【正文】 普通住房超過 2年 (含 2 年 )轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)免征營業(yè)稅；對個(gè)人購買非普通住房超過 2年 (含 2 年 )轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其售房收入減去購買房屋的價(jià)款后差額征收營業(yè)稅。由此推算，重慶市十五期間固定資產(chǎn)投資將超過 6000億元，截至 2021年將達(dá)到 10000 億元，累計(jì)十年期間達(dá) 16000 億元。人均 GDP以年均 %的速度增長， 2021 年首次超過 5000 元大關(guān)， 2021 年人均 GDP 大幅增加達(dá) 8075元，比 2021 年增加了 1728元， 2021 年全市人均 GDP 達(dá)到 9608 元，突破 1000美元大關(guān)。 圖：重慶歷年來人均 GDP 發(fā)展?fàn)顩r （單位：元） （數(shù)據(jù)來源：重慶歷年統(tǒng)計(jì)年鑒） 國內(nèi)生產(chǎn)總值（ GDP）年增幅達(dá) 10%以上， 2021 年更創(chuàng)新高，同比增長 %。 圖：直轄以來社會(huì)固定資產(chǎn)投資發(fā)展趨勢 （單位：億元） （數(shù)據(jù)來源：重慶歷年統(tǒng)計(jì)年鑒） 直轄以來，社會(huì)固定資產(chǎn)投資快速增長，投資規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大， 2021 年全年實(shí)現(xiàn)固定資產(chǎn)投資達(dá) 1400 億元，比上年增長 %， 2021 年一季度，在國家穩(wěn)健的宏觀經(jīng)濟(jì)政策下，重慶固定資產(chǎn)投資平穩(wěn)開局，全社會(huì)累計(jì)完成投資 億元，同比增長 %。 u 新國八條規(guī)定 2021 年，中央政府出臺了新國八條規(guī)定，新規(guī)定提出了普通住宅小區(qū)的建筑標(biāo)準(zhǔn)，而且政府將通過土地供應(yīng)來調(diào)控住宅供應(yīng)，從源頭上控制了住宅價(jià)格和戶型，有效保證普通住宅的土地供應(yīng)量，普通住宅的供應(yīng)量將會(huì)大幅提高。 宗合上述國家及地方政府出臺的相關(guān)房地產(chǎn)政策來看，其根本目的是在于抑制房地產(chǎn)泡 沫，規(guī)范房地產(chǎn)市場，因此中原認(rèn)為，該些政策的出臺將會(huì)有利于房地產(chǎn)業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。 2021 年 111 月 ，重慶市施工面積、竣工面積都比去年同期有了一定程度的上升。 u 商業(yè)物業(yè)發(fā)展前景 據(jù)目前政府的公布數(shù)據(jù)，重慶的商業(yè)物業(yè)空置面積達(dá) 240萬㎡，居全國之首。截至 2021 年，重慶市三資企業(yè)已達(dá) 3122 家，實(shí)際吸引外資 ，協(xié)議投資資金 億美金，三資企業(yè)從業(yè)人員已達(dá) 10 萬人以上，為重慶發(fā)展注入了活力。最近有國外知名媒體評價(jià)重慶是中國第四大房地產(chǎn)投資潛力城市。 u 解放碑寫字樓 同時(shí)，渝中區(qū)又是“重慶商務(wù)”的代名詞，尤其是解放碑 CBD區(qū)域，從上世紀(jì)五十年代至今，解放碑一直保持著重慶核心商務(wù)中心的優(yōu)勢。 u 區(qū)域未來規(guī)劃及發(fā)展趨勢 未來，解放碑 CBD(中央商務(wù)區(qū) )將定位成中國西南的“三個(gè)中心，一個(gè)基地”，即中國西南金融中心、中國西南信息中心、中國西南高級商貿(mào)中心和中國西南國內(nèi)外企業(yè)總部基地。這將改變目前渝中半島交通擁堵的現(xiàn)象。天籟城、天湖美鎮(zhèn)、棕櫚泉國際花園及奧林匹克花園等，普通住宅的銷售價(jià)格主要集中在 30004500 元 /㎡，別墅等高檔物業(yè)的銷售價(jià)格主要集中在 80000— 120210 元 /㎡。商業(yè)中心區(qū)的銷售價(jià)格主要在 2021060000 元 /㎡，單位租金以 40350 元 /㎡為主。