【正文】 中國(guó)最大的資料庫(kù)下載 1. 售樓廣告上的內(nèi)容，開(kāi)發(fā)商應(yīng)兌現(xiàn)嗎？ 售樓廣告和宣傳資料僅僅是開(kāi)發(fā)商為了吸引買(mǎi)房的人而做的一種宣傳。如果廣告上的宣傳內(nèi)容沒(méi)有寫(xiě)入合同中，即使將來(lái)這些宣傳沒(méi)有兌現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商一般也不會(huì)因此而承擔(dān)責(zé)任。如果開(kāi)發(fā)商在這些材料上寫(xiě)得非常明確具體，內(nèi)容確定，如“送多少錢(qián)的精裝修”，“綠化面積達(dá)到多少平方米”等等，這些內(nèi)容將對(duì)房屋價(jià)格以及購(gòu)房人是否買(mǎi)房產(chǎn)生重大影響，即使這些內(nèi)容沒(méi)有寫(xiě)入合同，開(kāi)發(fā)商也要兌現(xiàn)。所以，一些重要的廣告一定要保存好，如果將來(lái)發(fā)生糾紛，可以作為證據(jù)。 參考法條：《 最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案 件適用法律若干問(wèn)題的解釋 》第 三條 2. 房地產(chǎn)商承擔(dān)虛假?gòu)V告民事責(zé)任的必要條件有什么？ （ 1）房地產(chǎn)商發(fā)布了虛假?gòu)V告。購(gòu)房者要能夠證明廣告的內(nèi)容是虛假的或者部分是虛假的，這種虛假是房地產(chǎn)商主觀故意所為。這是房地產(chǎn)商承擔(dān)責(zé)任的前提。（ 2）購(gòu)房者是受到欺騙和誤導(dǎo)。購(gòu)房者因?yàn)橐蕾?lài)（虛假）廣告，對(duì)該廣告承諾的內(nèi)容抱有期望才購(gòu)買(mǎi)房屋的，即受到了欺騙和誤導(dǎo)。如果購(gòu)房者在購(gòu)房前已知或應(yīng)知廣告內(nèi)容虛假，或者購(gòu)房者的購(gòu)房行為與虛假?gòu)V告無(wú)關(guān)，則不能認(rèn)為是受到了欺騙和誤導(dǎo)。（ 3）購(gòu)房者的合法權(quán)益受到了侵害。購(gòu)房者的合法權(quán)益受到實(shí)際 發(fā)生的損害，這種損害包括財(cái)產(chǎn)的、金錢(qián)的、精神的。（ 4）損害和虛假?gòu)V告之間有因果關(guān)系。也就是說(shuō)，是虛假?gòu)V告欺騙和誤導(dǎo)了購(gòu)房者，給購(gòu)房者的權(quán)益造成了損害，即虛假?gòu)V告與損害之間有因果關(guān)系。 參考法條： 《 廣告法》 第三十七條 3. 《認(rèn)購(gòu)書(shū)》一般包括哪些內(nèi)容？ 《認(rèn)購(gòu)書(shū)》的內(nèi)容包括：①房號(hào)及戶(hù)型。②房屋的建筑面積。③房屋的價(jià)款及計(jì)算方式。④簽訂正式購(gòu)房的日期。⑤在一方不履行的處理問(wèn)題。⑥開(kāi)發(fā)商的預(yù)售許可證號(hào)。⑦當(dāng)事人雙方基本情況。 參考法條 : 《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》 、 第一百 一十五條 《 合同法 》第一百一十五條 4. 什么是建筑面積？ 建筑面積包括兩個(gè)部分：一部分是套內(nèi)建筑面積，一部分是分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。它的計(jì)算公式是：建筑面積＝套內(nèi)建筑面積 +分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。 參考法規(guī)：《建筑面積計(jì)算規(guī)則》 5. 什么是套內(nèi)建筑面積？ 套內(nèi)建筑面積包括三個(gè)部分：套內(nèi)使用面積，套內(nèi)墻體面積，陽(yáng)臺(tái)建筑面積。它的計(jì)算公式是：套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)使用面積 +套內(nèi)墻體面積 +陽(yáng)臺(tái)建筑面積。 6. 套內(nèi)墻體面積包括什么？ 套內(nèi)墻體面積包括兩個(gè)部分：一部分是公用墻體面積，一部分是非公用墻體面積。公用墻體水平投影面積的一 半計(jì)入套內(nèi)墻體面積；非公用墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。 