【正文】 并聽取居民委員會的建議。但前期物業(yè)服務(wù)合同是附終止條件的合同，約定的期限未滿，業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。物業(yè)服務(wù)合同終止時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房交還給業(yè)主委員會。、電、氣、熱等費用的代收有哪些規(guī)定？答：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費用。業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益。商場物業(yè)和管理主要有以下幾個特點：（1）進出人員無法控制，人員成分復(fù)雜，安全、消防管理工作量大；（2）使用人如采用攤位經(jīng)營、獨立柜臺經(jīng)營，則較分散和獨立，統(tǒng)一管理難，欠費、逃費現(xiàn)象時有發(fā)生；（3）購物糾紛和矛盾多，物業(yè)管理人員又無權(quán)處理，公共秩序維護難度大。保安員平時應(yīng)把專業(yè)技能、快速反應(yīng)能力、應(yīng)急方案的演練等作為日常訓(xùn)練的重點，以增強突發(fā)事件的處理能力。商場格調(diào)、燈光、亮度、溫濕度、潔凈度、安全度都會對消費者產(chǎn)生不同情感的體驗，而且直接影響消費者對商場的認可與否，甚至左右顧客的購物愿望。但由于二、三、四層封閉式層面，與底層冷暖要求相差甚遠，空調(diào)組開展了“假如我是顧客”的討論，其結(jié)論是“麻煩我個人，舒適在商場”。四是安全度，為確保商場和購物安全，這時候我們商場安保管理的一個重要課題。一段時間商場與我們壓力不小，曾出現(xiàn)過假信用卡詐騙。促使?fàn)I業(yè)員養(yǎng)成良好的習(xí)慣，對商場員工每年進行一次消防知識教育和消防演練，掌握商場滅火器材使用、疏散顧客、逃生的技巧。我們的做法是：一、加強巡視，早發(fā)現(xiàn)早解決，確保商場設(shè)備的正常工作，不使商品受損。只要影響消防，那怕做好的柜臺也必須重做，用電安全對使用材料一律做出明確規(guī)定，如日光燈一律加裝電容器，不整改不驗收。為了使用正常，管理處理組織員工鑿洞開挖，因滲漏的位置有點尷尬，維修難度較大。因為曾發(fā)生過因照明提前5分鐘開啟而發(fā)生不愉快的事。員工高建華對大廈用電最大需量準(zhǔn)確預(yù)測，努力減少預(yù)測失誤，而且對供電局計算有誤，經(jīng)過不厭其煩催討，24876元如數(shù)退回。但客觀上這種模糊的“找東湖”無形中增加了工作量，原來配玻璃，修柜子、地板、裝修是商家施工隊的事，但商場經(jīng)理說：“遠水解不了近渴，你們行”。商場上午9：30營業(yè)，晚上10：00結(jié)束，遇到周五、周六延時半小時關(guān)門，營業(yè)員每天工作14小時，而我們物業(yè)要提供15小時代氣息的服務(wù)。與新華聯(lián)五年合同氣滿，新華聯(lián)希望東湖繼續(xù)合作，東湖作為首選物業(yè)，合同續(xù)簽兩年。我們的員工多數(shù)是瑞金人，剛來時有諸多不適應(yīng)，收入減少，工作量翻番，商場管理無經(jīng)驗，幾年之中實踐教育了我們，心態(tài)得到了調(diào)整，角色在轉(zhuǎn)換，理念在提升。夜間清運垃圾或柜臺進出，住在附近的另據(jù)叫苦不迭，一次次的成功調(diào)解，使商場有了良好的外部環(huán)境，同時在內(nèi)部對裝運貨物作了規(guī)定：晚上10：00后禁止清運，若有特殊情況先上門打招呼，對清運者嚴格管理，同時也為附近鄰居力所能及地辦點事，我們與附近鄰居結(jié)下了不解之緣，得到了他們的諒解和配合。對合同而言管理范圍是有界定的，但在實踐中卻是行不通的，若是不在合同范圍的工作，我們不愿做或做不好的話，那么也許我們與新華聯(lián)早已拜拜了。8萬元。但去年下半年以來，就很少有這情況，他們說：“我們信得過東湖”。98年12月西3F商場女廁所墻根滲水，經(jīng)查是隱蔽施工部分有問題。商場從開張以來“翻天覆地”地調(diào)整就有兩次，層面格局、商品柜臺調(diào)整是月月有，周周有，其他三天兩頭有，有時一個晚上四、五家同時進行，使保安、設(shè)備人員拉不開栓。物業(yè)管理并不直接創(chuàng)造經(jīng)濟效益，但它可以通過管理出效益。商家寸土如金，尤其是淮海路黃金地段更是如此。二是營業(yè)時與營業(yè)員密切配合，管好商品，大件物品出門必須有出門證。商場人員流動大，而且有些顧客習(xí)慣不好，其工作量與辦公樓不可同日而語，尤其是商場的廁所，由于少數(shù)顧客使用不當(dāng)，必須用一次清掃一次。商場對光線的要求很高，不允許有一只暗燈，年耗2900只，是樓宇損燈數(shù)的三分之二。幾年來，我們根據(jù)商場的特點，在商場管理方面作出了許多探索。物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)內(nèi)部的防火、防盜工作要時刻警惕，思想上不能有絲毫的松懈和麻痹。四是，利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。保安人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位交納。物業(yè)管理企業(yè)使用物業(yè)管理用房，應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同中的約定。建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。、業(yè)主委員會和居民委員會之間有何關(guān)系？