【正文】 ,366 51,110 2,313 4,173 3,675 4,327 4,113 5,427 4,759 4,373 4,663 4,188 3,685 2,925 1,631 6,004 22 歸還借款本金 15,000 15,000 23 營(yíng)業(yè)稅金及附加 9,649 757 518 532 818 1,117 763 781 1,198 919 626 640 979 24 所得稅 19,280 1,136 778 798 1,227 1,676 1,144 1,171 1,797 1,378 939 959 1,469 4,808 3 當(dāng)期稅后現(xiàn)金盈余 3,890 2,313 7,704 4,453 4,013 8,714 12,098 7,206 7,874 14,129 10,223 6,133 7,104 13,730 10,812 15,000 4 上期現(xiàn)金盈余轉(zhuǎn)入 3,890 1,577 9,281 13,734 17,747 26,462 38,559 45,765 53,639 67,768 77,991 84,123 91,227 104,957 94,145 5 累計(jì)現(xiàn)金盈余 79,145 3,890 1,577 9,281 13,734 17,747 26,462 38,559 45,765 53,639 67,768 77,991 84,123 91,227 104,957 94,145 79,145 山東天泓置業(yè)有限公司濟(jì)南項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書(shū) 32 d、靜態(tài)盈利預(yù)測(cè) 項(xiàng)目損益表 表 5 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng) 目 金 額 1 銷(xiāo)售收入 175,440 2 減：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 99,889 3 營(yíng)業(yè)稅金及附加 9,649 主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn) 65,902 4 減：銷(xiāo)售費(fèi)用 1,327 5 管理費(fèi)用 900 6 財(cái)務(wù)費(fèi)用 5,250 利潤(rùn)總額 58,425 7 減：所得稅 19,280 凈利潤(rùn) 39,145 項(xiàng)目總回報(bào)率： 銷(xiāo)售利潤(rùn)率＝ 稅后利潤(rùn) 100％＝ 39,145 100％＝ % 銷(xiāo)售收入 175,440 成本利潤(rùn)率＝ 稅后利潤(rùn) 100％＝ 39,145 100％＝ % 總成本 136,295 投資回報(bào)率＝ 稅后利潤(rùn) 100％＝ 39,145 100％＝ % 自有資金 40000 山東天泓置業(yè)有限公司濟(jì)南項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書(shū) 33 動(dòng)態(tài)分析 a、 項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值分析：折現(xiàn)率為 7 % 凈現(xiàn)值分析表（表 6） 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 第一年 第二年 第三年 第四年 一季 二季 三季 四季 一季 二季 三季 四季 一季 二季 三季 四季 一季 二季 三季 四季 1 現(xiàn)金流入 175,440 13,770 9,425 9,670 14,872 20,318 13,872 14,198 21,787 16,708 11,383 11,628 17,809 11 銷(xiāo)售收入 175,440 13,770 9,425 9,670 14,872 20,318 13,872 14,198 21,787 16,708 11,383 11,628 17,809 2 現(xiàn)金流出 136,295 51,110 2,313 6,066 4,972 5,657 6,158 8,220 6,666 6,324 7,658 6,485 5,250 4,524 4,079 10,812 21 土地費(fèi)用 42,024 42,024 22 前期費(fèi)用 8,022 8,022 23 土建費(fèi)用 20,400 612 1,836 1,836 1,224 816 2,448 2,448 1,632 612 1,836 1,836 。 a、 開(kāi)發(fā)成本估算 山東天泓置業(yè)有限公司濟(jì)南項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書(shū) 26 開(kāi)發(fā)成本估算表 （表 2） 序號(hào) 項(xiàng) 目 單方成本 成本 比重 % 1 土地費(fèi)用 11 二期土地費(fèi)用 2, 40,800 % 12 契稅 1,224 % 土地費(fèi)用小計(jì) 2, 42,024 % 2 前期費(fèi)用 21 結(jié)建人防費(fèi) 612 % 22 白蟻預(yù)防費(fèi) 41 % 23 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 5,018 % 24 水土保持費(fèi) 23 % 25 墻改費(fèi) 204 % 26 勘查設(shè)計(jì)費(fèi) 816 % 27 監(jiān)理費(fèi) 337 % 28 質(zhì)監(jiān)費(fèi) 61 % 29 招標(biāo)管理費(fèi) 41 % 210 勞保費(fèi) 796 % 211 標(biāo)底代編費(fèi) 55 % 212 交易信息咨詢(xún)費(fèi) 18 % 前期費(fèi)用小計(jì) 