【正文】 房條件，并非必然不能購買涉案房屋。2007年7月，因地下車庫墻體滲水，被告對房屋進行了維修。本案中原告明確其主張的損失為因地下室滲水導致其與案外人簽訂的房屋租賃合同解除而產(chǎn)生的三個月的可得利益損失和違約金損失。后，賣方原某、買方周某與A公司欲就買賣上述房屋簽訂《房屋買賣中介服務(wù)協(xié)議》，原某及A公司均簽字蓋章，但周某僅在抬頭購房人處簽字，并未在合同尾部購房者處簽字。本案中原告已履行《買受方看房確認書》中約定的義務(wù)，被告周某與原告、案外人已就合同條款磋商成就，且在合同首部簽字后被告無正當理由拒不簽署合同。后經(jīng)了解，原告得知被告之妻在訴爭房屋內(nèi)自殺身亡，被告卻未將此信息告知，原告以此認為被告構(gòu)成欺詐，要求撤銷定金合同并退還定金，但遭被告拒絕。（3）因遲延履行主要債務(wù)致使不能實現(xiàn)合同目的的。定金是在合同訂立或在履行之前支付的一定數(shù)額的金錢作為擔保的擔保方式，又稱保證金。商品房預售合同是指房地產(chǎn)開發(fā)商將尚未建成的商品房向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于購房者，購房者支付房款的買賣合同。四、如何解決商品房買賣合同糾紛？房產(chǎn)糾紛是一種較為普遍的民事糾紛，它是關(guān)于房屋和土地的權(quán)益爭議，一旦發(fā)生房產(chǎn)糾紛，公民可以選擇以下三種途徑予以解決：房產(chǎn)糾紛雙方先自行協(xié)商解決。該司法解釋第23條規(guī)定，“商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。對于辦證義務(wù)主體的認定，直接影響著違約責任的義務(wù)承擔主體，因此，必須對此統(tǒng)一認識。（5）空白選項（消費者和開發(fā)商可以協(xié)商填寫）。商品房銷售分為預售和現(xiàn)售兩種，對象不同，我們對待開發(fā)商的夸大廣告宣傳也應有所區(qū)別，在構(gòu)成違約的問題上不能一概認定或否定。（七）、政府行為能否成為開發(fā)商的免責事由？房地產(chǎn)開發(fā)項目與政府行為密切相關(guān)，政府的規(guī)劃變更往往會直接影響項目進度，這種情形雖不能直接歸類于不可抗力范疇，但可以考慮歸類于情勢變更。《司法解釋》第17條對此種情況語焉不詳，如果將損害賠償范圍限定于合同的簽訂、履行而支出的實際費用，那么違約方雖然做出了賠償仍然會獲利，結(jié)果很可能起不到制約違約行為的作用，相反會誘發(fā)違約行為。二、最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》需要完善的地方（一）、第三條商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。在自然災害等不可抗力發(fā)生時，以轉(zhuǎn)移占有為標準，對處于災害中的買受人嚴重不利。合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算。對于認定差價損失的時間點，法院一般會從保護守約方的利益出發(fā)，以守約方的請求為基礎(chǔ)，結(jié)合合同約定的履行期限屆滿之日、違約行為確定之日以及審理中房屋的漲跌情況等合理確定。在司法審判實踐中，通常將不動產(chǎn)的交付定義為轉(zhuǎn)移占有的實施交付行為，即“交鑰匙”，而不包含所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，即不包括辦理登記過戶手續(xù)。在商品買賣中，當事人在簽訂了訂購書后，通常還需要在簽訂正式的商品房買賣合同，商品房買賣關(guān)系才能最終確立。根據(jù)這一規(guī)定精神，繼續(xù)按合同約定的期限交房對開發(fā)商而言是明顯的不公平，開發(fā)商可以請求法院對該條款予以變更。對于逾期交房的責任承擔，應本著“有約定從約定，無約定從法定”的原則處理。雖然《司法解釋》第3條對廣告宣傳構(gòu)成要件或邀約邀請的條件做出了規(guī)定，但該解釋過于原則，操作性不強（如：“具體確定”、“重大影響”沒有明確的標準），審判中確認不一，對開發(fā)商夸大廣告宣傳如何認定與處理，仍是司法實踐中的一大難題。（3）該商品房經(jīng)分期綜合驗收合格。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權(quán)和變更房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。而房屋交易市場的商業(yè)風險，是指房屋買賣合同當事人因經(jīng)營失利應當承擔的正常的利益損失。調(diào)解解決無效的，房產(chǎn)糾紛雙方可到當?shù)刂俨梦瘑T會進行仲裁，仲裁是一種準司法活動，其裁決具有法律效力，房產(chǎn)糾紛雙方必須執(zhí)行。第四篇：商品房買賣合同糾紛商品房買賣合同糾紛？一、什么是商品房買賣合同？商品房買賣合同是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于購房者，購房者支付房款的買賣合同。