房地產居間合同糾紛-文庫吧在線文庫
【正文】 4)售房人對房屋沒有處置權，或其代理人越權代理簽訂居間合同。100%的買房者均認為如買賣雙方未能實際完成交易，則不應支付居間服務費或僅同意支付少量費用作為“辛苦費”。最新頒布的“京十五條”對買房人的購房資格進行了嚴格限制，購買第二套住房家庭的貸款成本劇增，隨著該項政策調控效果的顯現(xiàn)，政策變動對涉房居間合同糾紛案件的影響也會逐漸加深。此外，中介公司從業(yè)人員素質良莠不齊。北京市某區(qū)法院20__(請自填)年第一季度受理的居間合同糾紛中，全部買房人(下落不明者除外)均認為中介公司收費過高。這一數(shù)字意味著，中介公司在每筆房屋交易中可能收取超出購房者全年收入一倍以上的費用。 三、涉房居間合同糾紛的審判對策 針對上述涉房居間合同糾紛反映出的諸多問題，筆者認為，審理此類案件切忌簡單化，應準確理解國家政策背景，針對個案特點，采取不同對策。如被答辯人并未提供任何證據(jù)證實其從事居間活動花費了多少必要費用，答辯人將保留要求被答 辯人退還多收的居間費用的權利。然本案的被答辯人不向合同的違約方張汝仁主張傭金反而向合同的守約方答辯人主張傭金行為是缺乏事實基礎和法律依據(jù)的。 綜上，被答辯人向答辯人主張要求支付傭金的訴訟請求缺乏事實基礎和法律依據(jù)，懇請法庭予以駁回；并判決由被答辯人承擔本案的所有訴訟費用。 五、%的確定條款超過了（蘇價服（20__(請自填)）233號）《江蘇省房地產中介服務收費管理辦法》所規(guī)定的額度標準，超出部分懇請法庭不予支持。 三、居間合同的當事人所共同確定的受托方的義務居間人并未實際履行，故委托人有權利拒絕支付義務報酬。從形式上看，該合同是中介合同屬于居間合同；從內容上看該合同是確定委托人與受托人之間權利和義務的合同，該合同中之所有關于房屋買賣合同條款的規(guī)定只是為進一步明確委托人和受托人之間的權利和義務關系。具體而言，因買房人欠缺法律意識導致案件發(fā)生的因素有四點：(1)買房人合同意識淡薄，認為格式合同不可協(xié)商，所以不詳細閱讀合同條款，也不進行深入磋商，便盲目簽訂合同。在20__(請自填)年第四季度至 20__(請自填)年第一季度的此類糾紛中，雖然僅不到10%的案件居間服務費高于這一標準，甚至15%的案件按成交價低于2%，但筆者發(fā)現(xiàn)，除居間服務費外，在 75%的案件里居間合同約定買房人應交納合同代書費、代辦過戶費、代辦貸款費等其他雜項費用，其中最主要的合同代書費通常不少于1萬元，代辦過戶費及代辦貸款費約為2500元至4000元。此類口頭承諾主要包括減免稅款，或能為買房人辦理利息低于政策規(guī)定的銀行貸款等。該《辦法》對中介公司及其從業(yè)人員的經營活動提出了更為明確、嚴格的規(guī)范要求，對20__(請自填)年法院審理涉房居間合同糾紛具有重要的指導意義。10月19日中國人民銀行宣布提高貸款利率。 買房人稱房屋狀況與中介公司的承諾不符，主要是指中介公司未向買房人說明售房人的權利瑕疵(如售房人未取得房產證、售房人僅為房屋的共有人無權獨自處分房屋、代理人手續(xù)不完備、房屋被抵押或被法院查封等)，就急于促成雙方簽訂房屋買賣合同，收取居間費用。 買房人要求減免或追索居間費的理由集中于以下四點： 答辯意見 比例 房屋交易未完成，不符合居間服務費的支付條件 39% 中介公司未完全履行服務義務 72% 房屋狀況與中介公司的承諾不符 15% 居間費用過高，超出合理范圍 69% (多數(shù)買房人同時采用二項以上的理由進行答辯) 據(jù)筆者統(tǒng)計，有39%的案件買賣雙方在簽訂了房屋買賣合同后未能實際完成房屋交易或未能成功辦理房屋產權過戶。 買房人為被告的案件占絕大比例。 筆者從多家中介公司的代理人處獲悉，居間合同簽訂后中介公司會等待買賣雙方完成過戶手續(xù)并自行交納居間費用。20__(請自填)年第四季度以來，隨著房價調控政策的不斷出臺，涉房居間合同糾紛也呈現(xiàn)出若干新特點，為法院審判工作增加了難度。單莉莉所持抗辯意見依據(jù)不足，本院不予采納，對其上訴請求本院不予支持。二、駁回北京中地恒遠房地產經紀有限公司其他訴訟請求。20__(請自填)年12月17日，本院以(20__(請自填))海民初字第27510號民事判決書認定單莉莉未在中地恒遠公司通知的時間內辦理貸款手續(xù)，亦未按約定的期限支付首付款、過戶費及代理服務費，其行為構成違約，并判決駁回單莉莉的訴訟
合同協(xié)議相關推薦
鄂ICP備17016276號-1