【正文】 區(qū)域TOWNHOUSE項(xiàng)目綜合評述本區(qū)域內(nèi)在售TOWNHOUSE項(xiàng)目主要分布在八達(dá)嶺高速公路、立湯路、京順路附近，分布不均勻。國內(nèi)購買群體2．中資企業(yè)家、高級經(jīng)理人及IT業(yè)、金融業(yè)精英這些行業(yè)的精英，積累了大量的財(cái)富，他們追求生活的品位和質(zhì)量，在改善居住條件時(shí)多考慮選購郊區(qū)環(huán)境優(yōu)美的花園式TOWNHOUSE。從“TOWNHOUSE項(xiàng)目”本身因素看，影響項(xiàng)目市場和價(jià)格的最主要的因素是地理位置。戶型設(shè)計(jì)多種戶型適宜不同需要，小到150平米經(jīng)濟(jì)型TOWNHOUSE，大到500余平米豪華型TOWNHOUSE。配套服務(wù)設(shè)施齊全，特設(shè)會員俱樂部6．康體設(shè)施：游泳池、桑拿、健身房、壁球室、臺球室、練功房等。從規(guī)劃上看該地區(qū)是自然生態(tài)建設(shè)示范區(qū)及生態(tài)教育基地，是北京市東北部地區(qū)綠色生態(tài)屏障。1．1．國內(nèi)金融業(yè)、IT業(yè)高級經(jīng)理人文體名人、律師等高知人才 這些行業(yè)的精英，積累了大量的財(cái)富，他們追求生活的品位和質(zhì)量，在改善居住條件時(shí)多考慮選購郊區(qū)環(huán)境優(yōu)美的花園式TOWNHOUSE。賣點(diǎn)分為實(shí)質(zhì)內(nèi)容和概念性感受。4．1．社區(qū)室外環(huán)境由境外設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)。鋪設(shè)ISDN光纜，建立社區(qū)局域網(wǎng)4．2．4．3．與客戶心理上的價(jià)值尺度象吻合，通過提供足夠的附加價(jià)值帶來超值感受?！霸擁?xiàng)目”銷售收入預(yù)算：“該項(xiàng)目”可銷售面積13。從評價(jià)方案的分析可以看出，“該項(xiàng)目”具有較好的經(jīng)濟(jì)效益。第六章 環(huán)境保護(hù)按照國家環(huán)境保護(hù)局“建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理辦法”和“北京市實(shí)施建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理辦法細(xì)則”，建設(shè)項(xiàng)目要采取嚴(yán)格的環(huán)境保護(hù)措施。汽車廢氣還可通過建筑物周圍綠化，減少污染影響。將以現(xiàn)代化的設(shè)施、完善的服務(wù)，使其成為國內(nèi)具有一流管理水平的企業(yè)。由于國內(nèi)的改革開放政策和投資環(huán)境的不斷改善，國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，一大批港、澳、臺地區(qū)商界人士、旅外歸國華人及留學(xué)歸國創(chuàng)業(yè)人士紛紛回國投資創(chuàng)業(yè)，他們要求高質(zhì)量的生活和理想的居住環(huán)境，因此更熱衷北京東北部地區(qū)的TOWNHOUSE。三、項(xiàng)目市場走向目前影響TOWNHOUSE項(xiàng)目最大的因素，除了國家宏觀政策外，從項(xiàng)目本身的因素看，最主要的就是地理位置和價(jià)格。環(huán)境設(shè)計(jì)將請國外專業(yè)公司設(shè)計(jì)綠化園藝廣場，飾以精美的雕塑，引入水流，采用抗污染、適應(yīng)北方氣候、花期和的植物立體綠化。5．高檔裝飾材料，進(jìn)口高檔洗浴潔具。五、項(xiàng)目價(jià)格優(yōu)勢“本項(xiàng)目”周圍TOWNHOUSE項(xiàng)目市場價(jià)格大致在70009000元/平方米。1．1．