【正文】 身份證復(fù)印件 業(yè)主、施工責(zé)任人各執(zhí)一份審批表，繳納裝修押金，垃圾清運(yùn)費(fèi) 施工人員填寫施工保證書和施工人員登記表，領(lǐng)取施工證 行政主管，當(dāng)班安管員追蹤監(jiān)督施工情況，日巡查施工現(xiàn)場 4 次 裝修竣工及時驗(yàn)收，行政主管匯同業(yè)主驗(yàn)收住宅，簽署驗(yàn)收意見 裝修竣工后，行政主管及工程師驗(yàn)收合格退還押金 三、 綜合管理 （ 1）每年年初由客戶服務(wù)部制定海德國際社區(qū) 物業(yè)管理服務(wù)工作計(jì)劃， 總經(jīng)理與各部門簽訂責(zé)任狀，由各部門主管負(fù)責(zé) 組織實(shí)施； （ 2）由工程部 負(fù)責(zé) 每 半 年一次對房屋及設(shè)施設(shè)備進(jìn)行安全普查，根據(jù)普查結(jié)果制定 大中小修， 維修計(jì)劃 ,由工程部負(fù)責(zé) 組織實(shí)施； （ 3）海德國際社區(qū)內(nèi)設(shè)立 24 小時報(bào)修及服務(wù)電話， 白天 設(shè) 有專職 行政 管理員 負(fù)責(zé) 接待 業(yè)主來訪 ，處理服務(wù)范圍內(nèi)的公共性事務(wù)，受理住戶的咨詢和投訴；夜間有 2 個主管以上管理人員及 6 個以上維修人 員 值班，處理 各種 急迫性報(bào)修，水、電等急迫性報(bào)修 15 分鐘 內(nèi)到現(xiàn)場； （ 4）根據(jù)入住情況， 協(xié)助召開業(yè)主大會并配合其運(yùn)作； （ 5）在社區(qū)設(shè)立 健全 的 管理規(guī)章制度，服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)完善，物業(yè)管理檔案資料齊全 ，管理規(guī)范 ； （ 6）負(fù)責(zé)協(xié)助組建業(yè)主委員會，每半年公布一次費(fèi)用支出情況，公開服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)及標(biāo)準(zhǔn) 。有線監(jiān)控系統(tǒng)包括安裝多個帶旋轉(zhuǎn)云臺的室外監(jiān)視探頭，主要安裝在需定點(diǎn)監(jiān)控的地方，如停車場、道路行人步行出入口等處。 在盜賊撬門，撬窗入屋或走進(jìn)紅外線感應(yīng)區(qū)，觸動警戒狀態(tài)下的主機(jī)的警 報(bào)，自動撥號機(jī)撥通指揮中心的電話后發(fā)送 用戶識別碼。 分類維修和管理 （ 1）土建公共部位的維修與養(yǎng)護(hù) 對公共給排水設(shè)施設(shè)備、公共門窗及 地面、公共墻面等使用情況制定相應(yīng)計(jì)劃，定期進(jìn)行檢查。 六、清潔 管理 保潔主管制定《保潔區(qū)域分工安排表》， 由公司制定健全 的保潔制度，清潔衛(wèi)生實(shí)行 崗位 責(zé)任制，有明確的分工和責(zé)任范圍； ，并每日 上午 10 點(diǎn)前 將服務(wù)范圍內(nèi)的垃圾歸集到垃圾樓、站，對垃圾（專用）樓、站、箱、道、桶及垃圾進(jìn)行管理 ，垃圾日產(chǎn)日清 ； 徹底 清掃，做到服務(wù)范圍內(nèi)無廢棄雜物； 、門廳、電梯間、走廊等的門、窗、樓梯扶手、欄桿、墻壁等，進(jìn)行一周一次 徹底 清掃 。 保證海德國際社區(qū)內(nèi)綠籬生長造型正常，葉色正常，修剪及時，基本無死樹和干樹枝，有蟲株率在 10%以下，草坪覆蓋率達(dá)到 90%以上，修剪及時，葉色正常，無明顯雜草；宿根花卉管理及時，花期正常，缺株率在 5%以下。 