【正文】 與稅金及附加估算表 ”編制 “損益表 ”。項目總投資的構(gòu)成內(nèi)容如 圖 2—3 所示。包括基本預(yù)備費和漲價預(yù)備費。 固定資產(chǎn) 是指使用期限在一年以上，單位價值在國家規(guī)定的限額標準以上，并在使用過程中保持原有的實物形態(tài)的資產(chǎn)，包括房屋及建筑物、機器設(shè)備、運輸設(shè)備以及其他與生產(chǎn)經(jīng)營活動有關(guān)的工具、器具等。按照變現(xiàn)速度的快慢順序，流動資金可以劃分為貨幣資金、應(yīng)收及預(yù)付款項和存貨三大塊。 在進行項目的成本費用估算時，必須考慮固定資產(chǎn)的折舊，在項目生產(chǎn)營運期計提折舊是內(nèi)部資金積累的主要來源。項目成本法是按照生產(chǎn)費用的經(jīng)濟用途和發(fā)生的地點將總成本費用劃分為各種成本項目，把產(chǎn)品成本費用分 為生產(chǎn)成本和期間費用。房地產(chǎn)的要素成本如表 2—2 所示。在實際操作中，常常參考鄰近的相類似的已經(jīng)投入運營的房地產(chǎn)的經(jīng)營情況確定。 （ 3）從利潤中扣除的有所得稅。 （ 2）從銷售收入中扣除的流轉(zhuǎn)稅，有消費稅、城市維護建設(shè)稅、資源稅和教育費附加。租金收入計算公式如下： 年租金收入＝可租用面積 平均出租價格 在上面的公式中，由于可租用面積在房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)劃中就已經(jīng)確定下來，所以關(guān)鍵在于確定年平均出租價格。即按制造產(chǎn)品時所耗費的原始形態(tài)劃分，不論這些費用的生產(chǎn)用途和發(fā)生的地點如何，只要經(jīng)濟性質(zhì)相同都歸為一類。估算成本費用可計計算利潤額、流動資金需要量，用于財務(wù)分析和評價。固定資產(chǎn)的損耗包括有形損耗和無形損耗兩個部分。 圖 2—4 固 定資產(chǎn)總額的各項構(gòu)成 流動資金投資估算 為了保證房地產(chǎn)項目的順利建成、投入營運，并增強承擔風險和處理意外損失的能力，除了必需固定資產(chǎn)投資外，還需要一定數(shù)量的可以自由支配的流動資金，用以購置項目生產(chǎn)經(jīng)營過程中所需的原材料、燃料、動力等以及支付職工工資、進行項目的廣告宣傳等，這部工程費用 建筑工程費 設(shè)備購置費 安裝工程費 種育苗木費 器具購置費 工程建設(shè) 其他費用 土地征用及補償費 勘察設(shè)計費 聯(lián)合試運轉(zhuǎn)費 土地使用費 技術(shù)轉(zhuǎn)讓費 場地費 設(shè)計費 其它費用 生產(chǎn)職工培訓 樣品機樣購置費 開辦費 農(nóng)業(yè)開荒費及其他費 預(yù)備費用 基本預(yù)備費 實際不可預(yù)見費 價格不可預(yù)見費 漲價預(yù)備費 固定資產(chǎn) 無形資產(chǎn) 遞延資產(chǎn) 固定資產(chǎn)投資 固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅 建設(shè)期借款利息 分周轉(zhuǎn)資金即構(gòu)成項目的流動資金。同時展示了各項投資費用與形成的資產(chǎn)之間的關(guān)系。主要包括土地征用與補償費用（或土地使用權(quán)出讓金，購買土地使用權(quán)形成無形資產(chǎn)，可單獨列項）、建設(shè)單位管理費（含建設(shè)單位開辦費和經(jīng)費，它形成遞延資產(chǎn)，可單獨列項）、臨時設(shè)施費、工程監(jiān)理費、工程保險費、勘察設(shè)計費、研究試驗費、工程承包費、供電貼費、施工機構(gòu)遷移費、引進技術(shù)和進口設(shè)備其他費用、聯(lián)合試運轉(zhuǎn)費、辦公及生活家具購置費和生產(chǎn)職工培訓 費等。 