由于本案中陳某購房目的系作為兒子婚房，這與訴爭房屋內(nèi)曾發(fā)生過非正常死亡事件，在公序良俗角度構(gòu)成沖突，從誠實信用原則出發(fā)，應當允許購買方解除合同。而根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，當事人單方行使合同法定解除權(quán)的情形有下列五種：（1）因不可抗力不能實現(xiàn)合同目的的。反之，買方利用該中介公司提供的房源信息、機會等條件而繞開該中介公司與賣方簽訂房屋買賣合同，則構(gòu)成違約。依法成立生效的合同受法律保護，當事人應誠信履行，違反合同義務(wù)依法應承擔違約責任。同時，如因房屋存在質(zhì)量問題需要修復的，購房者可以請求開發(fā)商賠償因房屋修復期間所產(chǎn)生的搬家費、租房損失等必要費用，而與房屋質(zhì)量問題并無直接因果關(guān)系的費用，并非應由開發(fā)商承擔?！景讣u析】原被告之間的房屋買賣合同合法有效，應受法律保護。案例八： 開發(fā)商對房屋質(zhì)量保修義務(wù)賠償范圍【基本案情】裁判文書：（2008）園民一初字第1506號民事判決書2006年12月5日，李某與A公司簽訂商品房銷售合同，約定李某向A公司購買蘇州工業(yè)園區(qū)德邑小區(qū)房屋一套。葉某于2012年5月29日簽訂房屋定購單，與蘇州市限購措施出臺及實施已相距一年多，在房屋訂購單中也提到買方應符合蘇州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局通告的購房條件，根據(jù)限購政策的實施時間以及A公司的提示，葉某在簽訂房屋定購單時對上述購房政策應有了解。在此，提醒廣大消費者在與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂商品房買賣合同時，應明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)協(xié)助買房者辦理房權(quán)證及土地使用證時間，并且更要明確逾期辦證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應承擔的逾期辦證的違約金的具體計算方法。由于雙方已約定合同總房價不作變動，故原告根據(jù)合同約定計算的延期辦理合同備案登記違約金，合法有據(jù)，予以支持。原告依約履行了付款義務(wù)，但被告未按期將房屋銷售合同交至房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理中心備案，且延期交房一年多，故錢某起訴要求A公司賠償延期辦理備案登記違約金23777元、延期交房違約金及損失127050元，延期辦理房產(chǎn)證違約金196166元。但交付房屋存在質(zhì)量問題導致延遲使用客觀屬實，開發(fā)商未及時維修及通知業(yè)主驗收的，理應承擔賠償責任。【案件評析】房屋質(zhì)量問題是老百姓關(guān)注的重大民生熱點，國家對此有強制性規(guī)定，老百姓購房時也可就交房條件與開發(fā)商進行特別約定。在此提醒廣大消費者，購買商品房簽訂商品房買賣合同時，房屋的交付時間一定要約定明確，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一旦產(chǎn)生逾期交房，充分利用法律的渠道主張自己的權(quán)利，以維護自身的合法權(quán)益。本案中，合同約定A公司應于2011年11月30日前向陸某交付房屋，逾期超過90日，陸某有權(quán)單方面解除合同。就商品房出現(xiàn)非主體結(jié)構(gòu)的一般質(zhì)量瑕疵問題，開發(fā)商負有保修義務(wù)，應當及時進行維修，否則亦應就擴大的損失承擔賠償責任。A公司于2011年12月29日已取得涉案房屋《交付使用通知書》、《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》、《住宅工程質(zhì)量分戶驗收合格證》等兩書一證，符合法定及合同約定的交付條件。法院對A公司主張的露臺系贈送的觀點予以采信；防盜門問題，A公司確認入戶門確實存在質(zhì)量問題，理應根據(jù)合同的約定進行賠償。法院經(jīng)審理認為，雙方之間的房屋買賣合同合法有效，受法律保護；房屋在A公司通知蔣某交接時已具備交付條件，蔣某應當接受房屋，蔣某要求就露臺與合同約定不符、天然氣表未安裝的賠償依據(jù)不足；而就交付的入戶門不符合合同約定的情況，A公司確有過錯，應作相應賠償?！苯Y(jié)合本案，開發(fā)商制作的宣傳畫冊等宣傳廣告資料成為要約的條件必須是廣告所作說明及允諾具體確定，有明確具體的交房標準、確定的小區(qū)規(guī)劃目標、配套設(shè)施。園區(qū)法院通過對受理的涉及商品房案件糾紛進行梳理，面向社會發(fā)布《蘇州工業(yè)園區(qū)商品房買賣合同糾紛十大典型案例》，以案例評析的方式，介紹了日常生活中常見的商品房買賣合同糾紛，并加注法律評析和法官釋法，幫助消費者依法快速、便捷、公正地解決糾紛。在訴訟過程中，人民法院一般采取的是積極引導當事人重新協(xié)商，改訂合同；重新協(xié)商不成的，爭取調(diào)解解決。以黃女士買房糾紛為例，黃女士與房開公司簽訂的商品房買賣合同是在房貸新政發(fā)布前簽訂的，合同成立后客觀情況發(fā)生了改變，這是黃女士在簽訂合同時無法預見的。