【正文】 機構(gòu)對房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款門檻的提高，土地招、拍、掛政策的實施，都給天津市場本不豐厚的利 潤回報，帶來更大的成本壓力。但由于傳統(tǒng)財務(wù)分析的以上局限性，其分析內(nèi)容不能最大限度地滿足企業(yè)管理層的需求，使用價值大打折扣。利用這些指標(biāo)的逐年變化的信息，將為我們評價企業(yè)現(xiàn)金流量的動態(tài)穩(wěn)定性、提供許多有價值的信息。在現(xiàn)代企業(yè)制度下的財務(wù)分析應(yīng)該更多的從經(jīng)營者的角度出發(fā)，著重強調(diào)在利用財務(wù)分析發(fā)現(xiàn)企業(yè)存在問題的同時進(jìn) 一步通過財務(wù)分析來判斷企業(yè)資本運營效果，以便作出正確的決策調(diào)整，提高企業(yè)資本運營效率，增強企業(yè)的財富，從而達(dá)到股東財富最大化的目的。如根據(jù)資產(chǎn)負(fù)債表項目的年初、年末余額變化趨勢情況分析資產(chǎn)及負(fù)債總額的變化幅度及原因，并進(jìn)一步分析資產(chǎn)負(fù)債率、流動比率、速動比率，根據(jù)利潤及利潤分配表業(yè)務(wù)收入的增減趨勢分析其變化原因，針對收入成本結(jié)構(gòu)分析，將不同報表結(jié)合起來分析凈資產(chǎn)收益率、總資產(chǎn)報酬率、銷售利潤率、成 本費用利潤率、投資回報率等。同時要針對管理中存在的薄弱環(huán)節(jié)加強專題分析，如企業(yè)潛虧分析，專項成本分析（包括市場開發(fā)成本分析、廣告成本效益分析、售后服務(wù)成本分析、成本結(jié)構(gòu)分析等），利潤增長點分析，投資項目可行性分析，投資項目效益與可行性報告差異分析，內(nèi)控制度成本效益分析等，在分析中注意把握點和面的關(guān)系，避免分析的片面性。通過分析企業(yè)可以明確企業(yè)在行業(yè)中的位置，使企業(yè)的管理層對自己的經(jīng) 營決策進(jìn)行適當(dāng)定位，在競爭中找到自己的發(fā)展空間。在資金使用上，除了產(chǎn)品開發(fā)的物化成本外，還有較高的籌資成本和資金使用成本，隨著國家政策的調(diào)整以及市場物價的提高，這些成本呈上升之勢。一切原始憑證經(jīng)審核無誤后，才能填制記賬憑證，據(jù)以記賬； (3)會計應(yīng)對一切原始憑證記賬負(fù)責(zé)，賬簿的記載不得挖補、涂改或用褪色藥水消除字跡，記賬應(yīng)使用鋼筆，不 準(zhǔn)用鉛筆或圓珠筆，發(fā)生錯誤應(yīng)根據(jù)性質(zhì)，采用劃線更正或紅線更正。金額在 500 元以下，由部門負(fù)責(zé)人簽批，500 元以上 1000 元以下由主管副總簽批， 1000 元以上由總經(jīng)理簽批。財務(wù)人員要及時結(jié)賬收款，催收應(yīng)收賬款。 (八 )存貨管理制度 工程物資采購制度 工程材料采購成本是構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的主要支出之一，關(guān)系到產(chǎn)品的質(zhì)量和企業(yè)的效益，也是最容易產(chǎn)生舞弊的環(huán)節(jié)，在開發(fā)商供應(yīng)主要材料的前提下，管好材料采購工作是提高經(jīng)濟效益的重要途徑。財會部門一般可設(shè)置下列 人員：財務(wù)總監(jiān)、會計部經(jīng)理、記賬會計、出納員。 第三條、企業(yè)應(yīng)當(dāng)在辦理工商登記之日起 30 日之內(nèi)，向主管財政機關(guān)提交企業(yè)設(shè)立批準(zhǔn)證書、營業(yè)執(zhí)照、合同、章程等文件的復(fù)制件。 國家資本金為有權(quán)代表國家投資的政府部門或者機構(gòu)以國有資產(chǎn)投入企業(yè)形成的資本金。 第九條、企業(yè)在籌集資本金過程中，吸收的投資者的無形資產(chǎn)（不包括土地使用權(quán)）的出資不得超過企業(yè)注冊資金的 20%；因情況特殊，需要超過 20%的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有關(guān)部門審查批準(zhǔn)，但是最高不得超過 30%.