固定資 產(chǎn)投資 估算表 流動資 金估算 表 固定資 產(chǎn)折舊 估算表 無形及遞延資產(chǎn)攤銷估算表 估算表 主要產(chǎn)出物和投入物使用價格 依據(jù)表 估算表 投資計劃與資金籌措表 生產(chǎn)成本費用（含總成本、單位成本）估算表 產(chǎn)品銷售收入與稅金及附加估算表 固定資產(chǎn)投資貸款還本 付息估算表 損益表 現(xiàn)金流量表 資金來源與運用表 資產(chǎn)負債表 財務(wù)外匯平衡表 這里的房地產(chǎn)項目總投資估算與前面的概念有所不同，是指從投資項目建設(shè)前期準備工作開始到項目全部建成投產(chǎn)為止所發(fā)生的全部投資費用。 第二步，根據(jù) “固定資產(chǎn)折舊估算表 ”、 “無形及遞延資產(chǎn)攤 銷估算表 ”和 “主要產(chǎn)出物和投入物使用價格依據(jù)表 ”編制 “總成本費用和單位產(chǎn)品生產(chǎn)成本估算表 ”。 ② 損益表。 “總成本費用估算表 ”可為損益分析、現(xiàn)金流量分析及財務(wù)平衡狀況分析提供數(shù)據(jù)來源，并作為項目盈虧平衡分析的重要依據(jù)之一。財務(wù)估算報表是在財務(wù)估算的基礎(chǔ)上，根據(jù)財務(wù)估算的內(nèi)容編制的各種表格。其計算公式為： 現(xiàn)金利息支出本期到期債務(wù)本金 未來報酬的總現(xiàn)值到期債務(wù)本息償付比率 ?? ② 長期償債能力指標 ●資產(chǎn)負債率 資產(chǎn)負債率是企業(yè)負債總額與資產(chǎn)總額的比率，也稱為負債比率或舉債比率， 它反映企業(yè)的資產(chǎn)總額中有多少是通過 舉債而得到的 。 ① 短期償債能力指標 ●流動比率 流動比率是指企業(yè)流動資產(chǎn)與流動負債的比率 。 凈現(xiàn)值還有另外一種表述方法，即凈現(xiàn)值是從投資開始至項目壽命終結(jié)時所有一切現(xiàn)金流量（包括現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出）的現(xiàn)值之和 。 ② 非貼現(xiàn)現(xiàn)金流量指標 非貼現(xiàn)現(xiàn)金流量指標是指不考慮資金的時間價值的各種指標 。包括對材料、在產(chǎn)品、產(chǎn)成品和現(xiàn)金等流動資產(chǎn)的投資。決策者在決策過程中，不能肯定各種自然狀態(tài)出現(xiàn)的概率，便認為是等概率的，即如有 n 個自然狀態(tài)，則每個自然狀態(tài)出現(xiàn) 的概率為 n1 ，然后按照風險決策的損益最大期望值做出決策。 a) 最大最小值準則 。決策樹是由決策點、機會點、方案枝和概率枝組成的樹枝狀圖形。決策者可根據(jù)投資項目的要求、決策問題的性質(zhì)等來選擇適用的方法。 ② 創(chuàng)造工程法。但在實際中，有時很難估計出事件發(fā)生的概率，即對事件在系統(tǒng)中所發(fā)生的概率，不能做出主觀可能性的估計，而只能對風險后果 有所估計，這種決策稱之為不確定型決策。 房地產(chǎn)開發(fā)投資的決 策類型 根據(jù)房地產(chǎn)投資決策的不同目標和不同性質(zhì)，可以分為以下幾種類型： ① 按決策目標多少劃分，可以分為單目標決策和多目標決策； ② 按決策制定的方式劃分，可以分為單層決策和多層決策； ③ 按決策掌握的情報資料、信息的性質(zhì)不同劃分，可分為確定型決策、不確定型決策和風險型決策等； ④ 按決策使用的分析方法劃分，可劃分為定性分析決策和定量分析決策。 （ 6）選擇方案 選擇方案是就每一方案的結(jié)果進行比較，選出最可能實現(xiàn)決策預(yù)期目標或期望收益最大的方案，作為初步最佳方案。進行投資決策時，投資者不僅要測量或估計每一個投資方案的經(jīng)濟效益，還要測量其可能承擔的風險，確定一個方案在收益上的可靠性。房地產(chǎn)投資決策的一般程序如下。 房地產(chǎn)開發(fā)的投資決策 房地產(chǎn)開發(fā)投資決策的概念 一般而言，決策是指在目標既定的情 況下，尋找可以達到目標的各種可行方案，然后對這些方案進行比較分析，最后先出一個最優(yōu)可行方案的過程。 表 1－ 2 投資回收期的概率分布 投資回收期 ix 3 4 5 6 7 概率分布 )(ixP 概率分布具有下列性質(zhì)： ① 各概率 )(ixP ≥０； ② 各概率總和 1)( ?? ixP 。 應(yīng)用概率分析法，可以彌補由于盈虧平衡分析和敏感性分析在項目分析中的局限性和不足 。 ③ 確定變量的變化范圍并計算其變動幅度 確定上述變量在某種增幅下的變化范圍是一種模糊的、本身誤差性比較大的估計。