天然居初步商業(yè)策劃報告-文庫吧在線文庫
【正文】 體供求關(guān)系極不平衡，后市銷售壓力較大。萬佳、沃爾瑪更是一舉超過老牌零售企業(yè)廣百，雄居廣東省零售額的第一、二位。 如友誼城百貨、國際商場、天安、國貿(mào)商場、歲寶百貨、免稅商場、深房百貨、世貿(mào)商場、興華商場、大江南商場、羅湖商業(yè)城等，其特點(diǎn) 是經(jīng)營規(guī)模較大、經(jīng)營品種較為齊全，客流量通常低于大型超市，但毛利率相對較高，多采用專柜經(jīng)營的方式。 如萬佳、天虹、茂業(yè)等。 招商 1） 出租 。 沃爾瑪、家樂福等跨國商業(yè)企業(yè)的進(jìn)駐雖然給深圳本土的商業(yè)帶來了激烈的競爭，促使一批低素質(zhì)的中小企業(yè)被市場淘汰，但他們帶來的先進(jìn)的經(jīng)營理念也也讓一些企業(yè)如萬佳、天虹、新一佳等在競爭中不斷學(xué)習(xí)、摸索與創(chuàng)新，并發(fā)展壯 大，使深圳零售業(yè)得到快速發(fā)展， 商業(yè)業(yè)態(tài)逐步發(fā)展齊全， 并開始與全國甚至國際市場接軌。 政府積極引導(dǎo)及扶持商業(yè)的發(fā)展 隨著深圳生活與購物環(huán)境的不斷改善，深港兩地“ 24 小時”通關(guān)的日益臨近，再加上兩地的物價差異，將會有越來越多的港人選擇深圳居住，深 港兩地的文化及消費(fèi)觀念將得到更好的融合，深圳商業(yè)將得以吸收到香港的先進(jìn)模式及理念的精髓，緊隨香港朝著國際化方向不斷發(fā)展。 根據(jù)市政府的總體規(guī)劃，景田片區(qū)的功能定位是以住宅為主，兼有商業(yè)、貿(mào)易、辦公、文體等多種區(qū)位功能的綜合居住區(qū)。 景田片城市配套較為完善；但在歲寶百貨景田店開業(yè)之前，作為居民日常大宗生活必需品購物場所僅有山姆會員店一家，大多居民會選擇去梅林一村的家樂?；蚴兄行牡拇笮桶儇洺腥ベ徫铮瑯O不方便；自去年歲寶百貨景田店開業(yè)之后，居民的購物環(huán)境才有較大的改善。 四、景田商服物業(yè)租售狀況 天然居所在的香梅路的商業(yè)裙樓空置率高，租售情況不理想。 五、未來幾年內(nèi)景田的商業(yè)前景預(yù)測 近幾年來景田片區(qū)的開發(fā)力度不斷加大，自 1998 年來住宅市場每年都有近 50 萬平方米的供應(yīng)量，特別是去年（ 2021 年）市場的供應(yīng)量高達(dá)65 萬平方米；整體銷售情況也不錯。因此，中原建議 本項(xiàng)目需把握市場先機(jī)，利用旁邊有山姆會員店的消費(fèi)人流，引進(jìn)與其業(yè)態(tài)互補(bǔ)的經(jīng)營項(xiàng)目—— 中高檔家居購物中心，以獨(dú)特的項(xiàng)目定位、經(jīng)營 特色等優(yōu)勢搶占商業(yè)至高點(diǎn)，以彌補(bǔ)項(xiàng)目現(xiàn)階段在商業(yè)氣氛上的不足，為項(xiàng)目的最終銷售打下堅實(shí)的基礎(chǔ)。 ? 項(xiàng)目臨香梅路及蓮花西路，交通發(fā)達(dá)，公交線路多。 項(xiàng)目機(jī)會點(diǎn) (Opportunity)分析 ? 景田片區(qū)及香蜜湖片區(qū)將開發(fā)大型中高檔次高尚住宅，為商業(yè)的經(jīng)營發(fā)展提供了良好的基礎(chǔ)。 通過調(diào)查分析，項(xiàng)目所在的景田、香蜜湖 片區(qū)目前缺乏一個中高檔次、品牌知名度高的家居或家具類購物場所。對經(jīng)營商選擇的要求是有強(qiáng)大的品牌帶動力，能對銷售有良好的促進(jìn)作用。 ? 經(jīng)營上存在有一定風(fēng)險 ? 