【正文】 明安置用房建筑面積、地點、層次、戶型結構、朝向、交付時間等。對于拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物，不能產權調換，只能由拆遷人給予貨幣補償。c對于富余的產品或者不夠的產品，要盡快到商家處辦理，以免出現(xiàn)退不了和沒有相同色號的問題。3）《商品房銷售管理辦法》——房地產開發(fā)企業(yè)委托中介服務機構銷售商品房的，受托機構應當是依法設立并取得工商營業(yè)執(zhí)照的房地產中介服務機構。7）李光輝等訴深圳市即達行國際投資有限公司商品房預（銷）售合同糾紛案——開發(fā)商勝訴原因：購房者不得要求開發(fā)商限期辦好房屋竣工驗收手續(xù)。18）廣東深圳深大電話有限公司等與廣東省深圳市鵬基物業(yè)發(fā)展公司等房屋買賣合同糾紛上訴案——開發(fā)商敗訴原因：銷售方銷售的房產不具備進入市場的資格。非法定繼承人根據(jù)遺囑承受死者生前的土地、房屋權屬，屬于贈與行為，應征收契稅。這也是土地價格的一種體現(xiàn)，考慮到實際交易中房產和地產的不可分性，也為防止納稅人通過高估地產價格逃避稅收和便于操作，在房地產交易契約中，無論是否劃分房產的價格和土地的價格，都以房地產交易契約價格總額為計稅依據(jù)。n 征稅范圍土地增值稅的征稅范圍包括國有土地、地上建筑物及其他附著物。每級“增值額未超過扣除項目金額”的比例均包括本比例數(shù)。凡通過行政劃撥方式無償取得土地使用權的企業(yè)和單位，則以轉讓土地使用權時按規(guī)定補交的出讓金及有關費用，作為取得土地使用權所支付的金額。上述計算扣除的具體比例，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。納稅人有下列情形之一者，按照房地產評估價格計算征收土地增值稅：①隱瞞、虛報房地產價格的；②提供扣除項目金額不實的；③轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價，又無正當理由的。征收管理土地增值稅的納稅人應于轉讓房地產合同簽訂之日起7日內，到房地產所在地的主管稅務機關辦理納稅申報，并向稅務機關提交房屋及建筑物產權、土地使用權證書、土地轉讓、房產買賣合同、房地產評估報告及其他與轉讓房地產有關的資料。(4)個人因工作調動或改善居住條件而轉讓原自用住房，經向稅務機關申報核準，凡居住滿9年或5年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿3年未滿5年的，減半征收土地增值稅。216。銷售不動產的營業(yè)稅計稅依據(jù)根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》的規(guī)定：（1）納稅人的營業(yè)額為納稅人銷售不動產向對方收取的全部價款和價外費用。具體的交換方式也有以下兩種：① 土地使用權和房屋所有權相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權。在這一經營過程中，乙方是以建筑物為代價換得若干年的土地使用權，甲方是以出租土地使用權為代價換取建筑物。其次，對合營企業(yè)的房屋，在分配給甲、乙方后，如果各自銷售，則再按“銷售不動產”征稅。② 關于中方取得的前期工程開發(fā)費征稅問題外方提前支付給中方的前期工程的開發(fā)費用，視為中方以預收款方式取得的營業(yè)收入，按轉讓土地使用權，計算征收營業(yè)稅。征稅范圍：城建稅在全國范圍內征收包括城市、縣城、建制鎮(zhèn)，及其以外的地區(qū)。城建稅以納稅人實際繳納的增值稅、消費稅、營業(yè)稅(簡稱“三稅”)稅額為計稅依據(jù)。企業(yè)所得稅實行比例稅率，有法定稅率和優(yōu)惠稅率兩種。此外，還有按規(guī)定繳納的各項稅金。企業(yè)所得稅由納稅人向其所在地主管稅務機關繳納。生產、經營所得指從事制造業(yè)、采掘業(yè)、交通運輸業(yè)、建筑安裝業(yè)、商業(yè)、金融業(yè)、服務業(yè)、勘探開發(fā)作業(yè)以及其他行業(yè)的生產經營所得。