港、澳、臺地區(qū)商界人士、旅外歸國華人及留學(xué)歸國創(chuàng)業(yè)人士由于國內(nèi)的改革開放政策和投資環(huán)境的不斷改善，國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，以及鼓勵(lì)港、澳、臺地區(qū)商界人士、旅外歸國華人及留學(xué)人員回國投資創(chuàng)業(yè)的政策，一大批港、澳、臺地區(qū)商界人士、旅外歸國華人及留學(xué)歸國創(chuàng)業(yè)人士紛紛回國投資創(chuàng)業(yè)，他們要求高質(zhì)量的生活和理想的居住環(huán)境，因此更熱衷北京北部地區(qū)的TOWNHOUSE。以現(xiàn)有的產(chǎn)品特點(diǎn)可包裝的賣點(diǎn)只有2點(diǎn)： 2．地處北京“溫榆河綠色生態(tài)走廊”；2．單體TOWNHOUSE和聯(lián)體TOWNHOUSE相結(jié)合，多種戶型適宜不同需要，小到150平米經(jīng)濟(jì)型TOWNHOUSE，大到500余平米豪華型TOWNHOUSE。具體地從以下三大方面考慮：4．豐富專業(yè)化設(shè)計(jì)，聘請國外知名公司參與項(xiàng)目的各項(xiàng)設(shè)計(jì)，包括：4．1．會所及樣板間的裝修套餐由酒店的室內(nèi)設(shè)計(jì)師進(jìn)行設(shè)計(jì)。4．2．綜合布線，每戶強(qiáng)電按空調(diào)、電器、照明三路分線；弱電每個(gè)房間將電話、電視、電腦三線均安裝到位。4．3．高質(zhì)量的物業(yè)產(chǎn)品，使客戶產(chǎn)生滿意和知足的心理。1．效益評估貸幣本位幣為人民幣。二、經(jīng)測算“該項(xiàng)目”在經(jīng)濟(jì)上是可行的。%。 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建、構(gòu)筑物方案總平面布置和運(yùn)輸、土建工程主要建、構(gòu)筑物的建筑特征與結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、其他工程等。能源和水資源消耗量大的項(xiàng)目，應(yīng)符合綜合利用、節(jié)約資源和可持續(xù)發(fā)展等方面的要求，并提出節(jié)能和節(jié)水措施，對能耗、水耗指標(biāo)進(jìn)行分析。%htm_economic_table%從國家整體的角度考察項(xiàng)目對國民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)和需要國民經(jīng)濟(jì)付出的代價(jià) 社會效果分析分析項(xiàng)目對國家政治和社會穩(wěn)定的影響，包括分析項(xiàng)目建設(shè)對解決和促進(jìn)就業(yè)的作用，項(xiàng)目與當(dāng)?shù)乜萍?、文化發(fā)展水平的相互適應(yīng)性、項(xiàng)目與當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施發(fā)展水平的相互適應(yīng)性、項(xiàng)目與當(dāng)?shù)鼐用竦淖诮?、民族?xí)慣的相互適應(yīng)性、項(xiàng)目對合理利用自然資源的影響等。 建設(shè)項(xiàng)目的環(huán)境影響建設(shè)項(xiàng)目對環(huán)境可能造成影響的分析、預(yù)測和評估項(xiàng)目環(huán)境影響的特征，環(huán)境影響的范圍、程度和性質(zhì)。項(xiàng)目資源利用與相關(guān)資源開發(fā)利用總體規(guī)劃的銜接。生產(chǎn)技術(shù)方案、技術(shù)參數(shù)和工藝流程、主要工藝設(shè)備選擇。行業(yè)發(fā)展概況2011年112 月， 億元，%。二、社會效益評價(jià)“該項(xiàng)目”的開發(fā)建設(shè)，不僅有經(jīng)濟(jì)效益，亦有社會效益，其社會效益主要體現(xiàn)在：“該項(xiàng)目”建設(shè)為北京溫榆河流域提供了一定數(shù)量的TOWNHOUSE與旅游服務(wù)場所，滿足了文化、旅游消費(fèi)需要，對于繁榮首都經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)首都經(jīng)濟(jì)建設(shè)和城市發(fā)展，起了一定的推動(dòng)作用。