【正文】 級政府無權(quán)頒發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證。③面積測繪費(fèi)收取原則為“誰委托，誰付費(fèi)”，購房合同已規(guī)定開發(fā)商向購房人提供面積測量數(shù)據(jù)的義務(wù)，費(fèi)用應(yīng)由開發(fā)商交納。購房者要清楚，有些費(fèi)用不是由開發(fā)商來收取的。 36. 房屋損毀、滅失誰來賠？ 在房子交 付使用以前，毀損和滅失的風(fēng)險由開發(fā)商承擔(dān)。在進(jìn)行交接的時候，開發(fā)商要提供一表兩書、《商品房面積實(shí)測技術(shù)報告書》、室內(nèi)環(huán)境檢測報告和《物業(yè)管理公約》。 32. 收房時還查看哪些文件？ 《商品房面積實(shí)測技術(shù)報告書》、《物業(yè)管理公約》。住房補(bǔ)貼資金封存期間仍按規(guī)定計(jì)息。即將單位原用于建房、購房的資金轉(zhuǎn)化為住房補(bǔ)貼，分次 (如按月 )或一次性地發(fā)給職工，再由職工到住房市場上通過購買或租賃等方式解決自己的住房問題。（ 2）提供符合要求的擔(dān)保方式。購房人可在商業(yè)銀行直接領(lǐng)取貸款，無須再到管理中心、銀行跑兩套手續(xù)，交兩筆 中國最大的資料庫下載 手續(xù)費(fèi)。 經(jīng)濟(jì)適用房不需要評估。 21. 哪些財產(chǎn)不能抵押？ 不能抵押的財產(chǎn)：土地所有權(quán)；所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財產(chǎn)；依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn)；以法定程序確認(rèn)為違法、違章的建筑物。 （三）抵押人依法有權(quán)處分的國有的土地使用權(quán)、房屋和其他地上定著物。（ 3）產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)。 （ 6）具有購房合同或協(xié)議。 （ 2）具有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身份，即要求借款人有合法的身份。（ 4）證件工本費(fèi)。（ 3）證件印花稅。 參考法條：《商品房銷售管理辦法》第二十四條 12. 面積誤差比的公式是什么？ 面積誤差比＝產(chǎn)權(quán)登記面積－合同約定面積 合同約定面積 100％ 參考法規(guī)： 《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》 13. 處理房屋面積糾紛的原則是什么？ 合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理： （ 1）面積誤差比絕對值在３％以內(nèi)（含３％），按照合同約 定的價格據(jù)實(shí)結(jié)算，買受人請求解除合同的，不予支持； （ 2）面積誤差比絕對值超出３％，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。在接到通知的 15日內(nèi)，購房者可以作出退房的書面答復(fù) 。 10. 哪些公用建筑面積不能分?jǐn)偅? ①倉庫、機(jī)動車庫、非機(jī)動車庫、車道、供暖鍋爐房、作為人防工程的地下室、單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間。 參考法規(guī)：《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則 （試行）》 中國最大的資料庫下載 9. 哪些公用建筑面積可以分?jǐn)偅? 整幢樓的以下公用面積可以分?jǐn)偅孩俅筇谩⒐查T廳、走廊、過道、公用廁所、電（樓）梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機(jī)房、消防通道，變（配）電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房等以及其他功能上為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房。②為整幢商品房服務(wù)的公用建筑面積，由該幢樓各套商品房分?jǐn)?；為局部范圍服?wù)的公用建筑面積，由受益的各套商品房分?jǐn)?。公用建筑面積和分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的產(chǎn)權(quán)歸整棟樓購房人共有，購房人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。 6. 