九、 停車場管理 多年來，由我公司管轄的小區(qū)未發(fā)生過車輛丟失案件，這主要是因?yàn)槲覀冇幸惶讎?yán)密的管理辦法，比如“一車二卡”制度，每輛住戶的車都備有兩張卡，一張為車輛卡，一張為人員卡，只有兩卡都無誤才能夠出小區(qū)。具體管理規(guī)定如下： 由客戶服務(wù)部制定詳細(xì)健全的海德國際社區(qū)機(jī)動車、非機(jī) 動車存車管理制度和管理方案以及緊急情況預(yù)案。 有防疫部門核發(fā)的“供水衛(wèi)生許可證”，并張貼于醒目處。 消防泵每年試泵一次，保證泵能轉(zhuǎn)，水能上。 配合年度修繕任務(wù)，定期進(jìn)行安全檢查；每天查看儀表、監(jiān)視負(fù)荷用電、保證用電安全。 十四、社區(qū)的 空置房管理 對于開發(fā)商待售的空置房屋，我公司將在接手 管理后，每周定期派員進(jìn)行設(shè)施設(shè)備及水、電、氣的例行檢查工作，同時填寫空房檢查表，對于發(fā)現(xiàn)的問題及時派員修復(fù)。 （ 3）空置房屋售出業(yè)主需要進(jìn) 戶時，應(yīng)將所有房屋鑰匙一次性全部交給業(yè)主，并注明交出鑰匙數(shù)量，確認(rèn)無誤后請業(yè)主簽字。 （ 6）購房者看房時必須由銷售部工作人員親自帶領(lǐng)且銷售部人員必須佩帶胸卡示明身份，購房者看房或維修部門進(jìn)行維修時，各管理處必須積極配合，并派專人陪同，看房或維修完畢后，陪同人員檢查并關(guān)閉水、電設(shè)施后方可離開，并在當(dāng)日值班記錄登記。物業(yè)公司負(fù)責(zé)人在業(yè)主大會期間向大會作年度賬目收支說明。 第四條、公司會計(jì)核算以人民幣為記帳本位幣。銀行存款應(yīng)與銀行對帳單相符，并按月編制銀行存款余額調(diào)節(jié)表，調(diào)節(jié)相符。 第十三條、購置的不需要經(jīng)過建造過程即可使用的固定資產(chǎn)，按實(shí)際支付的買價(jià)、包裝費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)、安裝成本、交納的有關(guān)稅金等，作為入帳價(jià)值。 第二十條、固定資產(chǎn)折舊方法采用年限平均法： 年折舊率＝（ 1－預(yù)計(jì)凈殘值率）247。 第六章 經(jīng)營收入 第二十五條、收入是指公司在經(jīng)營服務(wù)活動中，所形成的經(jīng)濟(jì)利益的總流入，包括主營業(yè)務(wù)收入和 其他業(yè)務(wù)收入。 第三十一條、各部門的報(bào)銷憑證，必須符合財(cái)務(wù)要求，有稅務(wù)局部門印簽，否則不預(yù)報(bào)銷。 在社區(qū)進(jìn)戶之初，我們將推行高效便捷的牡丹卡自動繳費(fèi)系統(tǒng)，同時為 業(yè)主辦理牡丹卡，和業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)費(fèi)授權(quán)委托書，授權(quán)我公司可以通過銀行卡劃取代收代繳的各項(xiàng)費(fèi)用。為此，公司推出社區(qū)家政管理服務(wù)內(nèi)容，使社區(qū)業(yè)主在公務(wù)繁忙之余，能夠充分享受家庭溫馨。 顧問咨詢代理服務(wù) 海德國際社區(qū)作為浙江省的地標(biāo)性建筑，會吸引大批外地置業(yè)投 資的業(yè)主入住，他們無論是做生意，或是工作基本都在外地，也有很多人要在哈爾濱購置自己的產(chǎn)業(yè)，在不了解本地政策、法規(guī)，不熟悉政府機(jī)構(gòu)、辦事部門的情 況下，他們隨時需要顧問、咨詢、代理等服務(wù)。