答：業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)配合公安機關(guān)，與居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關(guān)工作。業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則、選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)、專項維修資金使用、續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過。決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。？答：（1）遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則；（2）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；（3）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；（4）按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金；（5）按時交納物業(yè)服務(wù)費用；（6）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。3建筑物區(qū)分所有權(quán)包括哪些內(nèi)容 專有權(quán)、共有權(quán)、共同管理權(quán)3業(yè)主對專有部分享有哪些權(quán)利？ 占有、使用、收益和處分3物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、綠地、場地等歸誰所有 全體業(yè)主3業(yè)主對建筑物的管理有哪些方式自行管理、委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)、委托其他管理人3對建設(shè)單位聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主是否有權(quán)依法更換。2利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營性活動獲取的收益歸誰所有？ 歸全體業(yè)主所有。在什么情況下，開發(fā)企業(yè)可以通過協(xié)商的方式選聘物業(yè)公司實施前期物業(yè)管理？（1）投標(biāo)人少于三個（2）物業(yè)管理區(qū)域的建筑面積低于三萬平方米的，（3）經(jīng)縣(市)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門同意業(yè)主拖延辦理入住時，拖欠的物業(yè)費如何處理：建設(shè)單位送達書面入住通知后，視為交付，其物業(yè)服務(wù)費由建設(shè)單位墊付，物業(yè)買受人辦理房屋所有權(quán)證時，由物業(yè)買受人返還建設(shè)單位墊付的費用。小區(qū)尚有15套商品房尚未銷售。2物業(yè)服務(wù)的原則？合理、公開以及費用與服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)2建筑物區(qū)分所有權(quán)包括的內(nèi)容 專有權(quán)、共有權(quán)、共同管理權(quán)二、小組必答題某住宅樓電梯由于使用多年，經(jīng)技術(shù)鑒定，已經(jīng)達到了更新的時間，請說明如何有效地對電梯進行更換？某小區(qū)業(yè)主張先生，未按規(guī)定在裝修前到物業(yè)公司辦理裝修登記手續(xù)，物業(yè)公司工作人員多次制止無效，請說明對張先生的行為應(yīng)當(dāng)如何處理？請看圖請說明該行為違反了哪些相關(guān)的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)如何處理？某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)了某住宅小區(qū)，并將小區(qū)的物業(yè)管理委托給了自己的子公司物業(yè)公司，簽訂了為期3年的前期物業(yè)服務(wù)合同，請分析該合同是否有效，并說明理由。其內(nèi)容和要求在物業(yè)管理委托合同有明確規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)有義務(wù)按時按質(zhì)提供這些服務(wù)。13物業(yè)管理評標(biāo)委員會的物業(yè)管理專家成員應(yīng)當(dāng)達到成員總數(shù)和多少比例？答：招標(biāo)人代表以外的物業(yè)管理方面的工程、技術(shù)、經(jīng)濟等方面的專家不得少于成員總數(shù)的三分之二。12普通住宅區(qū)的物業(yè)服務(wù)包括哪些內(nèi)容？答：(1)基本要求；(2)房屋管理；(3)共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護；(4)協(xié)助維護公共秩序；(5)保潔服務(wù)；(6)綠化養(yǎng)護管理。12擔(dān)任業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)具備哪些條件？答：(1)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主；(2)遵守國家有關(guān)法律法規(guī)；(3)遵守業(yè)主大會議室規(guī)則、業(yè)主公約，模范履行業(yè)主義務(wù)；(4)熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強，公正廉潔，具有社會公信力；(5)具有一定組織能力；(6)具備必要的工作時間。