【正文】 的一個重要環(huán)節(jié)，處于建設項目的前期工作階段。拆遷完畢后，申請拆遷驗收，取得《房屋拆遷驗收合格證》。并取得《建設項目選址意見書》的附件：規(guī)劃設計（土地使用）條件 1）建設項目選址申請城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)全市經(jīng)濟社會發(fā)展策略、城市總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃、控制性詳細規(guī)劃等各級規(guī)劃，按照國家《城市規(guī)劃法》、《建設項目選址規(guī)劃管理辦法》等，考慮建設項目的要求，在規(guī)定期限內(nèi)提出規(guī)劃方面的初審意見和選址意見。當建設單位完成計劃報批手續(xù)之后，應到規(guī)劃部門申報選址定點，以獲取選址規(guī)劃意見通知書申報選址定點。2）施工圖核準階段，取得建筑核位紅線圖5份和施工圖3份。3）市政紅線：審批手續(xù)齊全的紅線圖、管線工程審批文件及施工圖。《建設工程規(guī)劃許可證》時提交以下資料： 1）《建設工程規(guī)劃許可通知書》；2）經(jīng)正負零驗線、蓋章的《紅線定位冊》副本； 3）經(jīng)正負零驗線、蓋章的《核位紅線圖》； 4）垃圾處理費聯(lián)系單。應當報建而未報建的工程項目，不得進行招投標。申辦《建設工程規(guī)劃許可證》。辦理紅線定位時應提交以下資料原件：1）建筑紅線：審批手續(xù)齊全的紅線圖、建筑施工圖，以及建筑紅線放線通知單。1）規(guī)劃方案審批階段，取得《規(guī)劃建筑方案批準意見書》。申報規(guī)劃要點：規(guī)劃要點是計劃立項或建設工程可行性研究的規(guī)劃基本依據(jù)。通過出讓方式取得使用權的法律憑證是國有土地使用權證：通過劃撥取得土地使用權的臨時證件是建設用地批準書或劃撥決定書。開發(fā)商取得《房屋拆遷許可證》后，即可組織拆遷，并與拆遷人簽訂安置補償協(xié)議。3）拆遷人委托拆遷：適用開發(fā)商缺乏拆遷經(jīng)驗時委托專門從事房屋拆遷工作的單位進行。(8)按合同的約定支付余款。付清40%地價款后向市或區(qū)、縣房地局申領臨時國有土地使用證，付清全部地價后向市或區(qū)、縣房地局申請正式國有土地使用證。（4）地價評估市房地局負責城近郊區(qū)、縣土地出讓和轉讓劃撥土地需補辦出讓手續(xù)的地價評估工作及評估報告的審查、地價審核和報批工作招標受讓土地使用權申請程序。4）1：2000地形圖2份；5）加蓋了“權屬已審核”的宗地圖、地籍圖各3份 6）地上附著物權屬證明； 7）土地登記申請書；8）土地登記法人代表證明和身份證明； 9）土地登記委托書。協(xié)議出讓指土地使用權的有意受讓人直接向國有土地的代表提出有償使用土地的愿望，由國有土地的代表與有意受讓人進行一對一的談判和切磋、協(xié)商出讓土地使用權的有關事宜的這樣一種出讓方式。(3)方案選擇與優(yōu)化。投資機會研究相當粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計而不是依靠詳細的分析。(6)環(huán)境影響和環(huán)境保護。 三級：注冊資金800萬人民幣，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營2年以上，房屋建筑面積累計竣工5萬平方米以上，或者累計完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額，連續(xù)2年建筑工程質量合格率達100%。第一部分，在報行政機關審批之前，房地產(chǎn)開發(fā)公司應辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質的勘察設計院對待建項目進行研究并制作報告書,應附有詳細的規(guī)劃設計參數(shù)和效果圖，并落實足夠的開發(fā)資金。房屋開發(fā)一般包括四個層次：第一層次為住宅開發(fā)；第二層次生產(chǎn)與經(jīng)營性建筑物開發(fā)；第三層次為生產(chǎn)、生活服務性建筑物的開發(fā)；第四層次為城市其他基礎設施的開發(fā)。