法律另有規(guī)定的，從其規(guī)定。 第十三條、企業(yè)的負(fù)債分為流動負(fù)債和長期負(fù)債。 第三章流動資產(chǎn) 第十六條、流動資產(chǎn)包括現(xiàn)金、各種存款、其他貨幣資金、短期投資、應(yīng)收及預(yù)付款項、存貨等。 不計提壞帳準(zhǔn)備金的企業(yè)，發(fā)生的壞帳損失，計入管理費用。 委托外單位加工的，按實際耗用的原材料或者半成品加運雜費和加工費等計價。 第二十四條、企業(yè)對存貨應(yīng)當(dāng)定期或不定期盤點，終了前必須進(jìn)行一次全面的盤點清查。 第二十六條、固定資產(chǎn)分為以下六類： 一、生產(chǎn)用固定資產(chǎn)。 接受捐贈的，按照發(fā)票帳單所列金額（無發(fā)票帳單的，按照同類設(shè)備市價）加上由企業(yè)負(fù)擔(dān)的運輸費、保險費、稅金、安裝調(diào)試費等計價。 第三十一條、企業(yè)計提固定資產(chǎn)折舊一般采用平均年限法和工作量法。 采用年數(shù)總和法的固定資產(chǎn)折舊率和折舊額的計算公式為： 折舊年限－已使用年數(shù) 年折舊率＝ ———————————————— 100% 折舊年限（折舊年限＋ 1）247。停止使用的固定資產(chǎn)，從停用月份的次月起，停止計提折舊。 盤盈的固定資產(chǎn)，按照原價減去估計累計折舊的凈收益，計入營業(yè)外收入。 接受捐贈的，按照發(fā)票帳單所列金額或者同類無形資產(chǎn)市價計價。 第四十二條、遞延資產(chǎn)包括開辦費、以經(jīng)營租賃方式租入的固定資產(chǎn)改良支出、攤銷期限在 1 年以上的固定資產(chǎn)修理支出以及其他待攤費用等。 特準(zhǔn)儲備物資是指具有專門用途，但是不參加生產(chǎn)經(jīng)營的 經(jīng)國家批準(zhǔn)儲備的特種物資。實際支付款項中含有應(yīng)計利息的，按照扣除應(yīng)計利息后的差額計價。 第五十條、施工企業(yè)工程成本分為直接成本和間接成本。 土地征用及拆遷補償費包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。 第五十四條、銷售費用是指企業(yè)在銷售產(chǎn)品或者提供勞務(wù)等過程中發(fā)生的各項費用，以及專設(shè)銷售機構(gòu)的各項費用。 勞動保險費是指企業(yè)支付離退休職工的退休金（包括提取的離退休統(tǒng)籌基金）、價格補貼、醫(yī)藥費（包括企業(yè)支付離退休人員參加醫(yī)療保險的費用）、易地安家補助費、職工退職金、 6 個月以上病假 人員工資、職工死亡喪葬補助費、撫恤費、按規(guī)定支付給離休干部的各項經(jīng)費。 稅金是指企業(yè)按照規(guī)定支付的房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅、印花稅等。國家另有規(guī)定的，從其規(guī)定。多提數(shù)一般應(yīng)在年終沖減成本費用。 以賒銷或分期收款方式銷售的開發(fā)產(chǎn)品，以本期收到的價款或按合同約定的本期應(yīng)收款，確認(rèn)為營業(yè)收入的實現(xiàn)。 第六十六條、投資凈收益是指對外投資收益減去投資損失后的余額。 5 年內(nèi)不足彌補的，用稅后利潤等彌補。企業(yè)以前未分配的利潤，可以并入本向投資者分配。業(yè)務(wù)收支以外幣為主的企業(yè)，也可以外幣作為記帳本位幣。清算期間發(fā)生的計入清算損益，其中與購建固定資產(chǎn)等直接有關(guān)的匯兌損益，在資產(chǎn)尚未交付使用或者雖已交付使用但尚未辦理竣工決算之前，計入資產(chǎn)的價值。 第七十七條、月份終了，企業(yè)應(yīng)當(dāng)將外幣現(xiàn)金、外幣銀行存款、債權(quán)、債務(wù)等各種外幣帳戶（不包括按調(diào)劑價單獨記帳的外幣項目）的余額，按照月末的國家外匯牌價折合為記帳本位幣金額。 （三）支付普通股股利。 （三）提取法定盈余公積金。營業(yè)外收支的凈額，為營業(yè)外收入減去營業(yè)外支出后的差額。 銷售稅金及附加包括營業(yè)稅、產(chǎn)品稅、增值稅、城市 維護建設(shè)稅和教育費附加。 