7. 什么是分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e？ 公用建筑面積是指由整幢樓的產(chǎn)權(quán)人共同所有的整幢樓公用部分的建筑面積。分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e是指每套（單元）商品房依法應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。公用建筑面積和分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的產(chǎn)權(quán)歸整棟樓購(gòu)房人共有，購(gòu)房人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對(duì)其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。未經(jīng)全體共有人或業(yè)主大會(huì)依法定程序同意，任何人都不得侵占或改變?nèi)珮枪媒ㄖ臻g原始設(shè)計(jì)的使用功能。分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e＝套內(nèi)建筑面積公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) 8. 公用建筑面積的分 攤原則是什么？ ①公用建筑面積的分?jǐn)傄源睘閱挝弧７謹(jǐn)偟墓媒ㄖ娣e為本幢內(nèi)的公用建筑面積，與本幢不相連的公用建筑面積不得分?jǐn)偟奖敬狈课輧?nèi)。②為整幢商品房服務(wù)的公用建筑面積，由該幢樓各套商品房分?jǐn)?；為局部范圍服?wù)的公用建筑面積，由受益的各套商品房分?jǐn)?。多次分?jǐn)偣媒ㄖ娣e的，分別計(jì)算分?jǐn)傁禂?shù)。各套商品房應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，為各次分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。③公用建筑面積分?jǐn)偤?，不劃分各套商品房分?jǐn)偟慕ㄖ娣e的具體部位，但任何人不得侵占或改變?cè)O(shè)計(jì)的使用功能。 參考法規(guī)：《商品房銷(xiāo)售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則 （試行）》 中國(guó)最大的資料庫(kù)下載 9. 哪些公用建筑面積可以分?jǐn)偅? 整幢樓的以下公用面積可以分?jǐn)偅孩俅筇谩⒐查T(mén)廳、走廊、過(guò)道、公用廁所、電（樓）梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機(jī)房、消防通道，變（配）電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房等以及其他功能上為該建筑服務(wù)的專(zhuān)用設(shè)備用房。②套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻（包括山墻）墻體面積水平投影面積的一半。③計(jì)算建筑面積的房屋，層高（高度）均應(yīng)在 （含 ， 以下同）。 參考法規(guī)： 《商品房銷(xiāo)售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）》。 10. 哪些公用建筑面積不能分?jǐn)偅? ①倉(cāng)庫(kù)、機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)、車(chē)道、供暖鍋爐房、作為人防工程的地下室、單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間。②售房單位自營(yíng)、自用的房屋。③為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理）用房。 參考法條：《商品房銷(xiāo)售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）》第九條 11. 面積變了，購(gòu)房者可以退房嗎？ 經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)以后，商品房的面積可以變更，但要在 10日內(nèi)通知購(gòu)房者。