【正文】 、聯(lián)合開發(fā)”，“轉(zhuǎn)為國有，市場運(yùn)作”集體建設(shè)用地改造運(yùn)作機(jī)制較為復(fù)雜多樣，其目前較為典型案例中主要分為集體建設(shè)直接更新、聯(lián)合開發(fā)和轉(zhuǎn)化國有土地后更新三種機(jī)制(圖3)。而第二種則避免了這一難題，具有較多的推廣性，也是目前佛山市“三舊改造”中運(yùn)作較多的一種方式。第一種是貨幣補(bǔ)償,由開發(fā)商直接買下土地所有權(quán)；第二種是新房換舊房,按協(xié)議換算辦法,用新房換原業(yè)主的舊房；第三種是把六本木新城做成一個項目公司,讓那些不愿要錢,也不愿要新房的,以土地折價入股,一起分享土地升值的好處。當(dāng)然,有的時候這個平衡點(diǎn)只在市場的推動下很難達(dá)到。另一方面，在“三舊”開發(fā)投資中，投資周期往往很長，在開發(fā)過程中，由于建造成本不可預(yù)計的漲價因素或者獲取貸款的利率提高，會直接增加開發(fā)成本，可能造成開發(fā)投資者不堪重負(fù)，欲罷不能。參考文獻(xiàn)（1）關(guān)于加快推進(jìn)舊城鎮(zhèn)舊廠房舊村居改造的決定及3個相關(guān)指導(dǎo)意見的通知（2007年6月28日 佛府[2007]68號）（2）關(guān)于推進(jìn)“三舊”改造促進(jìn)節(jié)約集約用地的若干意見（2009年8月25日 粵府[2009]78號）（3）佛山市“三舊”改造專項規(guī)劃（20092020）第四篇：三舊改造惠州市“三舊”改造用地協(xié)議出讓繳交土地出讓金辦法印發(fā)《惠州市“三舊”改造用地協(xié)議出讓繳交土地出讓金辦法》的通知 惠府辦〔2012〕38號各縣、區(qū)人民政府，市政府各部門、各直屬機(jī)構(gòu)：《惠州市“三舊”改造用地協(xié)議出讓繳交土地出讓金辦法》業(yè)經(jīng)十一屆7次市政府常務(wù)會議討論通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行。1．舊廠房改造范圍內(nèi)，工業(yè)用地在符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、不改變用途的前提下，提高土地利用率和增加容積率的，不再增收土地價款。2．在“三舊”改造項目范圍內(nèi)，規(guī)劃確定的改造項目計算容積率指標(biāo)用地紅線以外的城鎮(zhèn)公共基礎(chǔ)設(shè)施用地上的建構(gòu)筑物，市、縣人民政府要求由改造單位代征代拆的，由市、縣人民政府按有關(guān)規(guī)定給予合理補(bǔ)償。而近期，在廣州市兒童活動中心一場“玩具總動員，共筑中國夢”的親子活動就拉開帷幕。所以許多孩子總是欲求不滿。而且隨著這些年該活動的舉辦，參與者的創(chuàng)作手段、動手能力、調(diào)研水平都越來越強(qiáng)，作品的科技含量也越來越高，超乎想象，這也真正體現(xiàn)了該活動的意義。相信許多80后的父母都有感想，以前自己的童年時代，只是一把剪刀，一些紙就能玩得不亦樂乎，而現(xiàn)在的孩子，這些東西對他們來說很無趣，對于智能化的益智玩具也更是如此，許多玩具玩一下就不感興趣了，接著就堆積成為舊玩具。（四）其他。根據(jù)拆遷改造項目規(guī)劃確定的總?cè)莘e率等規(guī)劃指標(biāo)評估確定改造項目用地市場樓面地價，再分段按比例計算改造單位應(yīng)繳納的土地出讓金：（）以下的部分，繳交10%；（）部分，繳交40%；（）部分，繳交60%；，繳交100%。而 “三舊改造”通過引入市場資本、多方主體參與有效的解決改造資金的籌措困難，通過“政府原居民開發(fā)商”共享價值增值，構(gòu)建了較好的利益平衡機(jī)制，具體而言，在國有建設(shè)土地整理中，通過“政府實現(xiàn)舊區(qū)更新居民居住條件和環(huán)境得到改善開發(fā) 12商經(jīng)營收入”實現(xiàn)利益協(xié)調(diào)；在集體建設(shè)土地整理中，通過“政府實現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展村民村集體物業(yè)更新、收入增加開發(fā)商利潤分成”實現(xiàn)利益協(xié)調(diào)，從而得到絕大數(shù)居民支持和開發(fā)商的積極參與，減少了政府政財負(fù)擔(dān)，實現(xiàn)了規(guī)劃意圖。