環(huán)境對于一個人的心理影響是相當(dāng)重要的，當(dāng)一個人長期處在我們構(gòu)想的這種環(huán)境當(dāng)中，便會不知不覺地提高自身的素質(zhì)修養(yǎng)，而如果每個人的 素質(zhì)都得到了提高，那 么整個“海德國際社區(qū)”的社區(qū)文化氛圍自然而然地也就體現(xiàn)出來了。 （四）計(jì)劃活動項(xiàng)目及預(yù)想效果一覽表 序號 項(xiàng)目名稱 預(yù)想效果 時間 備注 01 國際象棋 及觀賞娛樂為一體，別具一格 長期 02 趣味英語角 促進(jìn)交流、培養(yǎng)興趣 長期 03 草地背景音樂 格調(diào)高雅、居住環(huán)境上檔次 長期 04 兒童開心天地 安全、趣味，歡聲笑語 長期 05 棋牌樂 內(nèi)容豐富、層次廣泛 長期 06 茶藝管 品茗交流、享受生活 長期 中老年 07 圖書閱覽室 讀書自修、擴(kuò)大視野 長期 08 健美中心 緊跟時代潮流，倡導(dǎo)全民健身 長期 09 義工服務(wù)站 服務(wù)社區(qū)，盡顯愛心 長期 10 紅十字回救護(hù)網(wǎng)絡(luò) 健康保障、社會必須 長期 11 晨跑、緩跑 強(qiáng)身健體，提高身體素質(zhì) 長期 12 球類運(yùn)動 日常生活，豐富生活 長期 13 釣魚俱樂部 老少皆宜、修身養(yǎng)性 長期 14 園藝交流 會 美化環(huán)境、修身養(yǎng)性 長期 15 影視廳 方便群眾、豐富生活 長期 16 愛心獻(xiàn)血 宣傳無償獻(xiàn)血、培養(yǎng)公德心 定期 17 兒童夏令營 開闊視野、增長見識 長期 18 燒陶技藝班 豐富青少年暑期生活 長期 19 舞蹈訓(xùn)練班 豐富青少年暑期生活 長期 20 書法訓(xùn)練班 豐富青少年暑期生活 長期 21 游泳訓(xùn)練班 豐富青少年暑期生活 長期 22 元宵燈謎會 節(jié)日活動，加強(qiáng)溝通 長期 23 齊動手種下一片愛 人人植樹，綠化社區(qū) 長期 24 體能測試 讓居民了解健康狀況 25 反吸毒法制教育活動 普法宣傳、禁止毒害 26 四驅(qū)車?yán)? 比賽第二，友誼第一 27 商場樂繽紛 商家聯(lián)手，消費(fèi)者受益 第六節(jié) 物業(yè)管理服務(wù)承諾標(biāo)準(zhǔn) 為了將海德國際社區(qū)建設(shè)成為一流的文明住宅社區(qū)，參照《全國城市物業(yè)管理示范住宅小區(qū)考核標(biāo)準(zhǔn)》，結(jié)合相關(guān)法規(guī)以及我公司的管理目標(biāo)，特制定如下管理標(biāo)準(zhǔn)： 序號 指標(biāo)名稱 國家標(biāo)準(zhǔn) 承諾標(biāo)準(zhǔn) 管理指標(biāo)實(shí)施措施 1 房屋完好率 98% 98% 指定維修人員負(fù)責(zé)責(zé)任區(qū)內(nèi)的房屋巡查，建檔紀(jì)錄，確保房屋完好、整潔，無違章搭建及損壞公共設(shè)施現(xiàn)象 房屋臨修急修及時率 99% 99% 接到維修通知 15 分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場，臨時維修及時完成，急修不過夜，并按維修回訪制度進(jìn)行回訪及記錄 維修工程質(zhì)量合格率 100% 100% 分項(xiàng)檢查，一步到位，并按照維修回訪制度進(jìn)行回訪，以確保維修質(zhì)量，滿足住房需要 2 綠化完好率 95% 98% 制定專職綠化員負(fù)責(zé) 維護(hù)，實(shí)行巡查制度，建檔紀(jì)錄，由保潔主管監(jiān)督，以確保社區(qū)內(nèi)公共綠地?zé)o破壞、無踐踏、無黃土裸露象形 3 清潔保潔率 99% 99% 制定專職保潔員 12 小時進(jìn)行保潔工作 ,實(shí)行巡查制度 ,建檔紀(jì)錄 ,由保潔主管監(jiān)督 ,以確保社區(qū)內(nèi)垃圾日產(chǎn)日清 ,空氣清新 ,設(shè)施完好、環(huán)境無污染。 