更大；第四、把項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位為：“重品牌，更重品位”的主要目的是為了使項(xiàng)目能夠突破社區(qū)商業(yè)范疇，成為區(qū)域性的消費(fèi)中心，擴(kuò)大項(xiàng)目的影響力，為開發(fā)商和商戶帶來更多的利潤。力爭一、二、三層都引入一個(gè)以上的主力店，以此帶動(dòng)該層商鋪的招商與銷售。l 實(shí)行商會會員制，提供再培訓(xùn)，再學(xué)習(xí)的機(jī)會商業(yè)街專門成立商會組織，該組織屬于非贏利性質(zhì)的民間組織，由進(jìn)駐商業(yè)街的經(jīng)營商戶自愿加入組建形成。操作方式：發(fā)展商承諾出資（建議100萬）作為推廣基金，用于項(xiàng)目前三年進(jìn)行統(tǒng)一的宣傳推廣，設(shè)法吸引人流，將商場統(tǒng)一做旺。（七）租金與售價(jià)適當(dāng)比例策略原則上商鋪的銷售均價(jià)與月租金的比例為100：1，則投資回報(bào)的底限是10年。價(jià)格保持階段性的穩(wěn)定建議價(jià)格保持階段性的穩(wěn)定，即不宜在短時(shí)間內(nèi)多次調(diào)高價(jià)格，每次調(diào)整價(jià)格漲幅不超過5%，確保穩(wěn)定的市場接受度。l 獨(dú)立的物業(yè)管理體系，即由物業(yè)管理公司對該小樓進(jìn)行專項(xiàng)管理。（3）招商推介會暨主力店簽約儀式通過招商推介會的舉辦，為項(xiàng)目吸引更多的人氣，同時(shí)，通過主力商家簽約儀式，給潛在客戶更大的信心保障，促使更多商戶的入駐。不能享受雙重優(yōu)惠。2) 本卡價(jià)值1萬元，憑此卡在購買商鋪時(shí)可沖抵2萬元購鋪款。l 音響等道具在推介會前一天準(zhǔn)備妥當(dāng)。l 推介會前一天選定場所并布置。持續(xù)期（5層小樓及臨街商鋪拍賣會、巴洛克情景生活街專欄）：l 邀請函在拍賣會前一周完成。第五部分：執(zhí)行一、 營銷階段劃分C棟蓄客期：8月1日——8月27日l 主要工作：系列專項(xiàng)產(chǎn)品推介會，開始接受內(nèi)部認(rèn)購誠意金。36凌峻不斷挖掘新的炒作點(diǎn)，形成持續(xù)的輿論焦點(diǎn)。推廣策略（1）通過廣告宣傳的配合，正式啟動(dòng)項(xiàng)目推廣；（2）通過產(chǎn)品推介會，全面展示項(xiàng)目，掀起項(xiàng)目推廣的第一輪高潮；（3）向參加推介會者發(fā)放VIP卡，憑此卡可參加開盤抽獎(jiǎng)活動(dòng)，為開盤聚集旺盛人氣。9:10—9:30歐陸經(jīng)典總經(jīng)理致辭，對與會人員表示忠心感謝，宣布此次活動(dòng)的安排，整體介紹凱旋中心項(xiàng)目建設(shè)成果。15:10—15:30歐陸經(jīng)典總經(jīng)理致辭，對與會人員表示忠心感謝，宣布此次活動(dòng)的安排，整體介紹凱旋中心項(xiàng)目建設(shè)成果。l 產(chǎn)品推介會場所的選擇。推廣策略（1）通過廣告宣傳的配合，正式啟動(dòng)項(xiàng)目推廣。l 調(diào)查合作對象：大學(xué)某個(gè)系和報(bào)社（北京青年報(bào)、新京報(bào)、北京晚報(bào)）l 調(diào)查報(bào)告完成時(shí)間：8月8日——8月16日l 調(diào)查結(jié)果公布：以專題形式在報(bào)紙上發(fā)布本次市場調(diào)查的結(jié)果。