【正文】 蒄袁芃莄螃羀羃薀蠆罿肅莂薅罿膈薈蒁羈莀莁衿羇肀芄螅羆膂葿蟻羅芄節(jié)薇羄羄蕆蒃肅肆芀螂肅膈蒆蚈肂芁羋薄肁肀蒄薀肀膃莇衿聿芅薂螅肈莇蒞蟻肈肇薁薇蚄腿莃蒃螃節(jié)蕿螁螂羈莂蚇螁膄薇蚃螁芆蒀蕿螀莈芃袈蝿肈蒈螄螈膀芁 蝕螇節(jié)蒆薆袆 羂艿蒂裊肄蒅袀裊芇羋螆襖荿薃螞袃聿莆薈袂膁薁蒄袁芃莄螃羀羃薀蠆罿肅莂薅罿膈薈蒁羈莀莁衿羇肀芄螅羆膂葿蟻羅芄節(jié)薇羄羄蕆蒃肅肆芀螂肅膈蒆蚈肂芁羋薄肁肀蒄薀肀膃莇衿聿芅薂螅肈莇蒞蟻肈肇薁薇蚄腿莃蒃螃節(jié)蕿螁螂羈莂蚇螁膄薇蚃螁芆蒀蕿螀莈芃袈蝿肈蒈螄螈膀芁蝕螇節(jié) 蒆薆袆羂艿蒂裊肄蒅袀裊芇羋螆襖荿薃螞袃聿莆薈袂膁薁蒄袁芃莄螃羀羃薀蠆罿肅莂薅罿膈薈蒁羈莀莁衿羇肀芄螅羆膂葿蟻羅芄節(jié)薇羄羄蕆蒃肅肆芀螂肅膈蒆蚈肂芁羋薄肁肀蒄薀肀膃莇衿聿芅薂螅肈莇蒞蟻肈肇薁薇蚄腿莃蒃螃節(jié)蕿螁螂羈莂蚇螁膄薇蚃螁芆蒀蕿螀莈芃袈蝿肈蒈螄螈膀芁 蝕螇節(jié)蒆薆袆 羂艿蒂裊肄蒅袀裊芇羋螆襖荿薃螞袃聿莆薈袂膁薁蒄袁芃莄螃羀羃薀蠆罿肅莂薅罿膈薈蒁羈莀莁衿羇肀芄螅羆膂葿蟻羅芄節(jié)薇羄羄蕆蒃肅肆芀螂肅膈蒆蚈肂芁羋薄肁肀蒄薀肀膃莇衿聿芅薂螅肈莇蒞蟻肈肇薁薇蚄腿莃蒃螃節(jié)蕿螁螂羈莂蚇螁膄薇蚃螁芆蒀蕿螀莈芃袈蝿肈蒈螄螈膀芁蝕螇節(jié) 蒆薆袆羂艿蒂裊肄蒅袀裊芇羋螆襖荿薃螞袃聿莆薈袂膁薁蒄袁芃莄螃羀羃薀蠆罿肅莂薅罿膈薈蒁羈莀莁衿羇肀芄螅羆膂葿蟻羅芄節(jié)薇羄羄蕆蒃肅肆芀螂肅膈蒆蚈肂芁羋薄肁肀蒄薀肀膃莇衿聿芅薂螅肈莇蒞蟻肈肇薁薇蚄腿莃蒃螃節(jié)蕿螁螂羈莂蚇螁膄薇蚃螁芆蒀蕿螀莈芃袈蝿肈蒈螄螈膀芁 蝕螇節(jié)蒆薆袆 羂艿蒂裊肄蒅袀裊芇羋螆襖荿薃螞袃聿莆薈袂膁薁蒄袁芃莄螃羀羃薀蠆罿肅莂 薅罿膈薈蒁羈莀莁衿羇肀芄螅羆膂葿蟻羅芄節(jié)薇羄羄蕆蒃肅肆芀螂肅膈蒆蚈肂芁羋薄肁肀蒄薀肀膃莇衿聿芅薂螅肈莇蒞蟻肈肇薁薇蚄腿莃蒃螃節(jié)蕿螁螂羈莂蚇螁膄薇蚃螁芆蒀蕿螀莈芃袈蝿肈蒈螄螈膀芁蝕螇節(jié)蒆薆袆羂艿蒂裊肄蒅袀裊芇羋螆襖荿薃螞袃聿莆薈袂膁薁蒄袁芃莄螃羀羃薀 蠆罿肅莂薅罿膈薈蒁羈莀莁衿羇肀芄螅羆膂葿蟻羅芄節(jié)薇羄羄蕆蒃肅肆芀螂肅膈蒆蚈肂芁羋薄肁肀蒄薀肀膃莇衿聿芅薂螅肈莇蒞蟻肈肇薁薇蚄腿莃蒃螃節(jié)蕿螁螂羈莂蚇螁膄薇蚃螁芆蒀蕿螀莈芃袈蝿肈蒈螄螈膀芁蝕螇節(jié)蒆薆袆 羂艿蒂裊肄蒅袀裊芇羋螆襖荿薃螞袃聿莆薈袂膁薁蒄袁芃莄螃羀羃薀蠆罿肅莂薅罿膈薈蒁羈莀莁衿羇肀芄螅羆膂葿蟻羅芄節(jié)薇羄羄蕆蒃肅肆芀螂 2020 屆 畢 業(yè) 生 畢 業(yè) 論 文 題 目 : 寫字樓物業(yè)管理的現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì) 院系名稱： 外語(yǔ)與旅游系 專業(yè)班級(jí)： 酒店 D0901 學(xué)生姓名： 張冰芝 學(xué) 號(hào)： 202008020224 指導(dǎo)教師： 王秀梅 教師職稱： 2020 年 6 年 10 日 I 摘 要 物業(yè)管理作為一個(gè)新興行業(yè)，正 在 被越來(lái)越多 的 普通百姓所重視，它不僅是房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)售后服務(wù)的重要環(huán)節(jié)，也逐漸成為房地產(chǎn)營(yíng)銷的主要賣點(diǎn)之一。 2020 年 6 月 8 日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶同志簽署了第 379 號(hào)國(guó)務(wù)院令，發(fā)布了 《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》 。