如三角碑周邊的立洋商廈、銀貿(mào)大廈等入駐情況都不如人意，而嘉多利廣場、華廈銀座等項(xiàng)目則為商住型項(xiàng)目，多以住宅價(jià)格發(fā)售，整體上看區(qū)域內(nèi)商務(wù)環(huán)境尚未形成。在高新區(qū)內(nèi)以中低檔寫字樓和商住公寓較多，且集中分布在石橋鋪轉(zhuǎn)盤周圍，高新區(qū)寫字樓單位租金集中在 3060 元 /㎡，銷售價(jià)格集中在 45008000 元 /㎡。 超市統(tǒng)計(jì)范圍為主城區(qū)范圍內(nèi)營業(yè)面積在 200 ㎡以上的超市； 216。 216。 表：國內(nèi)部分商圈、商場物 業(yè)單位營業(yè)面積年均經(jīng)營額對比（ 2021 年） 商業(yè)物業(yè)類型 擁有商業(yè)營業(yè)面積（萬㎡） 年銷售額（億元） 單位面積（㎡）年均營業(yè)額 商業(yè)個(gè)案 上海一百集團(tuán) 73 成都王府井百貨 7 廣州中華廣場 18 廣州天河城 25 商圈 南京新街口商圈 50 100 南京湖南路商圈 30 注： 216。月，新華路一般則在 300－ 450 元 /㎡所以該商場也是重慶經(jīng)營 狀況良好的百貨賣場之一 說明：公攤面積 =公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)套內(nèi)建筑面 項(xiàng)目評價(jià) : 太平洋百貨是最早進(jìn)入重慶的高檔購物商場之一。 u 發(fā)展速度及未來預(yù)期 15 重慶商業(yè)設(shè)施目前以每年 200 萬㎡的速度增長，亦即每年新增 400— 600 億元的商業(yè)供應(yīng)規(guī)模，其中，主城區(qū)預(yù)計(jì)會(huì)占到 1/5— 1/4，即主城區(qū)年商業(yè)供應(yīng)新增規(guī)模在 80— 120 億元之間。 2021年數(shù)據(jù)是按照社零總額自身發(fā)展速度趨勢，利用加權(quán)移動(dòng)平均法預(yù)測，并結(jié)合實(shí)際值與預(yù)測值誤差進(jìn)行逐年修正， 2021 年數(shù)據(jù)是在 2021 年基礎(chǔ)上按照年均增長 %計(jì)算。 辦公物業(yè) 重慶市是目前全國面積最大、行政管轄最寬、人口最多的直轄市。此外，近年來辦公物業(yè)也出現(xiàn)了一些創(chuàng)新，如 SOHO夾層、商務(wù)別墅等，代表性物業(yè)如高創(chuàng)錦業(yè)等，目前此類物業(yè)在市場上所占的份額亦非常有限，尚未形成規(guī)模供應(yīng)。乙級寫字樓的租金水平在 6080 元 /㎡就全市情況而言，目前渝中區(qū)的租價(jià)在全市處于遙遙領(lǐng)先的地位，平均租金約在 6080 元 /㎡解放碑的寫字樓的出租率明顯高于其他次中心區(qū)域。 附：大都會(huì)商廈代表性入住企業(yè) 類型 企業(yè)名稱 本地企業(yè) 重慶戈德移動(dòng)商務(wù)公司、重慶媒體伯樂公交廣告 外地企業(yè) 上海寶鋼、托普集團(tuán)、青島制冷設(shè)備重慶辦事處 外資企業(yè) 騰輝集團(tuán) 、英特爾（中國）重慶辦事處、安達(dá)信（重慶）企業(yè)中介咨詢、加拿大駐重慶領(lǐng)事館、香港匯豐銀行重慶分行、西門子（中國）重慶辦事處 簡 評： 大都會(huì)商廈是重慶建成投入使用最早的高檔寫字樓，直到目前它也是重慶最高檔的甲級寫字樓之一。目前沒有真正意義上的國際甲級寫字樓，客戶在等待觀望中，一旦有綜合素質(zhì)強(qiáng)的甲級 寫字樓出現(xiàn)，大都會(huì)的很大部分高端客戶會(huì)是本項(xiàng)目的潛在客戶。設(shè)計(jì)用料與大樓獨(dú)特氣質(zhì)相配視，大堂及各層電梯大堂地臺及墻身均鋪砌高級磨光面花崗石，配 以石膏吊頂，裝飾燈具及部分藝術(shù)品設(shè)置，具有較高的格調(diào)。 售價(jià) 18 目前解放碑地區(qū)寫字樓出售價(jià)格在 800012021 元 /㎡左右（建筑面積，清水房），高居主城區(qū)寫字樓價(jià)格之最；次中心區(qū)域（如兩 路口、沙坪壩區(qū)三角碑、江北觀音橋、南坪轉(zhuǎn)盤周邊等）寫字樓的平均售價(jià)在 60008000 元 /平方米（建筑面積，清水房）。