【正文】 …………………… 124房屋本體維修基金使用申請(qǐng)表………………………………… 125本體、公共設(shè)施（ ）月份維修保養(yǎng)記錄表………………… 126安全用電、用水、用氣管理規(guī)定……………………………… 127煤氣泄漏應(yīng)急處理……………………………………………… 128防臺(tái)風(fēng)、防暴雨預(yù)案…………………………………………… 129防臺(tái)風(fēng)、防暴雨人員分工及職責(zé)……………………………… 130管理處——業(yè)戶溝通辦法……………………………………… 131出、入物品管理辦法…………………………………………… 132郵件、報(bào)刊（雜志）分發(fā)規(guī)定………………………………… 134兒童游樂場(chǎng)管理規(guī)定…………………………………………… 135未鎖車門、車窗的車輛物品處理辦法………………………… 136車內(nèi)物品登記清單……………………………………………… 137控制噪音污染管理辦法………………………………………… 138門禁IC卡發(fā)放使用管理規(guī)定……………………………………139噴水池管理規(guī)定………………………………………………… 140單車管理規(guī)定…………………………………………………… 141限制飼養(yǎng)家禽及寵物管理方法………………………………… 142服務(wù)不合格及違紀(jì)處理通知單………………………………… 143維修服務(wù)項(xiàng)目表………………………………………………… 144固定資產(chǎn)登記管理規(guī)定………………………………………… 146固定資產(chǎn)登記表………………………………………………… 147員工宿舍管理規(guī)定……………………………………………… 148員工食堂工作準(zhǔn)則……………………………………………… 149員工就餐管理規(guī)定……………………………………………… 151管理處簡(jiǎn)介管理處隸屬深圳市物業(yè)管理有限公司。地面 層為商業(yè)裙樓，由 層起為住宅單元。以上系統(tǒng)經(jīng)可由消防中心控制，也可就地手動(dòng)控制。做好日常消防管理工作，杜絕重大火災(zāi)隱患或事故的發(fā)生。 加強(qiáng)員工內(nèi)部管理和培訓(xùn)工作，組織高效率、高水準(zhǔn)的服務(wù)隊(duì)伍；對(duì)管轄物業(yè)發(fā)生重大事故、重大火災(zāi)和刑事案件負(fù)責(zé)。 組織日常培訓(xùn)；安排內(nèi)勤工作，關(guān)心員工的工作和生活。 管理和控制管理處的流動(dòng)資金，加強(qiáng)管理費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用的收取工作，作好資金收支計(jì)劃，平衡調(diào)度工作，嚴(yán)格檢查備用金的使用，嚴(yán)格執(zhí)行庫(kù)存現(xiàn)金限額制度，并定期將資金變化情況向管理處主任及公司財(cái)務(wù)部領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。 按時(shí)計(jì)算、申報(bào)、交納管理處所有稅費(fèi)。 所有收支款項(xiàng)必須符合財(cái)務(wù)管理規(guī)定程序，不得收無批示的款項(xiàng)，借款，報(bào)銷必須有審批手續(xù)，不得白條抵庫(kù)，不得坐支現(xiàn)金。節(jié)假日按銀行規(guī)定執(zhí)行。組織成立業(yè)主管理委員會(huì)，建立良好的關(guān)系和服務(wù)形象。 