【正文】 內(nèi)規(guī)劃建設(shè)高校，人口的增加的速度和人口結(jié)構(gòu)變化將非?？?，將直接影響整個區(qū)域的消費行為，而且對業(yè)態(tài)的設(shè)計產(chǎn)生重大影響。城市的搬遷戶以35人老中少三代同堂的家庭為主，而cbd的小白領(lǐng)以2人家庭模式居多。前者的選擇以市場，而后者主要的選擇地點是專賣店和百貨商場。5．購買行為。在消費者消費的空間和尺度上，對不同的業(yè)態(tài)、業(yè)種的需求在路上花費的時間都有心理尺度，如對家庭日用消費品的需求主要就近完成，在路上的時間要求在15分鐘以內(nèi)；而購買服裝、家具電器等商品選擇去大商場和購物中心，花費的時間可以比較長，而交通出行方式改變了消費的時間和空間，以前步行或騎自行車需要半小時，由于汽車進(jìn)入家庭也許只需要10分鐘。所謂“一步三市”，立地差之毫厘，會導(dǎo)致業(yè)績失之千里。道路依用途可分為交通樞紐、連接通道、交通干道、商業(yè)干道。除了道路類別以外，還要考慮道路是否有障礙物，比如交通欄隔。這也是為什么北京的家具廣場都喜歡選擇在玉泉營的原因。因為商業(yè)的根本目的是吸引顧客來消費，如果商業(yè)建筑不容易被找到或能見度差，就會影響到以后的經(jīng)營。九、商圈的確定和研究1．商圈的概念及分析目的商圈是以設(shè)定的商業(yè)建筑為圓心，以周圍一定距離為半徑所劃定的范圍。2．商圈的構(gòu)成及顧客來源商圈由核心商圈、次級商圈和邊緣商圈（又稱輻射商圈）組成。次級商圈內(nèi)包含了商店顧客總數(shù)的1525%。包括經(jīng)營業(yè)態(tài)、商店規(guī)模、競爭者的位置、交通條件等許多因素。另一方面，撇開顧客自身的不同，商圈規(guī)模的大小與商品購買頻率成反比。4．確定商圈的方法商圈分析的方法有許多種，如零售吸引力法則（又稱里利法則）、商業(yè)飽和理論、康維斯“新零售引力法則”和哈夫的“概率模型”等。哈夫的“概率模型”完全從消費者的立場出發(fā)，認(rèn)為消費者利用某一商業(yè)設(shè)施的概率，取決于表現(xiàn)商品豐富性的營業(yè)面積，以及為購物所消耗的時間及商業(yè)設(shè)施的規(guī)模實力。真正的商圈不是絕對的同心圓模式，其規(guī)模和形狀是由各種各樣的因素決定的。A發(fā)短信介紹B打電話介紹C送資料介紹聯(lián)系人：聯(lián)系電話：第三篇：商業(yè)地產(chǎn)策劃前十2013年商業(yè)地產(chǎn)策劃公司前10強(qiáng)（中國）商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)飆馬（中國）商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)是一家商業(yè)地產(chǎn)全程專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)。易居(中國)控股有限公司于2007年8月8日紐交所上市旺地發(fā)展顧問面向全國，專業(yè)從事房地產(chǎn)全程控制策劃，為企業(yè)提供發(fā)展顧問服務(wù)，致力于成為中國最好的房地產(chǎn)策劃企業(yè)。中國最早成立的大型房地產(chǎn)綜合顧問機(jī)構(gòu)之一,十大房地產(chǎn)策劃代理機(jī)構(gòu),北京金網(wǎng)絡(luò)置業(yè)投資顧問有限公司廈門最具規(guī)模的專業(yè)房地產(chǎn)服務(wù)公司之一,中國房地代理服務(wù)行業(yè)品牌第四篇：商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的一般流程商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的一般流程市場條件判斷開發(fā)商需要在項目初期，首先對項目擬選擇地區(qū)的市場條件進(jìn)行初步分析判斷。