【正文】 區(qū)海灣工業(yè)區(qū)同時(shí)開工建設(shè)。 金州普灣新區(qū)兩新城區(qū)規(guī)劃清晰 三五年內(nèi)崛起 10個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)管委會(huì)已經(jīng)開始工作：金石灘旅游度假區(qū)、“雙 D港”新興產(chǎn)業(yè)園區(qū)、臥龍灣國際商務(wù)區(qū)、先進(jìn)裝備制造業(yè)園區(qū)、登沙河臨港工業(yè)園區(qū)、金渤海岸發(fā)展區(qū)、金州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、金石國際運(yùn)動(dòng)中心區(qū)、冷鏈物流及食品加工園區(qū)和國家農(nóng)業(yè)科技園區(qū)。 20雖然調(diào)控政策使得外地購房者在貸款上受到限制，但是對于 一次付清的購房者來說，其影響相對較小。從上圖可以看出， 9 月份無論是從土地成大連長興島項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 大連長興島項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 隨著大連城市發(fā)展腳步的快速向前，大量的舊城改造與拆遷事件頻繁發(fā)生，大連開發(fā)重點(diǎn)由從開疆僻壤轉(zhuǎn)向更新?lián)Q代。批售量的起伏與傳統(tǒng)銷售旺季的對應(yīng)反應(yīng)了開發(fā)商以銷售節(jié)點(diǎn)為契機(jī)擇時(shí)入市，繼而批售量大增在情理之中。這是從 2021 年 4 月 15 日新政實(shí)施以來，創(chuàng)造的年度單月入市量最高點(diǎn)。 展示方面，大連主城區(qū)目前市場展示面積為 1, 萬平，高新園區(qū)及機(jī)場區(qū)域是大連未來樓市供應(yīng)的主戰(zhàn)場，展示量分別達(dá)到 萬平和 萬平，占比分別達(dá)到 38%和 27%。 28 8 月商品房成交出現(xiàn)明顯回暖，原因在于 8 月項(xiàng)目集中入市，產(chǎn)品線較長，類型豐富，一定程度上對成交量的上漲起到了促進(jìn)作用。 大連長興島項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 大連長興島項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 這將加劇該區(qū)域開發(fā)商的競爭強(qiáng)度。 隨著 2021 年 、 2021 年連續(xù)兩年 長興島掛牌土地面積的放大，在 今后 2－ 3 年內(nèi) ， 長興島 房地產(chǎn)供應(yīng)數(shù)量 將迅速增加 。 2021 年， 長興島房地產(chǎn)市場持續(xù)放量，在售樓盤數(shù)量增加雖然不明顯，但是在售面積達(dá)到了 195 萬平方米，這一數(shù)字的增加可以說是跨大連長興島項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 2021 年，長興島房地產(chǎn) 均價(jià) 預(yù)計(jì)將 上漲到 4,700 元 /㎡左右。 而大型代表性樓盤的 扎堆 推出也將為時(shí)不遠(yuǎn)。 開發(fā)商：大連億興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 綠化率： 33% 項(xiàng)目性質(zhì)：多層、小高層、高層 裝修標(biāo)準(zhǔn)：清水 竣工時(shí)間： 戶型特點(diǎn)： 70130 平方米 配套設(shè)施： 學(xué) 校 : 長興島中學(xué)、長興島高中 綜合商場 : 新瑪特超市 銀行 : 農(nóng)行、中 行、建行、大連銀行、郵政儲(chǔ)蓄 交通：城八線一級公路 售價(jià)： 4,8005,500 元 /平方米 五、嘉恒國際 項(xiàng)目位置：長興島開發(fā)區(qū)臨港工業(yè)區(qū)新管委會(huì)東側(cè) 項(xiàng)目規(guī)模：占地面積 11 萬平方米，建筑面積 25 萬平方米 開發(fā)商：大連嘉恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 綠化率： 35% 項(xiàng)目性質(zhì)：多層、小高層、高層 裝修標(biāo)準(zhǔn)：清水 竣工時(shí)間： 2021 年 8 月 戶型特點(diǎn)： 84163 平方米 配套設(shè)施： 大連長興島項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 配套設(shè)施： 學(xué) 校 : 長興島中學(xué)、長興島高中 綜合商場 : 新瑪特超市 銀行 : 農(nóng)行、中行、建行、大連銀行、郵政儲(chǔ)蓄 交通：城八線 售價(jià)： 4,5004,890 元 /平方米 九、敦豪?？? 