每月負(fù)責(zé)管理費(fèi)的單據(jù)發(fā)放工作，協(xié)助財(cái)務(wù)部按時(shí)向業(yè)戶收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，空置房屋物業(yè)管理費(fèi)、租金、各類水、電費(fèi)及房屋本體維修基金等費(fèi)用，做好收據(jù)發(fā)票及停車卡領(lǐng)用登記資料并作好催繳工作。 熟悉國(guó)家和特區(qū)物業(yè)管理法規(guī)及政策，妥善處理業(yè)主投訴及熱情接待業(yè)戶來訪，做好對(duì)投訴人和違章人員的解釋工作，對(duì)違章操作或行為及時(shí)制止或按規(guī)定處理。 負(fù)責(zé)保潔、綠化工作的現(xiàn)場(chǎng)管理，每天抽查樓道及外圍班組成員責(zé)任區(qū)域至少3次以上，并公正客觀予以記錄，督促整改。 負(fù)責(zé)保潔員、綠化工每月的考勤、考核，并于每月1號(hào)報(bào)管理處。編制本小區(qū)水、電用量匯總表報(bào)主任和公司相關(guān)部門。 審閱各系統(tǒng)運(yùn)行監(jiān)測(cè)技術(shù)數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)偏差，及時(shí)糾正。安全管理部工作職能 負(fù)責(zé)所轄物業(yè)內(nèi)治安、保衛(wèi)、消防等工作的日常管理和督導(dǎo)。 編制值班排班表，將記錄、表格等編目存檔。 負(fù)責(zé)組織各班長(zhǎng)檢查宿舍內(nèi)務(wù)。 負(fù)責(zé)政府各職能部門和相關(guān)業(yè)務(wù)單位來人、來訪的咨詢、指引和接待，并做到文明禮貌、熱情周到。 具體確定文件材料歸檔范圍和保管期限的劃分。 負(fù)責(zé)物料的入庫(kù)、驗(yàn)收、發(fā)放和登記，物料入庫(kù)應(yīng)填寫入庫(kù)單，出庫(kù)應(yīng)填寫出庫(kù)（領(lǐng)料）單。廚師崗位職責(zé) 廚師在管理處主任和食堂管理員領(lǐng)導(dǎo)下進(jìn)行工作。 節(jié)約用水用電用氣，努力降低就餐成本。借閱相關(guān)資料，須經(jīng)管理處主任同意。 管理處客戶服務(wù)部每半年對(duì)住戶情況進(jìn)行一次清理登記。 當(dāng)值人員不能遲到、早退、脫崗。 管理人員值班人員對(duì)本處的突發(fā)事件有臨機(jī)處置權(quán)。 本規(guī)定由公司管理人員部負(fù)責(zé)解釋和監(jiān)督執(zhí)行。殺蟲、滅鼠的有效性及各種質(zhì)量檢查記錄。 工作職責(zé) 管理處主任負(fù)責(zé)各部門的巡查制度的審核、落實(shí)，巡查工作的抽查、監(jiān)督。夜間巡查每月不少于六次。 巡查值班崗位要領(lǐng) 值班人員是否按規(guī)定和工作程序執(zhí)勤；值班人員精神狀況是否良好；值班人員對(duì)業(yè)戶的服務(wù)是否合格；檢查值班崗位衛(wèi)生狀況是否良好。 車庫(kù)巡查 引導(dǎo)車輛停放在指定車位，嚴(yán)禁亂停亂放。禁止裝修施工單位在裝修現(xiàn)場(chǎng)生火做飯。 巡查中發(fā)現(xiàn)的重大問題應(yīng)向管理處主任匯報(bào)。 財(cái)務(wù)人員在業(yè)戶入伙時(shí)即建立《物業(yè)管理費(fèi)用收費(fèi)一覽表》，明確每個(gè)業(yè)戶的物業(yè)管理費(fèi)用和房屋本體維修基金收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 有償服務(wù)收費(fèi) 管理處工程部向業(yè)戶提供有償服務(wù)時(shí)，如實(shí)填寫《有償服務(wù)單》，寫明人工服務(wù)費(fèi)、材料費(fèi)及總金額等，簽名確認(rèn)，并請(qǐng)業(yè)戶對(duì)有償服務(wù)進(jìn)行驗(yàn)收及在《有償服務(wù)單》上簽名確認(rèn)。 