利用項(xiàng)目節(jié)奏運(yùn)作資金及股權(quán)的家族許榮茂地產(chǎn)陰謀(存儲(chǔ)版)
【正文】 國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目，欲把 “ 世茂國(guó)際廣場(chǎng) ”建成浦西第一高樓，總投資約 30 億元。銷(xiāo)售滾動(dòng)我們做得較出色。不考慮 “ 世 茂股份 ” 母公司的外部資金流入，銀行借款已經(jīng)足以支付三家子公司房地產(chǎn)項(xiàng)目投資額。之后外界也無(wú)法獲知另外三方對(duì) “ 世茂北外灘 ” 現(xiàn)金投入情況。市場(chǎng)對(duì)其與家族公司合作開(kāi)發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目及資產(chǎn)轉(zhuǎn)移已有所反應(yīng)。 這種時(shí)間差也造成另外 一些效果，比如與上市公司合資組建的子公司，家族公司注冊(cè)資金到位情況如何就不得而知。 20xx 年上半年， “ 世茂股份 ” 母公司的銀行借款增加了 4980 萬(wàn)元，其合并報(bào)表的三家子公司（ “ 世茂建設(shè) ” 、 “ 世茂北外灘 ” 和 “ 世茂湖濱房地產(chǎn)有限公司 ” ）銀行借款增加額則高達(dá) 億元，通過(guò)報(bào)表尚不能判斷是哪家公司貸款，但可以肯定的是，其中至少 “ 世茂建設(shè) ” 新增銀行借款為 億元（由 “ 世茂股份 ” 擔(dān)保）。 關(guān)于許氏家族可能將資產(chǎn)轉(zhuǎn)移到海外的另一種方式，是利用海外的家族公司和上市公司聯(lián)合開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，有關(guān)情況 可見(jiàn)附文。 “ 世茂投資 ” 同時(shí)承諾受讓截止 20xx 年底 “ 上國(guó)投 ” 向 “ 萬(wàn)象國(guó)際廣場(chǎng) ”發(fā)放的貸款本息合計(jì) 億元， “ 世茂投資 ” 以其持有的 %“ 世茂股份 ”和 40%“ 世茂建設(shè) ” 的股權(quán)以及其他資產(chǎn)向 “ 上國(guó)投 ” 提供質(zhì)押擔(dān)保，期限為20xx 年 11 月至 20xx 年底。 20xx年 1 月， “ 世茂建設(shè) ” 及 “ 世茂股份 ” 分別出資 1 億元成立合資公司，開(kāi)發(fā)建設(shè)“ 福州世茂外灘花園 ” 。 一個(gè)月后， “ 世茂投資 ” 卻將所持 “ 世茂股份 ” 的 %股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給“ 世茂企業(yè)有限公司 ” （簡(jiǎn)稱(chēng) “ 世茂企業(yè) ” ）。對(duì)此本文后面將有論述。該總投資額 億港元，而 “ 世茂股份 ” 承擔(dān)項(xiàng)目前期的成本和風(fēng)險(xiǎn) — “ 世茂建設(shè) ” 預(yù)付的土地出讓金 億元已占了項(xiàng)目總投資額的 25%左右。 可以看到，在 “ 世茂湖濱花園 ” 開(kāi)發(fā)初期，上市公司和銀行承擔(dān)了大部分成本和風(fēng)險(xiǎn)。并于 20xx 年 4 月改名為“ 世茂股份 ” 。 “ 世茂投資 ” 入主 “ 萬(wàn)象集團(tuán) ” ，并非有意經(jīng)營(yíng)其原有主業(yè)，所以在入主后幾乎半年多時(shí)間里，將 “ 萬(wàn)象集團(tuán) ” 旗下的資產(chǎn)陸續(xù)出售，其中 “ 恒源祥 ” 品牌相關(guān)業(yè)務(wù)被以 9200 萬(wàn)元價(jià)格轉(zhuǎn)讓。 1989 年在福建介入房地產(chǎn)業(yè)。按照對(duì)公司 C的股權(quán)比例進(jìn)行利潤(rùn)分成，家族公司 A 獲得大部分利潤(rùn)，上市公司 B 承擔(dān)了初期高成本及風(fēng)險(xiǎn)，最終卻僅獲得小部分利潤(rùn)。 第二步：回籠預(yù)售款前后，攤薄上市公司所持股權(quán)。 公司 C預(yù)付土地出讓金、獲得 “ 四證 ” （國(guó)有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證），成立房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司 D。利用項(xiàng)目節(jié)奏運(yùn)作資金及股權(quán)的家族許榮茂地產(chǎn)陰謀 在內(nèi)地，一種新的斂財(cái)模式正被家族房地產(chǎn)企業(yè)所運(yùn)用。在項(xiàng)目啟動(dòng)之初，上市公司 B 持 C 的絕大部分股權(quán)；家族公司 A 僅占小股。家族公司則 在項(xiàng)目啟動(dòng)初期充分降低了成本及風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng) 目竣工后，公司 C 以項(xiàng)目總投資額 30%的投入，獲得總銷(xiāo)售額 30%的毛利或者 18%的凈利潤(rùn)。他早年在香港做過(guò)藥店伙計(jì)、證券經(jīng)紀(jì)人， 80年代在香港及深圳做紡織品加工及出口貿(mào)易。 接手 “ 萬(wàn)象集團(tuán) ” 的 “ 世茂投資 ” 成立于 20xx 年 3 月，由許榮茂的侄子許世永持股 %，許榮茂的小姨王莉莉持股 %。通過(guò)出售資產(chǎn)，上市公司共計(jì)可獲 億元現(xiàn)金（其中 20xx 年年內(nèi)取得受讓方償付的現(xiàn)金共計(jì) 億元）。 “ 世茂建設(shè) ” 除了獲得股東 2 億元投資外，亦由 “ 世茂股份 ” 提供擔(dān)保，借款 9000 萬(wàn)元。 在 “ 世茂中國(guó) ” ，許榮茂家族擁有 75%權(quán)益，如圖 4，經(jīng)過(guò)這番變化，許榮茂家族在 “ 世茂濱江花園 ” 的最終權(quán)益（現(xiàn)金流權(quán)）由 %增加到 %，而“ 世茂股份 ” 其他股東的最終權(quán)益則由 %減少到 %（另 %權(quán)益由 “ 世茂中國(guó) ” 其他股東擁有）。許 榮茂家族在上海共開(kāi)發(fā) 5 個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目（除以上 3 個(gè)之外，還包括 “ 世茂濱江花園 ” 及 “ 世茂國(guó)際廣場(chǎng) ” ），獲得 “ 世茂建設(shè) ” 的控制權(quán)，即間接獲得其中 3 個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目的主要權(quán)益。 “ 世茂投資 ” 在獲得上市公司 大部分地產(chǎn)項(xiàng)目后，可能轉(zhuǎn)向海外上市 20xx 年 10 月 “ 世茂投資 ” 通過(guò)增資控股 “ 世茂建
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