【正文】 z89Am v^$UE9wEwZQcUE%amp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWv*3t nGK8!z89Am YWpazadNuKNamp。 ksv*3tnGK8! z89Am YWv*3t nGK8!z89Am YWpazadNuKNamp。gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9amp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZQcUE% amp。MuWFA5ux^Gjqv^$UE9wEwZQcUE% amp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gjqvt nGK8! z89Am YWv*3t nGK8!z89Am YWpazadNuKNamp。gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。qYpEh5pDx2zVkum amp。qYpEh5pDx2zVkumamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。另外，鄰近項目所在地的地鐵沿線上蓋物業(yè)共 4個，總建筑面積達 461922平方米（地鐵上蓋物業(yè)具體情況見表），但以上項目（荔灣區(qū)房管局開發(fā)的 9層物業(yè)除外）受舊城區(qū)拆遷困難和地鐵的影響，正式動工日期目前仍無法估計，預計還有很長一段時間，故在本項目的建設銷售期間，其供應量對項目的影響不會太大，對于潛在供應量的開發(fā)情況有待日后進一步跟蹤。由此可見，未來幾年內，住宅仍是該區(qū)最大的需求。 （ 2）需求方 面，住宅需求大于商業(yè)用房需求。 ，文昌廣場地段是以居住為主的專業(yè)好文檔 地區(qū)，商業(yè)環(huán)境不佳。首期銷售應在結構出地面，或完成裙樓時推出，鑒于現(xiàn)時樓花一次性付款的客戶甚少，分期付款以及銀行按揭對于內外銷來說都是十分必要的。但南面規(guī)劃路將小區(qū)分割，影響了項目的整體性，并會為將來的管理帶來不便。初步評估結果表明，該項目可行；與廣州市目前一般房地產(chǎn)發(fā)展項目相比，具有較大的優(yōu)勢。s note: Judson Jones is a meteorologist, journalist and photographer. He has freelanced with CNN for four years, covering severe weather from tornadoes to typhoons. Follow him on Twitter: jnjonesjr (CNN) I will always wonder what it was like to huddle around a shortwave radio and through the crackling static from space hear the faint beeps of the world39。 ，地鐵的優(yōu)勢與影響今后售樓是十分重要的，一旦確定投資，應抓緊有利 時機，在地鐵沿線物業(yè)尚未大規(guī)模建設推出時，盡快開發(fā)投入市場，地鐵概念在廣州市物業(yè)中將是一個最重要的市場影響，本項目應先入一步，充分利用。 較基準方 案變化 +10%010% 銷售價格 30%50%20% 建設投資 40%50%10% 不確定性因素變化的概率值 貼取現(xiàn)率為 15%，對本項目自有資金的凈現(xiàn)值進行計算，可得凈現(xiàn)值得期望值為 379萬港元，有機會出現(xiàn)赤字，故本項目有一定風險，但虧本可能性較小。 序號樓盤名稱裝修標準設備停車位內部間隔（平方米）現(xiàn)時工程進度銷售面積（平方米）銷售率推出日期交樓日期最高價 HKD/M2 最低價 HKD/M2 現(xiàn)時平均價 HKD/M2一次性付款折后均價 1荔灣廣場玻璃幕墻，裙樓高級花園巖地臺，住宅內柚木地板，乳膠漆，廚廁瓷片到頂進口電梯 3臺 /座，電腦 監(jiān)控報案系統(tǒng)，商場中央空調，進口自動扶手梯 48部，住宅配潔具地下層 底 部 共 500 多個車位，租金待定住宅： 8089 挖 椿 井 12 萬% 商場： 2217012萬 % 2惠城花園玻璃幕墻，花崗巖地臺，住宅乳膠漆，廳房柚木地板，廚廁瓷片到天花，防滑彩釉磚地面名廠快速電梯，廚房配不銹鋼洗滌盆及柜，名廠高級潔具全套，商場采光頂?shù)叵乱粚油＼噲?100個車位租售待定住宅： 78157挖椿井 4164760% 商場： 1120301360080% 3安富花園外墻玻璃紙皮石彩釉住宅柚木地板，高級瓷磚到頂?。好孔麖S電梯，配進口衛(wèi)生潔具，抽油煙機，地柜、洗盆及吊柜、煤氣熱水爐，協(xié)助辦理開 IDD 手續(xù) 1， 2 層為地下停車場全部出售，價位待定住宅： 70100地面 5層 3900082% 商場： 1253（ 2,3層） 578165% 4金信大廈外墻彩色玻璃馬賽克住宅內洋什木地板，廚廁瓷片到頂，商場大理石地臺住：名廠電梯 2 部，配高級潔具，廚柜，不銹鋼水盆，抽油煙機 1到 3 層停車場全部用作出租，租價待定住宅： 70100地面 3層 % 商場： 1253（ 2,3層） 4000未推出 5西關大廈外墻天然石片彩釉，大理石地板，住宅耐磨磚，彩釉磚地面，墻身乳膠漆，廚廁瓷片到頂?。好麖S電梯 8部，進口潔具，不銹鋼廚具，配排氣扇?。