對(duì)限期內(nèi)仍不交費(fèi)的業(yè)戶，經(jīng)主任批準(zhǔn)后，客戶服務(wù)部主管通知業(yè)戶管理處將停止提供有關(guān)服務(wù)。各部門依照各自的職責(zé)分工,參與樓宇接管工作,并按規(guī)定組成接管領(lǐng)導(dǎo)小組的各項(xiàng)專業(yè)組。 樓宇接管資料的準(zhǔn)備 在樓宇現(xiàn)場(chǎng)檢查驗(yàn)收之前,資料組應(yīng)向開發(fā)建設(shè)單位、工程施工單位、監(jiān)理單位、消防管理部門、管道煤氣公司、配套工程施工單位、設(shè)計(jì)院等收集索要物業(yè)規(guī)劃圖、竣工總平面圖、單體建筑及結(jié)構(gòu)竣工圖、地下管網(wǎng)圖、建筑施工竣工圖、隱蔽工程驗(yàn)收簽證、沉降觀察記錄、竣工驗(yàn)收證明、房地產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系的有關(guān)資料、機(jī)電設(shè)備使用說明書、消防系統(tǒng)竣工驗(yàn)收證明、電梯等公共設(shè)施檢查驗(yàn)收證明、用水、用電、用氣指標(biāo)批文、水、電、氣表校驗(yàn)報(bào)告等圖紙資料，并對(duì)所有圖片資料進(jìn)行查驗(yàn)，記錄在《_____樓宇接管圖紙資料交接清單》上。 樓宇及公用設(shè)施等到接管交接 接管領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)同開發(fā)建設(shè)單位、工程施工單位、監(jiān)理單位、配套工程施工單位等聯(lián)合進(jìn)行接管交接?！蛾P(guān)于住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）管理處主任任職條件的通知》的要求任命管理處主任,并組建管理處。 如需要舉辦入住儀式典禮,則由管理處主任、主任助理負(fù)責(zé)安排和組織,安管部負(fù)責(zé)維護(hù)現(xiàn)場(chǎng)秩序。接收人：序號(hào)存在的質(zhì)量問題及位置檢查人整改結(jié)果復(fù)查人 深圳市祥祺物業(yè)管理有限公司 年 月 日 第一聯(lián)：發(fā)展商 第二聯(lián)：管理處 第三聯(lián)：項(xiàng)目部業(yè)戶入伙管理規(guī)程 公司負(fù)責(zé)指導(dǎo)管理處入伙工作的籌備和進(jìn)展，并在有需要時(shí)調(diào)配資源。入伙現(xiàn)場(chǎng)為驗(yàn)樓組。 確認(rèn)后收取《收樓（入伙）通知書》，并向入伙申請(qǐng)人發(fā)放《業(yè)主公約》、《住戶手冊(cè)》、《前期物業(yè)管理協(xié)議》、《房屋質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》等資料，需要簽約的當(dāng)場(chǎng)簽約，并要求填寫《業(yè)主資料登記表》、《車輛管理檔案》，提供身份證、購(gòu)房合同復(fù)印件和家庭成員、車輛照片。 費(fèi)用收繳完后，告知業(yè)主可進(jìn)行驗(yàn)樓。入伙工作流程圖核驗(yàn)入伙資料：業(yè)主提交的《收樓（入伙）通知書》、身份證原件、護(hù)照、購(gòu)房合同原件、委托書或委托人身份等資料給業(yè)主發(fā)放各類文件，簽定各類協(xié)議或約定，并要求填寫和提供業(yè)主個(gè)人資料告知業(yè)主到財(cái)務(wù)部確認(rèn)購(gòu)房款項(xiàng)及手續(xù)已清，并交納各項(xiàng)入伙費(fèi)用。2． 交納入伙各項(xiàng)費(fèi)用。未按規(guī)定時(shí)間前來辦理入伙視為已入住，由此所產(chǎn)生的管理費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)。