11住宅專項維修資金的管理原則是什么？答：住宅專項維修資金管理實行專戶存儲、?？顚Ｓ?、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督的原則。11業(yè)主裝修房屋時，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的義務(wù)分別是什么？答：業(yè)主應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。10建設(shè)部的《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》規(guī)定，在正常使用條件下，有防水要求的廚房、衛(wèi)生間的防滲漏保修期為多少年？答：五年。100、物業(yè)管理人員要做到人找工作，不要讓工作找人。9業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)采取包干制形式約定物業(yè)服務(wù)費用的，盈余或虧損由誰來享有或者承擔(dān)？答：物業(yè)服務(wù)企業(yè)。8物業(yè)專項維修資金怎樣進行管理？答：物業(yè)專項維修資金必須在指定的銀行專戶進行管理，其利息凈收益轉(zhuǎn)作維修資金滾存使用和管理，維修資金閑置時可用于購買國債或者用于法律法規(guī)規(guī)定的其他范圍，保證維修資金保值增值，嚴禁挪作它用。7物業(yè)管理招投標(biāo)應(yīng)當(dāng)堅持的原則是什么？ 答：公開、公平、公正和城市守信的原則。7應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的有哪些物業(yè)？答：住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅項目和政府機關(guān)、事業(yè)單位投資建設(shè)的各類辦公用房應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。6舊住宅區(qū)改造整治完成后，由誰來負責(zé)管理？答：舊住宅區(qū)改造整治完成后，街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主成立業(yè)主大會，由業(yè)主大會決定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理物業(yè)。(三)通過住宅性能認定的物業(yè)，建設(shè)單位交存物業(yè)質(zhì)量保修金的比例可以適當(dāng)降低。60、《山東省物業(yè)管理條例》對業(yè)主委員會使怎樣規(guī)定的？答：業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，由三人以上單數(shù)組成。5如果業(yè)主拒不交納物業(yè)服務(wù)費該怎么辦？答：由業(yè)主委員會督促其交納，并可以在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置予以公示。4住宅裝飾裝修服務(wù)協(xié)議應(yīng)當(dāng)包括哪些內(nèi)容？ 答：(一)裝飾裝修工程的實施內(nèi)容和實施期限；(二)允許施工的時間；(三)廢棄物的清運與處置；(四)住宅外立面設(shè)施及防盜設(shè)施的安裝要求；(五)禁止行為和注意事項；(六)裝修保證金的收取和退還；(七)違約責(zé)任；(八)其他需要約定的事項。未作約定的，按照什么確定？答：(一)按照業(yè)主戶數(shù)計算的，一戶計算為一票；建設(shè)單位未售出的專有部分，計算為一票；(二)按照建筑面積計算的，每一平方米建筑面積計算為一票；建筑面積不足一平方米的按一票計算。3符合首次業(yè)主大會會議召開條件的，街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當(dāng)在多少日內(nèi)組建業(yè)主大會籌備組。2建設(shè)單位在申請辦理商品房預(yù)售許可證或者商品房現(xiàn)售備案前，應(yīng)當(dāng)將什么資料報物業(yè)主管部門備案，并在商品房銷售時將上述資料作為商品房買賣合同約定的內(nèi)容？答：將前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時管理規(guī)約、住宅小區(qū)配套建筑和設(shè)施設(shè)備的清單及其產(chǎn)權(quán)歸屬等。1專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備包括什么？答：包括變電、二次供水、換熱、燃氣調(diào)壓等設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線和計量裝置。1物業(yè)管理區(qū)域劃定后，需要調(diào)整怎么辦？答：物業(yè)管理區(qū)域劃定后，確需調(diào)整的由物業(yè)主管部門按照《山東省物業(yè)管理條例》的規(guī)定重新進行劃分登記，但應(yīng)當(dāng)經(jīng)相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已入住面積且已入住戶數(shù)的比例達到百分之五十以上的業(yè)主同意。意義：這是我國內(nèi)地物業(yè)管理邁出的第一步，標(biāo)志著物業(yè)管理這一新興行業(yè)的誕生。