（3）招商目標(biāo)l 初步確定幾家大型主力店的意向入駐，以次吸引更多的經(jīng)營散戶進(jìn)駐。9:10—9:30發(fā)展商領(lǐng)導(dǎo)感謝來賓，介紹項(xiàng)目及舉行投資推介會目的。l 音響等配套。l 選鋪原則：n 已經(jīng)交納誠意金的客戶才具有選鋪資格，未交納準(zhǔn)備金的客戶在選鋪時(shí)間內(nèi)交納準(zhǔn)備金之后，即可擁有選鋪資格。n 進(jìn)入銷售咨詢區(qū)的認(rèn)購者可向銷售人員咨詢并根據(jù)需要調(diào)整預(yù)選認(rèn)購商鋪。216。9:10—9:30發(fā)展商領(lǐng)導(dǎo)感謝來賓，介紹項(xiàng)目及在此舉行開盤活動(dòng)目的。操作要點(diǎn)：l 由銷售人員在會場內(nèi)傳播：參展的人員均可到項(xiàng)目展位登記后免費(fèi)領(lǐng)取8元福利彩票（具體面值由發(fā)展商制定。參加人員：開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)、經(jīng)營管理專家、主力商家、意向商家、規(guī)劃公司、物業(yè)管理公司、媒體記者。推廣策略n 對拍賣會和巴洛克情景街生活論壇專欄進(jìn)行炒作，在社會上形成轟動(dòng)效應(yīng)，讓更多的客戶參與進(jìn)來，形成良好的社會口碑，實(shí)現(xiàn)持續(xù)銷售；n 采取優(yōu)惠折扣進(jìn)行促銷。l 操作流程：（1）拍賣規(guī)則n 商鋪實(shí)行逐一單套拍賣，五層銷售整棟拍賣，價(jià)高者得的原則。（2）拍賣流程拍賣師進(jìn)行叫價(jià)拍賣競拍人現(xiàn)場舉牌，價(jià)高者競拍成功簽約確認(rèn)人員將《拍賣確認(rèn)書》交給競拍成功者進(jìn)行簽名確認(rèn)銷控人員根據(jù)拍賣確認(rèn)書進(jìn)行現(xiàn)場銷控拍賣師進(jìn)行新一輪的拍賣（3）拍賣工作流程順序時(shí)間主要工作17：00工作人員全部到場27：00—7：30 完成音響、電腦、投影設(shè)備的調(diào)試37：30—7：40檢查拍賣會現(xiàn)場并最終完成各方面準(zhǔn)備工作47：40工作人員各就各位，會場內(nèi)播放電視片57：40接待臺開始接受入場登記、派發(fā)資料68：30拍賣會開始78：30—8：40拍賣師（主持人）簡短致辭、宣布拍賣會開始88：408：50拍賣師（主持人）介紹項(xiàng)目概況98：50—8：55拍賣師介紹拍賣的商鋪情況108：55—9：00拍賣師介紹競拍規(guī)則、拍賣須知119：00拍賣師開始第一個(gè)商鋪拍賣，競投開始13現(xiàn)場競投（4）人員安排a 現(xiàn)場總決策 負(fù)責(zé)人 ：職責(zé)：現(xiàn)場工作的決策和及時(shí)溝通、處理。n 銷售人員實(shí)行輪流等候制，為現(xiàn)場競拍人快速辦理《確認(rèn)書》簽字手續(xù)。