我只是想說：生存啊，它從來都不是一件容易的事。最后一無所獲。連專業(yè)房地產(chǎn)公司之間的合作，都幾乎沒有成功個案的情況下，幾十個互不相識又缺乏專業(yè)知識的人，能合作建起一棟供自己居住的樓？憤青們會和我說，房地產(chǎn)公司之間的合作怎么就缺乏成功個案？我在這里可以明確告訴你們，我沒見過。實在是想太監(jiān)掉這篇文的，但這么每天一小段，也終于給我寫完了?？⒐を炇諅浒竿瓿?，是法定的正式交樓條件。竣工之后，施工單位、開發(fā)商、監(jiān)理單位，合在一起整個驗收報告出來就行了，然后交給質監(jiān)站備案。說這個三臺的設計不合理，要變成四臺。開發(fā)商自己做這幾項驗收，肯定通不過。在做了前面這許多的鋪墊和協(xié)調工作，結識了那許多的人，一步一個腳印的，做到了現(xiàn)在，如果還不能完成現(xiàn)在的工作，就就真是白混了。國土部門與房管部門分離，實在是一項有無數(shù)空子可以鉆的的制度啊。這個懸空期是合理的。我只說其中的兩個辦法（唉，我覺得我好象在傳授犯罪方法似的，靠）。但是，我們都知道一個事實就是：任何開發(fā)商都必然會選擇將土地抵押貸款?，F(xiàn)在關于土地抵押的規(guī)則越來越嚴格了。唉，又出來一個“做通”工作。我們都知道，面積上的糾紛往往是日后客戶與開發(fā)商之間的主要矛盾。我每次做預售許可的時候申報價格，直接就是2500元/平方米。因此現(xiàn)在高層建筑往往在完成3分之2的結構，取得預售許可證之后，開發(fā)商在推盤時都不積極。這個驗線工作跟日后的驗收有莫大的關系。嘿嘿，又來一個半市場化。哪怕是在這些管理相對規(guī)范的大城市，也有空子可以鉆，比如基坑支護可以先發(fā)一個單獨的施工許可證，然后再發(fā)地下室部分的施工許可證，再發(fā)地上部分。在這種情況下，改革辦事流程，簡化辦事程序，反而會阻礙辦事效率。這是什么概念？這是卡死你的概念。1施工許可證我懷著萬分激動的心情，打下了上面那5個字。我這里講的還只是個小手段。大家知道一下就行。在大多數(shù)城市，私營企業(yè)只要能提供私營企業(yè)證明，既可免除施工招投標手續(xù)。各位的，明白？不過呢，絕大多數(shù)的城市，這個功能被質量監(jiān)督站牢牢的把持著。由于質監(jiān)搞檢測，比如樁荷載檢測、水泥檢測，這些東西，都是收費項目，所以質監(jiān)在管理上就沒那么的嚴，為什么呢，因為質監(jiān)大多得靠這些收費項目養(yǎng)活自己。在我看來，質量問題都是安全問題。放驗線、白蟻防治、防雷、預測繪、預售、各專業(yè)驗收、項目備案驗收，一直到交樓。如果居然膽敢不報批就夜間開工？那是嫌自己錢多，想支援政府的貧困官員了。那玩意打起來不是人能忍受的，想當年我剛剛進入這個行業(yè)時候，我靠，站在工地里，聽了一天的錘擊聲，第二天耳朵里都是嗡嗡聲，幾乎沒給錘傻了。運輸施工余泥的車輛，只能在規(guī)定時間，規(guī)定道路上行駛。現(xiàn)在合生在廣州的某樓盤前面，也打算樹這么一個塔，做審查的時候也是吵得不可開交。首先當然是從源頭設計查起。施工圖審查現(xiàn)在都已經(jīng)在表面上市場化了，允許開發(fā)商自己找資質的施工圖審查單位做審查。當然，兩房單位也可以住，不過就不能養(yǎng)孩子，一養(yǎng)孩子這家就完蛋了，爸爸媽媽爺爺奶奶加孩子哭，連轉身的地方都沒有。同時，在完全不考慮洗手間的采光和通風要求時，90平方米的套型面積的確可以設計出非常不錯的三居室的戶型。搞了這些東西，夏天空調得開到瘋狂掉。但是這個產(chǎn)權，無論如何，都不可能歸屬于什么全體業(yè)主。當然這只是我的個人觀感，大家不必介意。比如12層以上要設置專門的消防電梯，17層以上設置剪刀樓梯，這些強制性規(guī)范已經(jīng)是鐵律。另外呢，我們的開發(fā)商，也的確是非常的不象話，要滿足消防規(guī)范的話，這個投入太大了。我就一筆帶過了消防和人防專項審查這兩樣東西搞死人。你這個車是不能垂直起降的。立體機械停車位我相信很多人都見過，那玩意非常的不好使喚，進出一次花上半個小時那是非常正常的事情。