【正文】 引致地方保護主義的招商引資政策同招標(biāo)拍賣掛牌制度的沖突，造成地方政府需要低地價、零地價、負(fù)地價的內(nèi)生動力。三、鼓勵資金雄厚但沒有本地開發(fā)經(jīng)驗的外資企業(yè)與本地企業(yè)聯(lián)合投標(biāo)。以市場為導(dǎo)向制定科學(xué)、合理的供地政策，運用市場機制公開配置土地資源，有利于提高土地開發(fā)利用效率，促進土地資源的科學(xué)管理與利用，促進房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展。如規(guī)劃條件不能及時明確，或者涉及古樹名木，園林部門不配合等，土地就無法即使推出“招拍掛”。投標(biāo)人在按照招標(biāo)文件的要求編制標(biāo)書后，在規(guī)定的時間內(nèi)將標(biāo)書密封投入指定標(biāo)箱。參加的競買人同樣不能少于三人，否則應(yīng)終止拍賣。但報價低于底價者除外，在掛牌期限內(nèi)無應(yīng)價者或者競買人的報價均低于底價或均不符合其他交易條件的，掛牌不成交。因此，各地在招標(biāo)拍賣掛牌出讓活動中，可根據(jù)《物權(quán)法》、39號令和《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》等法律政策，來確定土地出讓是采取協(xié)議方式還是采取招標(biāo)拍賣掛牌方式。組織現(xiàn)場踏勘：組織有意向競買人對擬出讓地塊進行現(xiàn)場踏勘和答疑。編制招標(biāo)文件：根據(jù)業(yè)務(wù)處提供的地塊材料編制、印刷拍賣文件。評標(biāo)：評標(biāo)小組按招標(biāo)文件確定的評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法，對投標(biāo)文件進行評審。組織現(xiàn)場踏勘：組織意向競買人對擬出讓地塊進行現(xiàn)場踏勘、答疑。公布成交結(jié)果：掛牌活動結(jié)束后10個工作日內(nèi)，出讓人將掛牌出讓結(jié)果在土地有形市場或者指定場所、媒體公布，并退還競買保證金。這種制度理順了產(chǎn)權(quán)關(guān)系，使土地的資產(chǎn)特性得到體現(xiàn)，也體現(xiàn)了國家做為土地所有者對土地的所有權(quán)。并通過網(wǎng)絡(luò)、報紙、電視等傳媒方式進行公示，保證了信息的公開性。制定和公布土地出讓計劃是完善城市土地供應(yīng)的基礎(chǔ)，將有助于提高城市土地管理的科學(xué)性，促進城市土地市場的規(guī)范和完善。招標(biāo)拍賣掛牌出讓取消的只是過去少數(shù)開發(fā)商通過不正當(dāng)手段獲得的“超額利潤”，而由于市場的的規(guī)范，開發(fā)商的合理利潤可以得到更好的保證。由于政府將逐步把生地轉(zhuǎn)化為熟地后再行招標(biāo)，動拆遷問題已妥善解決、土地的開發(fā)工作基本完成、周邊的市政建設(shè)逐步完善、水電煤等市政配套都有計劃地分配到位，開發(fā)商只要按規(guī)劃要求有計劃地做好設(shè)計圖紙并得到許可后就可順利開工了，大大縮短了房產(chǎn)開發(fā)周期，有效控制了開發(fā)成本。實行土地招標(biāo)、拍賣，可以說是一項重大的“土地革命”，土地最直接的與資本結(jié)合而不是與關(guān)系結(jié)合，提高了效率，同時有利于境外資金的流入和國際化進程的加快，這對北京、上海等大城市發(fā)展城市經(jīng)濟，加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，成為高效的國際化大都市具有非常重大的意義。為了克服以上兩種情況，作為游戲規(guī)則的制定者和游戲的組織者的政府必須加強自身的監(jiān)管，在招標(biāo)、拍賣與掛牌交易的流程中加強透明與監(jiān)督的機制尤為重要。在這種情況下，對進行公開招拍掛的宗地的標(biāo)底或者底價的制定就顯得尤為重要?？偨Y(jié)經(jīng)營性土地的招拍掛出讓方式的建立對于規(guī)范土地市場、提高政府的對城市土地的管理水平、促進房地產(chǎn)市場的有序發(fā)展等方面有重要意義，但是由于中國土地市場土地供應(yīng)長期以來采用行政劃撥、協(xié)議出讓等方式，舊有管理理念在短時間內(nèi)轉(zhuǎn)變存在一定困難，以及招拍掛制度自身存在的種種不完善，真正建立以市場機制運行的城市土地市場還任重道遠(yuǎn)。招標(biāo)委員會主要職責(zé)：審定招標(biāo)最低中標(biāo)價，審查投標(biāo)人資格，主持開標(biāo)、評標(biāo)和定標(biāo)工作，確定中標(biāo)人并發(fā)出中標(biāo)確認(rèn)書。招標(biāo)，即通過發(fā)布招標(biāo)公告，進行公開招標(biāo)，由投標(biāo)人進行投標(biāo)，經(jīng)評標(biāo)后確定中標(biāo)人的行為。