月左右，而兩路口及上清寺片區(qū)的平均租價(jià)在 60 元 /平方米月（含物管費(fèi)），就入住率而言，由于這類型寫字樓除租金水平外，地理位置是其第二大可利用的優(yōu)勢，因此大多位于交通條件較好的普通型寫字樓入住率較高，如華安大廈入住率就達(dá)到 75%左右水平，而相反，地理位置相對稍差的物業(yè)，入住水平就較低，有的普通型寫字樓僅有 2035%的入住率。 重慶目前的甲級寫字樓主要有大都會(huì)商廈、世貿(mào)中心、國際貿(mào)易中心、國際商務(wù)中心、希爾頓商廈等 6 家，數(shù)量偏少，且均位于渝中區(qū)，其中 5家分布在解放碑片區(qū) ， 1家分布在兩路口片區(qū)。 u 寫字樓供應(yīng)類型 就目前而言，重慶市場上供應(yīng)的辦公樓物業(yè)主要有以下三種類型：純寫字樓。 目前，解放碑商圈進(jìn)出車行流量達(dá)每小時(shí) 15200 輛，日均人流量達(dá) 33 萬人次，節(jié)假日超過100 萬人次，每年接待外來游客達(dá)到 950 萬人次。 表：主城區(qū)各商圈商業(yè)營業(yè)面積增長趨勢預(yù)測 商圈 當(dāng)前供應(yīng)量 2021 年 預(yù)計(jì)近期供應(yīng)量 2021 年 預(yù)計(jì)遠(yuǎn)期供應(yīng)量 2021 年 解放碑商圈 40 萬㎡ 60 萬㎡ 75 萬㎡ 沙坪壩商圈 18 萬㎡ 30 萬㎡ 40 萬㎡ 南坪商圈 18 萬㎡ 30 萬㎡ 45 萬㎡ 觀音橋商圈 28 萬㎡ 32 萬㎡ 45 萬㎡ 楊家坪商圈 20 萬㎡ 34 萬㎡ 40 萬㎡ 解放碑商圈近期主要 新增項(xiàng)目有：輕軌名店城、黑格金界等地下商業(yè)項(xiàng)目；而遠(yuǎn)期供應(yīng)主要是較場口等區(qū)域的舊城改造項(xiàng)目。 14 美美時(shí)代百貨 開發(fā)商：香港九龍倉集團(tuán)龍慶物業(yè)發(fā)展有限公司 開業(yè)時(shí)間： 2021 年 10 月 u 項(xiàng)目整體情況 美美時(shí)代百貨位于重慶商業(yè)核心 —— 解放碑商圈最優(yōu)越的位置，是香港美美百貨品牌在大陸的第三家賣場，同時(shí)也是集團(tuán)面積最 大的百貨賣場，經(jīng)營面積達(dá) 5 萬平方米，經(jīng)營檔次上屬整個(gè)重慶市現(xiàn)有最高檔的零售購物場所。它由主力店太平洋百貨和獨(dú)立商鋪組成，經(jīng)營范圍包括服裝、化妝品、精品、運(yùn)動(dòng)系列、家電、家私、飲食等傳統(tǒng)經(jīng)營項(xiàng)目，以及大型電玩城、溜冰場、電影城、保齡球等娛樂項(xiàng)目。 通過對比可以看出，在經(jīng)營水平上，重慶商業(yè)的發(fā)展并不落后于國內(nèi)一些經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)，尤其是解放碑中心區(qū)經(jīng)營水平在全國均屬較為領(lǐng)先的水平。 北京市商業(yè)營業(yè)面積總量參照第二次基本單位普查數(shù)據(jù)（ 2021 年）； 216。 11 u 商業(yè)覆蓋率 綜合來看，主城區(qū)常住人口人均擁有商業(yè)面積約 — 1 ㎡左右，按照主城區(qū) 200 平方公里面積計(jì)算，每 1 平方公里商業(yè)營業(yè)面積密度為 2－ 萬㎡，其中渝中區(qū)最高，達(dá)到 萬㎡。 1997 年重慶直轄以來，商業(yè)發(fā)展加快，全市商業(yè)發(fā)展逐步由解放碑向各區(qū)中心區(qū)域輻射，形成了以解放碑中心商貿(mào)區(qū)為主，周邊的區(qū)域性商貿(mào)區(qū)為輔，共同發(fā)展的消費(fèi)品市場格局，亦即是以渝中區(qū)為主，沙坪壩區(qū)、九龍坡區(qū)、南岸區(qū)、江北區(qū)組團(tuán)為輔的重慶主城商業(yè)格局。區(qū)域以南方花園系列開發(fā)為開始，而其后的直港大道片區(qū)的開發(fā)則代表了該區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的最高水平；目前區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)已經(jīng)逐漸轉(zhuǎn)移至楊家坪步行街一帶，物業(yè)開發(fā)以小規(guī)?；▓@小區(qū)和單體公寓為主，銷售價(jià)格集中在 28003600 元 /平方米。 區(qū)域住宅物業(yè)開發(fā)較為零散