而關(guān)于未來(lái) 寫字樓物業(yè)管理的發(fā)展趨勢(shì)，也是值得期待的。 因此，當(dāng)前的物業(yè)寫字樓物業(yè)管理存在著一些不同于住宅小區(qū)的問(wèn)題，亟待解決。 （劉靈， 2020） 我國(guó)加入 WTO 以后，為我國(guó)的物業(yè)管理企業(yè)帶來(lái)了巨大的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。 我校圖書館擁有清華同方全文數(shù)據(jù)庫(kù)、中國(guó)學(xué)術(shù)期刊全文數(shù)據(jù)庫(kù)、中國(guó)科學(xué)文獻(xiàn)數(shù)據(jù)庫(kù)、美國(guó) EBSCO 和 SPRINGER 等數(shù)多種中外文數(shù)據(jù)庫(kù)，圖書館也藏有大量專業(yè)文獻(xiàn)，這都為這次課題研究做了文獻(xiàn)資料上的準(zhǔn)備 。 寫字樓的概念 寫字樓 （ office building）是指提供各種政府機(jī)構(gòu)的行政管理人員和 企事業(yè)單位的職員辦理行政事務(wù)和從事商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的 建筑，主要由作為辦公空間的辦公室部分和公用部分 (如電梯、樓梯、衛(wèi)生間、飲水間、走廊等 )構(gòu)成。二是使用時(shí)間集中，人員流動(dòng)性大。六是地理位置優(yōu)越，交通條件良好。我們應(yīng)做出相應(yīng)的對(duì)策，走科技化、人性化、綠色化的寫字樓物業(yè)管理道路。其中，人力成本和公共能源成本占寫字樓企業(yè)成本的 50%70%左右，成為寫字樓物業(yè)管理企業(yè)成本控制的重點(diǎn)。西城分公司負(fù)責(zé)金亞光大廈（位于西城區(qū)金融街 1號(hào)）的物業(yè)管理服務(wù)工作， 主要業(yè)主為中石油旗下的昆侖銀行， 即我們的服務(wù)對(duì)象和我公司同屬于中石油，使交流溝通減少了不便。 發(fā)展戰(zhàn)略：創(chuàng)新、提高、發(fā)展，打造具有國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的綜合性高端物業(yè)管理公司。目前，我國(guó)物業(yè)管理存在的首要問(wèn)題是架構(gòu)不完善，體制需進(jìn)一步理順和重新構(gòu)建。物業(yè)管理和建設(shè)一樣，也需要資金的投入，在物業(yè)管理中，應(yīng)該貫徹“誰(shuí)受益，誰(shuí)投入”的原則，形成物業(yè)管理資金的源泉。 六是物業(yè)管理不到位。對(duì)智能化建筑物業(yè)管理來(lái)說(shuō)，物業(yè)管理應(yīng)該是高新技術(shù)服務(wù)性行業(yè)，即便是目前一般的高層大廈，樓宇自控、寬帶網(wǎng)絡(luò)己比較普及，也離不開(kāi)技術(shù)人員的專業(yè)服務(wù)，否則保證設(shè)備設(shè)施的高效運(yùn)行就無(wú)從談起。 在全球經(jīng)濟(jì)一體化 和區(qū)域經(jīng)濟(jì)集團(tuán)化發(fā)展的今天，一個(gè)行業(yè)必須有一批代表行業(yè)形象，體現(xiàn)行業(yè)綜合實(shí)力、科技水平、管理水平、服務(wù)質(zhì)量和企業(yè)文化，在國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)上叫得響的品牌企業(yè)，否則就難以確立 該 行業(yè)的社會(huì)地位和形象。