燃?xì)庠?立方米/月(按深物價(jià)關(guān)于調(diào)整燃?xì)鈨r(jià)格的通知2005年)代收石油液化氣開戶費(fèi)800元(另保險(xiǎn)費(fèi)100自愿投保)代收有線電視收開戶費(fèi)元/臺(tái)、月租 元/月( 副機(jī)加收 元/臺(tái)、 月租 元/月)信報(bào)箱費(fèi)元本體維修基金（入伙一年后）元/平方米代收寬帶網(wǎng)開戶費(fèi)預(yù)收 元，多退少補(bǔ)以上收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如有變化，將按政府有關(guān)部門公布最新標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。4．業(yè)主在辦理完收樓（入伙）手續(xù)一周后方可辦理裝修手續(xù)。請(qǐng)您接到本通知書后，按下列規(guī)定時(shí)間到現(xiàn)場(chǎng)辦理入伙手續(xù)（時(shí)間為每天8:30AM~17:00PM）：200 年 月 日至200 年 月 日： 2．如果您因事務(wù)繁忙，不能親自前來，入伙手續(xù)可委托他人代辦。2． 未繳清購(gòu)房余款的繳納購(gòu)房款。 驗(yàn)樓過程中如遇到各類質(zhì)量問題，工作人員將問題詳細(xì)填寫于《驗(yàn)樓表》上，并核實(shí)表底數(shù)，但不給鑰匙。 財(cái)務(wù)組工作人員需先確認(rèn)業(yè)主購(gòu)房款項(xiàng)及手續(xù)已清，才能為其辦理入伙費(fèi)用繳納手續(xù)，未繳清購(gòu)房余款的需先繳納此項(xiàng)費(fèi)用。 安排人員負(fù)責(zé)對(duì)業(yè)主辦理入伙手續(xù)時(shí)的咨詢和引導(dǎo)，并在辦公現(xiàn)場(chǎng)張貼有關(guān)公告及指引等。入伙現(xiàn)場(chǎng)為接待組。 三、工程技術(shù)資料 □ 、結(jié)構(gòu)、電氣（強(qiáng)弱電）、給排水（包括消防）、空調(diào)、煤氣等工程的全套竣工圖紙及各類公共設(shè)備使用說明書、調(diào)試報(bào)告等。 備齊入住前的所有文字資料,具體見《業(yè)主（住戶）入住資料清單》。 移交資料,填寫《物業(yè)交接驗(yàn)收表》，并根據(jù)《文件管理程序》要求予以分類編號(hào)，列出清單，然后轉(zhuǎn)交辦公室文件管理員統(tǒng)一歸檔保管。當(dāng)發(fā)現(xiàn)實(shí)際情況與資料有不符時(shí)，應(yīng)及時(shí)記錄并請(qǐng)相關(guān)單位的陪同檢查人員簽字，同時(shí)提請(qǐng)相關(guān)單位盡快查明原因。 樓宇接管小組的成立和要求 由總經(jīng)理牽頭,組織各部、處、室成立驗(yàn)收、接管領(lǐng)導(dǎo)小組，組長(zhǎng)由總經(jīng)理?yè)?dān)任，按專業(yè)設(shè)立工程土建組、機(jī)電組和資料組。如在20日仍未劃到款項(xiàng)的，‰計(jì)收到下月10日，且超過25日將停水停電。 《催款通知書》發(fā)出后，過期拒不繳交又無正當(dāng)理由的，客戶服務(wù)部報(bào)管理處主任處理。 每月的收費(fèi)通知由財(cái)務(wù)人員于每月5日之前打出，交客戶服務(wù)部發(fā)放到業(yè)戶的信箱中。 管理處主任負(fù)責(zé)審核各項(xiàng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并監(jiān)督費(fèi)用收取的執(zhí)行情況。 