第十一章 效益評價(jià)一、經(jīng)濟(jì)效益評價(jià)評價(jià)方法說明：1．“該項(xiàng)目”的經(jīng)濟(jì)效益評價(jià)是在通過對本市東北部的主要TOWNHOUSE項(xiàng)目的銷售狀況進(jìn)行了調(diào)查，并參照了與“該項(xiàng)目”類似的經(jīng)營單位經(jīng)濟(jì)效益的基礎(chǔ)上做出的。4．采用高檔次社區(qū)服務(wù)，規(guī)劃好會所功能，包括：咖啡廳、酒吧、健身房、泳池、醫(yī)療室、美容美發(fā)室、家庭教室等。4．2．外窗采用斷橋噴塑鋁合金中空窗，浮法玻璃配可平開上懸的五金件。競爭對策對于競爭對手的競爭優(yōu)勢，包括在完善產(chǎn)品中所采用的新技術(shù)、新工藝和獨(dú)特的銷售支持點(diǎn)都應(yīng)盡量采用，甚至在細(xì)節(jié)上進(jìn)行模仿，以做到取長補(bǔ)短，特別是競爭項(xiàng)目給客戶留下的最佳印象，必須在本項(xiàng)目中整合運(yùn)用。1．2．本可研所應(yīng)體現(xiàn)的價(jià)值任何商品的出售都是因?yàn)樗旧砭哂惺褂没蛐睦砩系奶厥鈨r(jià)值，房屋也不例外，只是這種價(jià)值的意義更為富有，它不再僅僅是居住的場所（最基本的含義），而是包含更為廣義上的意義：實(shí)際價(jià)值和心理價(jià)值?？鐕笃髽I(yè)的外籍中高級雇員，尤其美國、歐州發(fā)達(dá)國家的高級經(jīng)理，由于消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)心理原因，他們非常鐘情于外銷TOWNHOUSE。便利的交通地處北五環(huán)路至北六環(huán)路之間，西面距京承高速公路2公里。集中報(bào)警。建筑設(shè)計(jì)本項(xiàng)目力求為單體TOWNHOUSE和聯(lián)體TOWNHOUSE相結(jié)合，根據(jù)不同的戶型，設(shè)計(jì)各種風(fēng)格的TOWNHOUSE和花園景觀。隨著國家鼓勵(lì)發(fā)展私營經(jīng)濟(jì)的優(yōu)惠政策的實(shí)施，國內(nèi)的私營經(jīng)濟(jì)將得到空前的發(fā)展。尤其美國、歐州發(fā)達(dá)國家國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長放緩，使得這些國家的大型財(cái)團(tuán)和跨國企業(yè)不斷增加在華投資，由于消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)心理原因，他們非常鐘情于外銷TOWNHOUSE。第八章 經(jīng)營管理方式一、經(jīng)營設(shè)想“該項(xiàng)目”擬采用目前國際流行的建設(shè)工程管理模式，按照國際通用建設(shè)施工條款。噪聲：噪聲污染源主要是排風(fēng)機(jī)，停車庫的排風(fēng)、送風(fēng)系統(tǒng)、發(fā)電機(jī)等，擬優(yōu)先選擇低噪聲的設(shè)備。熱力量：按80大卡／小時(shí)第十二章 結(jié)論一、北京XX古德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司擬開發(fā)建設(shè)的順義后沙峪項(xiàng)目，既加快了北京城市建設(shè)的發(fā)展，又滿足了首都日益增長的物質(zhì)文化生活需要。1．“該項(xiàng)目”建設(shè)內(nèi)容主要為單體TOWNHOUSE和聯(lián)體TOWNHOUSE，建成后全部銷售，并由物業(yè)管理公司統(tǒng)一經(jīng)營管理，配套設(shè)施自營。如此，本項(xiàng)目可增加賣點(diǎn)。4．2．小型集中中央空調(diào)，實(shí)現(xiàn)24小時(shí)熱水、制冷、采暖。增加項(xiàng)目的附加值如果要以豪宅品質(zhì)出現(xiàn)，必須增加項(xiàng)目可包裝的賣點(diǎn)。本項(xiàng)目的賣點(diǎn)賣點(diǎn)是銷售中帶給客戶的直接利益和間接利益的總和，在心理上是帶給客戶一處價(jià)值感。