在同等價(jià)格下，產(chǎn)權(quán)人和使用人會(huì)選擇管理水平高、服務(wù)質(zhì)量好的品牌企業(yè)；也正是品牌企業(yè)，才能為產(chǎn)權(quán)人和使用人提供質(zhì)價(jià)相符的管理和服務(wù)，使消費(fèi)者的利益得到保證。 目前物業(yè)管理體制通行的是“大而全”，主要從事設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)、保養(yǎng)，安全防范、秩序維護(hù)、清潔、綠化等粗放型的勞務(wù)，而這種運(yùn)作方式與技術(shù)含量高的寫字樓管理要求相比略顯落伍。 3. 安全防范創(chuàng)新 —— 引進(jìn)新技術(shù)，多防結(jié)合。比如不允許樓內(nèi)喧鬧，不希望閑雜人員打擾。物業(yè)管理企業(yè)也可以建立寫字樓內(nèi)部網(wǎng)站，客戶可以登陸，在 BBS 發(fā)表管理意見(jiàn)，也可以通過(guò)內(nèi)部網(wǎng)頁(yè)，了解 管理信息、寫字樓內(nèi)部信息，以及其他相關(guān)信息鏈接。寫字樓的物業(yè)管理一直以來(lái)鮮少受到市場(chǎng)的關(guān)注，但隨著寫字摟開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的慢慢升溫，其物業(yè)管理的重要性亦顯得愈發(fā)重要。四是寫字樓有其獨(dú)特的運(yùn)行規(guī)律。課題的選擇、論文的初期材料、論文的初稿、二稿到最終完成 ，里面都流淌著 王秀梅 老 師的汗水和心血。 ［ 3］ 謝凱； 大廈物業(yè)管理實(shí)務(wù) ［ M］； 廣東人民出版社 ； 2020。 ［ 11］ 許靜；基于作業(yè)成本法的物業(yè)管理企業(yè)成本核算與控制研究 [D]；湖南大學(xué)； 2020。 ［ 19］王翔； 如何做好寫字樓物業(yè)管理服務(wù)工作 ［ J］；中國(guó)物業(yè)管理； 2020年 02 期； 11。 ［ 17］ 吳衛(wèi)華；物權(quán)法對(duì)物業(yè)公司核心競(jìng)爭(zhēng)力影響的實(shí)證研究 [D]；北京交通大學(xué)； 2020。 ［ 9］ 彭雁；天健物業(yè)公司發(fā)展戰(zhàn)略研究 [D]；華中科技大學(xué)； 2020。； 2020年 05期 ； 8990。 本論文是在她的親切關(guān)懷和悉心指導(dǎo)下完成的。二是新材料、新技術(shù)在寫字樓建設(shè)中得到了廣泛應(yīng)用，高智能化已成為寫字樓發(fā)展的方向。同時(shí)，我們要加緊做好各種準(zhǔn)備，讓寫字樓的物業(yè)管理服務(wù)向好的趨勢(shì)發(fā)展，為物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展提供基礎(chǔ)。 6. 電腦化管理 —— 網(wǎng)絡(luò)互動(dòng)空間。 4. 秩序管理創(chuàng)新 —— 提供零干擾辦公環(huán)境。而近年的設(shè)備管理在此基礎(chǔ)上更提出了節(jié)能、環(huán)保等新要求，要求 物業(yè)管理企業(yè)不斷采用新技術(shù)。物業(yè)管理企業(yè)可以從管理體制、設(shè)備管理、安全防范、秩序管理、管理流程、電腦化管理等方面實(shí)行寫字樓管理創(chuàng)新。