12 火災(zāi)發(fā)生率 1% 年以下 % 年以下 加強(qiáng)防火宣傳教育和防患措施，配齊消防器具，勤檢查，及時消除隱患，配備強(qiáng)有力的兼職消防隊(duì)伍。 辦公區(qū)各單位負(fù)責(zé)物業(yè)工作的負(fù)責(zé)人及聯(lián)系電話。針對司法局機(jī)關(guān)辦公樓的物業(yè)管理形式，我們擬采取系統(tǒng)化、科學(xué)化、電腦化的管理手段，引進(jìn)先進(jìn)的物業(yè)管理軟件，配備專職檔案管 理人員，建章建制，對所有檔案資料進(jìn)行嚴(yán)格的、科學(xué)的、集中的管理。 對已接管驗(yàn)收的區(qū)域，組織相關(guān)人員進(jìn)行，以便盡快熟悉情況，保持環(huán)境整潔。對于特種作業(yè)人員 ,實(shí)行外送相關(guān)部門進(jìn)行培訓(xùn)考核 ,并監(jiān)督其上崗作業(yè)證的有效期 ,確保培訓(xùn)合格率達(dá) 100%,以保證員工的素質(zhì)。 9 公共文體設(shè)施。 （二）社區(qū)文化有關(guān)規(guī)定：（略） 《海德國際社區(qū)精神文明建設(shè)公約》 《社區(qū)文化主管崗位職責(zé)》 《文化娛樂場所管理規(guī)定》 （三）社區(qū)文化活動場所安排： 社區(qū)文化活動的組織作為管理處日常重要工作之一，分公司處將專設(shè)一間辦公用房作為社區(qū)文化活動的日常辦公地點(diǎn)，專 職、兼職及義務(wù)工作人員將在此進(jìn)行有關(guān)策劃及文字組織工作。社區(qū)內(nèi)擁有完善統(tǒng)一的視覺系統(tǒng)，使用可靠 的公共設(shè)施，安全方便的交通網(wǎng)絡(luò)，內(nèi)容豐富的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。但商場、職場、官場總是瞬息萬變。 十七、社區(qū)的商務(wù)服務(wù)： 商務(wù)服務(wù)工作是關(guān)系到業(yè)主生活、居住質(zhì)量的重要工作，公司根據(jù)社區(qū)的結(jié)構(gòu)和地理特征，以及公司近年開展商務(wù)服務(wù)工作的經(jīng)驗(yàn)，準(zhǔn)備把商務(wù)服務(wù)活動開展到業(yè)主生活、居住的方方面面，以豐富的服務(wù)項(xiàng)目，優(yōu)良的服務(wù)質(zhì)量，為業(yè)主的工作、生活創(chuàng)造方便、快捷、高效的環(huán)境。 第三十五條、利潤總額，是指營業(yè)利潤加上投資收益，補(bǔ)貼收入，營業(yè)外收入、減去營業(yè)外支出后的余額。各部門每年年初提出預(yù)支出計(jì)劃，經(jīng)財(cái)務(wù)部匯總后報(bào)給總經(jīng)理辦公會議審查，核定計(jì)劃后，實(shí)施各部門按計(jì)劃報(bào)銷。 第二十二條、固定資產(chǎn)提足折舊后，不論能否繼續(xù) 使用，均不再提取折舊，提前報(bào)銷的固定資產(chǎn)不再補(bǔ)提折舊，所謂提足折舊，是指已經(jīng)提足該項(xiàng)固定資產(chǎn)應(yīng)提的折舊總額。如受贈的系舊的固定資產(chǎn)按上述方法確認(rèn)價(jià)值，減去 該項(xiàng)資產(chǎn)的新的程度估價(jià)價(jià)值損耗后的余額，作為入帳價(jià)值。 