因此會促進(jìn)北京TOWNHOUSE市場的進(jìn)一步發(fā)展。獨(dú)特的生態(tài)旅游環(huán)境北京市以將“溫榆河綠色生態(tài)走廊”規(guī)劃為自然生態(tài)的保護(hù)和培育區(qū)、生態(tài)建設(shè)示范區(qū)及生態(tài)教育基地。5．分戶供冷（暖），便于自主控制溫度。建筑設(shè)計(jì)由國外國及國內(nèi)知名設(shè)計(jì)院共同完成，目標(biāo)是建設(shè)成為北京市標(biāo)志性的TOWNHOUSE建筑。這些富裕起來的私企老板出于居住或投資的需要，也將成為高檔TOWNHOUSE的購買者。1．港、澳、臺地區(qū)商界人士、旅外歸國華人及留學(xué)歸國創(chuàng)業(yè)人士 這一群體是一支不容忽視的購買團(tuán)體。二、經(jīng)測算“該項(xiàng)目”在經(jīng)濟(jì)上是可行的。1．效益評估貸幣本位幣為人民幣。4．3．高質(zhì)量的物業(yè)產(chǎn)品，使客戶產(chǎn)生滿意和知足的心理。4．2．綜合布線，每戶強(qiáng)電按空調(diào)、電器、照明三路分線；弱電每個(gè)房間將電話、電視、電腦三線均安裝到位。具體地從以下三大方面考慮：4．豐富專業(yè)化設(shè)計(jì)，聘請國外知名公司參與項(xiàng)目的各項(xiàng)設(shè)計(jì)，包括：4．1．會所及樣板間的裝修套餐由酒店的室內(nèi)設(shè)計(jì)師進(jìn)行設(shè)計(jì)。以現(xiàn)有的產(chǎn)品特點(diǎn)可包裝的賣點(diǎn)只有2點(diǎn)： 2．地處北京“溫榆河綠色生態(tài)走廊”；2．單體TOWNHOUSE和聯(lián)體TOWNHOUSE相結(jié)合，多種戶型適宜不同需要，小到150平米經(jīng)濟(jì)型TOWNHOUSE，大到500余平米豪華型TOWNHOUSE。1．1．港、澳、臺地區(qū)商界人士、旅外歸國華人及留學(xué)歸國創(chuàng)業(yè)人士由于國內(nèi)的改革開放政策和投資環(huán)境的不斷改善，國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，以及鼓勵(lì)港、澳、臺地區(qū)商界人士、旅外歸國華人及留學(xué)人員回國投資創(chuàng)業(yè)的政策，一大批港、澳、臺地區(qū)商界人士、旅外歸國華人及留學(xué)歸國創(chuàng)業(yè)人士紛紛回國投資創(chuàng)業(yè)，他們要求高質(zhì)量的生活和理想的居住環(huán)境，因此更熱衷北京北部地區(qū)的TOWNHOUSE。五、項(xiàng)目價(jià)格優(yōu)勢“本項(xiàng)目”周圍TOWNHOUSE項(xiàng)目市場價(jià)格大致在70009000元/平方米。5．高檔裝飾材料，進(jìn)口高檔洗浴潔具。環(huán)境設(shè)計(jì)將請國外專業(yè)公司設(shè)計(jì)綠化園藝廣場，飾以精美的雕塑，引入水流，采用抗污染、適應(yīng)北方氣候、花期和的植物立體綠化。三、項(xiàng)目市場走向目前影響TOWNHOUSE項(xiàng)目最大的因素，除了國家宏觀政策外，從項(xiàng)目本身的因素看，最主要的就是地理位置和價(jià)格。由于國內(nèi)的改革開放政策和投資環(huán)境的不斷改善，國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，一大批港、澳、臺地區(qū)商界人士、旅外歸國華人及留學(xué)歸國創(chuàng)業(yè)人士紛紛回國投資創(chuàng)業(yè)，他們要求高質(zhì)量的生活和理想的居住環(huán)境，因此更熱衷北京東北部地區(qū)的TOWNHOUSE。將以現(xiàn)代化的設(shè)施、完善的服務(wù)，使其成為國內(nèi)具有一流管理水平的企業(yè)。汽車廢氣還可通過建筑物周圍綠化，減少污染影響。第六章 環(huán)境保護(hù)按照國家環(huán)境保護(hù)局“建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理辦法”和“北京市實(shí)施建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理辦法細(xì)則”，建設(shè)項(xiàng)目要采取嚴(yán)格的環(huán)境保護(hù)措施。