【正文】 商來收取的。鄉(xiāng)一級政府無權(quán)頒發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證。 42. 什么人可以申請購買經(jīng)濟適用住房？ （ 1）有當?shù)爻擎?zhèn)戶口 (含符合當?shù)匕仓脳l件的軍隊人員 )或市、縣人民政府確定的供應(yīng)對象。 45. 哪些公房不能上市交易？ （ 1）以低于城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定的價格購買并且沒有按照規(guī)定補足房屋價款的公房。 中國最大的資料庫下載 參考法條：《 北京市已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售管理辦法 》 第 五條 46. 已購公房上市價格由誰定？ 已購公有住房進入市場的買賣成交價格由買賣雙方當事人協(xié)商確定。 如果要辦理《房屋租賃許可證》，您應(yīng)該到當?shù)卣康?產(chǎn)管理部門辦理。 此外，還有需要注意的問題，未經(jīng)綜合驗收、新建的房屋不能租。 參考法條：《合同法》第五十八條、第二百三十三條。在北京的出租人得注意了，凡是在北京范圍內(nèi)出租的房屋都要到房屋所在區(qū)、縣國土資源和房屋管理局或其委托的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府租賃服務(wù)站辦理登記備案手續(xù)。如果承租人沒有得到 出租人的書面同意就裝修了，承租人不僅要恢復原來的狀態(tài)，還要賠償出租人的損失。 ？承租人受到的損 失應(yīng)當由誰來賠償？ 及時檢查、維修出租房屋是出租人的法定義務(wù)，除非雙方在合同中約定由承租人來承擔維修義務(wù)，否則出租人有義務(wù)檢查、維修房屋，保證房屋符合合同規(guī)定的用途。 如果雙方約定由承租人負責檢查、維修房屋，但是出租人在出租時，對該房屋的現(xiàn)狀有所隱 瞞的，如果房屋發(fā)生破壞性事故的話，出租人也不能因此完全免責。在北京，拆遷人必須對被拆遷人予以補償，這個被拆遷人就包括承租人，但是承租人必須具有北京市常住戶口，按照國家規(guī)定的租金正式承租房屋，而且必須是長期居住才能獲得拆遷補償。 因為最初的房屋租賃合同是承租人與老房東簽訂的，承租人應(yīng)向老房東履行合同義務(wù)，所以在老房東提供證據(jù)證明新房東已享有產(chǎn)權(quán)，通知承租人向新房東支付租金，并由新房東與承 租人簽訂租賃主體變更合同之前，承租人仍應(yīng)按原合同履行，將租金交給老房東。 ？如果提前退租，應(yīng)當提前 多長時間通知出租人？ 如果合同中規(guī)定了租賃期限，同時沒有對提前退租問題作出特別規(guī)定的話，承租人提前退租就是一種違約行為，需要承擔違約責任。 （ 3）出租人已交付的房屋存在缺陷，危及承租人安全或健康的。符合最低收入標準和住房困難標準的城鎮(zhèn)居民可申請配租廉租住房，具體標準由地方政府確定，北京市城近郊八區(qū)的標準是： （ 1)連續(xù)享受北京市城市最低生活保障待遇 1年以上的家庭或者具有本市非農(nóng)業(yè)常住戶口、持有本市民政部門認定的優(yōu)撫對象身份證明的家庭。 ，政府會收回廉租住房或停發(fā)租賃 補貼？ 如果將承租的廉租房轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)租，擅自改變廉租房用途，或者連續(xù) 6個月以上沒有在廉租房里居住，政府就會收回廉租房，或者停發(fā)租賃補貼。 ？如果將所租住的公房作為廉 租房轉(zhuǎn)租，需要經(jīng)過單位同意 嗎？ 對于出租人租住的公房，如果取得擁有該公房所有權(quán)單位的同意，出租人就有權(quán)轉(zhuǎn)租公房，且單位有權(quán)按照規(guī)定或者協(xié)議分享轉(zhuǎn)租公房的利益。 此外，出租人也要仔細檢查外國人有沒有在中國居留的合法證件、身份證明等。 ，會產(chǎn)生 什么后果？ 如果出租人知道或者應(yīng)當知道，承租人進行的經(jīng)營活動是屬于無照經(jīng)營，仍然將房屋租給他們的，就會受到工商管理部門的行政處罰。 應(yīng)繳稅費各地均有所不同。在賣出房屋之前，出租人應(yīng)當在合理的時間范圍內(nèi)通知承租人，因為在同等條件下，承租人有權(quán)優(yōu)先購買承租的房屋。