在接到通知的 15日內(nèi)，購(gòu)房者可以作出退房的書(shū)面答復(fù) 。在此期間內(nèi)未作書(shū)面答復(fù)的，視為同意變更。 開(kāi)發(fā)商沒(méi)有在規(guī)定的期限內(nèi)通知，購(gòu)房者有權(quán)退房。如果退房，開(kāi)發(fā)商要承擔(dān)違約責(zé)任。 參考法條：《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第二十四條 12. 面積誤差比的公式是什么？ 面積誤差比＝產(chǎn)權(quán)登記面積－合同約定面積 合同約定面積 100％ 參考法規(guī)： 《商品房銷(xiāo)售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》 13. 處理房屋面積糾紛的原則是什么？ 合同有約定的，按照約定處理；合同沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理： （ 1）面積誤差比絕對(duì)值在３％以?xún)?nèi)（含３％），按照合同約 定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同的，不予支持； （ 2）面積誤差比絕對(duì)值超出３％，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予支持。買(mǎi)受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在３％以?xún)?nèi)（含３％）部分的房?jī)r(jià)款由買(mǎi)受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出３％部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人承擔(dān)，所有權(quán)歸買(mǎi)受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在３％以?xún)?nèi)（含３％）部分的房?jī)r(jià)款及利息由出賣(mài)人返還買(mǎi)受人，面積誤差比超過(guò)３％部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人雙倍返還買(mǎi)受人。 參考法條：《 最高人民法院關(guān)于審理 商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋 》第 十四條 14. 買(mǎi)房一般要交哪些稅？ （ 1） 印花稅。（ 2）契稅。（ 3）證件印花稅。 參考法條： 《北京市人民政府關(guān)于修改 北京市契稅管理規(guī)定 的決定》 第 一 條、第二條 15. 買(mǎi)房一般要交哪些費(fèi)？ （ 1） 房屋所有權(quán)登記費(fèi)。（ 2）公共維修基金。 (3)綜合地價(jià)款。（ 4）證件工本費(fèi)。 16. 買(mǎi)車(chē)庫(kù)交契稅嗎？ 購(gòu)房者隨同普通住宅購(gòu)買(mǎi)的車(chē)庫(kù)，可以減半征收契稅，按照 %的稅率征稅；購(gòu)房者隨同非普通住宅 (如別墅 )購(gòu)買(mǎi)的車(chē)庫(kù)，不適用減半征收契稅的政策，依然要按照 3%的稅率征稅。 17. 繼承和接受遺贈(zèng)而取得的 房產(chǎn)要交契稅嗎？ 中國(guó)最大的資料庫(kù)下載 法定繼承人繼承房屋不征收契稅，非法定繼承人繼承房屋，屬于贈(zèng)與行為，應(yīng)征收契稅。 18. 申請(qǐng)個(gè)人商業(yè)貸款的條件一般有哪些？ （ 1）貸款對(duì)象為有完全民事行為能力的自然人。 （ 2）具有城鎮(zhèn)常住戶(hù)口或有效居留身份，即要求借款人有合法的身份。 （ 3）有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用良好，有償還貸款本息的能力。 （ 4）對(duì)首付款的要求，銀行間有些許差異。 （ 5）有貸款人認(rèn)可的資產(chǎn)作抵押或質(zhì)押，或有符合規(guī)定條件、具備代償能力的單位或個(gè)人作為償還貸款本息并承擔(dān)連帶責(zé)任的保證人。 （ 6）具有購(gòu)房合同或協(xié)議。 （ 7）貸款人 規(guī)定的其他條件。 19. 申請(qǐng)個(gè)人商業(yè)貸款一般要交哪些費(fèi)用？ （ 1） 律師審查費(fèi)。