【正文】 業(yè)管理準備和商業(yè)開業(yè)籌備的依據(jù)。 工程正式竣工驗收后，原則上在三十天內(nèi)，項目公司與商業(yè)管理公司辦理移交，對商業(yè)管理公司提出的整改意見，由項目公司組織施工單位嚴格按工程維修條款及時修繕；商業(yè)管理公司接受項目后，嚴格按商業(yè)管理的各項制度準備和人力準備實施規(guī)范的商業(yè)管理。 商業(yè)管理準備 商業(yè)管理 （含物業(yè)管理，以下同） 在工程竣工三個月前，做好各項物業(yè) （商業(yè)） 接管的準備工作，內(nèi)容包括：制度準備、成本預(yù)算準備、人力資源準備、培訓(xùn)上崗準備等。 交房工作的組織 集團成立竣工交房 領(lǐng)導(dǎo)小組，對集團所有項目的竣工交房工作統(tǒng)一組織，在各交房現(xiàn)場成立交房工作組。 費用移交 對施工現(xiàn)場的水電費，由項目公司牽頭，商業(yè)管理公司參加，組織各施工單位確認所有水電表的讀數(shù)，對各施工單位承擔的水電費做出界定，要求各施工單位簽字確認。 在施工合同中對工程質(zhì)量做詳細界定，制訂對施工單位工程質(zhì)量獎罰標準，在項目結(jié)算時嚴格執(zhí)行。 檢查考核 集團建設(shè)開發(fā)中心質(zhì)監(jiān)部每月派工程師巡查主要項目的工程施工質(zhì)量，巡查結(jié)果寫成簡報，經(jīng)執(zhí)行副總裁簽發(fā)后在集團內(nèi)部公布。 其它規(guī)定 凡是與集團或下屬各公司簽訂經(jīng)濟合同的單位，都必須具有相應(yīng)的資格、資質(zhì)，方能作為合法的履約主體，履行合同義務(wù)。 4 合同管理 合同辦理 合同經(jīng)辦人負責對合同審定單主要內(nèi)容的填寫，除合同價款及付款方式必須準確填寫外，對某些重要合同的訂立的目的或背景、涉及的某些重要談判結(jié)果必須填寫清楚，必要時應(yīng)將相關(guān)內(nèi)容的復(fù)印件附在合同審定單后?，F(xiàn)場勘察、招標答疑要做好記錄工作，該記錄將作為招標文件的附件一并發(fā)給投標單位。 2 招標工作組織 招標文件和合同文本 成本控制中心負責統(tǒng)一編制各類招標文件和合同的標準版本，并組織相關(guān)部門專業(yè)人員進行審查修改，定期更新。招標商務(wù)評審組負責確定工程招標計價標準、標底、評審商務(wù)標、參與合同商務(wù)談判。 招標與合同管理制度 （ PL－ HT－ 00－ 2020（ A）） 1 工作 職責 招標管理委員會 制訂招標各項規(guī)章制度，經(jīng)總裁批準后發(fā)布執(zhí)行。對集團總部提出的審計疑問做出書面解答，著重今后的改正措施。 材料設(shè)備成本控制 材料設(shè)備價格嚴格控制在施工圖預(yù)算價格內(nèi)，若超出施工預(yù)算指標，首先考慮如何替換或變更。 對設(shè)計變更的限額由集團總部根據(jù)不同物業(yè)類型和其他影響因素在與項目所簽訂的責任書中明確，或以發(fā)文形式明確。在工程建設(shè)過程中，所有工程費用的支出都要有概算對比，按年、季、月核實概算的實際執(zhí)行情況。論證由項目公司提出，集團技術(shù)研發(fā)中心組織集團總部、項目公司、施工單位、監(jiān)理單位和設(shè)計單位相關(guān)技術(shù)人員 （必要時可邀請有關(guān)專家） 參加，對技術(shù)方案 （措施） 的安全性、經(jīng)濟性、實用性進行評審，未經(jīng)評審的重大技術(shù)方案 （措施） 不得在施工中采用 （工程搶險等緊急狀態(tài)下的技術(shù)方案、措施除外） 。 圖紙會審 建立施工圖紙內(nèi)部會審制度，施工圖完成后，項目公司總工程師組織本公司、技術(shù)研發(fā)中心的技術(shù)、工程管理和造價人員 （營銷管理中心、商業(yè)經(jīng)營中心相關(guān)人員可根據(jù)需要參與）審閱施工圖紙，限定時間提出書面意見，然后召集相關(guān)人員集中會審、統(tǒng)一意見，減少施工期間的設(shè)計變更和造價的不確定因素。 規(guī)劃方案的審定 規(guī)劃方案的最終審定需經(jīng)相關(guān)專業(yè)技術(shù)人員、相關(guān)專業(yè)造價工程師、營銷管理中心、商業(yè)經(jīng)營中心、項目公司相關(guān)人員聯(lián)席會議通過、執(zhí)行副總裁、常務(wù)副總裁審核，總裁批準。 營銷成本控制 宣傳推廣 費用控制 項目公司要嚴格遵循“公開詢價、招標評標、集體論證”的工作準則選定廣告推廣單位、確定合同價款，宣傳推廣費用的支付要嚴格執(zhí)行審核程序。 退房 退房一律按協(xié)議或合同約定的違約處罰處理，個別特殊情況需要退還定金、購房款或不收違約金的須由項目公司執(zhí)董 /總經(jīng)理說明情況，報常務(wù)副總裁批準。 回款 回款是營銷的最終目標和衡量銷售招商業(yè)績的最重要指標，因此必須想盡辦法促進回款。 銷售現(xiàn)場必須在醒目位置標明項目公司和集團總部的投訴電話號碼，營銷管理中心安排專人接聽集團總部投訴電話，接待到集團投 訴的客戶，對投訴的問題進行調(diào)查處理和回 復(fù)，并追究相應(yīng)單位的責任。 銷售 招商 計劃執(zhí)行 項目公司是執(zhí)行計劃的責任者，嚴格按集團總部下達的計劃組織銷售招商。 階段策劃 根據(jù)項目開發(fā)進度和銷售招商狀況，營銷管理中心和商業(yè)經(jīng)營中心在營銷招商策劃、推廣方案的基礎(chǔ)上進行階段性分解，提供階段性策劃草案 （包括媒體報道、廣告投放、營銷招商推廣活動等） ，報執(zhí)行副總裁、常務(wù)副總裁審核、總裁批準后，下達執(zhí)行。 6 其它 認為對其考核分數(shù)不公的單位和個人在接到分數(shù)通知后 3 天內(nèi)向考核部門、考評人或核分人提出申訴；逾期不申訴的認為接受考核分數(shù)。 考核評分 有明確的量化指標的，按照實際完成指標與計劃指標的比值乘以該項指標的權(quán)重分得到該指標考核分 （但最高 分 不超過權(quán)重 分的 20%） ；沒有明確量化指標的，按以下原則確定分數(shù)： 未能按時完成工作計劃目標 （或未及時履行職責造成工作失誤和公司損失的） 的得零分；完成時間略有推遲、但對工作未造成影響的，或按時完成但工作質(zhì)量低于規(guī)定要求的按該項滿分的 50～ 85%評分； 能按時完成且工作質(zhì)量達到要求的按 86～ 100%評分。各項計劃包含了計劃目標值 （完成時間及程度） 、計劃權(quán)重。季度工作計劃中包含了考核指標內(nèi)容、指標目標值、指標權(quán)重。 對各類下屬公司的考核指標設(shè)定、權(quán)重設(shè)置、打分細則等將在考核激勵辦法和責任書中明確。實現(xiàn)計劃目標是集團最重要的工作目的，因此，集團總部各部門及其員工的工作準則是：為實現(xiàn)計劃目標而提供準確及時的專業(yè)標準、業(yè)務(wù)指導(dǎo)、配合和服務(wù)。 