項(xiàng)目位置：長興島公園海濱廣場南 項(xiàng)目規(guī)模：占地面積 萬平方米，建筑面積 萬平方米 開發(fā)商：大連長興偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 綠化率： % 項(xiàng)目性質(zhì)：多層、小。 綜合商場 : 新瑪特超市 銀行 : 農(nóng)行、中行、建行、大連銀行、郵政儲(chǔ)蓄 交通：城八線公交車國際會(huì)議中心站 售價(jià)： 3,8004,390 元 /平方米 三、翠島經(jīng)典 項(xiàng)目位置：長興島開發(fā)區(qū)臨港工業(yè)區(qū)管委會(huì)北側(cè) 300 米 項(xiàng)目規(guī)模：占地面積 萬平方米，建筑面積 萬平方米 開發(fā)商：大連榮合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 綠化率： 35% 項(xiàng)目性質(zhì)：多層、小高層 裝修標(biāo)準(zhǔn)：清水 竣工時(shí)間： 2021 年 6 月 戶型特點(diǎn)： 46200 平方米 配套設(shè)施： 學(xué) 校 : 長興島中學(xué)、長興島高中 綜合商場 : 新瑪特超市 銀行 : 農(nóng)行、中行、建行、大連銀行、郵政儲(chǔ)蓄 交通：城八線一級公路 售價(jià)： 均價(jià) 4,360 元 /平方米 四、蘭亭假日 項(xiàng)目位置：長興島臨港工業(yè)區(qū)三堂商業(yè)街 項(xiàng)目規(guī)模：占地面積 7 萬平方米，建筑面積 12 萬平方米 大連長興島項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 樓盤將 多為小高層或高層樓盤，以盡量爭取海景資源，而戶型方面將以80－ 100 平方米為主，以照顧到島內(nèi)的購買力及東北三省的一次性付款購房者。2021 年，島內(nèi)房地產(chǎn)，市場競爭加劇 ， 均價(jià) 升至 3,400 元 /㎡左右。 2021 年，島內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)放量集中釋放，下半年全島在建在售銷售面積達(dá)到 100 萬平方米左右，項(xiàng)目產(chǎn)品趨于多樣化，市場競爭加劇。從全年土地掛牌情況來看， 土地掛牌集中在 7 月份及 9 月份 ，其中 7 月份 土地 成交量面積為全年第二，但是建筑面積 為全年之冠。 隨著 2021 年長興島掛牌土地面積的放大， 在 2021 年，房地產(chǎn)供應(yīng)數(shù)量也將隨之放大。新城區(qū)的成交均價(jià)波動(dòng)，在于部分低價(jià)項(xiàng)目的大量成交，拉低了區(qū)域的整體成交均價(jià)。從成交比例來看，甘井子區(qū)板塊所占比重最大，這也反應(yīng)出該區(qū)域樓盤數(shù)量多，成交活躍的特點(diǎn)。自 2 月份市場受反彈影響量的增長 ，此后成交在 4 月份實(shí)現(xiàn)井噴。 新城區(qū)供應(yīng)分布情況 新城區(qū)整體供應(yīng)共計(jì) 2, 萬平，其中存量面積達(dá) 萬平。 市內(nèi)存量、展示、土地分布面積 目前大連市內(nèi)存量面積共計(jì) 萬平方米，其中高新園區(qū)域、北部區(qū)域及泛星海區(qū)域可售存量面積較為豐富，目前市場剩余存量分別為 萬平、 萬平和 萬平，整體占比分別為 36%、22%和 21%。 而新城區(qū)因未來區(qū)域潛在價(jià)值與目前的價(jià)格優(yōu)勢成交狀況相對好于主城區(qū)， 新城區(qū)新增有效供應(yīng) 萬平方米，環(huán)比 上月 上漲 71%。 7 月大連市商品房批售面積達(dá)到最高值，為 萬平方米，其中主城區(qū)為 萬平方米，新城區(qū)為 萬平方米。 從整體上看， 大連土地市場發(fā)展基本層面良好穩(wěn)定。 9 月居住類用地總供應(yīng)面積約 萬平方米，環(huán)比上漲 %。 值 得注意的是： 7 月份成交土地面積約 萬平方米，環(huán)比上月下降 67%。 對于大連市的調(diào)控政策的執(zhí)行時(shí)間，行業(yè)內(nèi)認(rèn)為很可能在明年房地產(chǎn)春展前后進(jìn)行調(diào)整，最長時(shí)間預(yù)計(jì)是到明年秋季房展會(huì)，如果調(diào)控政策不能長期執(zhí)行，其對市場的影響力必將下降。 2021 年中央關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的政策不斷出臺，各地為了配合中央也陸續(xù)出臺了一些房地產(chǎn)調(diào)控的地方性政策，而大連也在 10 月 11日出臺了 《大連市人民政府辦公廳關(guān)于貫徹落實(shí)國家房地產(chǎn)調(diào)控政策促進(jìn)大連市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》 ，其中提到了“限購政策”，這一政策的出 臺，代表大連投資客將受到沉重打擊，而部分房地產(chǎn)開發(fā)商也直接受到這一政策影響，部分樓盤出現(xiàn)退房現(xiàn)象。 