房地產(chǎn)開發(fā)投資的盈虧平衡點低，說明開發(fā)項目有以下特征： ① 當開發(fā)項目達到較低產(chǎn)量時就可以保本； ② 開發(fā)項目的贏利區(qū)大，虧損區(qū)小，開發(fā)項目能取得較好的經(jīng)濟效益； ③ 開發(fā)項目生命力強，有較高的競爭能力； ④ 開發(fā)項目的抗風險能力大。 （ 2）線性盈虧平衡分析 線性盈虧平衡分析必須具有下列假設(shè)條件才能適用。 如圖 1－ 1 風險與報酬之間的關(guān)系圖 由于房地產(chǎn)投資的風險較大，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所要求的投資回報率就高。意外事故風險一方面來自自然災(zāi)害，如暴風雨、洪水、雷電、地震、 龍卷風等事故；另一方面來自人為破壞，如偷盜、搶劫、放火及戰(zhàn)爭等毀滅房屋的因素而造成的房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟損失。 （ 3）利率風險 由于房地產(chǎn)投資具有資金量大，開發(fā)周期長的特點，房地產(chǎn)投資不可避免地存在著隨市場利率的變動而產(chǎn)生的風險。 二是購房者拖欠款風險 。在數(shù)學上，一般是運用標準差和變異系數(shù)測定來測定風險，即某一特定的決策或投資類型，如果它的各種可能結(jié)果的概率頒越密集，這個投資的風險就越小，即實際結(jié)果偏離期望值的可能性就越小。房地產(chǎn)投資具有的最大優(yōu)勢是可以獲得較高的利潤。在這個階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要任務(wù)是確保開發(fā)資金的及時到位，以保證建設(shè)開發(fā)進度和按時竣工 。 （ 2）土地開發(fā)權(quán)的獲得 這一過程包括土地使用權(quán)的取得及其成本 。 ● 財務(wù)分析。 （ 1）投資決策分析 房地產(chǎn)開發(fā)的過程是大量資金投放的過程，是大量資金運動的過程。但是，目前在許多國家都存在著住宅供不應(yīng)求的現(xiàn)象，即使發(fā)達國家也不例外。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了能在城市中心找到一個較好的位置，往往不惜投入大量資金爭取在競爭中取勝，所以商業(yè)房地產(chǎn) 投資成本要高于其他行業(yè)房地的的投資成本。 2021 年全國土地開發(fā)投資達 403 億元。 房地產(chǎn)開發(fā)投資由于其土地具有稀缺性、不可替代性等特點而使房地產(chǎn)具有保值、增值的優(yōu)點 。房地產(chǎn)價格的漲跌受到該地區(qū)政治是否穩(wěn)定，經(jīng)濟是否衰退的直接作用和影響。所以房地產(chǎn)交易不可能在短時間內(nèi)完成，因而其資金也就很難在短期內(nèi)變現(xiàn)，只能等待合適的機會，在房地產(chǎn)市場形勢較好的情況下，才能使投資變現(xiàn)。 ① 購買力風險。這是由于房屋的建筑、安裝要耗費大量材料和資金，需要有一大批工程技術(shù)人員和施工管理人員，要使用許多大型施工機械設(shè)備等，從而造成房屋子成本高于一般產(chǎn)品成本。房地產(chǎn)開發(fā)投資通常具有以下的特點： （ 1）投資成本高 房地 產(chǎn)業(yè)是一個高度資金密集性行業(yè)，所需成本高。這并不單單是因為房產(chǎn)總是與地產(chǎn)連接在地起，房依地建，地為房載，是房地不可分離性在物質(zhì)形態(tài)上的反映，同時在法律上獲得了房產(chǎn)的所有權(quán)及占用土地的使用權(quán)。投資的形式多種多樣，歸納起來主要有：股票投資、債券投資、銀行儲蓄、期貨買賣和房地產(chǎn)投資 5 種。按其投資方式分為金融房地產(chǎn)投資（間接性投資如股票等有價證券）和實物房地產(chǎn)投資（直接性投資）。首先，土地開發(fā)的高成本性。房地產(chǎn)開發(fā)投資回收期長，是因為房地產(chǎn)開發(fā)投資不是一個簡單的購買過程，它要受到房地產(chǎn)市場各個組成部分的制約，即土地投資市場、綜合開發(fā)市場、建筑施工市場和房產(chǎn)市場 4個相互聯(lián)系的市場組成部分的制約。