外商投資企業(yè)實際經營期不滿10年的，應當補繳已免征、減征的企業(yè)所得稅稅款。外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅和地方所得稅，按年計算，分季預繳。對一些無法計算金額的憑證，或者雖載有金額，但作為計稅依據(jù)明顯不合理的憑證，采用定額稅率，每件繳納一定數(shù)額的稅款。下列方式視同為轉移土地、房屋權屬，予以征稅：(1)以土地、房屋權屬作價投資、入股；(2)以土地、房屋權屬抵債；(3)以獲獎方式承受土地、房屋權屬。n計稅依據(jù)契稅的。n納稅人《中華人民共和國契稅暫行條例》規(guī)定，在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬承受的單位和個人為契稅的納稅人，應當依照本條例的規(guī)定繳納契稅。對一些載有金額的憑證，如各類合同、資金帳簿等，采用比例稅率。但對外國投資者從外商投資企業(yè)取得的利潤，國際金融組織貸款給中國政府和中國國家銀行的利息所得，外國銀行按照優(yōu)惠利率貸款給中國國家銀行的利息所得，均免征所得稅。設在沿海經濟開發(fā)區(qū)和經濟特區(qū)、經濟技術開發(fā)區(qū)所在城市的老市區(qū)的生產性外商投資企業(yè)，減按24％的稅率征收企業(yè)所得稅。應納稅所得額為每一納稅的收人總額減除成本、費用以及損失后的余額。對民族自治地方的企業(yè)，需要照顧和鼓勵的，經省級人民政府批準，可實行定期減稅或者免稅；對法律、行政法規(guī)和國務院有關規(guī)定給予減稅或免稅的，依規(guī)定執(zhí)行。成本指納稅人為生產、經營商品和提供勞務等所發(fā)生的各項直接費用和間接費用。企業(yè)所得稅是對企業(yè)在一定期間(通常為1年)內取得的生產經營所得和其他所得征收的一種稅。所有納稅人除另規(guī)定外，其繳納城建稅的稅率，一律執(zhí)行納稅人所在地的稅率，在同一地區(qū)，只能執(zhí)行同一檔次的稅率，不能因企業(yè)隸屬關系、企業(yè)規(guī)模和行業(yè)性質不同，而執(zhí)行不同的稅率。納稅人：城建稅以繳納增值稅、消費稅、營業(yè)稅的單位和個人為納稅人。同時，對銷售商品房也應征稅。② 房屋建成后，甲方如果采取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利潤，則不屬營業(yè)稅所稱的投資入股不征營業(yè)稅的行為，而屬于甲方將土地使用權轉讓給合營企業(yè)的行為，那么，對甲方取得的固定利潤或從銷售收入按比例提取的收入按“轉讓無形資產”征稅；對合營企業(yè)則按全部房屋的銷售收入依“銷售不動產”稅目征收營業(yè)稅；③ 如果房屋建成后雙方按一定比例分配房屋，則此種經營行為，也未構成營業(yè)稅所稱的以無形資產投資入股，共同承擔風險的不征營業(yè)稅的行為。② 以出租土地使用權為代價換取房屋所有權。合作建房的方式一般有兩種：216。但轉讓該項股權，應按本稅目征稅。 銷售建筑物或構筑物，是指有償轉讓建筑物或構筑物的所有權的行為。簽定合同日期以有償受讓土地合同簽訂之日為準。因城市實施規(guī)劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉讓原房地產的，免征土地增值稅。另外，對納稅人成片受讓土地使用權后，分期分批開發(fā)、分塊轉讓的，其扣除項目金額的確定，可按轉讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤；或按建筑面積計算分攤。其他房地產開發(fā)費用，按取得土地使用權所支付的金額和開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本兩項規(guī)定計算的金額之和的5％以內計算扣除。n 土地增值稅的扣除項目為：(1)取得土地使用權時所支付的金額；(2)土地開發(fā)成本、費用；(3)建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；(4)與轉讓房地產有關的稅金；(5)財政部規(guī)定的其他扣除項目。