【正文】 性研究報(bào)告 36 / 46 3)通過(guò)盈虧平衡分析，盈虧銷售率約為 ％，相對(duì)于行業(yè) 75%的盈虧銷售率來(lái)說(shuō)，可行； 、 建議 1)在開(kāi)發(fā)建設(shè)期間，要加強(qiáng)工程造價(jià)管理，以控制成本上升，提高投資效益； 2)在開(kāi)發(fā)建設(shè)期間，要加強(qiáng)工程質(zhì)量管理，提高樓盤(pán)質(zhì)量，提高產(chǎn)品性能價(jià)格比以促進(jìn)銷售；盡量控制工期，以控制成本上升；另外要采取各種措施促銷，盡快回籠資金； 本項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案、施工方案未確定，市場(chǎng)研究深度不足，由于存在以上不確定性因素，備選方案的經(jīng)濟(jì)測(cè)算和財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)均 為初步，待以上方案的確定以及隨著市場(chǎng)調(diào)研的深入，再做深入詳細(xì)的測(cè)算和分析。 其次，創(chuàng)意 文化 產(chǎn)業(yè)園可以擴(kuò)大 榆林 傳統(tǒng)技藝的知名度。在政府的扶持下，文化創(chuàng) 意的氛圍必然越來(lái)越濃厚。 其次，創(chuàng)意 文化 產(chǎn)業(yè) 園 的發(fā)展會(huì)帶動(dòng)流動(dòng)人口的增加和旅游者的增多，這也會(huì)促進(jìn)城市相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施的提升。創(chuàng)意 文化 產(chǎn)業(yè)對(duì)人才的需求無(wú)疑將帶動(dòng)相關(guān)教育培訓(xùn)活動(dòng)，無(wú)論是學(xué)校教育還是職業(yè)培訓(xùn)，都正在向創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)傾斜。此外，創(chuàng)意 文化 產(chǎn)業(yè)園 聚集的人群中，有相 當(dāng)部分主觀上具有希望與他人知識(shí)共享的目的，為了來(lái)尋找學(xué)習(xí)的機(jī)會(huì)和提升自身的技能， 而有一部分則是為了發(fā)揮自己才能，這樣的兩類人群聚集在創(chuàng)意 文化 產(chǎn)業(yè)園 中，會(huì)積極促進(jìn)知識(shí)共享。 榆林經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 42 / 46 第 八 章 綜合 分析 論 創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)是知識(shí)經(jīng)濟(jì)的升華，既有很好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益， 能 促進(jìn)榆林創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)形成規(guī)模 ，并 實(shí)現(xiàn)跨越式的增長(zhǎng) ， 創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)園，將會(huì)是榆林 城市發(fā)展 最新的亮點(diǎn)，獨(dú)具的文化特色，新文化空間，將秉承榆林的悠久文化藝術(shù)傳統(tǒng)，創(chuàng)造出榆林新的輝煌篇章，借鑒外來(lái)的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，為榆林本土的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)插上翅膀讓現(xiàn)代的藝術(shù)更上一層樓，同時(shí)成為新古城一道更亮麗的風(fēng)景，吸引 中外往來(lái)顧客，為榆林的美留念 。激勵(lì)區(qū)內(nèi)各企業(yè)互補(bǔ)合作，建立特色鮮明、產(chǎn)業(yè)集聚、品牌突出、相互帶動(dòng)、鏈條延伸、拉動(dòng)明顯的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，形成規(guī)模經(jīng)濟(jì)。 利用政府資金引導(dǎo)、銀行貸款籌資、民間資本投資、上市融資等多種途徑， 建立多元投融資機(jī)制。 、 加快人才培養(yǎng)，創(chuàng)新激勵(lì)機(jī)制。對(duì)于 入駐 的 企業(yè)應(yīng)繳納的所得稅、增值稅、營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)貸款等根據(jù)開(kāi)發(fā)區(qū)招商引資相關(guān)規(guī)定，予以優(yōu)惠對(duì)待。gTXRm 6X4NGpP$vSTamp。gTXRm 6X4NGpP$vSTamp。gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。gTXRm 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加大知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)力度，營(yíng)造文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展的 優(yōu)勢(shì) 環(huán)境。