項目位置選擇商業(yè)房地產(chǎn)項目的位置選擇問題對于項目的成功將是決定性的。當(dāng)一個商業(yè)房地產(chǎn)項目的客流發(fā)生倍增的時候，項目所在位置能否適應(yīng)就成為一個重要的問題。例：位于北京崇文門的新世界商場一期可出租面積達(dá)74000平方米，二期可出租面積達(dá)43000平方米，一期1998年投入運營后，生意興隆，但二期2000年開業(yè)后，二期長期經(jīng)營狀況不佳，管理商開始認(rèn)為是因為商品組合不同的原因，但一、二期商品組合調(diào)整后二期依然經(jīng)營狀況不良。不同的咨詢機(jī)構(gòu)在進(jìn)行上述分析時因為基礎(chǔ)數(shù)據(jù)信息取得的渠道不同，分析結(jié)果可能有很大的不同。在做完市場咨詢及可承受發(fā)展規(guī)模的研究后，需要依據(jù)項目特定位置、市場潛力、商圈分析等資料對項目的客戶定位進(jìn)行階段性判斷。政府許可指向政府相關(guān)主管部門申請建設(shè)商業(yè)房地產(chǎn)項目，并得到政府相應(yīng)計劃委員會、規(guī)劃局、商業(yè)委員會等政府機(jī)構(gòu)的批準(zhǔn)等。土地價格的高低將直接決定項目的競爭優(yōu)勢。反復(fù)探討，反復(fù)修改定位，定位的準(zhǔn)確程度取決于市場。初步設(shè)計及施工圖設(shè)計可以稱之為微觀設(shè)計，即在方案設(shè)計基礎(chǔ)上進(jìn)行純建筑工程角度的深化、細(xì)化。項目設(shè)計、市場調(diào)整方案及財務(wù)方案的系統(tǒng)化整合在完成了上述項目設(shè)計、市場調(diào)整方案及財務(wù)融資方案后，需要就以上方案進(jìn)行調(diào)整，即系統(tǒng)整合問題。項目方案的政府許可過程，常規(guī)來講需要至少近半年的時間，需要認(rèn)真對待。1）交通審批交通審批指規(guī)劃部門協(xié)助交通主管部門對該商業(yè)房地產(chǎn)項目的交通進(jìn)行審批。對于商業(yè)房地產(chǎn)項目來講，良好的外部交通環(huán)境會有效引導(dǎo)客流進(jìn)入項目地來消費，否則會大大降低到訪客戶的數(shù)量；良好的內(nèi)部交通設(shè)置可以避免交通堵塞，促進(jìn)項目的內(nèi)部交通循環(huán)。面對這種沖突，開發(fā)商應(yīng)探索雙方的平衡點。規(guī)劃審批的過程對于開發(fā)商極為關(guān)鍵：如果發(fā)生規(guī)劃審批方案和上報方案差距較大的情況，對投資商來說將面臨很多需要返工、損失利益的問題。這是投資商對項目進(jìn)行投資的微觀量化的決策依據(jù)。1資金需求方案指財務(wù)融資機(jī)構(gòu)結(jié)合項目的財務(wù)核算進(jìn)一步細(xì)化項目的資金需求量及資金流量的工作。開發(fā)商在進(jìn)行項目融資工作之前首先要進(jìn)行項目融資的決策工作。項目商業(yè)計劃書是其他投資商及金融機(jī)構(gòu)了解該項目的有效渠道。第一種融資操作對于初步進(jìn)入商業(yè)房地產(chǎn)投資領(lǐng)域的投資商來講是必不可少的，因為專業(yè)商業(yè)房地產(chǎn)融資服務(wù)機(jī)構(gòu)可以通過其特殊的操作渠道將該商業(yè)房地產(chǎn)項目與國際資本直接、快速兌接。