具體包括貨幣收入、實物收人和其他收入。n 納稅人凡有償轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其他附著物(以下簡稱轉讓房地產)并取得收入的單位和個人為土地增值稅的納稅人。房屋產權的轉移必然連帶著土地權屬的變動。(4)以預購方式或者預付集資建房款方式承受土地、房屋權屬。16）鄺串友與被告廣州白云房地產開發(fā)總公司購房合同糾紛一案——開發(fā)商敗訴原因：交樓時間延誤，未約定交樓方式。5）陳偉群訴上海鵬欣房地產開發(fā)有限公司房屋預（銷）售糾紛案——開發(fā)商敗訴原因：未能在交付前取得房屋交付使用許可證，優(yōu)點：規(guī)定了在某種情況下可以免除逾期交付責任的免責條款。2）《開發(fā)商如何避免房產廣告糾紛》——a是在小區(qū)規(guī)劃設計尚未通過政府批準之前，不應在廣告。a 要求商家在銷售合同上注明產品的品牌、型號、單價、數(shù)量，在標注產品的數(shù)量時，最好將產品的平米數(shù)和片數(shù)都標注清楚，方便驗貨時核對產品的數(shù)量。但是如果被拆除的房屋，當時城市規(guī)劃部門認為不屬于嚴重違反城市規(guī)劃，只是做了罰款處罰，而房屋所有人又補辦了有關手續(xù)的，該房則由違章建筑變?yōu)楹戏ńㄖ?，可以享受產權調換及補償?shù)拇?。要根?jù)被拆遷人的意愿確定拆遷補償安置方式。房屋拆遷安置補償合同；1）山東省宏業(yè)房地產開發(fā)公司與山東大學土地補償合同糾紛上訴案——糾紛原因：補償款約定發(fā)生爭議。3）甘肅省敦煌國際大酒店有限公司與中國建筑西北設計研究院、甘肅省第四建筑工程公司等施欠工程款、工程質量糾紛案——糾紛原因：a、工程結算方式規(guī)定不清；b、工程質量不合格；4）太平洋俱樂部有限公司與江蘇南通市第七建筑安裝工程有限公司建筑施工承包合同糾紛上訴案——糾紛原因：a、訂立了兩份合同，前后合同關于工程款結算的規(guī)定不一致；b、關于是否進行過招標有爭議；c、關于工程造價的計算方式發(fā)生爭議。d在轉讓合同中對轉讓登記加以約定，并明確合同各方有提交登記資料、積極配合登記的義務，甚為重要e但新《合同法》確立了債隨地走和優(yōu)先受償?shù)脑瓌t，如果用地人在轉讓土地使用權時隱瞞有關工程款支付的事實，就為承包方向土地使用權轉讓的買受人主張權利提供了可能性。3）《土地使用權轉讓合同研究》 a土地使用權及地上物之基本狀況轉讓合同應載明土地所在方位、四至、面積，原出讓合同設定的用途，是否已進行基礎設施和公用設施的建設，以及建筑物之占地與建筑面積、用途等，其他與轉讓價金的確定有關聯(lián)的地上定著物如水渠、路橋和附著物如樹、竹、花卉、園林等均可在合同中一一寫明。5）應要求購買方支付一定的定金，并規(guī)定違約后定金的處理方式。在合同條款中應注意以下方面。2）應對房地產銷售代理方式予以明確規(guī)定，寫明是一般代理、獨家代理還是包銷。盡量規(guī)定由銷售方送貨，將運輸過程中的風險留給供貨方。（五）房地產項目轉讓合同；前期工作如果我方為出讓方，則應該做以下工作１）辦理項目土地使用權為劃撥取得的，應辦理土地使用權出讓手續(xù)； ２）辦理項目土地使用權的變更登記手續(xù)；３）辦理房地產開發(fā)項目轉讓的備案手續(xù)，具體向房地產開發(fā)主管部門辦理； ４）辦理建設工程規(guī)劃許可證及建設工程施工許可證的更名手續(xù)，具體向規(guī)劃管理部門和建設管理部門辦理；５）辦理其他根據(jù)有關政府部門要求需要辦理更名或備案的手續(xù)。不管是貨幣補償還是產權調換，為防止拆遷過程中低值高估和高值低估等不正常情況，都應請具備資質的評估機構對被拆遷房屋區(qū)位、用途、結構、成新、層次、建筑面積等基本因素結合行業(yè)規(guī)定進行評估的情況。（四）房屋拆遷安置補償合同前期審查主要有兩方面1)審查拆遷房屋是否符合安置補償條件。還應約定供應材料和設備的結算方法應對是否允許分包進行規(guī)定，如允許，則應盡量規(guī)定承包方分包的，分包方須通過發(fā)包方的審核。