要對(duì)進(jìn)入園區(qū)的創(chuàng)意文化企業(yè)，在土地使用、人才引進(jìn)、規(guī)費(fèi)減免等方面予以優(yōu)惠，吸引國(guó)內(nèi)外戰(zhàn)略投資者落戶園區(qū)，促進(jìn)集群發(fā)展。 、 優(yōu)化產(chǎn)業(yè)園區(qū)結(jié)構(gòu)，提升孵化、輻射功能。在城市發(fā)展中，當(dāng)自然資源與資本、技術(shù)的匹配達(dá)到其效能的上限約束時(shí)，綜合利用城市的歷史、文化、社會(huì)及人力等各種資源，發(fā)展具有自身特色的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)便成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)效益的重要手段。 創(chuàng)意 文化 產(chǎn)業(yè)園對(duì)知識(shí)共享的影響 創(chuàng)意 文化 產(chǎn)業(yè)園 的發(fā)展對(duì) 榆林 的知識(shí)共享也具有積極的影響。有關(guān)調(diào)查顯示，目前僅廣告公司對(duì)創(chuàng)意人才的需求缺口已達(dá)到 74％。 創(chuàng)意 文化 產(chǎn) 業(yè)園對(duì)相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施的影響 創(chuàng)意 文化 產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展也會(huì)促進(jìn)城市基礎(chǔ)設(shè)施的改善。 首先，創(chuàng)意 文化 產(chǎn)業(yè)園良好的創(chuàng)業(yè)條件和良好的創(chuàng)意氛圍有利于創(chuàng)意團(tuán)體的形成，也有利于產(chǎn)生有影響力的藝術(shù)團(tuán)體。首先，創(chuàng)意 文化 產(chǎn)業(yè)園可以擴(kuò)大藝術(shù)成就的影響力。 經(jīng)濟(jì)效益 分析 及 評(píng)價(jià) 利 潤(rùn) 毛 利潤(rùn)額 =總回款額 總投資額 =16800萬(wàn)元 萬(wàn)元 = 萬(wàn)元 項(xiàng)目稅后利潤(rùn) =總回款額 總投資額 –繳納稅費(fèi) = 萬(wàn)元 效益指標(biāo) 投資利潤(rùn)率 =利潤(rùn)總額 /總投資額 = 萬(wàn)元 / 萬(wàn)元 =% 銷售利潤(rùn)率 =利潤(rùn)總額 /總回款額 = 萬(wàn)元 /16800 萬(wàn)元 =16% 項(xiàng)目盈虧平衡分析 假如全部以計(jì)劃價(jià)格進(jìn)行銷售，鑒于房地產(chǎn)的特殊性，除稅收以榆林經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 35 / 46 外的全部成本均視為固定成本，稅收為可變成本（在盈虧平衡之前，所得稅為零，不計(jì)入可變成本） 。 、 榆林 市地區(qū)現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)定額和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 。 榆林 開(kāi)發(fā)區(qū) 自然條件： 地貌 地處懷來(lái)盆地，溈水河以南的平原區(qū)，地勢(shì)東南高，西北低，平均坡度 1~5‰ ，海拔高度在 475~550 米之間，地形平坦而開(kāi)闊。 創(chuàng)意工作 區(qū) 聯(lián)排工作室、疊拼工作室 為 榆林的 藝術(shù)創(chuàng)作、雜志社、書(shū)畫(huà)館、劇本創(chuàng)作、設(shè)計(jì)院、咨詢?cè)?、研究院等?chuàng)意行業(yè)提供工作室，藝術(shù)博物館、展覽館、字畫(huà)、古玩、奇石、工藝、書(shū)籍收藏鑒賞中心等，重點(diǎn)引進(jìn) 高端化、品牌化的藝術(shù)創(chuàng)作經(jīng)營(yíng)者，全面提升項(xiàng)目區(qū)域的文化創(chuàng)意水平 ，為設(shè)計(jì)師、藝術(shù)家、 IT 精英等創(chuàng)意人才營(yíng)造出一個(gè)兼容創(chuàng)新意識(shí)、藝術(shù)氣質(zhì)、文化氛圍、生活魅力的風(fēng)尚空間。 、 創(chuàng)意 文化產(chǎn)品是文化與技術(shù)相互交融、集成創(chuàng)新的產(chǎn)物，有利于提升 城市的 經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力。 榆林 開(kāi)發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)一、二、三產(chǎn)之比為 1： 6： 3，人口規(guī)榆林經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 22 / 46 ?？刂圃?6 萬(wàn)人以內(nèi)。力爭(zhēng)到 2021 年，實(shí)現(xiàn)科工貿(mào)總收入 200 億元， GDP 達(dá)到 80 億元，財(cái)政收入超過(guò) 10 億元。 發(fā)展?jié)摿? 