目前來說，我國各大城市在車位問題上管得那都是非常嚴格的，要求一般是每戶住宅配一個車位，商業(yè)一般是100平方米配一個車位。就是雨水和生活污水要分兩條管排。我反正是被這個東西搞怕了?？措娨暤臅r候千萬別開電腦，不然就得在黑暗之中耗一晚上。作為非專業(yè)人士，要判斷一個小區(qū)的官線綜合設計好不好，只需要看兩個東西：你就這么走進一個小區(qū)，看它里面是不是有電線搭在樓和樓之間。嘿嘿）管線綜合審查、排水許可證管線綜合審查是規(guī)劃部門的專業(yè)審查內(nèi)容之一，我現(xiàn)在專門拿出來講，因為這個東西實在是非常，非常的專業(yè)啊。怎么辦？設置那種隱形消防車道，上面種草保持綠化，就指著圖紙說這就是一條消防道路。這種空中花園型的架空層到底要不要算建筑密度的問題，反正技術規(guī)范沒有限死，有無窮的空間可以鉆營。這個階段就是審查小區(qū)的總平面規(guī)劃圖紙，也就是審一個小區(qū)的建筑物都是怎么排的，每棟單體建筑有多高，有多大，各棟單體建筑之間怎么間隔，間距是多少，日照夠不夠，總容積率是多大，有沒有超過規(guī)定的容積率，建筑密度是多少，進出小區(qū)的道路怎么安排，是不是符合消防規(guī)范，等等等等，這些東西都是非常的專業(yè)啊專業(yè)。反正我自己如果操辦這些事情，基本上都是直接去這些部門，譬如去計劃部門，就讓他們給我推薦可行性研究報告的編制公司，去環(huán)保局，就讓他們給我推薦環(huán)境評估報告的編制公司，然后讓這些公司負責把這些手續(xù)辦出來。而且立項到底需要什么材料那也是誰都說不清楚的事情。再次強調：不屬于交易。以出讓方式取得國有土地使用權的建設項目，在簽訂國有土地使用權出讓合同后，建設單位應當持建設項目的批準、核準、備案文件和國有土地使用權出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門領取建設用地規(guī)劃許可證。我只不過是說，我國在這個問題上缺乏經(jīng)驗，國際上也沒有什么可供借鑒的模式。但是呢，在現(xiàn)實中呢，這個想法只能是理想狀態(tài)。第一篇：房地產(chǎn)開發(fā)流程321房 地 產(chǎn) 開 放 流 程土地證、建設用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點批復階段土地證和建設用地規(guī)劃許可證這兩個證，加上規(guī)劃要點批復，,這幾樣東西領取的先后順序，非常的有學問。因為國土部門必須依據(jù)規(guī)劃部門核定的土地功能及土地使用強度，才能計算出土地出讓金，才能在土地證上載明土地用途及年限。而北京第一塊公開交易的土地，是到2000年之后才上市的。未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權。我再次強調一下：母公司與其全資子公司之間的土地流轉，不屬于交易。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常嚴。反正到目前為止，建設項目都在紛紛的上馬中，我也不知道大家都是怎么在這些莫名其妙的政策中穿過來的?？偲矫鎸彶殡A段這個階段各地的叫法不一樣，我聽得比較多的叫“修建性詳細規(guī)劃審查”。現(xiàn)在我雖然好象是在地面上建了東西，但是我這個東西頂上都是綠化啊，我的綠化沒有減少啊，我的休閑空間沒有減少啊，所以這個2000平方米不能算在建筑密度里面。但是這么一搞，小區(qū)的綠化基本上就毀掉了。（在這自夸一個：本人不才，曾經(jīng)試過在10天內(nèi)完成這個工作，至今被引為傳奇故事。這些線路啊什么的，必須要合理的安排好，不能到處亂走。家里的電器得輪著用，千萬別一起開。大家肯定經(jīng)常看到市政管線施工，把路挖開，今天搞搞這里，明天搞搞哪里?，F(xiàn)在都是要求雨污分流了。這個階段有些東西也很麻煩，最煩的是車位。但是有些時候，無論怎么擺都擺不夠，那也有辦法，就是宣稱我這里要做立體機械停車位。規(guī)劃部門都這么掌握。不值得多說。我國的消防審查，在很多時候都是非常扯淡的，非常官僚的。