二、市政條件“該項(xiàng)目”目前大市政條件不足，由于周圍已經(jīng)建成一批TOWNHOUSE和別墅項(xiàng)目，特別隨著北京市加快綠化隔離地區(qū)建設(shè)，加大了對該區(qū)域市政投資，因此“該項(xiàng)目”所需的水、電、氣、熱、通訊、道路交通等設(shè)施將會同期得到改善。規(guī)劃設(shè)計(jì)：在規(guī)劃設(shè)計(jì)上擬聘請新加坡、香港、美國，意大利，加拿大等國外著名設(shè)計(jì)大師通過招、投標(biāo)形式參與“該項(xiàng)目”建筑、景觀、人文等規(guī)劃設(shè)計(jì)工作。居住建筑面積： 。2．北京市政府文件：京政辦發(fā)（2001）31號。項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容：“該項(xiàng)目”。宗地北臨京承高速與首都機(jī)場北門的聯(lián)絡(luò)線，東臨后沙峪玉馬教練場，西南側(cè)為后沙峪鎮(zhèn)羅馬湖，交通便捷。特此通知?！酢跗渌?xiàng)目提供土地交易中心備注：所有復(fù)印件均需蓋有確認(rèn)與原件相符公章，資料各1份。項(xiàng)目地址位于城東路□□號。項(xiàng)目用地通過摘牌，已經(jīng)取得國有土地使用權(quán)證，土地購置款已經(jīng)全部付清。項(xiàng)目總投資萬元，建設(shè)所需資金全部由我公請給予辦理為盼。北京市政府先后頒發(fā)了《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)建設(shè)的意見》、《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)建設(shè)暫行辦法》、《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)舊村改造和新村建設(shè)實(shí)施意見》等相關(guān)文件，確定了“以綠引資，引資開發(fā)，開發(fā)建綠，以綠養(yǎng)綠”的原則。后由XX公司對其175畝地進(jìn)行土地變性，計(jì)委立項(xiàng)和規(guī)委規(guī)劃意見書工作。四、可行性研究報(bào)告編制編制單位：由北京XX古德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司編制北京順義后沙峪項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。二、地理位置：“該項(xiàng)目”位于順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)馬頭村北三、項(xiàng)目占地面積：占地面積約22公頃（22萬平方米）。建筑高度：高度控制在12米以內(nèi)。設(shè)施、設(shè)備、材料：“該項(xiàng)目”建設(shè)將充分引入國際先進(jìn)的信息網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、引進(jìn)先進(jìn)的設(shè)備、設(shè)施。三、水、電、氣、熱供應(yīng)根據(jù)初步計(jì)算，“該項(xiàng)目”水、電、氣、熱等用量為：用電量：60瓦/平方米，則預(yù)測項(xiàng)目用電量為12000 千瓦。項(xiàng)目建設(shè)及建成后的使用過程中，將采取嚴(yán)格的環(huán)境保護(hù)措施，嚴(yán)格遵守國家和北京市的環(huán)境保護(hù)法規(guī)。二、建設(shè)進(jìn)度安排“該項(xiàng)目”總建筑面積約為15萬平方米，預(yù)計(jì)建設(shè)周期為3 年，即從2004年到2007年為建設(shè)期，項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施進(jìn)度為： 2004年6 月之前完成前期準(zhǔn)備工作。從現(xiàn)有TOWNHOU