（二）潛在風(fēng)險營運(yùn)風(fēng)險：一是由于得不到充分的市場信息導(dǎo)致經(jīng)營定位決策失誤；二是由于不清楚三舊改造所涉及的眾多的法律條文、城市規(guī)劃條例、賦稅規(guī)定等造成投資失敗的可能性。東京都政府在六本木項目上,一直秉承協(xié)調(diào)人、仲裁者的角色,充分盡到了日本保護(hù)個人對土地的所有權(quán)的法律義務(wù)。由于日本承認(rèn)土地私有,六本木新城在拆遷中要面對400多位產(chǎn)權(quán)所有者,雖然這些原業(yè)主也希望改變破舊、不安全的居住環(huán)境,與六本木的開發(fā)商意愿達(dá)成了一致,但如何進(jìn)行拆遷補(bǔ)償,使得“大家都想做,大家又都受益”這是個難題。概括而言，集體建設(shè)用地改造運(yùn)作機(jī)制可以分為“騰換土地，自主改造”和“利益共享，聯(lián)合開發(fā)”、“轉(zhuǎn)為國有，市場運(yùn)作”三種方式。如佛山祖廟東華里改造完全遵循這個機(jī)制，通過引入市場資本75億元，由政府主導(dǎo)拆遷安置、開發(fā)商主導(dǎo)開發(fā)建新。2．集體與市場合作更新型：（1）引入市場投資獲得啟動資金，對村居進(jìn)行改建、翻新，成為藝術(shù)家工作坊與休閑旅游基地；（2）利用集體經(jīng)濟(jì)的收益，開展村莊人居環(huán)境整治，實現(xiàn)村級經(jīng)濟(jì)良性循環(huán)發(fā)展。2．政府與市場合作更新型：（1）采用BOT等模式，政府與開發(fā)商共同進(jìn)行拆遷、土地整理與重新建設(shè)；（2）引入市場資金發(fā)展休閑、生態(tài)旅游業(yè)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高級化。實現(xiàn)多方共贏，調(diào)動各方參與改造的積極性?！叭f改造”是指舊城鎮(zhèn)、就村莊、舊廠房的改造。而外墻保溫裝飾板和內(nèi)墻保溫裝飾板有很多的區(qū)別，該產(chǎn)品特點(diǎn)：內(nèi)墻保溫裝飾板是一種集保溫與裝飾合二為一的墻體裝飾材料。也就是我們經(jīng)常使用的金屬雕花板和集成墻板。（五）管好用好資金。（三）緊密依靠群眾。（一）加強(qiáng)統(tǒng)籌組織。13．市通信局負(fù)責(zé)指導(dǎo)協(xié)調(diào)樓道內(nèi)通訊、網(wǎng)絡(luò)等相關(guān)管線的整理規(guī)范工作。5．市規(guī)劃局負(fù)責(zé)對涉及私搭亂蓋行為的確定，指導(dǎo)協(xié)調(diào)缺失單元門棟地名牌、樓體地名牌補(bǔ)建等工作。節(jié)能改造、市容環(huán)境綜合整治、停車泊位建設(shè)、全冠喬木栽植等與舊樓區(qū)綜合提升改造結(jié)合項目，應(yīng)安排專項資金，按照相應(yīng)資金渠道解決。做好全市舊樓區(qū)綜合提升改造動員部署工作。在具備圍合條件的小區(qū)安裝視頻監(jiān)控系統(tǒng)，所需經(jīng)費(fèi)以區(qū)為主，市財政在市級負(fù)擔(dān)投資中適當(dāng)給予補(bǔ)貼。1．更新“一個箱”，即信報箱。非規(guī)定整修項目所需費(fèi)用由區(qū)人民政府承擔(dān)。對屋面防水、外檐整修等受雨季影響較大的項目，早安排、早施工，力爭6月底前基本完工。（二）各相關(guān)部門和單位。8．市市容園林委負(fù)責(zé)指導(dǎo)推動各區(qū)開展治理私搭亂蓋、侵占綠地、亂堆亂放等工作，以及停車泊位建設(shè)、全冠喬木栽植工作。16．天津廣播電視網(wǎng)絡(luò)有限公司負(fù)責(zé)樓道內(nèi)有線電視線路等相關(guān)管線的整理規(guī)范工作。市民政局等有關(guān)部門和單位要充分發(fā)揮各自職能作用，主動作為，主動配合，加強(qiáng)指導(dǎo)。施工中，要加強(qiáng)施工單位日常管理，落實文明施工、安全施工措施，縮短施工時間，最大限度地減少對居民日常生活的影響。對到位資金，要建立專門賬戶，嚴(yán)格使用管理；根據(jù)工程進(jìn)度及時撥付相關(guān)施工單位，不準(zhǔn)截留資金或挪作他用，確保專款專用。外墻保溫裝飾板的特點(diǎn)：干法施工工藝：韓誼雕花板的干法施工，不受季節(jié)及氣候的影響，真正的解決了原有傳統(tǒng)保溫的墻體裂縫，熱、冷橋問題，體現(xiàn)了外墻自保溫技術(shù)，大大提高了建筑圍護(hù)結(jié)