第十一條、公司應(yīng)根據(jù)固定資產(chǎn)定義，結(jié)合本公司的具本情況，制定出適合于本公司的固定資產(chǎn)目錄、分類方法，每類或每項(xiàng)固定資產(chǎn)的折舊年限，折 舊方法，作為進(jìn)行固定資產(chǎn)核算的依據(jù)。 第七條、流動資產(chǎn)，是指可以在一年或者超過一年的一個經(jīng)營周期內(nèi)變現(xiàn)或耗用的資產(chǎn)，主要包括現(xiàn)金、銀行存款、短期投資、應(yīng)收及預(yù)付款項(xiàng)、存貨等。 公司有償維修服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、商務(wù)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)公司物業(yè)管理實(shí)際情況，參照市場價(jià)格，低于同行業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。 十六、社區(qū)的 財(cái)務(wù)管理 （一）財(cái)務(wù)管理工作模式、制度、預(yù)算、決算方式、內(nèi)容 1．工作模式 獨(dú)立核算，自負(fù)盈虧 2. 財(cái)務(wù)制度、預(yù)算、決算方式及內(nèi)容 （二）財(cái)務(wù)管理監(jiān)督制度 為認(rèn)真貫徹執(zhí)行“取之于民、用之于民”和“以業(yè)養(yǎng)業(yè)”的財(cái)務(wù)收支方針，完善“獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧、自我發(fā)展”的企業(yè)管理機(jī)制，提高物業(yè)管理的經(jīng)濟(jì)效益，杜絕不必要的開支 ，特制定財(cái)務(wù)監(jiān)督制度。 （ 2）管家部對各管理處空置房屋的看護(hù)情況進(jìn)行不定期抽查。 配合開發(fā)商售樓部的售房需要，在力所能及的范圍內(nèi)為售樓部門提供各種方便。 業(yè)主裝修期間，物業(yè)公司定期對裝修現(xiàn)場進(jìn)行巡視與檢查，嚴(yán)格進(jìn)行治安、消防和房屋安全管理；對社區(qū)內(nèi)的裝修車輛、裝修人員實(shí)行出入證管理，調(diào)解因裝修引發(fā)的鄰里糾紛。維修標(biāo)準(zhǔn)按有關(guān)文件執(zhí)行?；?yàn)單妥善保管以便隨時檢查。 車場內(nèi)嚴(yán)禁攜帶易燃、易爆、劇毒及各種腐蝕性物品 不得在停車場內(nèi)洗車、修理、加油、傾倒廢 油。 摩托車 —— 建議開發(fā)商采用 IC 卡管理方式，并規(guī)定必須加裝摩托車防盜器，同時按規(guī)定停放。 由安全管理部制定健全的消防管理制度（詳見管理制度匯編），建立健全消防責(zé)任制及火災(zāi)消防預(yù)案。綠地較充分，基本無裸露土地。 （ 3）供電設(shè)施設(shè)備的維修與養(yǎng)護(hù) 供電設(shè)備管理與維護(hù)主要指為保持社區(qū)供電系統(tǒng)正常運(yùn)行，對歸物業(yè)維護(hù)的供電 設(shè)備進(jìn)行日常管理和維護(hù)。系統(tǒng)可自動啟動報(bào)警器、閉路電視、打開滅火器、通知保安員等，非常適合“海德國際社區(qū)”開放式周界的非法進(jìn) 入之防范。這兩種監(jiān)控方式的結(jié)合，將會在技術(shù)上對社區(qū)治安給予充分的保障。 海德國際社區(qū)內(nèi)的安全管理主要包括 公共區(qū)域的秩序維護(hù)和公共財(cái)產(chǎn)的看管， 其中 包括： （ 1） 海德國