由于大量開發(fā)資金 “套牢 ”在空置的房屋而不能及時變現(xiàn)，將使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)濟上遭受損失。房地產(chǎn)市場是一個較為復(fù)雜的特殊市場，具有許多事先難以預(yù)測的不確定 性因素。自然風險通常是不可抗拒的。按房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)濟內(nèi)容不同可分為：土地開發(fā)投資、房屋開發(fā)投資；按房地產(chǎn)投資的領(lǐng)域不同主要可分為：商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資、工業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資和住宅房地產(chǎn)開發(fā)投資等等。 2021 年全國商品房開發(fā)投資達 3756億元， 占當年房地產(chǎn)投資總額 4984 億元的 75%。所謂適用性差，主要是指工業(yè)用房屋的結(jié)構(gòu)布置需要服從其生產(chǎn)工藝流程的要求，市場適用性較差。為解決住宅供不應(yīng)求的矛盾 ，目前乃至今后一段時期內(nèi)，我國住宅房地產(chǎn)開發(fā)投資仍然是較為突出的投資熱點。因此，慎重地進行投資決策分析，是房地產(chǎn)開發(fā)的必要前提。此外，財務(wù)分析還要對投資的風險進行估計，以判定面臨的風險與預(yù)期報酬是否在企業(yè)所接受的范圍內(nèi)。 另外，是從一級市場通過批租形式獲得土地，還是從二級市場購得土地，其具體法律手續(xù)各有差異，企業(yè)必須搞清楚其中的每一個環(huán)節(jié)，以免產(chǎn)生不必要的糾紛 。在這一階段中，某些已開發(fā)完成的房地產(chǎn)項目，如果不是以銷售為目的，或者銷售狀況不理想，也可以把這部分房地產(chǎn)作為物業(yè)進行經(jīng)營，即以經(jīng)營謀利為目的。這就是投資學中的風險報酬原則。房地產(chǎn)投資風險分析包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析等方法。 （ 2）購買力風險 購買力風險是指由于種種原因使物價總水平迅速上漲，通貨膨脹度較高，出售或出租房地產(chǎn)獲得的現(xiàn)金不能買到原來能買到的那么多東西，也就是購買力下降了。貸款利率的高低直接影響著消費者購買住宅的能力。如排除通貨膨脹因素，一個風險項目的投資收益率應(yīng)是無風險利潤主和風險報酬之和。同時應(yīng)當注意房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)期望的回報率愈高，所要承擔的風險水平也就越大。 假設(shè)某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)年固定成本為 F ，單位可變成本為 V ，單位產(chǎn)品價格為 P ，單位產(chǎn)品銷售稅金為 t ，達到盈虧平衡時的年產(chǎn)量為 x ，全部計劃建設(shè)房地產(chǎn)產(chǎn)量（建筑面積）為 Q ，銷售收入為 1y ，銷售稅金和附加費為 T ，產(chǎn)品總成本費用為 2y ，根據(jù)上述假設(shè)條件，則 Pxy ?1 ， TFVxy ???2 ， txT? 如能達到盈虧平衡，則： 21 yy? 即有： TFVxPx ??? 于是得到： tVP Fx ??? 所以用房地產(chǎn)產(chǎn)量表示的盈虧平衡點的計算公式是： 加費單位產(chǎn)品銷售稅金及附單位產(chǎn)品可變成本單位產(chǎn)品售價 年固定總成本 ???QBEP 當該項目的產(chǎn)（銷）量到 QBEP 時，說明項目不虧不盈，正好保本，見圖 1－ 2。敏感性分析的目的，是在充分了解和掌握項目風險因素及風險程度的情況下，考察投資項目承受風險的能力。為找出對投資效益影響明顯的風險因素，以及確定開發(fā)項目對風險因素的敏感程度，以便在以后的開發(fā)經(jīng)營過程中加以控制這些風險因素，其具體方法是