在本情景中，雖然承租人是以一個人的名義租賃的房屋，但是因為承租人是與家人一起居住的，所以，承租人死亡后，其他一起居住的人有權(quán)要求繼續(xù)履行原合同。但如果承租人利用租賃的房屋從事違法活動；擅自轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)讓租賃的房屋；擅自破壞租賃的房屋、改變結(jié)構(gòu)、改變用途，或者拖欠房租達 6個月之久，出租人就可以提前收回房屋，終止合同了。 參考法條：建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第二十四條。如果沒有在要求的地方懸掛，則很有可能存在問題，委托人就一定要小心了。此外中介公司也不得事先收取看房費。 參考法條：《國家計委、建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費的通知》第六條。因為這樣做會產(chǎn)生房屋出租代理機構(gòu)卷款逃跑的風險，而 且也說明該房屋經(jīng)紀機構(gòu)不具有代理房屋出租的資質(zhì)。 98 開發(fā)商是怎樣選聘前期物業(yè)管理企業(yè)的？ 早期的物業(yè)企業(yè)一般都是開發(fā)商的下屬企業(yè)。召開業(yè)主大會會議應(yīng)當于會議召開的 15日以前通知全體業(yè)主，并同時告知居委會。要注意以下幾個方面： (1)選擇符合國家規(guī)定的具有一定資質(zhì)的從事物業(yè)管理的物業(yè)管理公司。 107 不可以。業(yè)主是否具有被選舉為業(yè)主委員會委員的資格，最主要的前提就是看他是否具有業(yè)主的身份。 111 罰款是一種行政處罰行為，物業(yè)管理公司不是行政主體，因而沒有罰款的權(quán)利。但為了有利于物業(yè)管理專業(yè)化水平的提高，物業(yè)管理企業(yè)可以把物業(yè)管理區(qū)域的專項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)。物業(yè)管理公司因為業(yè)主拒簽業(yè)主公約或其他原因而不給業(yè)主房屋鑰匙的行為，是將自己在物業(yè)管理合同中的相關(guān)權(quán)利關(guān)系附加到了替開發(fā)商履行交付房屋的義務(wù)中了，這是不符合法律規(guī)定的。 117物業(yè)管理費應(yīng)向誰收取？物業(yè)管理費應(yīng)按哪個面 積收取？包括哪些費用？ 支付物業(yè)管理 費的義務(wù)來自于物業(yè)管理合同的約定，業(yè)主與物業(yè)管理公司是合同的雙方當事人，物業(yè)管理公司應(yīng)向業(yè)主收取物業(yè)管理費。 119 、供電、供氣等費用應(yīng)向誰收??？設(shè) 備應(yīng)由誰負責維修？ 一般來說，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)向最終用戶收取有關(guān)費用。 即使 開發(fā)商與物業(yè)是同一公司，開發(fā)商也不能在售樓合同中對物業(yè)費作出規(guī)定。物業(yè)管理公司的服務(wù)不會因為個別業(yè)主沒有實際居住就停止，所以業(yè)主無論是否入住，只要辦理了入住手續(xù)，均應(yīng)從辦理入住手續(xù)后按合同的約定繳納管理費。如果確有必要增加必須召開業(yè)主大會，征得業(yè)主同意后方能增加。在物業(yè)管理合同中，約定在業(yè)主欠費的情況下，物業(yè)公司可以以停水停電為懲罰手段，在合同法上屬于設(shè)他合同條款，依法理，這種條款應(yīng)征得權(quán)利人的同意，否則，為無效條款，業(yè)主反 而可以追究物業(yè)管理公司的侵權(quán)損害賠償責任?！渡唐贩抠I賣合同》（示范文本）中就有關(guān)于外墻面及樓頂使用權(quán)的約定，不同的約定 內(nèi)容，有不同的法律后果。 未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)管理企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處 1萬元以上 10萬元以下的罰款；有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、公用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用。二者的使用目的不同。 