也只有適時(shí)打 造一大批物業(yè)管理品牌企業(yè)，實(shí)施物業(yè)管理可持續(xù)發(fā)展才有堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，寫字樓的智能化才有更堅(jiān)實(shí)的保證。在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，有大批國(guó)外物業(yè)管理品牌企業(yè)在入世后進(jìn)入我國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)，我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)將面臨前所未有的人才競(jìng)爭(zhēng)、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、管理服務(wù)水平和收費(fèi)價(jià)格等方面的沖擊 和挑戰(zhàn)。 寫字樓的智能化為客戶的生活和工作提高了效率和提供了方便外，同時(shí)，也給物業(yè)管理公司 帶來(lái)了管理上的挑戰(zhàn)。物業(yè)管理公司在其經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)過(guò)程中與街道、居委會(huì)、公安、交通、環(huán)保、衛(wèi)生、市政、園林、教育、公用事業(yè)、商業(yè)及文化娛樂(lè)等部門都有密切關(guān)系。雖然寫字樓本身的特點(diǎn)就包括了先進(jìn)的設(shè)備系統(tǒng)，寫字樓內(nèi)部一般都要求配備有更為先進(jìn)的中央空調(diào)、高速電梯等，并且服務(wù)前臺(tái)、大小會(huì)議室、車庫(kù)都是要配 備齊全的，但是，現(xiàn)代我國(guó)寫字樓設(shè)備設(shè)置及運(yùn)作的平均水平還是比較低的。 ： 繼續(xù)發(fā)揚(yáng)優(yōu)點(diǎn)，（組建籃球隊(duì)、羽毛球隊(duì)）豐富員工業(yè)余生活； 豐富比賽形式，提高員工參與空間和熱情，不僅僅是技能大賽、演講比賽； 重視培訓(xùn)效率和效果，豐富培訓(xùn)內(nèi)容和形式； 逐漸豐富工作內(nèi)容，領(lǐng)導(dǎo)要引導(dǎo)員工，培養(yǎng)員工積極的工作熱情和狀態(tài)； 落實(shí)量化考核 ，提高員工工作熱情和積極性。 客戶的需求是我們行動(dòng)的方向，客戶的滿意是我們前行的動(dòng)力。也可從空間上落實(shí)服務(wù)責(zé)任，在不同時(shí)段采取定崗定員和值班結(jié)合的排班方式。 4. 與住宅物業(yè)相比，寫字樓有其獨(dú)特的運(yùn)行規(guī)律，我們應(yīng)該掌握和運(yùn)用這一規(guī)律，做好控制寫字樓物業(yè)管理成本的文章。對(duì)于一些會(huì)議較多的客戶，物業(yè)管理企業(yè)也可以專門成立會(huì)議服務(wù)部，向客戶提供會(huì)議、剪彩、簽約等服務(wù)。五是功能齊全，設(shè)備配套。一是單體建筑規(guī)模大，機(jī)構(gòu)和人員集中。而到 2020 年，物業(yè)管理已深入各類建筑物的后期管理中，而不僅限于當(dāng)初的住宅小區(qū)。 