但是，我在這里說句公道話：涉及生命安全的消防規(guī)范，基本上沒人敢動手腳。真要被炸了樓，呆在地下室里絕對活埋掉。國家為了鼓勵大家搞人防工程，就允許你暫時用著。這么說吧：什么360度大落地窗、全敞開式陽臺、無封閉式中庭這些東西，在節(jié)能方面肯定是不達標的。開間超過6米的客廳，在取暖上就肯定不達標了?，F(xiàn)在市場上的公司逼得沒法子，被迫只能大量的推出兩房單位?，F(xiàn)在開始說施工圖審查。這是個大事啊，政府因此組成了浩大的調查，來查這個事故的原因。最后只能把施工單位拉出來，判了幾個罰了些錢，了事。余泥排放現(xiàn)在都快成了各大公路管理部門，包括公路、交通、警察，的主要生財?shù)缆妨恕，F(xiàn)在很多城市已經(jīng)禁止使用錘擊樁了。無論怎么找關系都難批得下來。施工許可證完了之后，我隨便這么一想，我靠，后面不知道還有多少程序。這兩個站的分工，我跟各位說老實話，我分不清楚。在現(xiàn)實的操作中，但凡涉及到檢測的，就由質監(jiān)辦；不需要檢測，一般用肉眼就能發(fā)現(xiàn)毛病的，就屬于安監(jiān)的職責。檢測合格了，才能做承臺，繼續(xù)往上建。我個人對此一直持非常反感的態(tài)度。施工投標的其中一個材料是專業(yè)技術人員，根據(jù)項目大小，配備的人員多少也有不同要求。到最后當然這個標是投不進去了。在我個人的從業(yè)經(jīng)驗里面，我沒見過幾個政府官員能看得懂的。而且得一步一步來。大家已經(jīng)在這個圈子中取得了某種平衡，達成了某項交易。這就是一種雙方博弈之后達到的平衡。放線一般是規(guī)劃部門下屬的測繪院或類似的測繪機構干，不過有些發(fā)達城市也已經(jīng)把這個工作半市場化了。一看這個建筑的確是按圖紙建起來的，沒超出邊線，測繪院就出驗線冊。這個條件跟銀行辦理按揭貸款的條件又不一樣：無論層數(shù)高低，全部封頂才能放貸。這個價格申報一下就完了。在竣工之后，到實地測量，就是實測了?？傊疅o論到時候實測面積是多少，房屋測量機構都照樣按著當初的預測面積出報告。先從土地抵押說起。根據(jù)現(xiàn)在越來越嚴厲的銷售管理規(guī)則，辦理預售許可證時，該地塊不能有任何抵押。我不知道其他公司的融資及報建人員是怎么處理這種事情的。這個解押和新抵押中間，會有一個抵押物懸空期。如果擔心房管部門還會再看看土地證的話，可以先等個1天兩天再去國土部門辦抵押，也行。1規(guī)劃、消防、人防、管線、質量等專項驗收，竣工驗收備案，交樓其實，在說了這許多之后，大家應該都明白了，到驗收階段是怎么一回事了。也只有他們能搞定。驗收的時候到了，供電局無論如何都不肯供電了。質量驗收現(xiàn)在非常簡單了。這個備案就沒什么好多說了。1結束語首先得說，我每天跑來跑去，回來鼓搗這個東西，我是真寫出厭煩情緒了。我往往都報以冷笑。我親眼見過一個年輕的民營企業(yè)家想搞房地產(chǎn)，從04年開始領取了規(guī)劃要點，審總平面，審1年沒審出來，規(guī)劃要點到期了重新回去領，再審總平面，審一年又沒審出來，再回去領規(guī)劃要點，但是總規(guī)剛好改了，給他把土地功能改成教育用地。我無意于評價現(xiàn)在這個系統(tǒng)是不是合理，我已經(jīng)離開了思考這個問題的崗位，就讓其他的管理者來思考吧。土地開發(fā)主要是指房屋建設的前期工作，主要有兩種情形：一是新區(qū)土地開發(fā)，即把農(nóng)業(yè)或者其他非城市用地改造為適合工商業(yè)、居民住宅、商品房以及其他城市用途的城市用地；二是舊城區(qū)改造或二次開發(fā)，即對已經(jīng)是城市土地，但因土地用途的改變、城市規(guī)劃的改變以及其他原因，需要拆除原來的建筑物，并對土地進行重新改造，投入新的勞動。房地產(chǎn)開發(fā)流程一個完整的房地產(chǎn)項目從開始到竣工,大致可以分以下三大部分。權限：二級資質房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以承擔建筑面積25萬平方米以下的開發(fā)建設項目。 (5)資源供給及資本運作方案。該階段的主要任務是對投資項目主