8,022 % 3 工程成本 31 建安工程費(fèi) % 311 土建費(fèi)用 1, 20,400 % 312 電梯等設(shè)備及安裝費(fèi) 3,671 % 313 給排水 工程 918 % 314 電氣 工程 2,448 % 315 智能化 工程 1,326 % 建安工程費(fèi)小計(jì) 1, 28,763 % 4 室外環(huán)境等工程成本 43 室外綠化、道路等工程 1,633 % 44 室外雨、污水、給排水等工程 408 % 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)小計(jì) 2,041 % 5 不可預(yù)見(jiàn)工程費(fèi)用 617 % 6 其他工程成本（如圍墻等） 62 % 7 裝飾工程費(fèi)用 18,360 % 工程成本小計(jì) 2, 49,843 % 8 期間費(fèi)用及其他費(fèi)用 81 管理費(fèi)用 900 % 82 銷(xiāo)售費(fèi)用 1,327 % 續(xù)表 山東天泓置業(yè)有限公司濟(jì)南項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書(shū) 27 821 其中：交易費(fèi)用 877 % 83 財(cái)務(wù)費(fèi)用 5,250 % 期間費(fèi)用小計(jì) 7,477 % 9 營(yíng)業(yè)稅金及附加 9,649 % 91 其中：營(yíng)業(yè)稅 8,772 % 92 城建稅 614 % 93 教育費(fèi)附加 263 % 合計(jì) 5, 117,015 % 表 2 附注： a單方成本 =投資額 247。招標(biāo)后，嚴(yán)格按照合理確定的標(biāo)段、工期、定價(jià)執(zhí)行，總承包單位除在合同中約定的情況外，必須經(jīng)發(fā)包單位認(rèn)可，才能分包，主體結(jié)構(gòu)不能分包，分包單位不能再 分包。 山東天泓置業(yè)有限公司濟(jì)南項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書(shū) 24 擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn) 按照房地產(chǎn)行業(yè)的慣例，在購(gòu)房者（小業(yè)主）以銀行按揭方式購(gòu)買(mǎi)商品房，購(gòu)房者支付了首期房款（一般為總房款的 30%），且將所購(gòu)商品房作為銀行借款的抵押后，銀行還要求開(kāi)發(fā)商提供購(gòu)房者抵押借款的擔(dān)保。對(duì)于未來(lái)一段時(shí)期的市場(chǎng)潛力都比較認(rèn)同，一是小康社會(huì)要求居民居住水平有較大幅度的提高；二是城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，滿(mǎn)足外來(lái)人口住房需求，必將增加大量的住房需求；三是城市建設(shè)加快，危舊住房拆遷需求增加；四是住房二級(jí)市場(chǎng)的開(kāi)放，帶動(dòng)增量市場(chǎng)的發(fā)展。此外，房地產(chǎn)市場(chǎng)連接著商品、服務(wù)和要素市場(chǎng)，與宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、居民消費(fèi)、金融穩(wěn)定關(guān)系密切。 山東天泓置業(yè)有限公司濟(jì)南項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書(shū) 23 . 經(jīng)濟(jì)周期與產(chǎn)業(yè)政策的風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)業(yè)是先導(dǎo)性行業(yè)，與國(guó)民經(jīng)濟(jì)狀況聯(lián)系極為密切，受經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期和國(guó)家的宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)政策影響較大。 對(duì)此，公司將遵循以客戶(hù)為導(dǎo)向的操作原則，發(fā)揮天泰集團(tuán)以營(yíng)銷(xiāo)和市場(chǎng)推廣見(jiàn)長(zhǎng)的優(yōu)勢(shì)，借助其善于學(xué)習(xí)、不斷創(chuàng)新的企業(yè)文化，始終為客戶(hù)提供領(lǐng)先市場(chǎng)的產(chǎn)品，引導(dǎo)消費(fèi)的潮流。 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)具有開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、投入資金大、涉及合作方多的復(fù)雜環(huán)節(jié)和極強(qiáng)的地域特征。 公司財(cái)產(chǎn)按前款規(guī)定清償后的剩余財(cái)產(chǎn)，按照股東的出資比例分配。 利潤(rùn)分配在公司股東大會(huì)對(duì) 利潤(rùn)分配方案 做 出決議后 ,兩個(gè)月內(nèi)完成股利的派發(fā)。經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期、周密的市場(chǎng)調(diào)研和論證，確定該項(xiàng)目盈利水平高、風(fēng)險(xiǎn)易于控制。 ⑦股東資格確認(rèn) 根據(jù)《公司法》等有關(guān)規(guī)定，本公司此次增資擴(kuò)股投資入股的股東應(yīng)符合下列條件： a、 資金 來(lái)源合法； b、 凈資產(chǎn)須達(dá)到資產(chǎn)總額的 30%以上，對(duì)外投資含對(duì)本公司的投資金額累計(jì)不得超過(guò)其凈資產(chǎn)的 50%，但國(guó)家規(guī)定的投資公司、控股公司及投資基金除外 。 ②認(rèn)購(gòu)價(jià)格 此次增資擴(kuò)股采用定價(jià)認(rèn)購(gòu)方式，每股認(rèn)購(gòu)價(jià)格擬定為 元。清華園憑其 4700— 5000 元 /平米的多層電梯洋房有 一定競(jìng)爭(zhēng)力。彼岸新都 花園路和山大路交界 占地 60畝， 5幢多層、 5幢高層，建筑面積約 8萬(wàn)平米 均價(jià) 3700元 /平方米 富翔天地 花園路與二環(huán)東路交界 占地 170多畝，建筑面積 18萬(wàn)平米， 30多幢多層住宅， 1400多戶(hù) 現(xiàn)價(jià) 4000元 /平米 其 他 競(jìng)爭(zhēng)性板塊 —— 中部、南部（指千佛山和舜耕路板塊）分析 ：魯信花園、大舜天成、三箭 項(xiàng)目 地理位置 建 筑 概 況 價(jià) 格 中潤(rùn)世紀(jì)城 經(jīng)十路與漿水泉路交界 新加坡山水風(fēng)格，小高層為主，占地 米，建筑面積 100萬(wàn)平米，一期 12萬(wàn) ， 交付 均價(jià) 5000元 /平米 荷蘭莊園 荷蘭風(fēng)情，占地面積 60畝，多層為主 現(xiàn)價(jià) 4400元 /平米 黃金時(shí)代 高新技術(shù)區(qū) 多層普通住宅，約 5萬(wàn)平米 現(xiàn)價(jià) 4000元 /平米㎡ 其 他 ：陽(yáng)光 100 國(guó)際新城、新世界城市花園、外海而這里正是公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所在地。 濟(jì)南城市總體規(guī)劃 — “東拓、西進(jìn)，中疏，南控、北跨” （ 1） 東拓 （正在規(guī)劃“東部新城”） 向東沿 “膠濟(jì)產(chǎn)業(yè)帶 ”形成未來(lái)城市的主要產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶，是 “實(shí)現(xiàn)新跨越，建設(shè)新泉城 ”的重大舉措之一。從商品房轉(zhuǎn)讓情況來(lái)看，上半年的房屋均價(jià)為2608 元／平方米，而去年同期商品房均價(jià)為 2188 元 ／平方米，同比增長(zhǎng)了 ％。） 年持平。 可以看出人們對(duì)高層的認(rèn)可程度正在提高， 高端高層住房的平均價(jià)格是多層住房的兩倍多， 主要針對(duì)高收入家庭 。兩級(jí)市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)住房成交套數(shù)為近幾年之最（見(jiàn)圖），進(jìn)入市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)房屋的居民家庭越來(lái)越多，市場(chǎng)發(fā)展后勁十足。另?yè)?jù)銀行統(tǒng)計(jì)， 2021年全市企業(yè)存款比上年增加 ，增長(zhǎng) ％。北距首都北京 494公里。 . 底層部分要和小區(qū)精致的環(huán)境以及現(xiàn)狀的錯(cuò)落地勢(shì)相結(jié)合，移步異景。包括小區(qū)室外運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地、漫步道、網(wǎng)球場(chǎng)、劃水道、森林氧吧中漫步、高爾夫練習(xí)場(chǎng)等。 項(xiàng)目設(shè)計(jì)總體要求 建筑全部為高層（ 1218 為主），容積率不高于 ，立面設(shè)計(jì)大氣、簡(jiǎn)潔、現(xiàn)代、創(chuàng)新而獨(dú)特。該組團(tuán)距市中心不足 6公里，且有 K90、 3 110 等多條公交 線(xiàn)路通過(guò)，交通較為便利。 第三章 項(xiàng)目規(guī)劃及設(shè)計(jì) 項(xiàng)目名稱(chēng) “天泰 2021 年天泰集團(tuán)被評(píng)為 “ 中國(guó)住交會(huì)地產(chǎn)名企 20 強(qiáng) ” ， 2021 年在《當(dāng)代經(jīng)理人》雜志評(píng)選的 “ 中國(guó)成長(zhǎng)企業(yè) 百?gòu)?qiáng) ” 中位列 15 位， 2021 年再次入選 “ 中國(guó)住交會(huì)房地產(chǎn)品牌企業(yè) ” 。注冊(cè)資本為 2,000 萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)范圍為房地產(chǎn)項(xiàng)目投資、商務(wù)中介服務(wù)等。目前天泰集團(tuán)已出資 億元交清了首付款。 該項(xiàng)目定位于濟(jì)南市頂級(jí)樓盤(pán)，項(xiàng)目設(shè)計(jì)將結(jié)合項(xiàng)目位置、客戶(hù)特點(diǎn)精心打造，公司將與國(guó)際大師合作，將該項(xiàng)目建成天泰在濟(jì)南的代表性作品。 山東天泓置業(yè)有限公司 濟(jì)南項(xiàng)目 商業(yè)計(jì)劃書(shū) 山東天泓置業(yè)有限公司濟(jì)南項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書(shū) 2 目 錄 摘 要 ........................................................................................................................... 4 第一章 山東天泓置業(yè)有限公司簡(jiǎn)介 ............................................................................... 5 第二章 青島天泰集團(tuán)股份有限公司簡(jiǎn)介