招商較為繁鎖 2） 整體租賃給品牌家居連鎖企業(yè)經(jīng)營 優(yōu)點(diǎn)： ? 不需考慮以后的經(jīng)營管理問題，不需承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險 ? 如引進(jìn)國際知名品牌連鎖，可增加投資者的信心， 對項(xiàng)目的銷售有良好的促進(jìn)作用 缺點(diǎn)： ? 可能需給予較大的優(yōu)惠條件，租金收入可能達(dá)不到預(yù)期值。 三、區(qū)分銷售面積與經(jīng)營面積。 CENTALINE 天然居初步商業(yè)策劃報告 22 第六章 項(xiàng)目租售回報分析 一、 項(xiàng)目租價分 析 根據(jù)中原對景田片區(qū)的租金調(diào)查，景田片區(qū)臨街商鋪的租金多在80— 150 元 /平方米左右（萬科金色家園及萬托家園一帶），而項(xiàng)目周邊一帶無商鋪出租，商業(yè)氣氛明顯不足，影響了項(xiàng)目租金的提升。 CENTALINE 天然居初步商業(yè)策劃報告 24 總述： 總體來講，天然居商業(yè)項(xiàng)目如能引進(jìn)適當(dāng)?shù)陌b定位，仍不失為一個投資回報有保證的商業(yè)項(xiàng)目，否則，項(xiàng)目租售前景不容樂觀。 每年租金回報 ： 95*9000*12=約 1026 萬元 另：發(fā)展商投入一筆商場裝修費(fèi)用。 五、利用家居經(jīng)營品牌進(jìn)駐不斷造勢。 備注： 至于與連鎖經(jīng)營商家采取何種合作方式，可以最大程度保障到開發(fā)商的利益，中原在操作金世界 — 友誼城百貨、保利城 — 友誼百貨、龍崗世貿(mào)商城 — 萬佳百貨、名仕商城、鴻展商城、世貿(mào)商城等商業(yè)項(xiàng)目上，積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)及經(jīng)營商家資源，可以最大程度地為發(fā)展商爭取利潤空間。 ? 新置業(yè)需裝修、裝飾家庭的消費(fèi)者。 ? 主要以考慮項(xiàng)目定位后的銷售可操作性，如定位為飲食、娛樂業(yè)則無法實(shí)現(xiàn)銷售。 ? 專業(yè)市場會進(jìn)一步涌現(xiàn) 現(xiàn)時越來越多的連鎖經(jīng)營商家已意識到景田的商業(yè)空白，更多的中高檔專業(yè)市場將會涌現(xiàn)。 ? 片區(qū)內(nèi)大型中高檔專業(yè)市 場缺乏，市場空檔明顯。 項(xiàng)目目前尚未開發(fā)，建筑規(guī)劃及設(shè)計可根據(jù)以 后的經(jīng)營定位而修改?？梢灶A(yù)見，在未來幾年內(nèi)，隨著景田及香蜜湖的居住人口不斷增加，消費(fèi)力將大幅提升。 經(jīng)營種類較為單一，除歲寶百貨及山姆外，普遍檔次不高。 片區(qū)內(nèi)的商業(yè)設(shè)施分布散亂，歲寶百貨和山姆會員店分處于片區(qū)的東西兩側(cè)，而一些小商業(yè)設(shè)施基本上是零星的分布于各住宅小區(qū)中。 至于地鐵方面，香蜜湖站距離本項(xiàng)目雖有一段距離，但仍處于地鐵可輻射的范圍之內(nèi)，但對商業(yè)的直接促進(jìn)作用在短期內(nèi)有限。 結(jié)論： 近年來，零售業(yè)在深圳發(fā)展異常迅猛，競爭日益激烈，戰(zhàn)線從東門、 CENTALINE 天然居初步商業(yè)策劃報告 8 人民南、華強(qiáng)北一直延伸到南山，并朝著規(guī)?；⑵放苹?、
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