今后，凡因房地產(chǎn)開發(fā)誠信問題引起群眾集體上訪、被媒體披露造成嚴(yán)重不良影響；房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)生重大安全事故；房屋建筑發(fā)生嚴(yán)重工程質(zhì)量事故；開發(fā)企業(yè)多次出現(xiàn)不良經(jīng)營行為或?qū)Υ嬖诘牟涣夹袨榫懿徽牡?，市建委將采取?lián)動(dòng)機(jī)制 嚴(yán)厲制裁，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，全面 “ 封殺 ” 。 大連市 518米東港區(qū)將拔起大連第一高樓 綠地集團(tuán)將在東港商務(wù)規(guī)劃區(qū)建設(shè)甲級寫字樓、頂級商業(yè)、白金五星級酒店和高端海景公寓，主題建筑高度達(dá)到 518米。 遼寧明年春交會(huì)自住和改善購房者仍可享受優(yōu)惠政策 12月 17日遼寧省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)員代表大會(huì)表示：明年春季房交會(huì)，我省居民買房自住或者改善型住房消費(fèi)，將繼續(xù)享受首付款比例和貸款利率優(yōu)惠政策。同時(shí)，新《條例》對建設(shè)工程的實(shí)際建筑面積 與批復(fù)建筑面積的誤差提出要求。2021 年大連的主要城市規(guī)劃體現(xiàn)在針對新城區(qū)的規(guī)劃定位及區(qū)域性優(yōu)勢規(guī)劃。 9 月 30 日出臺的《國發(fā) [2021]10 號文件的實(shí)施細(xì)則》被認(rèn)為是“限購令”將在全國推行的信號。政策層面已明顯轉(zhuǎn)向關(guān)注民生，逐步對國民收入、解決居住的問題提高關(guān)注度，一方面有利于地產(chǎn)發(fā)展，另一方面國家三級住房體系對商品房客戶分流的挑戰(zhàn)也現(xiàn)實(shí)存在。政策自發(fā)文之日起執(zhí)行，執(zhí)行期限暫定為三年。 財(cái)政部、發(fā)改委、人民銀行、銀監(jiān)會(huì) 國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)地方政府融資平臺公司管理有關(guān)問題的通知 要求各地抓緊清理核實(shí)并妥善處理融資平臺公司債務(wù)，對融資平臺公司進(jìn)行清理規(guī)范，加強(qiáng)對融資平臺公司的融資管理和銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)等的信貸管理，堅(jiān)決制止地方政府違規(guī)擔(dān)保承諾行為。 逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)時(shí)支付的契稅的扣除問題。 各地不能強(qiáng)行實(shí)施征地，對于群眾提出的合理要求，必須妥善予以解決。 國家稅務(wù) 總局 關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工條件確認(rèn)問題的通知 《通知》要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定及時(shí)結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本，并計(jì)算企業(yè)當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額。 國務(wù)院 國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知（新國十條） 國務(wù)院 17日發(fā)出的通知指出，商品住房價(jià)格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供 1 年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。 發(fā)改委 2021年經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃執(zhí)行與 2021年草案報(bào)告 進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控，增加商品住房的有效供給，支持普通租住和改善性住房消費(fèi)，大力整頓房地產(chǎn)市場秩序。 11為增強(qiáng)支農(nóng)資金實(shí)力，支持春耕備耕，農(nóng)村信用社等小型金融機(jī)構(gòu)暫不上調(diào)。 20212021 年，大連市的城市居民人均可支配收入增長了%，年均增長 %。 2021 年全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 4,410 億元，增長 15%；完成地方財(cái)政一般預(yù)算收入 億元，增長 18%；完成規(guī)模以上工業(yè)增加值1,733 億元，增長 %。 