套內(nèi)墻體面積包括什么？ 套內(nèi)墻體面積包括兩個部分：一部分是公用墻體面積，一部分是非公用墻體面積。 參考法條 : 《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》 、 第一百 一十五條 《 合同法 》第一百一十五條 4. 什么是建筑面積？ 建筑面積包括兩個部分：一部分是套內(nèi)建筑面積，一部分是分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。④簽訂正式購房的日期。也就是說，是虛假廣告欺騙和誤導(dǎo)了購房者，給購房者的權(quán)益造成了損害，即虛假廣告與損害之間有因果關(guān)系。如果購房者在購房前已知或應(yīng)知廣告內(nèi)容虛假，或者購房者的購房行為與虛假廣告無關(guān)，則不能認(rèn)為是受到了欺騙和誤導(dǎo)。購房者要能夠證明廣告的內(nèi)容是虛假的或者部分是虛假的，這種虛假是房地產(chǎn)商主觀故意所為。如果廣告上的宣傳內(nèi)容沒有寫入合同中，即使將來這些宣傳沒有兌現(xiàn)，開發(fā)商一般也不會因此而承擔(dān)責(zé)任。如果開發(fā)商在這些材料上寫得非常明確具體，內(nèi)容確定，如“送多少錢的精裝修”，“綠化面積達(dá)到多少平方米”等等，這些內(nèi)容將對房屋價格以及購房人是否買房產(chǎn)生重大影響，即使這些內(nèi)容沒有寫入合同，開發(fā)商也要兌現(xiàn)。這是房地產(chǎn)商承擔(dān)責(zé)任的前提。（ 3）購房者的合法權(quán)益受到了侵害。 參考法條： 《 廣告法》 第三十七條 3. 《認(rèn)購書》一般包括哪些內(nèi)容？ 《認(rèn)購書》的內(nèi)容包括：①房號及戶型。⑤在一方不履行的處理問題。它的計(jì)算公式是：建筑面積＝套內(nèi)建筑面積 +分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。公用墻體水平投影面積的一 半計(jì)入套內(nèi)墻體面積；非公用墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。未經(jīng)全體共有人或業(yè)主大會依法定程序同意，任何人都不得侵占或改變?nèi)珮枪媒ㄖ臻g原始設(shè)計(jì)的使用功能。多次分?jǐn)偣媒ㄖ娣e的，分別計(jì)算分?jǐn)傁禂?shù)。②套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻（包括山墻）墻體面積水平投影面積的一半。②售房單位自營、自用的房屋。在此期間內(nèi)未作書面答復(fù)的，視為同意變更。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內(nèi)（含３％）部分的房價款由買受人按照約定的價格補(bǔ)足，面積誤差比超出３％部分的房價款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內(nèi)（含３％）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過３％部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。 參考法條： 《北京市人民政府關(guān)于修改 北京市契稅管理規(guī)定 的決定》 第 一 條、第二條 15. 買房一般要交哪些費(fèi)？ （ 1） 房屋所有權(quán)登記費(fèi)。 16. 買車庫交契稅嗎？ 購房者隨同普通住宅購買的車庫，可以減半征收契稅，按照 %的稅率征稅；購房者隨同非普通住宅 (如別墅 )購買的車庫，不適用減半征收契稅的政策，依然要按照 3%的稅率征稅。 （ 3）有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用良好，有償還貸款本息的能力。 （ 7）貸款人 規(guī)定的其他條件。（ 4）保險費(fèi)。 （四）抵押人依法有權(quán)處分的國有的機(jī)器、交通運(yùn)輸工具和其他財產(chǎn)。 22. 哪些權(quán)利可以質(zhì)押？ （ 1）匯票、支票、本票、債券、存款單、倉單、提單； （ 2）依法可以轉(zhuǎn)讓的股份、股票； （ 3）依法可以轉(zhuǎn)讓的商標(biāo)專用權(quán)，專利權(quán)、著作權(quán)中的財產(chǎn)權(quán)； 23. 什么是轉(zhuǎn)按揭？ “轉(zhuǎn)按揭”是指已在銀行辦理個人住房貸款的借款人，向原貸款銀行要求延長貸款期限，或?qū)⒌盅航o銀行的個人住房出售或轉(zhuǎn)讓給第三人而申請個人住房款變更期限 ，變更借款人或變更抵押物的貸款。 25. 什么是組合貸款？ 