施工企業(yè)營業(yè)收入包括工程價款收入（含工程索賠收入，向發(fā)包單位收取的臨時設(shè)施基金、勞動保險基金、施工機構(gòu)調(diào)遷費）、勞務(wù)、作業(yè)收入、產(chǎn)品銷售收入、設(shè)備租賃收入、材料銷售收入、多種經(jīng)營收入，以及其他業(yè)務(wù)收入。企業(yè)一次支付，分期攤銷 的待攤費用，按照費用項目的受益期限確定分擔(dān)的數(shù)額。 技術(shù)開發(fā)費是指企業(yè)研究開發(fā)新產(chǎn)品、新技術(shù)、新工藝所發(fā)生的新產(chǎn)品設(shè)計費、工藝規(guī)程制定費、設(shè)備調(diào)試費、原材料和半成品的試驗費、技術(shù)圖書資料費、未納入國家計劃的中間試驗費、研究人員的工資、研究設(shè)備的折舊，與新產(chǎn)品試制、技術(shù)研究有關(guān)的其他經(jīng)費、委托其他單位進(jìn)行的科研試制的費用以及試制失敗損失。 審計費是指企業(yè)聘請中國注冊會計師進(jìn)行查帳驗資以及進(jìn)行資產(chǎn)評估等發(fā)生的各項費用。 公司經(jīng)費包括公司總部管理人員工資、獎金、職工福利費、差旅費、辦公費、 折舊費、修理費、物料消耗、低值易耗品攤銷以及其他公司經(jīng)費。 公共配套設(shè)施費包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。 機械使用費包括施工過程中使用自有施工機械所發(fā)生的機械使用費和租用外單位施工機械的租賃費，以及施工機械安裝、拆卸和進(jìn)出場費。 第四十六條、企業(yè)以貨幣資金、實物、無形資產(chǎn)和股票進(jìn)行長期投資，對被投資單位沒有控制權(quán)的，應(yīng)當(dāng)采用成本法核算，并且不因被投資單位凈資產(chǎn)的增加或減少而變動擁有實際控制權(quán)的，應(yīng)當(dāng)采用權(quán)益法核算，按照被投資單位增加或減少的凈資產(chǎn)中所擁有或者分擔(dān)的數(shù)額，作為企業(yè)的投資收益或者投資損失，同時增加或者減少企業(yè)的長期投資，并且在企業(yè)從被投資單位實際分得股利或者利潤時，相應(yīng)減少企業(yè)的長期投資。 第四十五條、企業(yè)的對外投資，按照下列原則確定： 以現(xiàn)金、存款等貨幣資金方式對外投資的，按照實際支付的金額計價。 以經(jīng)營租賃方式租入的固定資產(chǎn)改良支出，在租賃有效期限內(nèi)，分期攤?cè)氤杀净蛘吖芾碣M用。有效使用期限按照下列原則確定： 法律和合同或者企業(yè)申請書分別規(guī)定有法定有效期限和受益年限的，按照兩者孰短的原則來確定。 第三十九條、無形資產(chǎn)按取得時的實際成本計價。修理費用發(fā)生不均衡的、數(shù)額較大的，可以采用待攤或者預(yù)提的辦法。 第三十三條、計提折舊固定資產(chǎn)，包括房屋及建筑物、在用施工機械、運輸設(shè)備、生產(chǎn)設(shè)備、儀器及試驗設(shè)備、其他固定資產(chǎn)，季節(jié)性停用、修理停用的固定資產(chǎn)，融資租賃方式租入和經(jīng)營租賃方式租出的固定資產(chǎn)。 平均年限法的固定資產(chǎn)折舊率和折舊額的計算公式為： 1－預(yù)計凈殘值率 年折舊率＝ ———————— 100% 折舊年限 月折舊率＝年折舊率247。 第二十九條、專項工程發(fā)生報廢或毀損，按照扣除殘料價值和過失人或者保險公司等賠款后的凈損失，計入專項工程成本。 自行建造的，按照建造過程中實際發(fā)生的全部支出計價。存貨毀損屬于非常損失的部 分，扣除過失人或者保險公司賠款和殘料價值后，計入營業(yè)外支出。 按照計劃成本核算存貨的企業(yè)，對存貨的實際成本與計劃成本之間的差異，應(yīng)當(dāng)單獨核算。 第二十一條、存貨按實際成本計價。貼現(xiàn)應(yīng)收票據(jù)的實得款項與其面值的差額，計入財務(wù)費用。 第十四條、企業(yè)流動負(fù)債的應(yīng)計利息支出，計入財務(wù)費用。法律另有規(guī)定的，從其規(guī)定。 第八條、企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照法律、法規(guī)和合同、章程的規(guī)定，及時籌集資本金。 