榆林經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)遵循 抓住機(jī)遇，更新觀念，發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，突出榆林經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 19 / 46 主體，一區(qū)多園，滾動(dòng)發(fā)展 的宗旨，以能源重化工建設(shè)項(xiàng)目為主體，以荒沙地綜合開(kāi)發(fā)治理、生態(tài)農(nóng)業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為突破口，緊緊堅(jiān)持政策推動(dòng)與體制創(chuàng)新并舉，產(chǎn)業(yè)發(fā)展與基礎(chǔ)設(shè)施、生態(tài)環(huán)境建設(shè)并舉、自主建設(shè)與招商引資并舉，全方位擴(kuò)大對(duì)外開(kāi) 放，不斷改善投資環(huán)境，實(shí)現(xiàn)人口、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、資源與環(huán)境的可持續(xù)協(xié)調(diào)發(fā)展，帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。向省文化廳申報(bào)了文化產(chǎn)業(yè)示范點(diǎn)，綏德縣黃土地藝術(shù)團(tuán)被定為我省文化產(chǎn)業(yè)示范點(diǎn)。其中全市 76 家網(wǎng)吧年?duì)I業(yè)收入達(dá) 10000 多萬(wàn)元，從業(yè)人員 800 多人；綏德縣石雕加工企業(yè)年?duì)I業(yè)收入 800 多萬(wàn)元，從業(yè)人員570 多人，銷售網(wǎng)絡(luò)遍布全國(guó)。 2021 年 榆林市將以政府扶持為主導(dǎo)，組建榆林文化產(chǎn)業(yè)投資公司，加大招商引資力度，積極鼓勵(lì)、引導(dǎo)和規(guī)范民營(yíng)資本和外資進(jìn)入文化產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，形成政府支持、多元投入、多方面發(fā)展的產(chǎn)業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)。榆林 市加快文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展的總體目標(biāo)是：在資源與環(huán)境約束條件下，大力促進(jìn)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展和增加就業(yè)，使其成為全市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、增加就業(yè)和提高財(cái)政收入的新的支柱產(chǎn)業(yè)。 2021 年 10 月 15 日，胡錦濤總書(shū)記在黨的十七大報(bào)告中強(qiáng)調(diào)，要推進(jìn)文化創(chuàng)新，增強(qiáng)文化發(fā)展活力，讓人民共享文化發(fā)展成果。 創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)園的展望 近年來(lái)，創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè) 園 在中國(guó)一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中所占的比重逐年上升 ， 創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè) 成為 中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新亮點(diǎn) ， 發(fā)展創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)有利于 我 國(guó)從以勞動(dòng)密集型、低附加值產(chǎn)業(yè)為主的制造業(yè)、加工業(yè)大國(guó)，轉(zhuǎn)向以知識(shí)密集型、高附加值產(chǎn)業(yè)為主的國(guó)家。 ? 對(duì)開(kāi)發(fā)建設(shè)創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)園的企業(yè)的優(yōu)惠政策： 國(guó)家及各地政府對(duì)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的企業(yè)都有一定的優(yōu)惠， 獎(jiǎng)勵(lì)、資助和補(bǔ)貼 因各地區(qū)差異都不同。 由此可見(jiàn)，創(chuàng)意 文化 產(chǎn)業(yè)園的設(shè)立使得創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)獲得了更多的財(cái)政支持和政府扶持。 而上海市經(jīng)濟(jì)委員會(huì)和上海創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中心也給出了屬于上海創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的概念：上海創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)是指以創(chuàng)新思想、技巧和先進(jìn)技術(shù)等知識(shí)和智力密集型要素為核心，通過(guò)一系列創(chuàng)造活動(dòng)，引起生產(chǎn)和消費(fèi)環(huán)節(jié)的價(jià)值增值，為社會(huì)創(chuàng)造財(cái)富和提供廣泛就業(yè)機(jī)會(huì)的產(chǎn)業(yè)，主要包括研發(fā)設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、文化藝術(shù)、咨詢策劃和時(shí)尚消費(fèi)等幾大類，并涉及諸多行業(yè)。