房屋租賃登記備案制度之我見-副本(存儲(chǔ)版)
【正文】 善意第三人合法權(quán)益的目的, 確保房地產(chǎn)市場交易的安全。但是, 對(duì)于租賃權(quán), 目前的重視和保護(hù)還較欠缺, 傳統(tǒng)法律中對(duì)租賃權(quán)的保護(hù)因缺乏具體配套制度而產(chǎn)生動(dòng)搖。房屋租賃雖然沒有改變房屋的所有權(quán), 但它改變了房屋的占有和使用狀態(tài), 這種占有和使用狀態(tài)使房屋所有人的所有權(quán)和使用權(quán)受到一定限制, 直接影響房屋所有人對(duì)該房屋的處分權(quán), 這種限制主要表現(xiàn)在“所有權(quán)讓與不破租”和承租人的優(yōu)先權(quán), 包括:(1)房屋租賃期間, 房屋所有權(quán)發(fā)生變更的(包括出售、贈(zèng)予、繼承、抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)等), 第三人應(yīng)維護(hù)承租人的承租權(quán), 繼續(xù)履行原租賃合同。他們認(rèn)為, 盡管《城市房地產(chǎn)管理法》以及《城市房屋租賃管理辦法》都規(guī)定了房屋租賃當(dāng)事人雙方應(yīng)到房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理房屋租賃合同登記備案手續(xù), 但均未明確規(guī)定房屋租賃合同須經(jīng)核準(zhǔn)登記才發(fā)生法律效力?？h人民政府所在地以外的建制鎮(zhèn)的房屋租賃申請(qǐng), 可由直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門委托的機(jī)構(gòu)審查, 并頒發(fā)《房屋租賃證》?；蛘叻课葑赓U管理部門以房屋租賃合同未經(jīng)登記備案是無效合同為由, 勸說當(dāng)事人辦理登記備案手續(xù)的事件。：在陪同看房過程中或看完房以后，你可以就出租房地產(chǎn)的具體細(xì)節(jié)問題（含租金、付款方式、押金數(shù)額、合同期限等），當(dāng)面向出租方提出合理的要求，由經(jīng)紀(jì)人協(xié)助雙方平衡解決。首先，應(yīng)堅(jiān)持房屋租賃的登記備案機(jī)關(guān)和不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記備案機(jī)關(guān)的同一，并將相關(guān)信息登記在相同的登記簿上，這有利于完整公示權(quán)利且方便相關(guān)人的查閱；其次，針對(duì)我國目前的不動(dòng)產(chǎn)管理機(jī)關(guān)的分離化狀況，即房產(chǎn)管理歸于建設(shè)部門，地產(chǎn)管理歸于國土部門。此時(shí)就要求公共權(quán)力的介入，以“社會(huì)本位”和“實(shí)質(zhì)公平”的現(xiàn)代法治精神為指導(dǎo)，打破表面上平等而實(shí)質(zhì)上已嚴(yán)重失衡的局面，適當(dāng)?shù)膬A向于承租人一方。（2）現(xiàn)代法治的精神的影響及平衡承租人出租人勢力失衡的現(xiàn)實(shí)訴求現(xiàn)代法律的發(fā)展愈來愈顯示出交融的趨勢，私法公法化，公法私法化，隨之而來的是法的精神的現(xiàn)代化，社會(huì)本位和實(shí)質(zhì)公平越來越多的反映在立法中。其次，目前的通說債權(quán)物權(quán)化說則較好的吸收了另外兩種學(xué)說的合理因素，并且符合了現(xiàn)代法的利益平衡的精神，既通過增強(qiáng)租賃合同的效力，扭轉(zhuǎn)出租人和承租人的實(shí)質(zhì)力量對(duì)比懸殊的局面，又不至于矯枉過正，過分保護(hù)承租人的利益而損及出租人的合法權(quán)益；而且在現(xiàn)行法的所規(guī)定的體制內(nèi)，比較恰當(dāng)?shù)慕缍朔课葑赓U權(quán)的性質(zhì)，使應(yīng)然和實(shí)然、立法和實(shí)踐達(dá)成了統(tǒng)一，不致于引起法律的大規(guī)模修改、社會(huì)的大面積波動(dòng)；再者，該說很好的說明了房屋租賃登記備案制度的正當(dāng)性問題，并為對(duì)房屋租賃登記備案制度進(jìn)行適當(dāng)?shù)亩ㄎ?、明確房屋租賃登記備案之于租賃合同效力的影響奠定了堅(jiān)實(shí)的理論基礎(chǔ)。（二）、基于對(duì)房屋租賃權(quán)的性質(zhì)分析筆者認(rèn)為，對(duì)于房屋租賃登記備案制度的正當(dāng)與否的判斷應(yīng)當(dāng)始于對(duì)房屋租賃權(quán)的性質(zhì)分析，明確房屋租賃權(quán)的性質(zhì)，方可判斷該制度設(shè)計(jì)是否從本質(zhì)上適合房屋租賃行為，并以此進(jìn)行改革和完善。改革開放之前，我國實(shí)行的是高度集中的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制，與該體制相適應(yīng)，房屋和土地均為公有（國家所有和集體所有，在城市一般為國家所有），私有房屋的數(shù)量很少，居民的住房基本由國家統(tǒng)一分配，而居民要想分得房屋也必須履行繁瑣的審批手續(xù)，提交各式各樣的證明材料，公民個(gè)人是沒有權(quán)利去出租房屋的，通過租房盈利更被看作是資本主義的行事方式。1983年國務(wù)院《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第十五條規(guī)定 ：“租賃城市私有房屋，須由出租人和承租人簽訂租賃合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，并報(bào)房屋所在地房管機(jī)關(guān)備案。關(guān)鍵詞：房屋租賃登記備案正當(dāng)性房屋租賃權(quán)債權(quán)物權(quán)化房屋租賃登記備案制度是我國房屋租賃法律制度的重要組成部分，具有明顯的中國特色，帶有歷史傳承的印記和對(duì)現(xiàn)實(shí)國情的回應(yīng)?！背酥猓魇∈型鶕?jù)各地實(shí)際情況制定有地區(qū)性的法規(guī)規(guī)章，規(guī)范本地的房屋租賃登記備案行為，如上海市、深圳市等?！缎姓S可法》施行之后，一些實(shí)行房屋租賃許可制度的省市已經(jīng)通過修改法規(guī)規(guī)章的方式取消了房屋租賃的許可制度，房屋租賃合同登記備案與合同是否生效已無關(guān)系。該說認(rèn)為，房屋租賃權(quán)在本質(zhì)上仍為一種債權(quán)
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