組合貸款是住房資金管理中心運(yùn)用政策性住房資金、銀行運(yùn)用商業(yè)信貸資金向同一借款人發(fā)放的購房貸款，是政策性和商業(yè)性貸款組合的總和，即在住房公積金額度之外的貸款需求，由銀行資金解決。這樣，貸款時間，尤其是組合貸款的時間，可能由以前的幾個月節(jié)省到只需幾天。（ 3）夫妻雙方只能申請一筆住房貸款貼息。住房補(bǔ)貼的具體數(shù)額各地政府 根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用住房平均價格、平均工資，以及職工應(yīng)享有的住房面積等因素具體確定。此外，單位和職工持有效證件可以查詢本單位或個人住房補(bǔ)貼賬戶有關(guān)信 息。 33. 室內(nèi)環(huán)境檢測報告一般由開發(fā)商提供嗎？ 2020年 7月 1日以后開工的項(xiàng)目，開發(fā)商必須提供室內(nèi)環(huán)境檢測報告。當(dāng)購房者認(rèn)為房屋符合約定，并且在《房屋驗(yàn)收交接單》上簽字以后，開發(fā)商就完成了房屋的交付。在房子交付使用以后，毀損和滅失的風(fēng)險由購房者承擔(dān)。①契稅：契稅是在辦理房屋交易時由購房者向稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納的。 38. 辦理了入住手續(xù)，房子就是你的了嗎？ 不是。購房人一旦購買了這種房屋，不但無法取得國家發(fā)放的房地產(chǎn)權(quán)屬證明，不能買賣，而且購房人的合法權(quán)益也無法獲得相應(yīng)的保障。 41. 沒有房產(chǎn)證的房子能抵押、買賣嗎？ 房產(chǎn)證是房屋所有權(quán)的唯一證明，沒有房產(chǎn)證的房子不能買賣、置換、贈與、繼 承、轉(zhuǎn)讓。 （ 2）無房或現(xiàn)住房面積低于市、縣人民政府規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的住房困難家庭。 43. 預(yù)購經(jīng)濟(jì)適用住房，竣工前可以轉(zhuǎn)讓嗎？ 可以。 （ 2）已經(jīng)被列入拆遷公告范圍內(nèi)的公房。 （ 6）上市出售后會形成新的住房困難的公房。 辦理房屋轉(zhuǎn)讓和變更登記手續(xù)時，房屋所在地的房地產(chǎn)交易管理部門應(yīng)當(dāng)對買賣雙方當(dāng)事人申報的買賣成交價格進(jìn)行核實(shí)。但是在房屋租賃中，以下兩類承租人如果沒有《房屋租賃許可證》就不能辦理相關(guān)手續(xù)。如果是縣政府所在地以外的建制縣，就要在市、縣政府房地產(chǎn)管理部門委托的機(jī)構(gòu)辦理。所以，承租 人一定要仔細(xì)檢查房產(chǎn)證，了解房屋的產(chǎn)權(quán)狀況，如果看到房產(chǎn)證上說明該房屋已被抵押的，承租人就必須在看到抵押權(quán)人的書面同意后才可以租房。有的開發(fā)商或房屋所有人急功近利，甚至將未經(jīng)綜合驗(yàn)收部門驗(yàn)收的房屋出租給承租人，這樣做一是違反國家法規(guī)，二是對承租方安全造成威脅。但這個時候承租人可以要求出租人退還房租，如果出租人有過錯的話，還可要求出租人賠償損失。 ？ 根據(jù)法律規(guī)定，租賃 房屋，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同。《合同法》第二百一十五條。如果出租人或承租人有一方是港、澳、臺地區(qū)的人或者外國人，出租人就要到北京市國土資源和房屋管理局備案了。雖然沒有登記備案，合同還是合法有效的，雙方必須按照合同的規(guī)定履行。 經(jīng)過出租人同意的裝修，雙方可以自行約定財產(chǎn)歸誰所有。倘若需要改變的話，也應(yīng)當(dāng)事先征得出租人的書面同意。 對于承租人增添的附屬設(shè)備，雙方也可以約定由誰來負(fù)責(zé)維修。建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第二十一條、第二十三條。 參考法條：建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第二十三條。如果不符合原來的用途，承租人也可以解除合同。 參考法條：北京市政府《北京市城市房屋拆遷管理辦法》第二十七條。 參考法條：《合同法》第二百三十條。 參考法條：《合同法》第八十條、第二百二十九條。 ？ 轉(zhuǎn)租期限一般不能超過原租賃期。承租人提前退租，應(yīng)當(dāng)在合理的期限以前通知出租人，以便出租人能找到新的房客。 參考法條：《合同法》第二百三十六條。 （ 4）出租人不履行檢查、維修義務(wù)，以致危及承租人安全或健康的。 申請廉租住房以家庭為單位。 （ 2)家庭人均住房使用面積 7 5平方米以下。