【正文】 5 二 期 主體 6 二 期 戶外 第十章：投資估算及資金來源 本估算依據(jù)建設(shè)部發(fā)布的《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價方法》、國家計委《投資項目可行性研究指南》（試用版）、河北省建設(shè)廳、河北省發(fā)展計劃委員會頒發(fā)的《河北省建設(shè)項目概算編制暫行辦法》、《河北省建設(shè)項目其他費用定額》以及國家、部門、地區(qū)的其他有關(guān)規(guī)定進(jìn)行編制。 12． 3中央花園的建設(shè)，將帶動周邊經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和進(jìn)步，為社會提供部分的就業(yè)會和就業(yè)崗位，對進(jìn)一步的拉動省會經(jīng)濟(jì)的增長，有很大的促進(jìn)作用和現(xiàn)實意義。 附表： 1 序 號 項目名稱 投資額（萬元） 1 土地使用費 7280 2 建安費用 6669 3 其他費用 3000 4 預(yù)備費用 1600 5 建筑期利息 742 6 投資方調(diào)節(jié)稅 0 7 合計 19291 ① 房屋建筑物根據(jù)結(jié)構(gòu)形式，按 2020年 4季度石家莊地區(qū)造價水平估算； ② 公用工程設(shè)備購置費根據(jù)制造廠現(xiàn)行價格計算，價格中已含設(shè)備運雜費。 8． 3定員及職責(zé)： 序號 部 室 定員 備 注 1 總經(jīng)理 1 負(fù)責(zé)全面工作 2 辦公室 4 負(fù)責(zé)文秘、檔案、接待等 3 財務(wù)部 3 負(fù)責(zé)租賃、物業(yè)費用的收取 4 保安消防部 12 負(fù)責(zé)門衛(wèi)、安全、巡視、消防 5 環(huán)衛(wèi)保潔部 9 負(fù)責(zé)環(huán)境美化、保潔、垃圾處理 6 工程維修部 10 負(fù)責(zé)房屋、設(shè)備保養(yǎng)修理運行。 項目的物業(yè)管理規(guī)劃及服務(wù)水平不僅影響到業(yè)主和租賃者居住和經(jīng)營，同時也直接關(guān)系到開發(fā)企業(yè)的聲譽(yù)和銷售狀況。耗能設(shè)備實行集中控制，使其在經(jīng)濟(jì)狀態(tài)下運行。周圍以居民為主，無污染源存在，環(huán)境狀況良好。對住宅單元出入口安裝 JB2020型樓宇防盜對講系統(tǒng)。 （ 4）、住宅火災(zāi)、有害氣體泄露等實行自動報警。冷指標(biāo) 6． 6供配電 用電指標(biāo)： 住宅 42w/m2 物業(yè) 25w/m2 寫字樓 30w/m2 本項目供配電按雙回路設(shè)計，電源分別由裕華路和四中街 10KV 電網(wǎng) T 接，用埋地電纜引入小區(qū)配電站。 為節(jié)約用水，住宅區(qū)設(shè)中水系統(tǒng)。低壓供水系統(tǒng)為生活、消防聯(lián)合供水系統(tǒng)，供六層以下生活和室外消防用水。 （ 7）、小區(qū)的次出入口和步行街設(shè)路障，禁止機(jī)動車輛通行。 本規(guī)劃系根據(jù)擬建場址地塊情況，以陽光、綠色、生態(tài)和人性化為本，以美化省城大都市和營造高尚居民社區(qū)為目標(biāo)進(jìn)行本平面規(guī)劃。 其中：住宅建筑面積： ；寫字樓建筑面積： ；商鋪建筑面積： 萬平方米；其中商業(yè)步行街： 。 4． 2項目建設(shè)規(guī)模 根據(jù)市政總體規(guī)劃和項目規(guī)劃方案，本項目建設(shè)規(guī)模初步確定如下： 總用地面積： （ 26畝） 總建筑面積： 基中住宅面積： 商業(yè)面積： 寫字樓面積： 居住戶數(shù)： 310戶 居住人口： 1000人 第五章 建設(shè)場址與建設(shè)條件 5． 1建設(shè)場址 5． 1． 1場址概況 中央花園選址于石家莊市中心黃金地段，橋東區(qū)裕華路與平安大街交叉口東北位置，西臨平安公園，南臨裕華路，北臨四中路。目前在我市還是一個空白，開發(fā)休閑文化一條街有很大的發(fā)展?jié)摿?。所有這些檔次較高的休閑文化消費場所，選址都很講究，一般不會選擇一些民房或者是很舊的商鋪。此區(qū)域的環(huán)境、地理位置相比較稍偏，故商業(yè)費用有所降低，平均租價在 40元－ 60元 /平米 /月，合計 480元 720元 /平米 /年；折算平均售價合計在 7500元 /平米左右。 此段臨街商鋪，位于平安大街與裕華路交叉，過往人群較多，客流量與關(guān)注率很高。 554份 %； 22． 