每班次至少對(duì)要害部門巡查2次，當(dāng)自然災(zāi)害發(fā)生時(shí)，應(yīng)加大巡邏力度，發(fā)現(xiàn)有異常時(shí)應(yīng)立即向部門領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)，隨時(shí)與管理處保持聯(lián)系。對(duì)已過期的出入證應(yīng)當(dāng)場(chǎng)予以沒收處理，報(bào)有關(guān)部門并填寫記錄。“望”眼睛多看多觀察有無異常情況；“聞”鼻子多聞多嗅有無異常氣味；“聽”耳朵多聽有無異常響動(dòng)；“問”對(duì)可疑人員進(jìn)入小區(qū)多問多盤查；“切”對(duì)所發(fā)現(xiàn)的問題或情況能處理的及時(shí)處理，不能獨(dú)自處理的及時(shí)匯報(bào)給部門領(lǐng)導(dǎo)。并認(rèn)真填寫巡查記錄。 管理處主任每天對(duì)各工作崗位檢查一次，每周夜間巡崗不少于一次。 財(cái)務(wù)部分 檢查項(xiàng)目財(cái)務(wù)應(yīng)收款狀況、財(cái)經(jīng)紀(jì)律執(zhí)行情況、報(bào)表記帳等。 治安部分 檢查項(xiàng)目 安全管理管理、車輛管理、物品進(jìn)出管理、安全管理員工作安排。 節(jié)假日管理人員值班可安排補(bǔ)休。 當(dāng)值人員違犯值班紀(jì)律，按《員工獎(jiǎng)懲條例》與《考勤細(xì)則》有關(guān)規(guī)定處理。 管理處值班時(shí)間 節(jié)假日管理人員值班時(shí)間： 上午： 9：00—11：30 下午：14：00—17：00 晚上管理人員值班時(shí)間： 晚上：17：30—20：00 管理處值班安排 管理處每月底須安排好次月值班表，并上墻公布，公司相關(guān)部門隨時(shí)抽查。 業(yè)戶檔案管理。 一個(gè)歸口：業(yè)主與管理處的溝通及聯(lián)系均通過前臺(tái)來解決。 保持廚房清潔衛(wèi)生，做到地面勤掃，桌凳勤擦，炊具勤洗，物品放置定位。 負(fù)責(zé)庫(kù)存物資的統(tǒng)計(jì)，明確庫(kù)存，物資的利用率及倉(cāng)庫(kù)最低庫(kù)存量。 負(fù)責(zé)資料的安全與保密工作，對(duì)所管理檔案的丟失、損壞、泄密負(fù)責(zé)。 與檔案資料員并崗后，負(fù)責(zé)建立和完善管理處各類檔案資料（業(yè)主檔案、工程技術(shù)資料、管理處各類文件）的歸檔管理工作，每月查詢檔案情況，如有殘缺，應(yīng)及時(shí)督促補(bǔ)齊歸檔。 負(fù)責(zé)監(jiān)督和指導(dǎo)安全管理員對(duì)安全器材的使用和管理 協(xié)助管理處主任處理好轄區(qū)相關(guān)政府職能部門的關(guān)系。 負(fù)責(zé)安全管理部的培訓(xùn)計(jì)劃的制訂，并組織實(shí)施。 維護(hù)所轄物業(yè)的公共秩序，負(fù)責(zé)緊急情況和事故的處理。 制定審核各管理處公共設(shè)施、設(shè)備、房屋本體的年、季、月維修保養(yǎng)計(jì)劃，并負(fù)責(zé)檢查、監(jiān)督。工程部主管崗位職責(zé) 在管理處主任的直接領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)小區(qū)房屋建筑、設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維護(hù)、保養(yǎng)工作。 對(duì)重大突發(fā)性故障，立即組織搶修，如無法解決及時(shí)向上級(jí)報(bào)告。 合理配置小區(qū)內(nèi)保潔器具及綠化工具的數(shù)量，合理配備保潔、綠化人員，確保住宅區(qū)域內(nèi)不留衛(wèi)生死角。 組織成立小區(qū)業(yè)主委員會(huì)，經(jīng)常與業(yè)委會(huì)溝通，做好協(xié)調(diào)工作?？蛻舴?wù)部主管崗位職責(zé)在主任的直接領(lǐng)導(dǎo)下