【正文】 （一） 19992021年南京房地產(chǎn)市場回顧 2021 年以來，南京商品房市場投資、需求持續(xù)加速增長，供需基本平衡，價格持續(xù)上升；土地招投標從無到有，增速迅猛；二手房市場成倍增長；外地開發(fā)商積極進入南京市場。 2021年 6月底，商品房空置面積僅 78萬㎡，同比下降 %。 ? 2021年至 2021年底， 共成交土地面積 ㎡，可建建筑面積 ㎡，其中 2021年的出讓量占了 80％左右。因此，今后幾年，大規(guī)模城市建設（拆遷戶）產(chǎn)生的住宅需求大部分將通過經(jīng)濟適用 房 消化，城建對住宅需求的帶動作用將會減小。 （ 2）政策推動 2021年 5月 ， 南京市政府出臺交易稅費減免（契稅實際支付比例由 2%下降為 %）、簡化公房上市手續(xù)、戶口政 策向購房者傾斜（購買商品房、二手房均可落戶）等重大利好政策，其中， 各類購房稅費合計減幅超 過 60%，直接帶動了住宅市場的發(fā)展。 商品房需求量繼續(xù)高速增長 舊城改造和新區(qū)開發(fā)將帶來比 2021年更大規(guī)模的拆遷量，據(jù)政府部門消息， 2021年僅河西拆遷總量就為 2萬畝，拆遷住戶將成為商品房需求的重要來源。 ? 供應量位居各大片區(qū)之首： 2021 年撤縣設區(qū)前后，共協(xié)議出讓土地 800 萬㎡，三年共開發(fā)完成約 300萬㎡，僅三大主要細分片區(qū)在建擬建住宅建筑面積總量就達到 550萬㎡，2021年在建總量將超過 180萬㎡， 占全市三分之一。 （二）江寧三大細分片區(qū)及周邊細分片區(qū)市場研究 結合本項目市場定位，需要重點研究江寧三大細分片區(qū)：開發(fā)區(qū)、東山鎮(zhèn)和岔路口。 ? 需求量 ：過去 3年年均需求量約 33萬㎡，預計隨著交通狀況及區(qū)域配套改善，未來 2～3年將有較大增幅。 ? 外來發(fā)展商為輔 ：其中包括香港的運盛實業(yè)和中惠房產(chǎn)、蘇州的金德茂置業(yè)等。 ? 主力總價 ： 多層 1630萬元 /套 ? 建筑形態(tài) ：多層（ 80％）為主，此外，約有一半項目 帶有別墅（ 15％），但總量不大。近幾年內(nèi)片區(qū)供應量將主要來自于明月港灣和天地新城。 ? 輔助客群 ：江寧經(jīng)濟開發(fā)區(qū)內(nèi)的企業(yè)工作人員；原江寧縣城居民。 ? 建筑形態(tài) ：小高層、多層為主，僅玉蘭山莊有別墅。 由于目前開發(fā)區(qū)一期住宅尚未全部完成開發(fā)， 已開發(fā)住宅入住率較低，不足 50%，現(xiàn)狀常住人口約 2萬人，流動人口較多，近 8萬人；一期規(guī)劃人口約 15萬人。主要內(nèi)容包括 600 米長的休閑購物步行街（有 400 多家商鋪）、 2萬㎡的百貨購物中心、 ㎡的文化購物中心及同曦商務中心、同曦大廈、同宇大廈等寫字樓。 竹山路科技電子文化一條街，全長 2021 米，貫通東山鎮(zhèn)和江寧科學園， 規(guī)劃占地面積 ㎡ ，總建筑面積為 16萬多 ㎡ ， 擬建成 建成集科技、電子、文化為一體的特色街區(qū)。 四、項目產(chǎn)品建議書 （一）住宅產(chǎn)品建議書 市場定位 ? 定位 ： 一個兼具教育、健康特色的環(huán)境優(yōu)美的大規(guī)模中檔社區(qū) —— 萬科四季花城 住宅銷售價格 均價 —— 3350元 /㎡ 單價 多層 3000元 /㎡ 。 溫州商業(yè) 街全長 1000米，占地 158畝，總建筑面積 24萬 ㎡ 。項目共分二期，第一期 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報告 房地產(chǎn)項目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 總建筑面積 ㎡，其中商業(yè)面積 7萬㎡，單身公寓 3萬㎡；第二期總建筑面積 11萬㎡，其中商業(yè)面積 ㎡， 高尚水景住宅面積 ㎡。 