投資者充分了解市場的信息后，對投資的計劃和力度進行調(diào)整，從而避免出現(xiàn)盲目高價競爭，防止出現(xiàn)在取得宗地開發(fā)權(quán)后無力實施或脫延開發(fā)計劃的被動局面，防止“爛尾樓”的出現(xiàn)。在短期內(nèi)，城市土地拍賣的高價成交會增加政府的財政收入，有利于城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，但是在長期卻可能抬高當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)開發(fā)的成本。1．轉(zhuǎn)變政府職能，建立與健全監(jiān)督保證機制，確保交易的公正性 在上述五大類問題中，由于政府行政干預(yù)所導(dǎo)致的招拍掛制度的不完善問題是最嚴(yán)重的。WTO的非歧視原則、公平原則和透明度原則等要求土地行政管理保證國民待遇普遍實現(xiàn)，保證市場公平競爭，保證統(tǒng)一、公開、公正地實施各項法律、法規(guī)、行政規(guī)章、司法判決等。(四)實施土地招拍掛制度，促進房地分離，有利于提高土地開發(fā)效率。土地通過招標(biāo)、拍賣和掛牌等方式進行出讓，不但有利于市場的競爭性，消除行業(yè)的壟斷性，而且還使那些沒有足夠?qū)嵙Γ豢繉ぷ獾炔徽?dāng)方式拿到“一手地”的開發(fā)商逐漸淡出市場，使那些有實力、有競爭力的企業(yè)能夠更加合理地獲取土地，得到更好的發(fā)展。土地招拍掛制度并不是簡單的土地交易手段，政府必須進行一系列相關(guān)工作以保證土地出讓的科學(xué)性，土地交易市場的完善性，在此過程中政府對土地的管理能力必然大大提高。土地使用權(quán)出讓招拍掛制度的推行，以及與之配套的土地儲備制度的建立，使土地供應(yīng)的信息公開化，土地出讓規(guī)劃的科學(xué)化，杜絕了以往通過行政命令協(xié)議出讓土地中存在的盲目性，防止了由于土地市場不規(guī)范導(dǎo)致的國有資產(chǎn)的流失以及由于規(guī)劃不當(dāng)造成的寶貴土地資源的浪費。隨后，《土地管理法》、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《城市房地產(chǎn)管理法》進一步確立了土地使用權(quán)出讓制度。競得人與出讓人簽訂成交確認(rèn)書，繳納定金。發(fā)布掛牌公告：出讓人至少在掛牌開始日前20天在指定媒體上發(fā)布掛牌公告，公布掛牌出讓宗地的基本情況和掛牌時間、地點。投標(biāo)：投標(biāo)人將在投標(biāo)截止時間前將表述投入標(biāo)箱。簽訂出讓合同：競得人于簽訂《成交確認(rèn)書》之日起，10日內(nèi)與出讓人簽訂《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》。發(fā)布拍賣公告：出讓人至少在拍賣開始日前20天發(fā)布拍賣公告，公布拍賣出讓宗地的基本情況和拍賣時間、地點。鑒于《物權(quán)法》第137條明確將工業(yè)用地出讓納入招標(biāo)拍賣掛牌范圍，因此，國土資源部39號令第四條明確規(guī)定：工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一宗地有兩個以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓。在掛牌文件規(guī)定的掛牌起始日期，掛牌人應(yīng)該將掛牌宗地的位置、面積、用途、使用年限、規(guī)劃要求、起始價、增價規(guī)則、增價幅度等內(nèi)容，在土地交易市場掛牌公布，符合條件的競買人應(yīng)定按照文件的要求填寫竟買報價單，在掛牌期限內(nèi)竟買人可多次報價。土地的主管部門根據(jù)被拍賣土地的特征編制拍賣文件，競買人在竟買申請截止日期前提出競買申請，交納不少于拍賣文件規(guī)定的保證金，并同樣提交法定代表人證明書等資信證明。土地招標(biāo)招標(biāo)出讓國有土地使用權(quán)，是指市、縣人民政府土地行政主管部門發(fā)布招標(biāo)公告，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ墓?、法人和其他組織參加國有土地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定土地使用者的行為。實施土地“招拍掛”機制是一個綜合性的系統(tǒng)工程，在整個推進過程中，必須得到建設(shè)、規(guī)劃、房管、計劃、物價、財政等有關(guān)政府部門的支持和配合。七、讓專業(yè)機構(gòu)對土地進行合理估價后，參加競標(biāo)的開發(fā)商以書面形式向政府投標(biāo)，與估價最近的企業(yè)將獲得土地開發(fā)權(quán)。為了使土地供應(yīng)過程更加公開、公平、公正，政府還需要進一步完善和優(yōu)化土地招投標(biāo)過程，制定嚴(yán)格的評標(biāo)程序和標(biāo)準(zhǔn)，防止人為因素干擾；我們可以設(shè)想最最理想的土地出讓制度如同一臺“土地出讓機器”，政府將土地使用權(quán)申請人人申請條件、資信等各種情況輸入系統(tǒng)，該系統(tǒng)就會選出出讓地塊最合適的競得人，它不會因不同操作人、不同的社會環(huán)境而得出差異性的結(jié)果，使土地出讓方式真正的走上規(guī)范化的發(fā)展軌道。