138 一般來說不能讓物業(yè)管理公司直接進行賠償。如果履行了保安義務(wù)仍無法阻止損害結(jié)果發(fā)生的，提供保安服務(wù)的一方不承擔民事責任。以及凡是經(jīng)有關(guān)部門認定的經(jīng)營性用房的會所、儲蓄所、娛樂會所等，居委會、派出所使用的房屋也不能作為公用建筑進行分攤。 145 根據(jù)相關(guān)規(guī)定，小區(qū)內(nèi)會所、儲蓄所、娛樂活動室等經(jīng)營性用房不能作為公用建筑進行分攤，因而上述設(shè)施的所有權(quán)歸開發(fā)商所有，非業(yè)主共有財產(chǎn)。因為，雖然未婚同居不是違法行為，但同樣也不算是合法有效的婚姻關(guān)系。子女如果已經(jīng)超過 10周歲，還 應(yīng)征求子女本人的意見。 當然，如果去世的一方在生前以遺囑的形式將遺產(chǎn)的全部或部分留給另一方，則生存的一方完全有權(quán)利繼承這份遺產(chǎn)?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院審理未辦結(jié)婚登記而以夫妻名義同居生活案件的若干意見》 9。 參考法條：《婚姻法》第八條。 如果業(yè)主與物業(yè)管理公司在物業(yè)管理合同中規(guī)定業(yè)主要支付裝修管理費，那么業(yè)主就要按合同支付管理費；如果雙方并沒有這種約定，那么物業(yè)管理公司就不能向業(yè)主收取裝修管理費。開發(fā)商可以行使經(jīng)營的權(quán)利，會所的收益也歸開發(fā)商所有。 142 不應(yīng)分攤的公用建筑面積不計取物業(yè)管理費。如果存在過失，則要根據(jù)過失承擔責任。 137 公共設(shè)施被損壞誰來修？公共設(shè)施被損壞找不到 責任人時，損失誰來賠？ 由人為因素造成的公共設(shè)施損害不在公共維修基金的范圍之內(nèi)，應(yīng)由責任人承擔費用，不得動用公共維修基金。 因此，購房者在交納專項維修基金后，應(yīng)妥善保管 北京市財政局統(tǒng)一監(jiān)制的北京市住宅維修基金專用發(fā)票 ，以備辦理房產(chǎn)證時提交。 132 樓頂廣告牌的設(shè)置收益權(quán)歸誰所有？ 如果購房者和開發(fā)商約定屋面和外墻面使用權(quán)歸全體業(yè)主共有，那么開發(fā)商要想在屋頂或其他的外墻面安裝廣告牌就必須要經(jīng)過業(yè)委會同意，安裝的廣告牌不能影響業(yè)主的正常生活，并且所收取的廣告費的主要部分歸業(yè)委會所有，由業(yè)委會統(tǒng)一保管、使用，開發(fā)商只能收取小部分的管理費。 130 買了車位，還要交車位管理費嗎？ 購買車位與繳納車位管理費并不矛盾。根據(jù)合同履行的抗辨原則，如果用水用電人不履行繳交水費電費的義務(wù)，則供水供電人當然享有停水停電的權(quán)利。對于房屋的質(zhì)量問題，業(yè)主應(yīng)追究開發(fā)商的責任，而與物業(yè)管理公司并無直接聯(lián)系，業(yè)主不能以此為借口拖欠管理費。 業(yè)主有權(quán)拒絕開發(fā)商這種用“延期交房的違約金”與“物業(yè)管理費”相抵銷的行為；如果業(yè)主與開發(fā)商及物業(yè)管理公司三方達成了“債務(wù)轉(zhuǎn)移協(xié)議”，違約金最多也只能折抵一年的“物業(yè)管理費”，其余部分仍應(yīng)要求開發(fā)商支付。這些單位也可以委托物業(yè)管理公司對公共管線和設(shè)施設(shè)備進行維修養(yǎng)護，但相關(guān)費用要由這些單位支付，物業(yè)管理公司不得向業(yè)主、物業(yè)使用人收取這些費 用。 118承租人是否應(yīng)交物業(yè)管理費？什么情況下承租人 要支付物業(yè)管理費？ 承租人的義務(wù)僅限于房屋租賃合同的規(guī)定，因而只具有向出租人支付租金的義務(wù)，沒有支付物業(yè)管理費的義務(wù)。 盡管業(yè)主并沒有違反業(yè)主公約，但為了督促業(yè)主約束非業(yè)主使用人遵守業(yè)主公約，相關(guān)法律法規(guī)要求業(yè)主對非業(yè)主使用人違反業(yè)主公約的行為要承擔連帶責任。 委托所得收益，應(yīng)當用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位，共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。