有些開發(fā)商可能認(rèn)為上述標(biāo)準(zhǔn)太高，但可以明確的是，%左右融資費用的融資服務(wù)機(jī)構(gòu)其專業(yè)化能力絕大多數(shù)有問題，換言之，這種融資機(jī)構(gòu)是不太可能完成項目的融資。贏得市場必須面對市場競爭的局面，避免競爭的市場策略是制勝的關(guān)鍵之舉。1價格策略對于采取商鋪出售方案的項目來講，開發(fā)商需要對商鋪的售價進(jìn)行預(yù)測，并依據(jù)市場策略進(jìn)行售價決策。1租金策略開發(fā)商在招商階段就需要對商鋪的租金進(jìn)行科學(xué)預(yù)測。好的管理商對招商工作、融資工作、工程的進(jìn)行都有積極影響及作用，其重要性遠(yuǎn)遠(yuǎn)不只對招商的影響。如果項目在項目剛開始運做時就談定了知名管理公司進(jìn)行未來項目的管理，那么開發(fā)商在融資時更容易得到投資伙伴的認(rèn)同，招商工作容易進(jìn)行等。實際上，并不是所有的地方都適合做商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)，只有某個地方具備了相應(yīng)的條件后，才可以做。判斷可發(fā)展規(guī)模在完成商業(yè)房地產(chǎn)項目選址工作后，需要針對特定項目地址進(jìn)行市場前景及可發(fā)展規(guī)模的可行性分析。項目土地取得及政府許可完成商業(yè)房地產(chǎn)項目市場前景及可發(fā)展規(guī)模的分析后，將面臨項目土地取得及政府許可的問題。商業(yè)房地產(chǎn)項目對土地規(guī)模的要求：要滿足該項目本身功能的需要，得夠用。項目定位細(xì)化徹底的，細(xì)致的研究分析項目的目標(biāo)客戶，市場定位，產(chǎn)品形式，特點，啟動策略，財務(wù)測算等相關(guān)問題。其中，尤其以方案設(shè)計為重中之重：方案設(shè)計可以稱之為宏觀設(shè)計，將決定商業(yè)房地產(chǎn)項目的外部布局、內(nèi)部功能、土地的利用效率、室內(nèi)空間的利用效率、商鋪出租的價格潛力、室內(nèi)空間的合理動線布局等。項目設(shè)計、市場調(diào)整方案及財務(wù)方案的系統(tǒng)化整合在完成了上述項目設(shè)計、市場調(diào)整方案及財務(wù)融資方案后，需要就以上方案進(jìn)行調(diào)整，即系統(tǒng)整合問題。項目招投標(biāo)在完成項目設(shè)計方案的深化后，在項目規(guī)劃得到審批、項目土地使用得到許可后，經(jīng)過招投標(biāo)的程序確定項目的施工企業(yè)、監(jiān)理單位、工料測量師及后面階段的機(jī)電咨詢商等，以便做好項目施工準(zhǔn)備的過程。1資金需求方案指財務(wù)融資機(jī)構(gòu)結(jié)合項目的財務(wù)核算進(jìn)一步細(xì)化項目的資金需求量及資金流量的工作。1項目融資除非開發(fā)商有足夠的資金做支持，除非項目采取出售的投資模式，投資商一旦完成對項目設(shè)計方案、財務(wù)融資方案的決策，就可以推進(jìn)項目運做過程中最重要的工作，即項目融資工作。準(zhǔn)確對商業(yè)房地產(chǎn)項目的融資策略及方案進(jìn)行決策，可以最大限度保證融資工作的有效進(jìn)行。1市場策劃項目的市場策劃對于項目的成功至關(guān)重要，高明的市場策略可以降低項目的成本，并有效打開市場空間，收益空間和利潤空間。通常招商咨詢機(jī)構(gòu)更了解國際知名零售商的需求，所以委托專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行項目的前期招商更能有效促進(jìn)項目的進(jìn)展。價格策略主要有三種：高開低走，平開平走，低開高走。1管理公司的選擇項目取得成功最重要的因素之一，是商業(yè)房地產(chǎn)的物業(yè)管理。