（ 2）公證費(fèi)。（ 3）產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)。（ 4）保險(xiǎn)費(fèi)。 20. 哪些財(cái)產(chǎn)可以抵押？ （一）抵押人所有的房屋和其他地上定著物。 （二）抵押人所有的機(jī)器、交通運(yùn)輸工具和其他財(cái)產(chǎn)。 （三）抵押人依法有權(quán)處分的國(guó)有的土地使用權(quán)、房屋和其他地上定著物。 （四）抵押人依法有權(quán)處分的國(guó)有的機(jī)器、交通運(yùn)輸工具和其他財(cái)產(chǎn)。 （五）依法獲準(zhǔn)尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物，當(dāng)事人辦理了抵押物登記以后可以抵押。 （六）借款人以所購(gòu)自用住房作為貸款抵押物的，必須將住 房?jī)r(jià)值全額用于貸款抵押。 21. 哪些財(cái)產(chǎn)不能抵押？ 不能抵押的財(cái)產(chǎn)：土地所有權(quán)；所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn)；依法被查封、扣押、監(jiān)管的財(cái)產(chǎn)；以法定程序確認(rèn)為違法、違章的建筑物。 22. 哪些權(quán)利可以質(zhì)押？ （ 1）匯票、支票、本票、債券、存款單、倉(cāng)單、提單； （ 2）依法可以轉(zhuǎn)讓的股份、股票； （ 3）依法可以轉(zhuǎn)讓的商標(biāo)專(zhuān)用權(quán)，專(zhuān)利權(quán)、著作權(quán)中的財(cái)產(chǎn)權(quán)； 23. 什么是轉(zhuǎn)按揭？ “轉(zhuǎn)按揭”是指已在銀行辦理個(gè)人住房貸款的借款人，向原貸款銀行要求延長(zhǎng)貸款期限，或?qū)⒌盅航o銀行的個(gè)人住房出售或轉(zhuǎn)讓給第三人而申請(qǐng)個(gè)人住房款變更期限 ，變更借款人或變更抵押物的貸款。變更借款人的簡(jiǎn)稱(chēng)“轉(zhuǎn)按”，延長(zhǎng)原借款期限的稱(chēng)為“加按”，變更抵押物稱(chēng)為“換按”。 24. 什么樣的房子要評(píng)估？ 商品房、二手房和擔(dān)保中心認(rèn)為有必要進(jìn)行評(píng)估的其他房屋。 經(jīng)濟(jì)適用房不需要評(píng)估。 25. 什么是組合貸款？ 組合貸款是住房資金管理中心運(yùn)用政策性住房資金、銀行運(yùn)用商業(yè)信貸資金向同一借款人發(fā)放的購(gòu)房貸款，是政策性和商業(yè)性貸款組合的總和，即在住房公積金額度之外的貸款需求，由銀行資金解決。銀行資金部分利率高于住房公積金貸款利率，組合貸款綜合利率在住房公積金貸款利率與銀行貸款利率二者之間 。 26. 什么是個(gè)人住房貼息貸款？ 所謂個(gè)人住房貼息貸款，是北京市住房資金管理中心、北京市貸款擔(dān)保中心與有關(guān)商業(yè)銀行合作，推出的個(gè)人住房擔(dān)保貸款政策性貼息業(yè)務(wù)。購(gòu)房人可在商業(yè)銀行直接領(lǐng)取貸款，無(wú)須再到管理中心、銀行跑兩套手續(xù)，交兩筆 中國(guó)最大的資料庫(kù)下載 手續(xù)費(fèi)。這樣，貸款時(shí)間，尤其是組合貸款的時(shí)間，可能由以前的幾個(gè)月節(jié)省到只需幾天。而商業(yè)貸款和公積金貸款之間的利差，則由政府住房基金提供的利息返還給商業(yè)銀行，最后的貼息實(shí)惠仍落在貸款人身上。 27. 申請(qǐng)個(gè)人住房貼息貸款的條件是什么？ （ 1）申請(qǐng)人必須是住房公積金的繳存人，截至申請(qǐng)日為止，申 請(qǐng)人持續(xù)繳存住房公積金 6個(gè)月以上，或累計(jì)繳存12個(gè)月以上，當(dāng)前為正常的繳存狀態(tài)。（ 2）提供符合要求的擔(dān)保方式。（ 3）夫妻雙方只能申請(qǐng)一筆住房貸款貼息。（ 4）同時(shí)滿足商業(yè)銀行對(duì)個(gè)人住房貸款規(guī)定的其他條件。 28. 什么是住房補(bǔ)貼？ 住房補(bǔ)貼是單位停止實(shí)物分房后，國(guó)家為職工解決住房問(wèn)題而給予的補(bǔ)貼資助，采用貨幣分配方式向職工發(fā)放的用于住房消費(fèi)的專(zhuān)項(xiàng)資金。