業(yè)主與物業(yè)管理公司之間是一種平等的合同關(guān)系，物業(yè)管理公司不能凌駕于業(yè)主之上設(shè)立處罰權(quán)。 具不具有選舉資格與能不能當選委員，是兩個問題。 108 業(yè)主委員會委員可以委托他人參加會議嗎？ 不可以。居委會是居民自我管理、自我教育、自我服務(wù)的基層群眾性自治組織，它是在政府或者政府 的派出機構(gòu)的指導、支持下開展工作的。在街道辦事處、區(qū)縣建委指導監(jiān)督下，組建由設(shè)區(qū)居委會 、開發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主代表組成的業(yè)主大會籌備組，具體負責業(yè)主大會的成立召開事宜。 另外購買預售商品房尚未取得房屋權(quán)屬證書的，商品房買賣合同記載的購房人也被視為業(yè)主。 參考法條：《合同法》第一百零九條。 參考法條：北京市國土資源和房屋管理局《代理房屋租賃須委托銀行收、付租金的暫行辦法》第十條。 參考法條：《合同法》第四百二十七條。此外，還要檢查出租人的房屋所有權(quán)證和身份證明，按照法律要求辦理正規(guī)手續(xù)，如登記備案， 辦理《房屋租賃許可證》、《房屋租賃安全合格證》等。 參考法條：《合同法》第八十四條。 參考法條：《合同法》第二百三十二條。 ，合同還有效嗎？出租人的家 人可以收回房屋嗎？ 在租賃期間，出租人死亡并不影響原租賃合同的效力。在租賃期間內(nèi)，承租人可以繼續(xù)住在那里，出租人也可以繼續(xù) 收取租金。 參考法條：北京市地方稅務(wù)局《北京市個人出租房屋稅收征收管理辦法》第三條、第四條。出租房用于生產(chǎn)經(jīng)營的特征： ①租金標準不同：雙方可以自行商定租金，而不受住房租賃指導價格的約束。 要將房屋出租給經(jīng)營者，出租人應(yīng)當檢查承租人的證件，確保承租人進行的是合法經(jīng)營。 對于出租人已經(jīng)購買的公房，因為出租人是房屋的所有人，所以，他當然有權(quán)提起訴訟，要求承租人履行合同，支付租金和違約金，并且賠償損失。如果原租賃合同進行了房屋租賃登記備案，那么還要到同一機構(gòu)辦理登記備案手續(xù)。 ？ 城鎮(zhèn)廉租住房制度主要有 3種形式，即租金減免、租金補貼和實物配租，其中以租金補貼為主。現(xiàn)在大多數(shù)城市已經(jīng)有了廉租住房。如果承租人繼續(xù)住在租賃房屋里，而出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但此后的租賃期間為不定期，也就是雙方當事人可以隨時解除租賃合同，但出租人解除合同時，應(yīng)在合理期限前通知承租人。 參考法條：建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第三十一條。當然，如果承租人出的價格比別人低，出租人就可以把房子賣給別人了。 如果補償安置的房屋和以前的房屋條件不一樣，雙方還可以根據(jù)實際情況調(diào)整租金。國務(wù)院《城市私有房屋 管理條例》第十九條。 ？ 承租人必須按照合同的約定使用房屋，不能私自改變房屋的用途。 房屋租賃合同登記備案主要是為了便于管理，同時讓大家知道該房屋已經(jīng)被租出去了。 參考法條：建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第九條。 ？ 租 用了這樣的房子，就有可能因違反了法律法規(guī)的強制性規(guī)定而導致租賃合同無效，承租人也因此無法追究出租人的違約責任。 ？ 如果房東得到了抵押權(quán)人的同意，就可以出租，如果沒有經(jīng)過抵押權(quán)人同意該房屋就不能出租。 參考法條：《 北京市已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售管理辦法 》 第十三條 《房屋租賃許可證》可能會產(chǎn)生什么后果？何 處辦理《房屋租賃許可證》？ 如果沒有《房屋租賃許可證》，租賃合同依然有效。 （ 5）已經(jīng)抵押并且未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的公房。 由于各地的經(jīng)濟條件有很大差別，上述規(guī)定的條件 只是一個原則性的規(guī)定，具體購買經(jīng)濟適用房的條件還要參見各地的規(guī)定和政策。如果購買的是期房，購房者應(yīng)該在房