【正文】 12910111319樓 上城區(qū) 13 222 309 11046 14 逸天廣場(chǎng) 濱江區(qū) 12 86 379 8126 15 綠洲花園（商住樓） 下城區(qū) 10 136 104 11576 房策網(wǎng) 4 月 713 杭州 銷售前 15 名樓盤一覽表 排名 樓盤名稱 區(qū)域 本周銷售套 可售套數(shù) 已售套數(shù) 已售均價(jià)（元/平方米） 1 中豪 晴園 西湖區(qū) 54 145 132 10799 2 賀田尚城 4樓 濱江區(qū) 24 28 28 7949 3 錢塘春曉花園 濱江區(qū) 24 10 1095 5944 4 綠洲花園（高層住宅） 下城區(qū) 17 181 127 12843 5 賀田尚城 1樓 濱江區(qū) 17 9 25 7693 6 中山花園 2 期住宅 下城區(qū) 13 129 274 18852 7 36 號(hào)地塊 下城區(qū) 11 60 11 12207 8 金都華府 34 上城區(qū) 10 68 18 11546 9 都市楓林 ]45 下城區(qū) 10 58 243 6212 10 天城嘉苑 45 江干區(qū) 10 115 155 9131 11 旅游 水印城 濱江區(qū) 1010 2323 358358 9601 12 錢江時(shí)代 16 上城區(qū) 9 344 248 9983 13 都市楓林 ]2 期232425 下城區(qū) 9 90 9 7005 14 金都華府12910111319 上城區(qū) 8 197 336 11089 15 大北 四季風(fēng) 景苑 開發(fā)區(qū) 8 78 83 5990 兩個(gè)時(shí)間段杭州 全市 銷售情況對(duì)比 網(wǎng)上可售 （套） 網(wǎng)上預(yù)定 （套） 網(wǎng)上已售 （套） 本周銷售 （套） 本周均價(jià) （元 /平方米） 3 月 1723 11915 700 27574 1001 9715 4 月 713 11415 332 28852 314 9522 房策網(wǎng) 3 月和 4 月兩個(gè)星期的成交量的第一位分別為 174 和 54 套。 房策網(wǎng) 在供方的產(chǎn)品比例上， 高端市場(chǎng)呈現(xiàn)出供過于求的狀況。 房策網(wǎng) ? 價(jià)格變化趨歸理性，高端市場(chǎng)曲高和寡 目前，二手房的成交價(jià)格 保持一個(gè)穩(wěn)步上升勢(shì)頭，但增幅益明顯趨緩。據(jù) 某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司負(fù)責(zé)人稱， 近期 該公司掛牌的高檔房源猛增了 400%，投資客的目的只有一個(gè)：急于脫手，但現(xiàn)在的情況卻是粥多僧少 ，與激增的掛牌量相比，購房者卻顯得不夠熱情。 ? 成交量 風(fēng)輕云淡，成交速度波瀾不驚 與掛牌市場(chǎng)熱火朝天的場(chǎng)面相比，成交市場(chǎng)則顯得十分沉穩(wěn)。 房策網(wǎng) 叁 定位篇 一、地塊價(jià)值分析 地塊居住價(jià)值劃分 劃分依據(jù)： ? 周邊環(huán)境及景觀條件 ? 社區(qū)交通條件 ? 地形條件 地塊居住價(jià)值劃分示意圖： I 級(jí) II 級(jí) I 級(jí) II 級(jí) I 級(jí) II 級(jí) 房策網(wǎng) 地塊居住價(jià)值判研 ： I 類用地 優(yōu)劣勢(shì)：社區(qū)交通便利 適合產(chǎn)品：開發(fā)潛力大，適合本項(xiàng)目中的舒適型部分產(chǎn)品，建議物業(yè)類型：小高層和高層。 