“國十條”要求嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房。就貴州省地方規(guī)定來看，自2009年5月1日起施行的《貴州省城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十九條規(guī)定：“商品房交付使用，應當符合下列條件：一是房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)竣工驗收合格，依法取得建設(shè)、城鄉(xiāng)規(guī)劃等有關(guān)部門出具的認可文件或者準許使用文件，并經(jīng)房地產(chǎn)主管部門備案；二是房地產(chǎn)開發(fā)項目的公共服務(wù)設(shè)施和水、電、道路、綠化等市政公用基礎(chǔ)設(shè)施具備國家規(guī)定的投入使用條件，已經(jīng)明確產(chǎn)權(quán)、管理權(quán)，并且以書面形式明確管理責任；三是法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第二十六條第二款規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用”。事后，李女士將房開公司告上法庭，申請法院判令房開公司給付因逾期交房而產(chǎn)生的已付款利息、違約金、租房費等損失共5萬元。但本案中某房開公司在認購協(xié)議簽訂完、購房者按約支付了認購款后，卻提出了大大超過雙方預約時約定的價格條件，違背了我國合同法所規(guī)定的誠實信用原則和公平原則，導致購房者締約機會的喪失，應對此承擔責任并作出賠償。協(xié)議中就認購商品房的房屋位置、房型、價格、建筑面積等進行了明確約定。那么，購房者如何防范此類糾紛的發(fā)生呢？在現(xiàn)階段國家對樓市調(diào)控力度加大，不時會有房產(chǎn)新政策出臺的情況下，市民在準備購房前，最好能事先咨詢有關(guān)銀行，全面了解當前貸款政策后，再與開發(fā)商簽訂正式合同，以避免因無法貸款而引發(fā)不必要的違約糾紛。根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋(二)第二十六條規(guī)定：“合同成立以后客觀情況發(fā)生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風險的重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現(xiàn)合同目的，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應當根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實際情況確定是否變更或者解除。在隨后辦理貸款過程中，銀行以此套房屋屬于第三套房為由拒絕為黃女士發(fā)放貸款。當然，交房條件除了上述的法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定外，還應當符合合同的約定。未經(jīng)核實或者經(jīng)核實不符合規(guī)劃條件的，建設(shè)單位不得組織竣工驗收。而且合同中約定的交付條件并不包含房屋驗收備案表，故無需出示驗收備案表給李女士。張先生獲得了2萬元經(jīng)濟損失賠償，已支付的2萬元認購款也如數(shù)返還。2010年9月，張先生收到房開公司的書面通知：“一期物業(yè)已取得預售許可證，可以簽訂商品房買賣合同。商品房認購糾紛、逾期交房、逾期付款、逾期辦理產(chǎn)權(quán)證、房屋質(zhì)量問題等依然是2010年商品房買賣合同糾紛的熱點。對此，張先生表示不能接受，在雙方協(xié)商未果情況下，張先生與其他多名購房者分別向法院提起訴訟。熱點二：逾期交房糾紛案例回放：市民李女士于2010年2月與某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了房屋買賣合同，合同約定房屋的交房日期為當年8月31日。此外，依照《合同法》規(guī)定，違約金和實際損失不能重復計算，在本案中，違約金數(shù)額不能彌補李女士的租房費損失，則違約金應以李女士的房租替代。根據(jù)上述法律、行政法規(guī)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向買受人交付的商品房的強制性條件必須是“經(jīng)驗收合格”的商品房。其中，黃女士計劃貸款28萬元。黃女士除一次性付清28萬元余款外，還應按合同約定承擔逾期付款的違約責任。該規(guī)定明確：“商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。尤其是購房者，在簽訂認購協(xié)議時應盡量明確簽訂商品房買賣合同的時間、盡量多涉及商品房買賣合同的實質(zhì)內(nèi)容、商品房買賣合同磋商不成的處理方式、違約責任等；在簽訂商品房買賣合同時應盡量明確交房條件及違約責任、房屋的接交方式及違約責任、產(chǎn)權(quán)證的辦理時限及違約責任，以及