表 44 寧南新區(qū)片區(qū)主要樓盤基礎信息 樓盤名稱 發(fā)展商 占地面積 （萬㎡） 建筑面積 （萬㎡） 建筑形態(tài) （棟） 均價 （元 /㎡） 入伙期 主力戶型 銷售狀況 余量 （萬㎡） 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報告 房地產(chǎn)項目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 翠竹園 仁恒地產(chǎn) 24 小高層 40 3800 一 期 2021 年底 119150三房171202躍層 一期 70% 25 玉蘭山莊 仁恒地產(chǎn) 別墅、公寓 8000 別墅 、公寓 80% 康盛花園 康益房產(chǎn) 12 18 小高層 7 多層 21 三期 3500 四期 3800 四期 2021 年底 8493 二房100131三房 三期 50% 四期 未開 6 秀林苑 宇城房產(chǎn) 江東房產(chǎn) 50 60 多層、小高層 未定 未定 未定 未開盤 60 翠島花城 雨花城鎮(zhèn) 綜合開發(fā) 多層、小高層、高層均有 約 4500 未定 未定 未開盤 花好月苑 （寧南新區(qū) 邊緣樓盤） 雨花房產(chǎn) 3 56 多層 10 4150 二房 90100 三房 98161 四房 138163 銷售 20% （三）江寧及周邊片區(qū)典型樓盤（見附件） 三、開發(fā)區(qū)商業(yè)市場分析 開發(fā)區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀及規(guī)劃 開發(fā)區(qū)規(guī)劃總面積 70 平方公里，其中一期面積 25 平方公里，已基本建成，二期 45 平方公里，全面建設已開始啟動。 ? 需求量 ：年需求量約 15萬㎡。 ? 樓盤規(guī)模 ：規(guī)模大小相差比較懸殊，最小的天水雅居占地不到 2萬㎡，最大的天地新城占地達到 56萬㎡。 表 42 東山鎮(zhèn)片區(qū)主要樓盤（ 300 畝以上）基礎信息 樓盤名稱 發(fā)展商 占地面積 （萬㎡） 建筑面積 （ 萬㎡） 建筑形態(tài) （棟） 均價 （元 /㎡） 入伙期 主力戶型 銷售狀況 余量 （萬㎡） 武夷綠洲 武寧房產(chǎn) 80 70 多層、小高 層、別墅 約 2200 約 未定 未開盤 70 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報告 房地產(chǎn)項目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 武夷花園 武夷房產(chǎn) 26 多層、別墅 多層 2400 別墅 2800 9 期 95－ 172 已售磬 0 秦淮綠洲 省國投 30 20 別墅、花園洋 房 不詳 未定 未定 未開盤 20 萊茵東郡 萊茵達 置業(yè) 37 4 層準別墅式 公寓 2021 不詳 80－ 130 37 市政 天元城 江寧市政 建設房產(chǎn) 多層、別墅 多層 2100 一期 二房 85－ 109 三房 110160 一期 90% 35 岔路口片區(qū) ? 開發(fā)現(xiàn)狀 ：岔路口是江寧地區(qū)與主城相連接的地帶，處于交通要沖，周邊整體環(huán)境較差，原有開發(fā)規(guī)模不大，近年來建成樓盤面積約 60 萬㎡。江寧片區(qū)最低。 ? 輔助客群 ：離退休人員。 ? 發(fā)展前景 ：區(qū)域內(nèi)企業(yè)及學校的大規(guī)模建設發(fā)展為住宅業(yè)發(fā)展提供了良好的發(fā)展空間，隨著樓盤品質(zhì)的提高，區(qū)域樓盤需求量和售價上升趨勢顯著，將繼續(xù)成為江寧樓價的領跑者。 ? 建筑形態(tài)以多層和別墅為主，是南京最主要的別墅區(qū)，目前幾乎沒有小高層，但有5個大型社區(qū)意向后期將建設小高層。 二、江寧住宅市場分析 （一）江寧整體市場概述 南京住宅開發(fā)三大片區(qū)之一： 2021 年撤縣設區(qū)后迅速崛起，與河西、城東并列南京住宅開發(fā)三大片區(qū)。 商品房供應量平穩(wěn)提高 1999年至 2021年商品房供應量一直十分平穩(wěn)，維持在 320萬㎡， 2021年出現(xiàn)較大增長，達 381萬㎡。 19992021年南京房地產(chǎn)市場需求增長的主要影響因素分析 （ 1）大規(guī)模城建與拆遷提供客源 ? 1999年以來，南京市共 拆遷 居民 ，占同期商品房交易總套數(shù)的 25%左右。 （ 8）經(jīng)濟適用房供應量小，缺乏對商品房市場的沖擊能力， 2021年開始建設力度明顯加大 ? 1999年以來，南京市累計供應經(jīng)濟適用 房 50萬㎡，年供應量僅占商品 住宅銷售總量的 68%左右。 ? 2021和 2021年土地成交量非常低。 （ 4）商品房供需趨于平衡、空置面積持續(xù)下降、空置率合理 2021年商品房批準上市面積和銷售面積比達 1： 。 三、總體評價 根據(jù)金色家園項目的實際操作經(jīng)驗，本項目的政策性風險基本在可控范圍之內(nèi)；同時，保守的財務測算有效地控制了商業(yè)用 地帶來的風險。 