3 研究?jī)?nèi)容和方法 本論文第一部分簡(jiǎn)單介紹了一下 物業(yè)管理及寫字樓的概念和寫字樓本身區(qū)別與小區(qū)管 理的特點(diǎn) ；第二部分 剖析 我國(guó) 寫字樓的現(xiàn)狀 ；第三部分是針對(duì)我國(guó) 寫字樓的特點(diǎn)及現(xiàn)狀，提出了未來(lái)發(fā)展的趨勢(shì)，希望寫字樓的發(fā)展方向明確，給整個(gè)領(lǐng)域以及整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)帶來(lái)新的希望。人們對(duì)寫字樓的要求不僅體現(xiàn)在裝潢設(shè)計(jì)上高品位、使用上方便、實(shí)用，而且更需要得到人本服務(wù)、人文關(guān)懷的滿足。寫字樓的物業(yè)管理一直以來(lái)鮮少受到市場(chǎng)的關(guān)注，但隨著寫字摟開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的慢慢升溫，其物業(yè)管理的重要性亦顯得愈發(fā)重要。由于進(jìn)駐寫字樓的公司或機(jī)構(gòu)并非滿足于簡(jiǎn)單的辦公需求，寫字樓必須能提供多功能服務(wù)，從舒適的辦公環(huán)境，到作為一個(gè)特定的休閑場(chǎng)所和高級(jí)商務(wù)空間，從而使寫字摟物業(yè)管理的復(fù)雜程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)一般的住宅小區(qū)物業(yè)管理。而關(guān)于未來(lái)寫字樓物業(yè)管理的發(fā)展趨勢(shì)，也是值得期待的。寫字樓的物業(yè)管理一直以來(lái)鮮少受到市場(chǎng)的關(guān)注，但隨著寫字摟開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的慢慢升溫，其物業(yè)管理的重要性亦顯得愈發(fā)重要。同時(shí)，隨著國(guó)家對(duì)政府機(jī)關(guān)后勤體制改革的進(jìn)一步深入和全面開(kāi)展，大量的政府機(jī)關(guān)后勤化管理服務(wù)工作紛紛通過(guò)招投標(biāo)的程序脫離出來(lái)，走向了社會(huì)，聘請(qǐng)專業(yè)化、具有企業(yè)資質(zhì)、管理到位的物業(yè)管理企業(yè)來(lái)實(shí)施物業(yè)管理、提供物業(yè)服務(wù)，已漸漸成為機(jī)關(guān)行政后勤工作不可缺少的一部分。 研究的目的和意義 寫字樓物業(yè)是在最近幾年興起的，但是，全球化的趨勢(shì)讓它有著前所未有的可靠的前景。 寫字樓（ office building）是指提供各種政府機(jī)構(gòu)的行政管理人員和企事業(yè)單位的職員辦理行政事務(wù)和從事商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的建筑，主要由作為辦公空間的辦公室部分和公用部分 (如電梯、樓梯、衛(wèi)生間、飲水間、走廊等 )構(gòu)成。在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，有大批國(guó)外物業(yè)管理品牌企業(yè)在入世后進(jìn)入我國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)，我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)將面臨前所未有的人才競(jìng)爭(zhēng)、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、管理服務(wù)水平和收費(fèi)價(jià)格等方面的沖擊和挑戰(zhàn)。