7 項(xiàng)目 具體規(guī)劃詳見下表： 項(xiàng)目 單位 數(shù)值 總用地面積 ㎡ 88, 總建筑面積 萬㎡ 其中 住宅建筑面積 萬㎡ 商業(yè)建筑面積 萬㎡ 總戶數(shù) 戶 1,578 停車位 輛 621 其中 地面停車位 輛 103 半地下停車位 輛 518 A 地塊技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 總用地面積 ㎡ 33, 總建筑面積 萬㎡ 其中 住宅建筑面積 萬㎡ 商業(yè)建筑面積 萬㎡ 總戶數(shù) 戶 542 停車位 輛 198 其中 地面停車位 輛 30 半地下停車位 輛 168 容積率 B 地塊技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 總用地面積 ㎡ 31, 總建筑面積 萬㎡ 其中 住宅建筑面積 萬㎡ 商業(yè)建筑面積 萬㎡ 總戶數(shù) 戶 490 停車位 輛 227 其中 地面停車位 輛 61 半地下停車位 輛 166 大連長興島項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 預(yù)計(jì)隨著長興島經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，區(qū)域內(nèi)人口增加將保持高速增長，如果按照長興島發(fā)展規(guī)劃， 該區(qū)域常住人口將 在 2020 年達(dá)到100 萬人，則 從 2021 年開始， 每年常住人口增加數(shù)量為 9 萬人， 這無疑將極大地 增加對 區(qū)域內(nèi) 房地產(chǎn)的需求 。 3 長興島位于中國遼東半島中西部，大連瓦房店市西側(cè)，四面環(huán)渤海，僅一橋與陸地相連。 附 錄 附表： 附表 1: 項(xiàng)目投資估算表 附表 2：項(xiàng)目總投資來源及支出預(yù)測表 附表 3：項(xiàng)目銷售計(jì)劃及銷售收入測算表 附表 4：項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表 附表 5：項(xiàng)目損益及利潤分配預(yù)測表 附表 6：項(xiàng)目借款償還預(yù)測表 附表 7：項(xiàng)目敏感性分析表 附件： 附件 1： 企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件 附件 2：國有土地使用證 附件 3：建設(shè)用地規(guī)劃許可證 大連長興島項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第二節(jié) 2021 年大 連市房地產(chǎn)市場分析 ..... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 第一節(jié) 宏觀經(jīng)濟(jì)分析 .................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 IV 四、項(xiàng)目提出的理由與過程 大連 位于遼東半島西側(cè)中部，渤海東岸，總面積 平方公里，由五個(gè)島嶼組成，其中長興島本島面積 平方公里，是中國第五大島、長江以北第一大島。 大連長興島項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 而 長興島土地掛盤量 也在2021 年迅速 增加。 劃建筑面積 合計(jì) 約 為 萬 平方米 。 項(xiàng)目的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見下表：大連長興島項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 全市常住人口中， 014 歲的人口為 萬人，占總?cè)丝诘?； 1564 歲的人口為 萬人，占總?cè)丝诘?%； 65 歲及以上的人口為 萬人，占總?cè)丝诘?%。實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)就業(yè) 16 萬人，登記失業(yè)率為 %。 中國人民 銀行 存款準(zhǔn)備金率 上調(diào) 中國人民銀行決定，從 2021年 1月 18日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 個(gè)百分點(diǎn)。 大連長興島項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 國務(wù)院 廉政工作會(huì)議 加強(qiáng)對政府保障性住房建設(shè)、管理和分配的監(jiān)督檢查；完善土地使用權(quán)市場公開交易制度；規(guī)范國有企業(yè)在房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資