核心競(jìng)爭(zhēng)力體系 本案的核心競(jìng)爭(zhēng)力首先是建立在本案自身所獨(dú)有的優(yōu)勢(shì)資源和中江品牌效應(yīng)的 基礎(chǔ)上，同時(shí)站在城市發(fā)展戰(zhàn)略的高度， 從區(qū)域規(guī)劃的優(yōu)勢(shì)聯(lián)動(dòng)到板快塑造、開創(chuàng)順應(yīng)城市發(fā)展的新居住模式， 對(duì)本項(xiàng)目的基礎(chǔ)競(jìng)爭(zhēng)力進(jìn)行一次全面的躍升。 ? 作為我國 經(jīng)濟(jì)水平較高的城市之一，杭州市民的收入及消費(fèi)水平也相對(duì)較好，建議引入部分休閑娛樂業(yè)來滿足人們的需求，并能彌補(bǔ)區(qū)域內(nèi)這類商業(yè)業(yè)態(tài)的不足。 商業(yè)部分 消費(fèi) 市場(chǎng)定位： ? 本項(xiàng)目住戶 ? 項(xiàng)目周邊居民 ? 火車東站交通樞紐帶來的流動(dòng)人流 房策網(wǎng) 項(xiàng)目開發(fā)主題定位 ? 開發(fā)主題概念描述和提升 開發(fā)主題概念描述： 引領(lǐng)杭州主流住宅 開發(fā)主題概念提升 ： “東”為“尊” 城東新生活第一站 ? 主題概念釋義 第一：體現(xiàn)領(lǐng)先的居住品質(zhì)（不一定是價(jià)格）、板塊開發(fā)時(shí)間的領(lǐng)先 站：交通樞紐物業(yè) ? 主題概念示意圖 便捷交通帶來的優(yōu)質(zhì)生活 產(chǎn)品價(jià)值為基礎(chǔ) 居住與商務(wù)互動(dòng) 商務(wù)與商業(yè)配套 商機(jī)交際為亮點(diǎn) 新生活第一站 房策網(wǎng) 產(chǎn)品功能定位 住宅、商業(yè)綜合性社區(qū) 項(xiàng)目功能定位配比： 功能分類 體量 （ M2） 占比 （ %） 1 住宅 190,000 76 2 產(chǎn)權(quán)式酒店 25,000 10 3 商業(yè) 35,000 14 總建筑面積 250,000 100 銷售收收益匡算： 序號(hào) 項(xiàng)目 可售面積（ M2） 均價(jià)（元 /M2） 總價(jià) （萬元） 1 住宅 190,000 8,000 152,000 2 產(chǎn)權(quán)式酒店 25,000 9,000 22,500 3 商業(yè) 35,000 11,000 38,500 銷售總收入 213,000 房策網(wǎng) 項(xiàng)目開發(fā)策略建議 根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模 、地塊區(qū)位、市場(chǎng)容量等因素，建議采取分期開發(fā)原則。 ? 可以將商業(yè)、住宅部分完全獨(dú)立成兩個(gè)地塊來看待， 商業(yè)部分經(jīng)營如遇風(fēng)險(xiǎn)不易影響到住 宅部分。 ? 臨近中心景觀或集中綠地處設(shè)置部分大面積房型（大 3R 或 4R）。 ? 特色商業(yè)街 對(duì)外銷售，可將底層和二層分別獨(dú)立銷售。中型超市部分，對(duì)外租賃。 住宅底商 房策網(wǎng) ? 商業(yè) 規(guī)劃建議 充分考慮 項(xiàng)目地段、商圈競(jìng)爭(zhēng)狀況、市場(chǎng)容量、風(fēng)險(xiǎn)控制等綜合因素 ，就本案的商業(yè)部分，我們定位為： 區(qū)區(qū) 域域 商商 業(yè)業(yè) 中中 心心 ＋＋ 鄰鄰 里里 型型 配配 套套 商商 業(yè)業(yè) 零售＋餐飲＋娛樂休閑 +商務(wù)住宿 參照城市商業(yè)分級(jí)指標(biāo)，考慮板塊區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有商業(yè)規(guī)模和近期競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目情況，本項(xiàng)目商業(yè)部分規(guī)模建議： 