好麖S電梯 8部，進口潔具，不銹鋼廚具，配排氣 扇有停車場，租金待定住宅： 71118 現(xiàn)樓可交付使用22169100% 專業(yè)好文檔 商場：共四上一大客包租商場：共四層由一大客包租 6荔灣城玻璃幕墻花崗巖地板，住宅內彩釉磨地磚，墻身乳膠漆，廚廁瓷磚至天花住：高級電梯 2部，住宅配抽油煙機、吊柜、浴缸、坐廁及洗面盆 1， 2層為停車場只 3000平方米，約 300 個 單 位 ， 租 金 待 定 住 宅 ： 98120 現(xiàn) 已 封 頂 正 在 裝 修1300093% 商場： 1373450075% 7荔怡中心外墻高級配色陶瓷磚住宅內墻身乳膠漆，柚木地板，廚廁高級防滑地磚，高級瓷磚至天花住宅每座名廠高速電梯 2部，配廚柜，熱炎爐，抽油煙機，煮食爐， IDD線路連電話機，進口潔具，熱氣機等地下車庫 1 層，租售未定，個數(shù)未定住宅： 64165 復式： 186挖椿井 % 商場： 13170（首層） 8逢源大廈外墻錦磚及 高級紙皮石住宅內乳膠漆，廚廁顏色高級，瓷磚個人花，柚木地板及防滑磚，大堂鋪石每座住宅名廠電梯 2部，配廚柜一臺，抽氣扇，不銹鋼洗淋盆一個，潔具全套及儲物柜，浴室鏡一個地下車庫 1 層，租售未定，個數(shù)未定住宅： 88110 復式： 151地面 2層 %93年 沒有商場 9西灣路商業(yè)住宅樓外墻高級玻璃馬賽克及條形彩釉磚，住宅廳房多彩彈涂，彩釉磚地面配不銹鋼洗滌盆，抽油煙機，坐廁。但由于該區(qū)是廣州市舊城改造的重點地區(qū)，鑒于拆遷成本和城市規(guī)劃的要求，今后該區(qū)發(fā)展主要是高層住宅為主，隨著供應量的增長，目前較高的外銷率將會逐步回落，但是隨著廣州市拆遷區(qū)域的擴大，本地回遷需求亦將加大，這部分的市場將會增加，因此文昌廣場住宅的市場定位可考慮 1/3外銷， 2/3內銷，在確定建設標準與售價 時應充分考慮到這一因素。商場首層均價宜在每平方米 21000— 25000港元左右（指整個商場已有基本裝修和間隔）。 在調查的 8個高層居住物業(yè)中，成交情況較理想的當數(shù)西關大廈、荔灣廣場和安富花園。據(jù)資料顯示，至 1994年 8 月，該區(qū)商品房總成交量為 212356 平方米，占該區(qū)實際推出可供銷售面積的 %。3Q3vdWe3YXvbJr 專業(yè)好文檔 構成、總投資估算、資金籌措計劃 （以下均為人民幣計算） 稅的繳交 （ IRR） （ NPV） （ NPVR） 、指標綜合表 附表、附圖 附表一項目綜合收益表 附表二項目動態(tài)綜合表 附表三項目投資利息估算表 附表四土地增 值稅計算表 附表五項目敏分析 附圖一項感性分析表 附表六概率目盈虧平衡分析曲線 專業(yè)好文檔 附圖二項目敏感性分析圖 附錄 — （略） 、多層住宅、商場的開發(fā)、出售、出租經(jīng)營情況 199 1994年荔灣區(qū)商品房供應量統(tǒng)計表 單位：平方米 住宅商場寫字樓合計 93年推出面積 4252391616600586899 占當年推出比例 %%0%100% 94年推出面積 796713188062021173560 占當年推出比例 46%%%100% 95年 總供應量 5049019354062021760459 所占比例 %%%100% 由此可見，荔灣區(qū)商品房的開發(fā)以住宅開發(fā)為主，原因在于受特定的地理環(huán)境影響（該區(qū)多橫巷窄路，民宅多為 3層的舊式建筑物），城區(qū)規(guī)劃的整體性及商業(yè)發(fā)展的環(huán)境與潛質不如東山、越秀、天河等區(qū)，目前推出的大型高級商務樓宇亦只有廣州及舊商店的改造，大大促進了該區(qū)的商業(yè)物業(yè)的開發(fā)。qYpEh5pDx2zVkum amp。qYpEh5pDx2zVkumamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。 gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 MuWFA5ux^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZQcUE% amp。qYpEh5pDx2zVkumamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 qYpEh5pDx2zVkum amp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK! zn%Mz849Gx^Gj qv^$U*3tnGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 MuWFA5ux^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gj qv^$U*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。MuWFA5ux^Gjqv^$UE9wEwZQcUE% amp。MuWFA5uxY7J nD6YWRr Wwc^vR9CpbK! zn%Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 qYpEh5pDx2zVkum amp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK! zn%MzadNuKNamp。 qYpEh5pDx2zVkum amp。MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE% amp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 ksv*3t nGK8!z89Am YWv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 ksv*3t nGK8!z89Am YWpazadNuKNamp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK! zn% M z849Gx^Gjqv^$UE9wEwZQcUE% amp。 ksv*3t nGK8! z89Am v^$UE9wEwZQcUE%amp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK! zn% Mz 849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。MuW FA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK! zn%Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 MuWFA