什么是物業(yè)？答：物業(yè)是指已建成投入使用的各類建筑物及其相關(guān)的設(shè)備、設(shè)施和場地。物業(yè)管理的基本特征是什么？答：社會化、專業(yè)化、企業(yè)化和經(jīng)營型是物業(yè)管理的基本特性。物業(yè)服務(wù)用房由建設(shè)單位無償提供，屬于全體業(yè)主所有。2《山東省物業(yè)管理條例》實施前建設(shè)的住宅小區(qū)內(nèi)專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備怎么辦？答：由業(yè)主大會決定移交給專業(yè)經(jīng)營單位，專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)接收。2建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自住宅小區(qū)綜合驗收合格之日起多少日內(nèi)，與相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位辦理專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備接收管理手續(xù)，并協(xié)助物業(yè)買受人與相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位分別簽訂供水、供電、供氣、供熱等服務(wù)合同？答：三十日。3首次業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起多少日內(nèi)，將其成員名單和工作職責(zé)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進行書面公告？答：十日。4業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持哪些資料向物業(yè)主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府備案？答：(一)業(yè)主大會會議決議；(二)業(yè)主大會議事規(guī)則；(三)管理規(guī)約；(四)業(yè)主委員會委員名單和基本情況；(五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。在滿足業(yè)主、物業(yè)使用人需要后，建設(shè)單位將車庫出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位和個人的，其每次租賃合同期限最長不得超過六個月。5物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對什么內(nèi)容進行約定？答：對物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)用房、專項維修資金的管理和使用、合同期限以及雙方的權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等內(nèi)容進行約定。執(zhí)行委員負責(zé)業(yè)主委員會的日常事務(wù)工作，經(jīng)推薦可以在、依照法定程序進入所在地社區(qū)居民委員會任職。6公用設(shè)施設(shè)備主要包括什么？答：電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。有車位場地使用費等共有部分收益的，主要用于補充專項維修資金。7《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》在物業(yè)管理招投標(biāo)完成的時限是怎樣規(guī)定的？《山東省物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》在此基礎(chǔ)上又增加什么規(guī)定？答：①新建現(xiàn)售商品房項目應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售前30日完成；②預(yù)售商品房項目應(yīng)當(dāng)在一取得《商品房預(yù)售許可證》之前完成；③非出售的新建物業(yè)項目應(yīng)當(dāng)在交付使用前90日完成。8一級資質(zhì)審批前應(yīng)有哪些部門審查？審查期限為多長時間？答：一級資質(zhì)審批前應(yīng)當(dāng)由省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門或者直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門審查。8專項維修資金的用途是什么？答：專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后，物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的更新改造，不得挪作它用。9房屋大修是指企業(yè)接受業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的委托對房屋什么進行大型修繕？答：共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。10前期物業(yè)管理由誰負責(zé)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)？答：建設(shè)單位。10利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，應(yīng)在什么