而內(nèi)地設(shè)計院的市場化程度不高，根本沒有把注意力集中到這方面。比如土地價是3000元/平方米，建成后的總成本在6000元/平方米以上。在中國香港地區(qū)，政府對土地的供應(yīng)計劃每半年公布兩次，有時也會一次性將計劃全部公布，香港回歸后，為了增加土地售賣的供應(yīng)量，用以平衡樓價，曾一次性公布過幾年的賣地計劃，這樣做一方面可以保證讓更多的人了解土地供應(yīng)情況，另一方面也有利于開發(fā)商在選擇土地時合理安排資金。二、評價過程和標(biāo)準(zhǔn)模糊，致使招投標(biāo)流程不動。2004年11月25日，《中國經(jīng)濟時報》以《協(xié)議批租十大渠道開發(fā)商自述土地交易內(nèi)幕》，指出當(dāng)前炒賣土地、牟取暴利的現(xiàn)象非常普遍。六、土地使用權(quán)實行招標(biāo)拍賣掛牌，能夠更加合理的體現(xiàn)土地使用價值。由于實施了土地的儲備制度，政府將逐步把生地轉(zhuǎn)化為熟地后再進行“招拍掛”，動拆遷問題已妥善得到解決，土地的開發(fā)工作也已經(jīng)基本完成，周邊的市政建設(shè)將逐步完善，水、電、煤等市政都有計劃地分配到位，開發(fā)商只要按規(guī)劃要求作好設(shè)計圖紙并得到許可后就可順利開工了，可以專心提高建筑品質(zhì)和服務(wù)，大大縮短了房地產(chǎn)開發(fā)周期，有效地控制了開發(fā)成本。2優(yōu)點編輯一套科學(xué)、合理、完善的土地招標(biāo)掛牌制度是在一定制度上可以終結(jié)靠關(guān)系、“暗箱操作”的協(xié)議供地方式，進入了一個土地供應(yīng)公開交易的新時代。統(tǒng)稱為招拍掛制度。招標(biāo)標(biāo)底和拍賣掛牌的底價，在招標(biāo)拍賣掛牌出讓活動結(jié)束之前應(yīng)當(dāng)保密。前款規(guī)定以外用途的土地的供地計劃公布后，同一宗地有兩個以上意向用地者的，也應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓?！钡谖迨臈l“建設(shè)單位使用國有土地，應(yīng)當(dāng)以出讓等有償使用方式取得”。市、縣國土資源主管部門可以通過網(wǎng)上發(fā)布出讓公告信息，明確土地開發(fā)利用、競買人資格和違約處罰等條件，組織網(wǎng)上報價競價并確定競得人。競得人應(yīng)該根據(jù)《掛牌成交確認(rèn)書》所約定的時間與市國土房管局簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》。政府土地主管部門編制掛牌文件，競買人在規(guī)定日期前提出竟買申請，按規(guī)定交納保證金、提交法定代表人證明書等資信證明后提交競買申請書。(二)土地拍賣拍賣出讓國有土地使用權(quán)，是指市、縣人民政府土地行政主管部門發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，根據(jù)出價結(jié)果確定土地使用者的行為。土地的交易的公開投標(biāo)、拍賣和掛牌的共性是其交易的公開性，但其具體操作又有其差異性，針對不同性質(zhì)的土地交易要采取不同的交易方式。競得人按規(guī)定申請辦理土地登記，領(lǐng)取土地使用權(quán)證。競買人在公告規(guī)定的掛牌報價期限填單報價，土地交易中心即時公布最高有效報價。向縣政府報批國有土地使用權(quán)招、拍、掛出讓方案，經(jīng)政府批準(zhǔn)后實施。土地使用人雖按照土地出讓合同約定的期限、用途等進行動工開發(fā)，但投資強度、容積率或建筑密度等指標(biāo)未達(dá)到《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》或《投資協(xié)議書》要求的，由縣政府通知企業(yè)整改，補足約定的建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模；超過半年仍未整改到位的，取消其相關(guān)投資優(yōu)惠政策，由縣國土部門報經(jīng)縣政府批準(zhǔn)后，依法核減該項目用地規(guī)模，收回閑置的部分用地。啟用《出讓進度臺賬》，對收購儲備、土地出讓、相關(guān)審批三階段涉及的勘測地調(diào)、收回評估、意向協(xié)議、收回方案、收回批復(fù)、正式協(xié)議、要設(shè)計函、規(guī)劃設(shè)計、報批費用、房地估價、出讓請示、出讓批復(fù)、出讓公告、競買申請、確認(rèn)見證、結(jié)果公告、出讓合同、稅費繳納、用地批準(zhǔn)、項目批復(fù)、環(huán)境影響、規(guī)劃許可、土地登記環(huán)節(jié)，實行臺賬管理。為保障用地、服務(wù)發(fā)展，該局加強土地“招拍掛”出讓計劃管理的政策措