建筑面積： 6 萬 M2左右 房策網(wǎng) 附：商業(yè)分級(jí)指標(biāo)一覽表 分類 指標(biāo) 設(shè)置地域 功能定位 服務(wù)對(duì)象 客流量 服務(wù)人口 基本商業(yè)面積 基本設(shè)置業(yè)態(tài)與業(yè)種 配套行業(yè) 市中心商業(yè)區(qū) 城市規(guī)劃的中心商業(yè)區(qū)、歷史形成的商業(yè)集聚地 購物、文化娛樂、休閑、旅游并與金融、商務(wù)相結(jié)合 國內(nèi)外及本市消費(fèi)者 50萬 30 萬平方米 大型百貨店、專賣店、文化娛樂、餐飲 旅館、金融服務(wù)、旅游、展示、圖書報(bào)刊、郵電業(yè) 區(qū)域商業(yè)中心 居民聚居區(qū)、商務(wù)集聚地、公共交通集散地周邊 購物、文化娛樂、休閑 該地區(qū)及外來消費(fèi)者 25萬 20萬 10 萬平方米 購物中心、超市、百貨店、文化娛樂、餐飲 旅游、金融服務(wù)、圖書報(bào)刊、郵電業(yè) 居住區(qū)商業(yè) 人流集中、交通便利的地段 保障該地居民的日常生活，提供必要的服務(wù) 當(dāng)?shù)鼐用? 5 萬 萬平方米 超市、便利店、醫(yī)藥店、菜市場(chǎng)、餐飲 生活服務(wù)、圖書報(bào)刊、郵電業(yè) 街坊商業(yè) 街坊主要出入口、居民主要途經(jīng)地 提供日常必需商品及便利服務(wù) 當(dāng)?shù)鼐用? 萬 萬平方米 便利店、餐飲店、生活服務(wù)業(yè) 房策網(wǎng) 商業(yè)業(yè)態(tài)及面積配比： 業(yè)態(tài) 業(yè)種 擬需面積（㎡） 產(chǎn)權(quán)式酒店 商務(wù)住宿 25000 餐飲業(yè) 快餐 中式 1000 西式 1000 正餐 主題餐飲 3000 特色餐飲 4000 休閑餐飲 酒吧、咖啡、茶坊 3000 娛樂休閑 運(yùn)動(dòng)休閑 健身房、桌球室、乒乓球室、 4000 保健休閑 洗浴桑拿、按摩、 spa 水療 5000 文娛 歌舞廳、 KTV、影視娛樂、網(wǎng)吧、電子游戲室、閱覽室 3000 零售業(yè) 中型超市 3500 專賣店 家居飾品、品牌服飾、通訊產(chǎn)品、花 店、音像制品 4000 折扣店 1500 配套服務(wù)業(yè) 干洗店、銀行、電信營業(yè)廳、修理店 2021 地下車庫 4000 合計(jì)： 60000 建筑形態(tài)建議 ： 考慮 到本項(xiàng)目地塊狹長，若采用傳統(tǒng)步行街的形式不利于項(xiàng)目整體規(guī)劃，建議 集中式商業(yè)部分采用“ 商場(chǎng)步行街”形式，配套 商業(yè)部分采用臨街底商， 產(chǎn)權(quán)式酒店則建議以附樓進(jìn)行組合。 ? 大部分住宅可以避免因交通干道的噪音影響，而造成的居住品質(zhì)下降。房產(chǎn)需求將日益理性化，購房者對(duì)房屋的實(shí)用性也將日益重視?？紤]到本項(xiàng)目原東方商城經(jīng)營狀況不良，在認(rèn)知度方面已在周邊有了一定的負(fù)面效果，并結(jié)合目前本地區(qū)專業(yè)市場(chǎng)的集聚性不佳、居民聚集度不高的特性，建議本項(xiàng)目暫不考慮向?qū)I(yè)市場(chǎng)方向發(fā)展。 II 類用地 西側(cè)地塊毗鄰項(xiàng)目主要道路 —— 新風(fēng)路，沿街面長，商業(yè)價(jià)值較大?？傮w上說， 1996年以后的較新二手房成交活躍，而 1990 年以前的老房子成交的比例在下降，上周不足 20%（前周為 32%）。但從最近的態(tài)勢(shì)來看，即使想買來自住的買家也在觀望中，現(xiàn)在都持幣觀望，看看整個(gè)市場(chǎng)的動(dòng)向。 