【正文】 及項目自身交通的組織進行方案設(shè)定及分析研究其可行性。3）規(guī)劃審批指項目所在地區(qū)規(guī)劃管理部門依據(jù)開發(fā)商上報的項目方案設(shè)計，以項目的規(guī)劃使用條件為基礎(chǔ)，結(jié)合諸如交通審批、消防審批等專項審批的結(jié)果對項目的規(guī)劃方案進行批準(zhǔn)的過程。在財務(wù)分析核算過程中，財務(wù)融資機構(gòu)需要以項目市場前景及可發(fā)展規(guī)模的可行性為參考，并大量引用分析結(jié)論。準(zhǔn)確對商業(yè)房地產(chǎn)項目的融資策略及方案進行決策，可以最大限度保證融資工作的有效進行。國際上從事商業(yè)地產(chǎn)投資的金融機構(gòu)實際上局限在某個圈子里面，如果對這個金融圈子不了解、對這些機構(gòu)不熟悉，盲目的沖撞只會耽誤時間，不會取得任何進展。1招商項目招商的方式主要有兩種，即：1）、委托專業(yè)招商咨詢機構(gòu)進行項目招商；2）、自己搭建招商團隊進行招商工作。預(yù)測必須依靠對現(xiàn)狀市場的研究，和對未來市場的預(yù)測，不僅考慮自身市場空間，而且要考慮競爭市場的影響力。第五篇：商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)流程商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)流程市場條件判斷(前期市場調(diào)研)在項目初期，首先對項目擬選擇地區(qū)的市場條件進行初步分析判斷。將確定該項目的市場基礎(chǔ)，周邊商圈覆蓋人口的情況，可能的客戶流量，客戶流產(chǎn)生的項目營業(yè)額及項目的可發(fā)展規(guī)模等一系列相關(guān)問題。土地價格標(biāo)準(zhǔn)。初步設(shè)計及施工圖設(shè)計可以稱之為微觀設(shè)計，即在方案設(shè)計基礎(chǔ)上進行純建筑工程角度的深化、細化。1項目的財務(wù)核算在開發(fā)商在完成項目的設(shè)計方案后，建立或委托專門的財務(wù)融資機構(gòu)對該商業(yè)房地產(chǎn)項目的成本、收益、投資回報率、投資回報的敏感性分析等進行專業(yè)化分析。項目融資包括項目開發(fā)階段的資金準(zhǔn)備及項目運營期間的資金準(zhǔn)備兩階段的內(nèi)容。贏得市場必須面對市場競爭的局面，避免競爭的市場策略是制勝的關(guān)鍵之舉。1租金策略在招商階段就需要對商鋪的租金進行科學(xué)預(yù)測。商業(yè)房地產(chǎn)管理公司介入的方式主要有：（1）、管理公司以管理參股；（2）、聘請管理公司。售價決策的準(zhǔn)確性將有利于項目的出售操作。項目商業(yè)計劃書是其他投資商及金融機構(gòu)了解該項目的有效渠道。有些國內(nèi)商業(yè)房地產(chǎn)投資商不懂得金融投資依附于企業(yè)資源的特點，所以在項目運做時低估自身資源的重要性，過高評價自身在項目中的價值，并盲目產(chǎn)生對股權(quán)的過高期望，從而導(dǎo)致融資方案不可行。項目方案的政府許可在完成項目方案的系統(tǒng)化整合后，需要向政府計劃部門提交可行性研究報告，向規(guī)劃部門提交方案設(shè)計，向交通部門提交交通方案，向消防部門提交消防方案，向環(huán)保部門提交環(huán)境評估報告，向供電部門提交項目用電方案，向天然氣、自來水公司、市政管理部門提交相應(yīng)方案以及向其他主管部門提交別的文件，并得到上述部門認可批準(zhǔn)的過程。項目規(guī)劃設(shè)計項目的規(guī)劃設(shè)計包括項目的方案設(shè)計、初步設(shè)計及施工圖設(shè)計等。