以北京為例，配租標(biāo)準(zhǔn)按人均 10平方米使用面積（包括原住房面積），每平方米補(bǔ)貼 25元。 參考法條：建設(shè)部、財政部、民政部、國土資源部、國家稅務(wù)總局《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》第十九條。 參考法條：《合同法》第八十八條。 如果出租人將自己租住的公房作為廉租房出租，則無需經(jīng)過單位同意，而單位也無權(quán)分享出租該公房獲得的利益，但應(yīng)向所在市區(qū)房屋土地管理機(jī)關(guān)申報。 參考法條：《合同法》第五十八條。 參考法條：《北京市房屋土地管理局關(guān)于在全市范圍實(shí)行房屋租賃證制度及加強(qiáng)租賃登記備案工作的通知》第一條。此外還需要經(jīng)常檢查，一旦發(fā) 現(xiàn)有違法犯罪、無照經(jīng)營等活動，出租人應(yīng)當(dāng)向公安機(jī)關(guān)舉報。 參考法條：國務(wù)院《無照經(jīng)營查處取締辦法》第十五條。 ②修繕責(zé)任不同：對于房屋的自然損壞，可以在合同中規(guī)定由誰負(fù)責(zé)維修，而不一定由出租人負(fù)責(zé)維修。此處以北京為例，出租人應(yīng)繳納以下稅費(fèi)：營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅。 人可以賣掉或者抵押已經(jīng)出租的房屋嗎？賣 掉房屋需要通知承租人嗎？ 出租人可以賣掉或者抵押已經(jīng)出租的房屋。 參考法條：《合同法》第二百三十條。一旦出租人不能償還債務(wù)，而將房屋變賣或者拍賣了，承租人仍然可以按照原來的租賃合同繼續(xù)住在房子里。 參考法條：《合同法》第二百三十四條。當(dāng)出租人的繼承人繼承房屋時，繼承人就自動成為新的產(chǎn)權(quán)人，雙方應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行合同，出租人的家人無權(quán)收回房屋。 參考法條：《合同法》第二百一十九、二百二十七、二百二十四條。 ，出租人該怎么討租呢？ 承租人無正當(dāng)理由延遲繳付或拒絕繳付房租的，出租人可以要求承租人按照合同繳納違約金。 費(fèi)，物業(yè)公司有權(quán)要求出租人付款嗎？ 如果出租人和承租人約定由承租人向物業(yè)公司繳納物業(yè)費(fèi)，而且得到了物業(yè)公司的書面確認(rèn)，那么物業(yè)公司就不能再要求出租人付款了， 否則物業(yè)公司還是有權(quán)要求出租人付款的。 “兩證”？有效證件應(yīng)當(dāng) 掛在哪里？ 合格的中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)有“兩證”，也就是北京市國土資源和房屋管理局頒發(fā)的北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)資格證書，以及北京市工商行政管理局頒發(fā)的營業(yè)許可證。 為了防止中介機(jī)構(gòu)造假，一定要堅(jiān)持查看“兩證”原件，最好把注冊號記下來，以防非法中介機(jī)構(gòu)利用復(fù)印件弄虛作假。 參考法條：建設(shè)部《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》第六條。 參考法條：建設(shè)部《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》第十八條、第二十一條。 ？中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向 誰收取中介費(fèi)？ 中介機(jī)構(gòu)可以收取相當(dāng)于半個月到一個月房租的中介費(fèi)。 ？業(yè)務(wù)是什么？ 房屋出租代理 有時候也叫房屋租賃代理，它是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的一種經(jīng)營活動，也就是由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)接受房屋出租人委托，代理出租房屋，并在出租人授權(quán)范圍內(nèi)與承租人簽訂房屋租賃合同。 租金？ 不可以。 參考法條：北京市國土資源和房屋管理局《代理房屋租賃須委托銀行收、付租金的暫行辦法》第七條、第八條。 97 盡管業(yè)主并沒有直接參與到前 期物業(yè)管理合同的簽訂中，但業(yè)主必須受前期物業(yè)管理合同的約束?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》明確規(guī)定了，住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過