5元 193份 % 100份 % 3元以上 46份 4% 燕春商圈寫字樓市場分析 附 2： 項目所比鄰的燕春商圈相關(guān)的寫字樓情況分析： 名稱 規(guī)模 (平米 ) 檔次 裝修 售價（元 /平米） 租價（元 /平米 /天） 租售情況 燕春花園 酒店 1910 四星級 高檔精裝修 9000 3（建面） 90%左右 西美大廈 11000 高檔 高檔精裝 85009000 3（使面） 85% 圖書 大廈 高檔 高檔精裝 長安大廈 38960 高檔 170 個停車位，建筑期較長，設(shè)施配套老化，運營存在問題。智能化： 575份 50%； 4． 期望的辦公換面積是多少平米？有效答卷（ 1150） 100平米以內(nèi)， 260份 %。選擇 “購買 ”方式的商家有 256家，對期望的辦公面積百分之四十的商家都選擇了 100150平方米。 4． 1． 3寫 字樓： 項目市場狀況分析： 寫字樓市場概況： 總體上來看，石家莊寫字樓市場存在著不小的市場機(jī)會：成千上萬的大小公司、駐石外地機(jī)構(gòu)，哪一個不希望有合理價格下更好的辦公環(huán)境？而目前市場上供應(yīng)的寫字樓由于多種缺憾：交通不便或交通管制、環(huán)境嘈雜、停車?yán)щy、立面丑陋、空間分割不合理、電梯少而慢、職工就餐不便、配套跟不上時代、服務(wù)少的可憐 …… 所有這些，均為寫字樓開發(fā)留下了充足的發(fā)展空間。 定位優(yōu)勢 項目從規(guī)劃設(shè)計到 工程設(shè)計 、工程施工、材料購買等將擇優(yōu)選用，科學(xué)規(guī)劃，以確保項目質(zhì) 量。 項目定位 省會城中村改造項目的典范：高尚文明、環(huán)境優(yōu)雅的高檔人居社區(qū)。其次 100 m2以上和 60~80 m2的住房也擁有較高的喜愛度。 居民購房意向及承受能力分析： ? 近 1/3居民家庭在一年內(nèi)有購房計劃 目前我市居民家庭戶均建筑面積近 60 m2，住房大部分是過去一間半、二間半的老戶型。 另一方面，近年來我市房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，有效地改善了居民居住條件，我市居民戶均住 宅使用面積已由 1990年的 m2，提高到 m2。也使得本來就低容積率的社區(qū)，居住空間相對更加開闊、綠地覆蓋率更高，這無形中又提升了項目的內(nèi)在品質(zhì)。住宅空間設(shè)計更加合理、功能分區(qū)趨向細(xì)化、平面布局趨向合理；超大戶型已不是發(fā)展主流，力求在較小空間內(nèi)創(chuàng)造較大的舒適度；住宅的室內(nèi)環(huán)境和物理性能的改善、住宅結(jié)構(gòu)、消防安全、保溫隔熱、隔聲、通風(fēng)、采光與日照等物理環(huán)境不 斷優(yōu)化；住宅設(shè)施與設(shè)備水平不斷提高、廚房、衛(wèi)生間、采暖與制冷系統(tǒng)、智能化技術(shù)系統(tǒng)等水平都有了較大提高；居住小區(qū)環(huán)境與配套設(shè)施有了進(jìn)一步改善，進(jìn)一步向生態(tài)化發(fā)展；住宅新體系（如鋼結(jié)構(gòu)節(jié)能住宅體系、木結(jié)構(gòu)節(jié)能住宅體系等）， 新技術(shù)、新材料得到了廣泛應(yīng)用，住宅建筑的整體水平有了較大提高。利用 3至 5年的時間完成 45 個城中村及部分舊城的改造任務(wù)，徹底改變舊城區(qū)的城市面貌，進(jìn)一步改善城區(qū)人 民的居住條件。 第三章 項目建設(shè)背景 1996 年中央經(jīng)濟(jì)會議提出要把住宅市場建設(shè)培育成帶動整個國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新的增長點和 消費熱點的決策。 1． 6． 4經(jīng)濟(jì)效益 本項目總投資 19291 萬元，預(yù)測經(jīng)營期末可實現(xiàn)經(jīng)營收入 27142 萬元，利潤總額： 4886 萬元，本項目具有較強(qiáng)的財務(wù)盈利能力及清償能力，有較強(qiáng)的抗風(fēng)險力。 中央花園項目建議書 編制單位：石家莊恒豐 房地產(chǎn)開發(fā) 有限公司 編制時間：二零零三年十一月 目 錄 第一章：總論 第二章：項目開發(fā)單位概況 第三章：項目建設(shè)背景 第四章： 市場 預(yù)測與建設(shè)規(guī)模 第五章：建設(shè)場址與建設(shè)條件 第六章：工程建設(shè) 方案 第七章：環(huán)保、節(jié)能和消防 第八章：項目 物業(yè)管理 ： 第九章：項目實施進(jìn)度 第十章： 投資 估算及資金來源