項目土地取得有兩大標(biāo)準(zhǔn)：土地規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)一個商業(yè)房地產(chǎn)項目的客流發(fā)生倍增的時候，項目所在位置能否適應(yīng)就成為一個重要的問題。其實管理公司應(yīng)該在項目設(shè)計階段就參與進來，這對于項目的招商、融資都有很大的好處。價格策略主要有三種：高開低走，平開平走，低開高走。1市場策劃項目的市場策劃對于項目的成功至關(guān)重要，高明的市場策略可以降低項目的成本，并有效打開市場空間，收益空間和利潤空間。這兩種融資方式相互之間并不沖突，如果協(xié)調(diào)好的話，會齊頭并進。主要形式有股權(quán)融資和債權(quán)融資。1項目的財務(wù)核算指開發(fā)商在完成項目的設(shè)計方案后，建立或委托專門的財務(wù)融資機構(gòu)對該商業(yè)房地產(chǎn)項目的成本、收益、投資回報率、投資回報的敏感性分析等進行專業(yè)化分析。一般來說，項目的設(shè)計方案和目前國內(nèi)落后的消防規(guī)范之間存在沖突似乎是必然的事情，畢竟國內(nèi)的消防規(guī)范很保守，而作為當(dāng)今商業(yè)業(yè)態(tài)最復(fù)雜形式的商業(yè)房地產(chǎn)項目，不突破中國的消防規(guī)范的話，幾乎不可能真正按照其應(yīng)有的功能建設(shè)。在項目可行性審批過程中，需要合理安排與政府的公關(guān)活動。但必須要與國外設(shè)計機構(gòu)明確方案設(shè)計的深度，否則方案設(shè)計的深度達不到應(yīng)有的要求，國內(nèi)設(shè)計機構(gòu)將無法正確完成初步設(shè)計及施工圖設(shè)計，或者盡管完成，但會有大量潛在問題遺留給開發(fā)商。此步驟是項目成功與否的重要因素，如果定位出現(xiàn)偏差，則項目沒有成功的可能。土地取得指投資商按照與政府土地主管部門商定的價格從政府土地部門得到相應(yīng)地塊一定期限的土地開發(fā)使用權(quán)。該項工作屬于微觀判斷，很多咨詢機構(gòu)分析時使用的方法是：以市場調(diào)查為基礎(chǔ)，建立相關(guān)分析模型，測算出該項目地址可能發(fā)生的客戶流量，依據(jù)對所在地區(qū)人均零售消費額的判斷，可以測算出該項目可能的零售額，再參照所在地區(qū)商業(yè)設(shè)施每平方米平均零售額，即可以得出該項目地可發(fā)展商業(yè)房地產(chǎn)項目的規(guī)模。一個住宅社區(qū)，一幢寫字樓所要解決的客流局限在一定范圍內(nèi)，但商業(yè)房地產(chǎn)則不同，所要解決的客流會隨著經(jīng)營狀態(tài)的變化，會發(fā)生倍增，也會發(fā)生銳減。咨詢電話同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司是中國領(lǐng)先的房地產(chǎn)服務(wù)企業(yè)，總部位于上海中國住宅策劃代理機構(gòu)百強,中國房地產(chǎn)策劃代理品牌價值TOP10最具影響力專業(yè)地產(chǎn)服務(wù)機構(gòu)之一,十大品牌,上海策源置業(yè)顧問有限公司新聚仁機構(gòu)成立于1998年，專業(yè)從事房地產(chǎn)全程營銷代理，迄今共計代理策劃樓盤超過50個。第二篇：商業(yè)地產(chǎn)調(diào)查杭州銘立房產(chǎn)營銷公司問卷調(diào)查桐鄉(xiāng)世貿(mào)中心經(jīng)過2周年的發(fā)展，目前已成為皮革行業(yè)市場中的一顆新星，并且還出在一個高速發(fā)展過程中，您對桐鄉(xiāng)世貿(mào)中心的發(fā)展現(xiàn)狀滿意嗎？A滿意B一般您對商業(yè)地產(chǎn)投資的前景看好嗎？A非?？春肂一般C不明確您對哪種商業(yè)地產(chǎn)投資感興趣？