同時(shí)，我 在 中國(guó)石油華油北京 服務(wù)總公司下屬的華服鑫融物業(yè)管理有限責(zé)任公司 的實(shí)習(xí)，也對(duì) 寫字樓 有了一些了解，這些都對(duì)論文寫作有了一定的幫助。寫字樓是我國(guó)目前高檔物業(yè)的重要組成部分之一，其主 4 要功能是為業(yè)主和用戶提供高檔次的辦公場(chǎng)所和管理服務(wù)。由于寫字樓一半都是單位辦公的場(chǎng)所，使用時(shí)間一般都集中于上 午 8 點(diǎn)以后、下午 6 點(diǎn)以前。寫字樓多位于城市中心的繁華地段，與公共設(shè)施和商業(yè)設(shè)施相鄰，有多種便利的交通條件 （如公共汽車、地鐵、高速公路等）供來(lái)往人員選擇，有足夠的停車位供使用。 寫字樓的高智能化，就是通過(guò)一系列國(guó)際領(lǐng)先技術(shù)的通訊自動(dòng)化系統(tǒng)、樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)、辦公自動(dòng)化系統(tǒng)、保安自動(dòng)化管理系統(tǒng)等設(shè)備的安裝，使每棟樓都變成一個(gè)蘊(yùn)涵有巨大能量的信息化坐標(biāo)，而入駐企業(yè)可以隨心所欲地應(yīng)用相關(guān)信息，通過(guò)語(yǔ)音與數(shù)據(jù)的高速通訊接入，使企業(yè)的辦公效率得到全面提升，并在一棟樓里就可以完成全球化溝通。第一，控制公共能源成本。服務(wù)范圍主要是金亞光大廈（ A 座、 B 座、群樓 C 座）。 整體分析 ：分為五部一室。其中，政府、管委會(huì)、物業(yè)管理公司責(zé)、權(quán)、利關(guān)系需要進(jìn)一步明確。寫字樓的業(yè)主、客戶與小區(qū)一樣，甚至比小區(qū)業(yè)主還要復(fù)雜，因此，物業(yè)費(fèi)的收繳問(wèn)題形成了整個(gè)行業(yè)健康發(fā)展的一大癥結(jié)。目前有物業(yè)管理公司不以“物業(yè)管理”為主業(yè)，而著重于多種經(jīng)營(yíng)，或只限于收租金和一般養(yǎng)護(hù)維修，而對(duì)于如何保養(yǎng)好建筑物的外貌、公用部位、周圍環(huán)境，主 8 動(dòng)維修設(shè)備，提高物業(yè)的使用功能和經(jīng)濟(jì)價(jià)值則未能很好顧及，更談不上特約服務(wù)了。如果對(duì)用戶提出的問(wèn)題，一問(wèn)三不 知，服務(wù)質(zhì)量就是一句空話，智能化建筑的物業(yè)管理，只有滿腔熱情是不夠的。 物業(yè)管理作為一個(gè)新興的行業(yè)，它的品牌建設(shè)也不能例外，特別是寫字樓的物業(yè)服務(wù)。 這一點(diǎn)，對(duì)于選擇寫字樓的客戶來(lái)說(shuō)是非常重要的。在寫字樓管理中應(yīng)當(dāng)實(shí)現(xiàn)管理層和操作層分離，具體的管理和服務(wù)操作則通過(guò)外包，由專業(yè)公司完成。 如何確保寫字樓安全（治安、消防）是管理的重中之重。但現(xiàn)實(shí)中經(jīng)常有客戶裝修造成有氣味、噪音影響鄰近客戶；客戶公司開(kāi)張慶祝，搞舞獅活動(dòng)；各種衣冠楚楚、西裝革履的推銷人員混進(jìn)大廈騷擾客戶，甚至有公司上班開(kāi)始全體員工喊口號(hào)，唱公司歌等等。內(nèi)部網(wǎng)站給客戶參與的機(jī)會(huì)，形成物業(yè)管理企