審查承包方的資質。如果出讓方為行政機關，應注意只有市、縣人民政府土地管理部門才有權出讓土地，其他以各類開發(fā)區(qū)管理委員會等名義出讓土地的無效。合同落款處應有簽訂的具體時間。明確合同簽訂地。這就要求法務人員對國家的相關法律法規(guī)有詳細的了解。（2）、合作意向書及合作開發(fā)協(xié)議（合作開發(fā)）（二）具體合同：合作意向書及合作開發(fā)協(xié)議項目建議書（說明以下內容：開發(fā)者、開發(fā)內容與規(guī)模、期限、方式、投資總額與注冊資本），交主管部門申請立項審批，經批準允許建設的，下發(fā)給批準文件。（二）、應納稅額的計算計算增值額 增值額＝收入額－扣除項目金額計算增值率 增值率＝增值額247。銷售不動產應納稅額=納稅人銷售不動產向對方收取的全部價款和價外費用5%（2）營業(yè)稅附加稅：城市維護建設稅=營業(yè)稅額7%教育費附加=營業(yè)稅額3%（3）土地增值稅：是對轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人征收的一種稅。契稅按土地使用權、房屋所有權轉移時的成交價格為計稅依據(jù)，基本稅率為3%。（1）契稅：是對在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬時向承受土地使用權、房屋所有權的單位和個人征收的一種稅。（1）營業(yè)稅：在中華人民共和國境內提供營業(yè)稅條例規(guī)定的勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產的單位和個人，為營業(yè)稅的納稅人。（一）、土地增值稅的清算條件：（1）已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；（2）取得銷售（預售）許可證三年仍未銷售完畢。辦理工商登記（取得資質）、省外房地產企業(yè)在本省從事房地產開發(fā)的，應事先將其資質證書和企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照送交房地產開發(fā)項目所在地建設部門和工商行政管理部門備案。合同內容不得違反國家的禁止性規(guī)定。不能達成一致的，則應約定雙方所在地人民法院都有管轄權。所有的印章和簽字都應清晰完整。（一）土地使用權出讓（轉讓）合同（在該類合同中，設我方為受讓方）審查出讓方的資質。（二）建筑工程承包合同 設我方為發(fā)包方。同時應約定供應方承擔的具體責任。12）應對合作各方在合作中的職責進行明確約定。2）被拆遷房屋的評估情況。拆遷人與被拆遷人就房屋搬遷期限、周轉房過渡期限、安置房交付期限等還可約定違約責任及爭議解決辦法。3）應對交貨期限、交貨方式、交貨地點加以明確規(guī)定。除了審查對方的信譽外，還應注意，我國《商品房銷售管理辦法》中規(guī)定“房地產開發(fā)企業(yè)委托中介窕瓜凵唐販康模芡謝褂Φ筆且婪ㄉ枇⒉⑷〉霉ど逃抵湊盞姆康夭薪櫸窕埂?/span在合同條款中，應注意以下幾方面 1）明確委托銷售房產的位置、類型、面積。同時我方應取得國有土地使用證和預（銷）售商品房許可證，以免預（銷）售合同被宣布無效。還應規(guī)定購買方如逾期未能支付價款后利益的計算方式以及超過一定期限后我方有權出售該房產。2）中國寶安集團股份有限公司與廣東深圳鹽田港集團有限公司土地使用權轉讓合同糾紛上訴案——受讓方失誤原因：約定出讓土地位置不明確。轉讓人原以土地使用權或地上權與第三人建立租賃關系的，轉讓后的受讓人則應與第三人繼續(xù)履行租賃合同，等等。2）云南省第五建筑工程公司訴昆明鴻城房地產開發(fā)有限公司建設工程施工合同糾紛案——糾紛原因：保修期滿后未以約定支付保修金。6）上海萬順房地產開發(fā)公司與永新實業(yè)發(fā)展有限公司因合作開發(fā)協(xié)議糾紛案——a合同未對合同性質和效力進行約定；b雙方對投資方式約定不明；c對合作協(xié)議的解除未作約定；d合作項目的利潤分配不明。拆遷補償安置方式。b拆除房屋屬違章建筑和超過批準期限的臨時建筑，既不能作產權調換，也不能進