于大量的投資者而言， 一方面他們認(rèn)為目前杭州房產(chǎn)的增值空間已經(jīng)很有限了，此外，加息后按揭的壓力也在增大，他們手里一般都有好幾套房在還貸，如果不及時(shí)出售，每天的成本在增加，而價(jià)格卻賣上不去，虧本的買賣誰也不想繼續(xù)下去。 在加之 開始房改房取消 超額所得稅 ，二手房市場(chǎng)中又添新軍，進(jìn)一步豐富了房源來源。在 其他中介，也出現(xiàn)了類似的現(xiàn)象。 但據(jù)我們實(shí) 際現(xiàn)場(chǎng)了解， “ 心筑 ” 開盤當(dāng)天并未出現(xiàn)事先估計(jì)得火熱場(chǎng)面，只有條件比較好的靠近小區(qū)中央景觀的東邊單元銷售不錯(cuò)，約有 80%的房源已名花有主。 都市楓林二期 D 區(qū)水岸景觀公寓開盤，推出小高層房源212 套，戶型以 110m 128 m2 和 148 m2 為主。 富陽房交會(huì)參展的樓盤大都集中在富陽地區(qū)，有多層、小高層、高層和排屋、獨(dú)棟別墅。這樣的客戶因外界環(huán)境的變化而改變購房意向的可能性很小，對(duì)政策敏感度相對(duì)來說不大。同時(shí)客戶對(duì)外界政策變化的關(guān)心度似乎不大，“你吹你的風(fēng)，我過我的橋”。前兩年的房價(jià)上漲似乎有點(diǎn)“竭澤而漁”的味道，而政府的調(diào)控行為則是促使房地產(chǎn)業(yè)“細(xì)水長流”，避免一下子透支完未來的發(fā)展空間，從而保持行業(yè)的一個(gè)可持續(xù)發(fā)展。增加經(jīng)濟(jì)適用房和中低價(jià)房及其用地的供給，嚴(yán)格限制高價(jià)房及其用地，營業(yè)稅征收就是針對(duì)投機(jī)者而設(shè)計(jì)的。從今年推出的政策看，政府開始從一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)市場(chǎng)同時(shí)出擊，供給、需求綜合調(diào)控，財(cái)政、金融雙向結(jié)合 。省長呂祖善強(qiáng)調(diào)八字方針：穩(wěn)定價(jià)格，加強(qiáng)保障。四是完善城鎮(zhèn)廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求。 ? 金融政策繼續(xù)從嚴(yán)前進(jìn)。 各特色商業(yè)街利用自身的獨(dú)有優(yōu)勢(shì)，進(jìn)行特色經(jīng)營，既貼近廣大市民的需求，又能吸引一部分旅游人群的消費(fèi)，使其經(jīng)營狀況始終處于良好的 狀態(tài)。 房策網(wǎng) 其他專業(yè)市場(chǎng) 總量體 （ M2） 租金 （元 /M2*天） 業(yè)態(tài)分布 經(jīng)營狀況 新型材料 市場(chǎng) 約 30000 （底層沿街） 1F：五金、裝飾 2F：地板 滿租，經(jīng)營狀況良好 東方燈飾城 約 25000 （底層） 燈飾、裝飾布 滿租 五星電器 約 30000 （底層沿街） 12F：家電 3F： 電腦、音像 4F：辦公 滿租 多為 6070M2的鋪面 東站服裝市場(chǎng) 約 6000 1F：服裝、鞋帽、箱包、化妝品 2F：床上用品、服飾 滿租 安琪兒 小商品市場(chǎng) 約 25000 （底層沿街） 1F：小商品 2F：空置，暫作倉庫 底層經(jīng)營狀況良好，二樓不佳。天。天以上，不同地段租金差別非常明顯。 主體以國內(nèi)品牌為主，也有部分外國品牌進(jìn)駐。占地 24 公頃，匯集了四季青服裝市場(chǎng)、杭派精品服裝市場(chǎng)等 16 家專業(yè)服裝市場(chǎng)，服裝經(jīng)營戶 8000 多戶，營業(yè)面積 21 萬平方米，從業(yè)人員 30000 余人，年成交額近百億元，實(shí)現(xiàn)增加值 8 億元。 從商業(yè)街鋪看，商業(yè)街的商鋪分割面積普遍很小，主力商