江寧于 2021年底撤縣設區(qū)，在三年的過渡期內(nèi)保持政策不變， 2021年底，土地、 規(guī)劃等權力將收回市里，因此，在該項目報批報建的關鍵時期可能將面臨政府權力的交接問題。 ? 2021年將正式拍賣土地，預計售價在 50 萬元 /畝以上。 ? 2021年 1月 23日，寧南新區(qū)的一塊土地面積 4300平米 、建筑面積 7700平米的地塊掛牌出讓，南京恒春以 1900萬元拿下，地價達到 296萬 /畝、樓面單價 2468元 /平米。青年翠屏、開元、中惠 無效報價： ? 報價低于底價； ? 報價不高于前一輪報價； ? 未按加價幅度報價； ? 報價書未蓋單位公章； ? 報價書未經(jīng) 法人代表簽署，或雖經(jīng)委托代理人簽署，但委托文件不齊全或不符合規(guī)定； ? 報價書未填寫齊全或未按規(guī)定的格式填寫清楚； ? 一份報價書中有兩個或兩個以上報價； ? 未報名、未繳納競買保證金而參加競買的； ? 實際競買地塊與報名申請競買地塊不一致； ? 其它按規(guī)定應屬無效的。 （ 2）答疑 ? 書面答疑。 競得人的確定 “價高者得”原則，報價低于底價為廢標。 未競得者：競買截止之日后三日內(nèi)退回（不計利息）； 競得者：抵作土地使用權成交價款。用地紅線范圍內(nèi) 所有 建筑物、附著物的拆遷補償費包含在土地中標價款中。 ? 將軍路、麻田路和勝太西路已有給水、雨水和污水管， 18 米規(guī)劃道路目前有雨水和污水井。 ? 由于 2號線 04年開工、 09年才能建成，因此 2條規(guī)劃地鐵線的建成時間均在 2021年以后。 ? 天元路：紅線寬 34米，三塊板，雙向四車道。 注：點位距機場高速 70 米，自北向南分布，相鄰點位間隔 100 米左右。 五、宗地緊鄰周邊的環(huán)境 景觀環(huán)境 宗地緊鄰周邊的住宅開發(fā)、教育和科技園產(chǎn)業(yè)的氣氛濃重，但目前入住居民相對較少。 東南大學科技園總用地面積 986畝，均基本完成三通一平，除建 成 2層的東大科技園辦公樓（臨時建筑）外，尚未實質(zhì)性開發(fā)。 牛首 祖堂風景區(qū)為南京的五大近郊公園之一，“杭州宋城集團”計劃投資 30億元在牛首 祖堂山及以南建設 10KM2的黑森林旅游度假區(qū)。遠景規(guī)劃 110萬人。 ? 1995到 2021年 GDP持續(xù)高速增長，年均增長率 %。本項目所處的將軍路片區(qū)為近兩年住宅開發(fā)的熱點區(qū)域，已形成高品質(zhì)住宅區(qū)氛圍，且為南京生態(tài)環(huán)境最好的地區(qū)之一，人文、歷史、教育氛圍 濃厚。 第八部分 競爭對手 __________________________________ 37 第九部分 綜合分析與建議 ____________________________ 37 一、優(yōu)劣勢分析 ________________________________________________________ 37 二、結論與建議 ________________________________________________________ 38 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報告 房地產(chǎn)項目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 決策背景 一 、內(nèi)部因素 本項目可為南京公司提供持續(xù)發(fā)展條件，符合集團重點發(fā)展長江三角洲的戰(zhàn)略 南京公司金色家園項目將于 2021年全部開發(fā)完畢，當年結算利潤不能滿足持續(xù)增長要求。 方案二（不考慮商業(yè)，商業(yè)用地地價由住宅分攤） ________ 錯誤 !未定義書簽。 環(huán)境好。 ? 面積 1600平方公里，人口 75 萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口 18 萬人。 2021 年人口 萬， 2021 年規(guī)劃人口 30 萬，年均導入人口 萬人。 宗地西距將軍山、牛首 祖堂風 景區(qū) 1公里。 三、項目淵源 宗地原為東南大學科技園用地的一部分。 宗地東側(cè)的機場高速路比宗地高，且北低南高，高差為 14米。 ② 宗地東側(cè)邊界、距機場 高速 70米處的噪音，南北兩端高、中部低，噪音強度 5568dB, 最高噪音強度 68dB,位于宗地內(nèi)的土坡上（約 5米高）。 ? 勝太西路：紅線寬 34米，三塊板，雙向四車道。 ? 根據(jù)全市軌道交通規(guī)劃，地鐵 5號線由主城沿機場高速從項目東側(cè)穿過，通往祿口機場；