職責(zé)：n 準(zhǔn)備2臺POS機(jī)，負(fù)責(zé)客戶保證的收取，一人收錢，一人復(fù)核；n 客戶現(xiàn)場交納保證金后直接到號牌領(lǐng)取處理領(lǐng)取拍賣號牌；5)現(xiàn)場工作安排序號工作內(nèi)容負(fù)責(zé)人現(xiàn)場客戶接待工作 待定1客戶登記；入口處驗(yàn)證拍賣客戶資格2客戶登記表（標(biāo)明繳納保證金客戶姓名、繳納金額、競投號牌順序號等內(nèi)容）3拍賣客戶入座的引導(dǎo)4拍賣確認(rèn)書的簽訂5現(xiàn)場號牌發(fā)放現(xiàn)場財(cái)務(wù)組1保證金的收取現(xiàn)場布置工作1音響系統(tǒng)一套（酒店準(zhǔn)備）2條幅5條、迎賓牌2個(gè)（酒店準(zhǔn)備）3接待臺一張（含臺布）4開發(fā)商及項(xiàng)目介紹電視片、平面圖等供投影使用的物料一批5手提電腦、投影儀各一臺（投影布會場已有）現(xiàn)場物料準(zhǔn)備1競投號牌若干（由拍賣公司根據(jù)競投人數(shù)準(zhǔn)備）2礦泉水若干3《確認(rèn)書》、拍賣海報(bào)、拍賣須知等銷售資料一批4觀眾席、競拍席、公證處、媒體席指示牌若干現(xiàn)場保安、警察拍賣現(xiàn)場內(nèi)保安拍賣現(xiàn)場內(nèi)警察場外保安物料配合l 樓書、折頁。操作要點(diǎn)：l 準(zhǔn)備多種名貴紅酒。l 本費(fèi)用概算可根據(jù)實(shí)際支出需要進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。l 將經(jīng)典場面拍攝下來，制成VCD作日后宣傳用。l 邀請函。具體安排：n 拍賣會正式開始后由拍賣師介紹標(biāo)的、宣讀拍賣須知、n 保證金有關(guān)規(guī)定（現(xiàn)場設(shè)立保證金收取處，現(xiàn)場接受保證金交納）n 按照實(shí)現(xiàn)溝通商鋪拍賣順序、加價(jià)幅度進(jìn)行現(xiàn)場拍賣；n 拍賣過程中拍賣師控制拍賣節(jié)奏；l 拍賣行工作人員人員：拍賣行工作人員5名l 公證人員人員：市公證處公證人員2名職責(zé)：對拍賣會的有效性進(jìn)行公證并進(jìn)行公證陳詞。競投者憑拍賣資格確認(rèn)書和拍賣號牌入場，工作人員核對競拍者身份證，競拍號牌；兩者相符才能準(zhǔn)入場。n 競拍人每競拍到一套商鋪后，競拍人所持有的拍賣號牌將統(tǒng)一收回。 主題活動(dòng)二：五層小樓和部分臨街商鋪拍賣會l 拍賣時(shí)間：11月20日l 拍賣地點(diǎn)：售樓部l 拍賣目的：通過拍賣實(shí)現(xiàn)5層小樓和部分臨街鋪面的銷售；同時(shí)，通過事件行銷使之形成社會新聞焦點(diǎn)，利用媒體進(jìn)行炒作，提高項(xiàng)目的社會知名度，為項(xiàng)目匯聚旺盛的人氣。9:50—10:10規(guī)劃公司代表闡述項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的特色及其將帶來的作用。 主題活動(dòng)三：商機(jī)網(wǎng)絡(luò)論壇l 開通時(shí)間：10月1日——10月31日l 目的：通過對商機(jī)網(wǎng)絡(luò)論壇的媒體炒作，使項(xiàng)目形成新聞焦點(diǎn)，借此提升項(xiàng)目的社會知名度，同時(shí)通過網(wǎng)絡(luò)論壇的專家介紹，使項(xiàng)目的優(yōu)勢深入客戶心里，形成良好的社會效應(yīng)。19:00—20:30發(fā)展商領(lǐng)導(dǎo)在星級酒店舉辦宴會（宴請與會明星和嘉賓）（2）在會場內(nèi)設(shè)立展位操作要點(diǎn)：n 在展廳入口處由2名銷售人員派發(fā)項(xiàng)目的宣傳資料。