【正文】 一起，可是消費者“在休閑中購物，在購物中休閑” 。 結(jié)論：通過對兩方案的對比分析，方案二風險小，可操作性強，為較優(yōu)選擇。 （五）市場分析結(jié)論 根據(jù)商業(yè)市場環(huán)境氛圍，建議在商業(yè)模式中引入創(chuàng)新性產(chǎn)品形式，建議選擇島式商業(yè)，一方面島式商業(yè)在錦州市場是一個新穎的商業(yè)模式，能吸引客戶進入其中進行購物及休閑等活動，另一方面將集團創(chuàng)新的概念引入其中，能夠重新塑造寶地品牌。 海錦大廈 萬㎡ 1 元 /㎡ *天 地上 30 層 凌河區(qū) 洛陽路三段1714 號 1999 年建成，被寶地集團整體收購改建成住宅， 20xx 年售完。 3）幾個超市相比，大潤發(fā)體量較大，經(jīng)營品類較為齊全，經(jīng)營狀況及利潤水平最高； 4）一些以批發(fā)為主，零售為輔的專業(yè)市場，可對項目周邊主要商業(yè)街針對人群進行補充。 錦華 萬平方米 (地上3 層 ) 一層： 12元 /㎡ *天；二層： 10元 /㎡ *天；三層： 6 元 /㎡ *天 一層：副食。二層：服裝。二層：正裝。一方面由于項目周邊無新 建住宅社區(qū)，老樓比較多，且住戶老年人居多，對房屋品質(zhì)及社區(qū)環(huán)境等要求不高；另一方面這些老樓受政府舊城改造政策及太陽廣場項目動遷的影響，人們都在等待動遷，如不急需錢都不愿進行銷售； 項目周邊所出售的二手房價格均價約在 6600 元 /㎡；寶地頤園、將軍苑、白日南里、吉慶里價格居高，這主要是由于住宅品質(zhì)及部分住宅小區(qū)為學區(qū)房的 10 原因。 8 （三 ） 初步拆遷政策情況說明 由于項目目前尚未開始進行動遷工作。 （ 2）乙方責任： ? 負責項目的規(guī)劃、設(shè)計的審批等相關(guān)事宜； ? 負責項目建筑設(shè)計、審批及建設(shè)事宜； ? 征收補償安置方式保證按被征收人的選擇實行（產(chǎn)權(quán)調(diào)換，貨幣補償），保證按甲 方與被征收人簽訂的協(xié)議執(zhí)行； ? 乙方負責為項目引進外資約 5000 萬美元的外匯投資； ? 負責該項目的征收到土地掛牌所需資金的墊付，其中包括：規(guī)劃設(shè)計費、被征收人補償資金、拆除違章建筑費、法院訴訟費和執(zhí)行費、土地整理費、土地交易費、評估費、環(huán)評費、征收保證金、項目征收辦公室辦公費等相關(guān)一切費用，墊資利息按小額貸款月息 2%計算； 雙方權(quán)利及義務(wù) 征收完畢后，甲方組織會審，并核準征收前期土地開發(fā)成本。 運營的主要目的： 通過改造將原有辦公、住宅轉(zhuǎn)變?yōu)橐越鹑谵k公、大型商業(yè)為主的城市綜合體，利用新增住宅及商業(yè)、辦公可售面積產(chǎn)生的利潤 補給集團現(xiàn)金流 ，其最終目的 —— 使集團新增優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)。 目前新華書店進行重新裝修后已經(jīng)重新營業(yè)。 項目地塊包 括建宇支行地塊、錦州飯店地塊、五七樓地塊及新華書店地塊四個區(qū)域 項目分塊情況 (1)建宇支行地塊 建宇支行地塊占地 4800 平方米，建筑物占地面積 平方米 。） 上海路三段 49 號 16 1 上海路三段 47 號 56 15 山西街 47 號 66 3 民生里 62 號 77 14 —— 13 層小高層 1 5640 總計 215 1 5640 33 （ 2） 五七樓地塊 五七樓地塊占地面積 13184 平方米，建筑物占地面積 平方米。） 戶數(shù)（戶） 面積（ m178。 此模式開發(fā)要采取以下策略： ? “以時間換空間”： 預(yù)計用三年的時間進行拆遷工作，在拆遷前期以產(chǎn)權(quán) 調(diào)換的形式爭取增加收入； ? “招商先行”： 在拆遷的過程中充分的論證商業(yè)的形式，并進行招商，爭取在拆遷完成前將招商準備工作完成； ? “ 中心外圍效應(yīng) ” ： 將兩個大型辦公樓打造成“金融中心”，將幾大銀行的辦公總部招入其中，充分發(fā)揮“中心外圍效應(yīng)”，吸引一些大型的企業(yè)進駐，將 辦公大樓進行 全部 出售，使其成為此項目回現(xiàn)的主要手段之一。 （二）拆遷進度情況說明 古塔區(qū)政府同我公司現(xiàn)正與錦州飯店探討其改制問題，因此動遷摸底尚未正式開始進行。 