即將單位原用于建房、購(gòu)房的資金轉(zhuǎn)化為住房補(bǔ)貼，分次 (如按月 )或一次性地發(fā)給職工，再由職工到住房市場(chǎng)上通過(guò)購(gòu)買(mǎi)或租賃等方式解決自己的住房問(wèn)題。住房補(bǔ)貼的具體數(shù)額各地政府 根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用住房平均價(jià)格、平均工資，以及職工應(yīng)享有的住房面積等因素具體確定。 29. 住房補(bǔ)貼隨人走嗎？ 職工在本市范圍內(nèi)因各種原因變動(dòng)工作單位且調(diào)入單位已建立住房補(bǔ)貼賬戶(hù)時(shí)，應(yīng)將其原住房補(bǔ)貼賬戶(hù)內(nèi)的余額轉(zhuǎn)入新調(diào)入單位住房補(bǔ)貼賬戶(hù)。單位因職工停薪、離職、調(diào)動(dòng)工作等各種原因中斷為其交存住房補(bǔ)貼，在未復(fù)薪、未找到新的工作單位或由于新的工作單位未建立住房補(bǔ)貼時(shí)，職工住房補(bǔ)貼資金結(jié)余本息應(yīng)暫時(shí)封存在原單位住房補(bǔ)貼賬戶(hù)下。住房補(bǔ)貼資金封存期間仍按規(guī)定計(jì)息。此外，單位和職工持有效證件可以查詢(xún)本單位或個(gè)人住房補(bǔ)貼賬戶(hù)有關(guān)信 息。 30. 什么是一表？ 一表是指：《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》。 31. 什么是兩書(shū)？ 兩書(shū)是指：《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。 32. 收房時(shí)還查看哪些文件？ 《商品房面積實(shí)測(cè)技術(shù)報(bào)告書(shū)》、《物業(yè)管理公約》。 33. 室內(nèi)環(huán)境檢測(cè)報(bào)告一般由開(kāi)發(fā)商提供嗎？ 2020年 7月 1日以后開(kāi)工的項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商必須提供室內(nèi)環(huán)境檢測(cè)報(bào)告。 2020年 7月 1日以前開(kāi)工的項(xiàng)目，如果在合同中約定了以室內(nèi)環(huán)境檢測(cè)合格為交付條件的，開(kāi)發(fā)商也要提供室內(nèi)環(huán)境檢測(cè)報(bào)告。 34. 開(kāi)發(fā)商什么時(shí)候算交房？ 當(dāng)商品房已經(jīng)竣工，并且達(dá)到交付使用條件以后，開(kāi)發(fā)商會(huì)書(shū)面 通知購(gòu)房者辦理交接手續(xù)。在進(jìn)行交接的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商要提供一表兩書(shū)、《商品房面積實(shí)測(cè)技術(shù)報(bào)告書(shū)》、室內(nèi)環(huán)境檢測(cè)報(bào)告和《物業(yè)管理公約》。當(dāng)購(gòu)房者認(rèn)為房屋符合約定，并且在《房屋驗(yàn)收交接單》上簽字以后，開(kāi)發(fā)商就完成了房屋的交付。如果開(kāi)發(fā)商提供的文件不全，購(gòu)房者有權(quán)拒絕接收房屋，由此產(chǎn)生的延期交房的責(zé)任由開(kāi)發(fā)商來(lái)承擔(dān)。 35. 何種質(zhì)量問(wèn)題可以退房？ 經(jīng)有關(guān)機(jī)構(gòu)檢測(cè)后，確實(shí)發(fā)生房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格或者房屋質(zhì)量嚴(yán)重影響房屋正常使用的情況，購(gòu)房者可以要求退房，同時(shí)可以要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。 36. 房屋損毀、滅失誰(shuí)來(lái)賠？ 在房子交 付使用以前，毀損和滅失的風(fēng)險(xiǎn)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。在房子交付使用以后，毀損和滅失的風(fēng)險(xiǎn)由購(gòu)房者承擔(dān)。購(gòu)房者簽了《房屋驗(yàn)收交接單》以后，房屋就算是交付使用了；購(gòu)房者沒(méi)有正當(dāng)理由不接收房子的，視為開(kāi)發(fā)商已經(jīng)交付。 37.