每季度末在集團總部召開各項目公司領(lǐng)導(dǎo) （執(zhí)行董事、總經(jīng)理、分管工程副總經(jīng)理） 、集團總部各中心負責人參加的季度工作計劃會，總結(jié)本季度工作計劃完成情況，提出存在 問題及解決辦法，討論下季度工作計劃，安排下季度重點工作。 項目總體 開發(fā)計劃 集團建設(shè)開發(fā)中心負責牽頭編制房地產(chǎn)項目總體開發(fā)計劃；集團執(zhí)行副總裁牽頭組織營銷、商業(yè)、技術(shù)、工程、成本、財務(wù)、物管等各專業(yè)人 員集體論證，形成總體開發(fā)計劃送審稿，經(jīng)集團決策委員會研究討論，總裁批準后作為整個項目一切工作的根本依據(jù)和編制項目年度計劃的依據(jù)。 寶 龍 集 團 管理制度匯 編 2020（ A）版 二 00 八年二月 目 錄 計劃管理制度 .......................................................... 1 1 計劃體系 ............................................................................................................................... 1 2 計劃編審 ............................................................................................................................... 1 3 計劃調(diào)整 ............................................................................................................................... 3 4 計劃執(zhí)行 ............................................................................................................................... 3 5 計劃考核 ............................................................................................................................... 3 6 激勵辦法 ............................................................................................................................... 4 考核管理制度 .......................................................... 5 1 總則 ...................................................................................................................................... 5 2 對下屬公司的考核 ................................................................................................................. 5 3 對集團各管理中心的考核 ...................................................................................................... 6 4 對員工個人的考核 ................................................................................................................. 6 5 考核結(jié)果 ............................................................................................................................... 7 6 其它 ...................................................................................................................................... 7 營銷招商管理制 度 ...................................................... 9 1 營銷策劃 ............................................................................................................................... 9 2 銷售招商管理 .......................................................................................................................10 3 營銷成本 ..............................................................................................................................13 技術(shù)管理制度 ......................................................... 15 1 設(shè)計管理 ..............................................................................................................................15 2 施工管理 ..............................................................................................................................16 成本管理制度 ......................................................... 18 1 事前確定 ...................