國家稅務(wù)總局公告 20xx 年第 40 號文件《企業(yè)政策性搬遷所得稅管理辦法》。 （三）商圈分析 錦州市 商業(yè)分析 古塔區(qū)： ? 中央大街核心商圈 ? 小商品批發(fā)市場 ? 人民街小吃街 ? 廣廈電子市場 ? 英特、錦華購物廣場 ? 大潤發(fā)超市 凌河區(qū)： ? 新瑪特超市 松山新區(qū) ? 家具建材市場 11 （ 1） 未來中央大 街核心區(qū)將分為七大區(qū)域 （如右圖）： 交通樞紐： 位于鐵路站前廣場 區(qū)域，以集散、交通功能辦公為主； 商務(wù)辦公： 以現(xiàn)代商務(wù)辦公功能為主，依托于交通樞紐區(qū)； 商業(yè)商貿(mào)： 為商業(yè)活動的主力區(qū)域，現(xiàn)代式購物體驗核心區(qū)，集文化娛樂、購物、餐飲于一體的商業(yè)步行街； 酒店公寓： 現(xiàn)代旅游酒店服務(wù)業(yè)的聚集區(qū)； 商務(wù)辦公： 高端商務(wù)辦公區(qū)域； 公寓辦公： 現(xiàn)代高端居住社區(qū)及居住辦公混合區(qū)； 文化展示： 現(xiàn)代文化博物展示中心，新的城市公共活動節(jié)點。五層：手機、電器、兒童服飾、家居生活用品、超市。一層：金子、珠寶、化妝品、手表、眼鏡、鞋。 1）主要百貨商業(yè)租金為經(jīng)營者與商場以扣點形式進行分配，錦華與英特等中低檔商場為對外租售，并均設(shè)有招商辦公室進 行招商。 錦州市門市分析 （ 1） 業(yè)態(tài)分布情況 （ 2） 幾個主要商街租金水平分析 位置 主營業(yè)態(tài) 平均租金（元/平方米 *天） 經(jīng)營狀況 中央大街 以百貨、家電賣場及沿街商鋪等為主，其中服飾、皮鞋箱包等零售占據(jù)較大比重 1030 經(jīng)營較好，人流量大，城市商業(yè)地位較高 解放路 以服飾品牌專賣、婚紗攝影、商務(wù)賓館為主要業(yè)態(tài) 35 市區(qū)最寬的主干道，消費環(huán)境較好 15 上海路 /宜昌路 大賣場、批發(fā)市場、家具家電日常消費品市場、輕紡市 場等 34 大賣場、批發(fā)市場、家具家電日常消費品市場、輕紡市場等 人民街 錦州特色餐飲、全國各地餐飲 13 經(jīng)營較好，尤其晚餐時段，影響力較大 士英街 KTV、足浴和各種休閑會所 12 經(jīng)營較好，尤其是 KTV、足浴等影響力較大 南京路 家居、婚紗攝影、車行等日常生活業(yè)態(tài) 12 經(jīng)營狀況一般，商業(yè)氣氛不足 結(jié)論： 1）根據(jù)以上分析得出，錦州商街各業(yè)態(tài)經(jīng)營較為齊全，經(jīng)營狀態(tài)較好。 地下 1層為超市， 12 層為門市房，經(jīng)營咖啡西餐 、美發(fā)、銀行等，35 層為 7000 平方米寫字樓， 629 層為高檔住宅，可辦公。 六、初步規(guī)劃方案及指標 方案一 初步規(guī)劃及指標 方案一初步規(guī)劃為城市綜合體，臨中央大街一側(cè)規(guī)劃為兩棟 38 層超 高層金融中心 +7 層大型商場，西側(cè)規(guī)劃 5 層 商業(yè)內(nèi)街 ， 上部為 4 棟 26 層住宅和 2 棟 10層公寓。 （二）島式商業(yè)可行性論證 島式商業(yè)在我國的一些大城市在近幾年逐步興起，這種商業(yè)除了將整個商業(yè)體分成多個獨立商業(yè)體，還使得項目形成了較多的商業(yè)步行街，使得商業(yè)形式更加靈活多變。根據(jù)項目原有周邊商業(yè)情況及錦州市商業(yè)分布情況，我們可以將島式商業(yè)進行多重定位。 十一 、項目可研結(jié)論 通過對項目自身概況、運營條件、市場環(huán)境等分析，我部認為該項目可行，主要原因如下： 集團已與古塔區(qū)對該項目達成意向，按照相關(guān)意向，集團對該項目可以進行前期拆遷及 土地整理工作，因此對該項目土地使用權(quán)的獲得具有一定的排它性； 集團對土地成本控制具有先導(dǎo)性（拆遷以寶地集團為主，拆遷成本既為土地地價款）； 集團所持有出租物業(yè)具備穩(wěn)定的收益性； 通過初步測算項目資金沉淀可由銷售公寓及商業(yè)產(chǎn)品予以消化，基本實大樓東擴 十四軍項目 太陽廣場項目 上海路 解放 路 二輕項目 中 央 大 街 29 現(xiàn)自求平衡； 該土地屬于錦州商業(yè)核心區(qū)域，各項配套相對完善， 住宅及商業(yè)氛圍均