第六條、企業(yè)應(yīng)當(dāng)做好財務(wù)管理基礎(chǔ)的工作。 （ 1）遵守公司員工守則 和財務(wù)管理制度； （ 2）嚴(yán)格執(zhí)行各項報賬制度，對未經(jīng)審批程序的單據(jù)，不得給予報銷和支出貨幣資金 （ 3）管理好公司的現(xiàn)金收付、銀行存款的存取，保管現(xiàn)金、有價證券、銀行支票等； （ 4）及時追收企業(yè)各種應(yīng)收款項，保護企業(yè)利益不受損失；（ 5）編制有關(guān)現(xiàn)金收付記賬憑證、現(xiàn)金日記賬、銀行日記賬的工作； （ 6）及時辦理各項轉(zhuǎn)賬、現(xiàn)金支票，按月將銀行存款余額與銀行對賬單核對相符，并交會計記賬；（ 7）完成會計部經(jīng)理交辦的其他工作。 （ 5）其他物品的采購管理制度 除了上述工程物資的采購以外，公司內(nèi)關(guān)系到產(chǎn)品開發(fā)的各項間接支出，也應(yīng)當(dāng)納入計劃和合同管理， （九）會計報表制度 會計報表是反映經(jīng)營狀況，財務(wù)收支執(zhí)行情況的重要手段，其書面報告是領(lǐng)導(dǎo)和上級主管部門了解公司財務(wù)狀況和經(jīng)營業(yè)績的重要信息來源，也是編制以后資金預(yù)算、收支計劃的重要依據(jù)。 (七 )固定資產(chǎn)管理制度 固定資產(chǎn) 的范圍和分類 (1)凡購入單價在 2021 元以上，其使用時間在一年以上的資產(chǎn)，均列為固定資產(chǎn)； (2)單價不滿 2021 元的資產(chǎn)，而使用時間在一年以上的大批量同類資產(chǎn)，也列為固定資產(chǎn)； (3)固定資產(chǎn)分為房屋及建筑物，車輛、機械設(shè)備，辦公家具及電器設(shè)備，等四大類。 (四 )財務(wù)成本核算管理制度 開發(fā)成本的分類 按成本開發(fā)的對象進(jìn)行分類，開發(fā)成本應(yīng)當(dāng)分為四類：（ 1）、土地開發(fā)成本（ 2）、房屋開發(fā)成本（ 3）、配套設(shè)施開發(fā)成本（ 4）、代建工程開發(fā)成本 這些開發(fā)成本的分類是根據(jù)產(chǎn)品開發(fā)的不同階段的重點內(nèi)容來確定的，會計核算中也應(yīng)當(dāng)分門別類進(jìn)行賬戶設(shè)置。 (二 )貨幣資金管理制度 (1)嚴(yán)格按照國家有關(guān)現(xiàn)金管理制度的規(guī)定，除抵補現(xiàn)金庫存外，非經(jīng)銀行同意，不得將業(yè)務(wù)收入坐支留用，嚴(yán)格分清收支兩 條線； (2)做好庫存現(xiàn)金的保管工作，有關(guān)證券和現(xiàn)金必須放保險箱內(nèi)，確保安全。 (三 )發(fā)揮財務(wù) 監(jiān)督的作用，維護財經(jīng)紀(jì)律 公司的經(jīng)營、管理、服務(wù)，必須依據(jù)國家的方針、政策和財經(jīng)法規(guī)以及財務(wù)計劃，對公司預(yù)算開支標(biāo)準(zhǔn)和各項經(jīng)濟指標(biāo)進(jìn)行監(jiān)督，使資金的籌集合理合法，資金運用的效果不斷提高，確保資金分配符合企業(yè)利益最大化原則。在現(xiàn)代企業(yè)制度下的財務(wù)分析應(yīng)該 更多的從經(jīng)營者的角度出發(fā)，著重強調(diào)在利用財務(wù)分析發(fā)現(xiàn)企業(yè)存在問題的同時進(jìn)一步通過財務(wù)分析來判斷企業(yè)資本運營效果，以便作出正確的決策調(diào)整，提高企業(yè)資本運營效率，增強企業(yè)的財富，從而達(dá)到股東財富最大化的目的。利用這些指標(biāo)的逐年變化的信息，將為我們評價企業(yè)現(xiàn)金流量的動態(tài)穩(wěn)定性、提供許多有價值的信息。但由于傳統(tǒng)財務(wù)分析的以上局限性，其分析內(nèi)容不能最大限度地滿足企業(yè)管理層的需求，使用價值大打折扣。尤其房地產(chǎn)行業(yè)，隨著國家相關(guān)規(guī)章制度的健全以及宏觀調(diào)控的加強、金融機構(gòu)對房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款門檻的提高，土地招、拍、掛政策的實施，都給天津市場本不豐厚的利潤回報，帶來