A沿街商鋪B商場型商鋪C市場型商鋪D單身公寓E酒店式公寓F寫字樓您對哪些區(qū)域投資有興趣？A嘉興區(qū)域（含桐鄉(xiāng)）B杭州C 上海D寧波E溫州F蘇州G紹興H其他城市（）您的投資心里價位是多少？A10萬——20萬B20萬——50萬C50萬——100萬D100萬——200萬E200萬以上您對商業(yè)地產(chǎn)投資的發(fā)展形勢和信息有關(guān)注嗎？A經(jīng)常關(guān)注B偶爾關(guān)注C不怎么關(guān)注如果我們有好的投資信息，或者有好的投資機會，您比較喜歡我們以哪種方式給你介紹。康維斯“新零售引力法則”與里利法則的不同在于，前者在一個城市中間地帶兩個商業(yè)區(qū)或商店的競爭關(guān)系，后者表示在相互間有明確競爭關(guān)系的兩個城市間其商業(yè)經(jīng)營的比率關(guān)系。因為，一方面只有經(jīng)營的商品符合其需求才能吸引潛在顧客的購物，商圈的規(guī)模和輻射范圍才能擴大。該商圈的顧客在人口中占的密度最高，消費的客單價也最高，而且與其他商店的商圈很少發(fā)生重疊。但是在北方地區(qū)商業(yè)選址時，西南面的商業(yè)店鋪會非常好，因為北方天氣冷或涼的時間長，顧客更喜歡光顧西南面的商業(yè)。3．周邊環(huán)境和目前的商業(yè)設(shè)施。道路類別是立地力的第一要素，它直接影響消費行為。隨著汽車越來越多地進入家庭，人們交通方式變化，由此導(dǎo)致了消費者的購物習(xí)慣以及選擇的消費內(nèi)容。例如個人年收入在2萬元的消費者和5萬元的消費者相比，他們在選擇服裝的購買場所時是完全不同的。除對目前的人口結(jié)構(gòu)調(diào)查外，對過去人口的集聚、膨脹的速度以及將來人口結(jié)構(gòu)的變遷進行預(yù)測。開發(fā)太早，會由于居住人口規(guī)模沒有達到基本需求，導(dǎo)致消費需求不足，租賃經(jīng)營不理想；開發(fā)太晚，則不能很好滿足居民的生活需求，且會損失商業(yè)機會。對大型商業(yè)區(qū)的規(guī)劃，可以選擇本區(qū)域百貨商場、超市、專業(yè)市場、餐飲、娛樂等主要從規(guī)模、提供的產(chǎn)品或服務(wù)、客流量、交通來源等幾個方面來分析現(xiàn)狀及結(jié)構(gòu)特點，以便做競爭分析，對以上典型業(yè)態(tài)要分析每種設(shè)計業(yè)態(tài)的收益狀況。通知要求在2004年12月底前完成規(guī)劃的制定及城市商業(yè)網(wǎng)點依法管理體系的建立工作。有些資料通過統(tǒng)計年鑒和政府工作報告獲得。第一篇：如何做商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)前的調(diào)查如何做商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)前的調(diào)查(20081105 08:53:59)標(biāo)簽：雜談房地產(chǎn)項目在開發(fā)的前期應(yīng)對地塊的價值、投資開發(fā)環(huán)境、市場供需狀況、市場競爭狀況等各種市場變量進行分析和研究，以期對項目進行整體的可行性分析并對市場定位提供依據(jù)回避風(fēng)險?！?總?cè)丝诩暗貐^(qū)人口結(jié)構(gòu)、職業(yè)構(gòu)成、家庭戶數(shù)構(gòu)成、收入水平、消費水平等◆ gdp發(fā)展?fàn)顩r及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)情況◆ 全社會消費品零售總額◆ 全市商業(yè)增加值◆ 城鄉(xiāng)居民的人均可支配收入◆ 城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額