上海市經(jīng)委主任徐建國(guó)則表示，爭(zhēng)取到 2021 年，上海創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)增加值達(dá)到全市 GDP 的 10%以上。 ： 英國(guó)：國(guó)際文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的標(biāo)桿！ 英國(guó)是全球最早提出“創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)”的國(guó)家， 1997 年英國(guó)將文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)作為國(guó)家重要產(chǎn)業(yè)加以重點(diǎn)政策支持，文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)不但是英國(guó)僅次于金融服務(wù)業(yè)的第二大產(chǎn)業(yè)，更是英國(guó)雇用就業(yè)人口的第一榆林經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 9 / 46 大產(chǎn) 業(yè)，英國(guó)的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)在國(guó)際上具有標(biāo)桿作用。 項(xiàng)目完成后， 開(kāi)發(fā)區(qū)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園將成為 企業(yè)首腦的會(huì)客廳、文化人士的創(chuàng)作基地 、 成為一個(gè)以創(chuàng)意藝術(shù)為載體，集 創(chuàng)意企業(yè)孵化、產(chǎn)品設(shè)計(jì)制作、文化人才培 養(yǎng)、文化產(chǎn)品展示、交易、服務(wù)及文化旅游為一體的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展平臺(tái)、 成為開(kāi)發(fā)區(qū)特色文化的發(fā)揚(yáng)地 。 本報(bào)告的主要內(nèi)容包括： （ 1）項(xiàng)目建設(shè)的背景和 可行 性； （ 2）需求分析和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)； （ 3）項(xiàng)目基本定位和功能面積設(shè)置； （ 4）項(xiàng)目建設(shè)投資估算及資金籌措； （ 5）項(xiàng)目的行業(yè) 、 社會(huì)與經(jīng)濟(jì)效益分析。榆林經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 1 / 46 榆林經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司（北京） 二 00 九年 九 月 榆林經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 2 / 46 目 錄 第一章 項(xiàng)目總論 ?? ????????? ????????? 5 項(xiàng)目提要 ????????? ? ?? ??????? ? 5 本項(xiàng)目的研究范圍和依據(jù) ?????????? ??? 5 項(xiàng)目概況 ??????????? ????????? 6 可行性研究結(jié)論 ???????????? ????? 7 第二章 項(xiàng)目建設(shè)的 背景和 必要 性 ?????????? ?? 9 項(xiàng)目建設(shè)背景 ????????? ???????? ? 9 建設(shè) 創(chuàng)意 文化產(chǎn)業(yè)園的 必要 性 ???????? ??? 14 第三章 需求分析與 前景預(yù)測(cè) ??????? ??????? 21 創(chuàng)意 文化產(chǎn)業(yè)園 的需求分析 ??????? ??? ? 21 前景預(yù)測(cè) ??????? ???????????? 24 項(xiàng)目基本定位 ?????????????? ?? ? 25 項(xiàng)目功能區(qū)域劃分 ????????? ?????? 25 第四章 場(chǎng)址選擇 ????????? ?????????? 28 建設(shè)的有利條件 ???????? ??????? ? 28 建設(shè)項(xiàng)目選址 ???????? ?????? ?? ? 28 創(chuàng)意 文化產(chǎn)業(yè)園 建設(shè)規(guī)模 ??????? ???? ? 29 第 五 章 工程投資估算 ????????? ???????? 30 投資估算依據(jù) ???????? ???????? ?? 30 投資估算 ?????????? ????????? ? 30 榆林經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目可