l 邀請一些意向客戶參與活動(dòng)，為項(xiàng)目聚集人氣，提升項(xiàng)目的知名度。n 進(jìn)入選鋪區(qū)的10位認(rèn)購者在銷售人員的幫助下（每組認(rèn)購者由1名銷售人員提供專門服務(wù)）進(jìn)行選鋪。客戶開始進(jìn)入銷售咨詢大廳。推廣策略（1）舉辦盛大的開盤典禮，塑造旺盛的人氣；（2）保持高強(qiáng)度的廣告宣傳；（3）不斷挖掘新的炒作點(diǎn)，形成持續(xù)的輿論焦點(diǎn)。10:20—10:40主力商家代表闡述對項(xiàng)目的期望。 主題活動(dòng)：商業(yè)街投資推介會l 時(shí)間：9月18日上午l 地點(diǎn)：售樓部l 目的：舉辦推介會是為了解決實(shí)際問題，之前項(xiàng)目蓄積了一批客戶，通過邀請專家講解項(xiàng)目相關(guān)投資優(yōu)勢，促成客戶下定金，同時(shí)為下午的內(nèi)部認(rèn)購聚集旺盛人氣。l 為項(xiàng)目開盤推波助瀾。推廣措施216。詳見上文。16:3010:50投資專家從審視北京整個(gè)房地產(chǎn)前景的角度，結(jié)合亞奧板塊商機(jī)進(jìn)行凱旋中心投資引導(dǎo)。10:3010:50投資專家從審視北京整個(gè)房地產(chǎn)前景的角度，結(jié)合亞奧板塊商機(jī)進(jìn)行凱旋中心投資引導(dǎo)。要點(diǎn)：每一場推介會均針對邀請的行業(yè)特點(diǎn)進(jìn)行設(shè)計(jì)，要求分三大類進(jìn)行投資引導(dǎo)準(zhǔn)備，以促成各類企業(yè)的進(jìn)駐。現(xiàn)場的布置。以廣告、事件等手段啟動(dòng)項(xiàng)目推廣；借助主力店造勢；發(fā)行VIP卡，發(fā)動(dòng)社區(qū)業(yè)主購鋪；炒作調(diào)查活動(dòng)。商業(yè)街開盤：10月1日l 主要工作：選鋪大會；開盤活動(dòng)（現(xiàn)場及房展會）；商機(jī)網(wǎng)絡(luò)論壇。l 合同的準(zhǔn)備。l 展板在房展會前制作完成。l 7月底完成商業(yè)街模型制作。四、物料準(zhǔn)備（一）C棟各階段所需要的主要物料蓄客期（產(chǎn)品推介會）：l 最新C棟效果圖。l 三層的均價(jià)在10000元/平方米。（二）商業(yè)街銷售方案核心銷售策略：客戶帶動(dòng)式銷售第一級客戶介紹第二級客戶購鋪，可獎(jiǎng)勵(lì)現(xiàn)金5000元/間，第二級客戶再介紹第三級客戶購鋪，則第二級客戶則同樣獲得獎(jiǎng)勵(lì)現(xiàn)金5000元/間，第一級客戶可再獲得3000元/間。三、商業(yè)街推廣（一）市場啟動(dòng)方案內(nèi)部發(fā)動(dòng)（以廣告宣傳為主，針對社區(qū)業(yè)主）（1）郵寄資料（2）電話傳達(dá)（3）手機(jī)短信（4）社區(qū)網(wǎng)站新聞（5）懸掛條幅（社區(qū)路口、停車場等）外部發(fā)動(dòng)（1）商鋪投資推介會（上午舉行投資推介會，下午開始內(nèi)部認(rèn)購）舉辦推介會是為了解決實(shí)際問題，是建立在項(xiàng)目前期已經(jīng)蓄積了一批客戶的基礎(chǔ)上的。l 開盤前第21—30名買家給予30000元優(yōu)惠。因此，有計(jì)劃地在不同的推廣時(shí)間內(nèi)保