【正文】 吸引目標客戶的目光，通過專業(yè)的售樓員講解刺激他們的 投資置業(yè)的欲望，在市場中樹立“帝庭園”的尊貴、愜意生活享受的物業(yè)形象。 大量管理資料下載 12 廣告宣傳除了對諸多賣 點進行系列成熟的炒作外，還對工程進度、工程建筑質量、物業(yè)管理模式、“帝庭園”管理人員生活一天側記等描寫進行炒作，增加“帝庭園”宣傳的生活居家品味。 因此在現(xiàn)樓銷售階段應輔以促銷手段。 預測“帝錦軒”的銷售達 90%，廣告投放量 30%，回收資金約 6000 萬元。 朝向不好，功能布局不甚合理的單元。 現(xiàn)樓銷售階段（ 2000 年 3 月以后） 此階段為現(xiàn)樓銷售，經過前 3 個階段的銷售，尚余 30%左右，即 70 套左右。將“帝錦軒”整棟共 89 戶推出市場，不分朝向、樓層，每平方米 3988 元售出，以抽簽形式認購。 現(xiàn)樓發(fā)售期 此階段銷售約 20%左右，即 45 套左右。 此階段工程進度要絕對保證相應的進度，不能因安全事故或其他原因停工或減慢施工進度。 此階段宜宣傳發(fā)展商的實力，帝庭園極具誘惑力的價格，為以后價格上調及樹立帝庭園的形象埋下了伏筆。 如果房地產市場的逐步好轉，或其他利好消息（股市的牛市），加上采取高密度、富有技巧的廣告宣傳，在營銷策劃密切的情況下，“帝庭園”的早期開盤銷售，可能會帶來較好銷售效果，從而得到足夠的資金進行滾動發(fā)展，但是取得這些銷售效果的前提條件是： 樣板房、銷售中 心完工，并且在景觀設計、樣板房的裝飾水平都須有較高的水平，體現(xiàn)尊貴雍容的生活側影。 B： 10— 12 月，企業(yè)資金回籠，個人業(yè)績也漸漸明朗，購置物業(yè)過年是人之常情。 ：樣板房裝配多媒體電腦、電視、空調等現(xiàn)代化家庭設備。 ：設立建材展覽區(qū)，標明“帝庭園”的主要選材，并提供一般裝修房和豪華裝飾房的 不同標準和價格。 大量管理資料下載 8 在售樓處門口插上 T 形旗，將品牌識別系統(tǒng)貫穿于銷售中心每個角落。 四、物業(yè)包裝 大量管理資料下載 7 根據(jù)對目標客房層的分析，“帝庭園”面向市場須采用強勢定位，應定格為： 一個具有完美空間歐陸風格的園林小區(qū) 功能完善，寓康于樂的多個會所項目設施 昆明市首家智能化精品住宅小區(qū) 至尊生活享受的酒店式物業(yè)管理 24 小時周密的保安服務措施 尊貴生活在“帝庭園”得以演繹 “帝庭園”尊貴生活的賣點提煉 A：舊城改造項目，周邊商業(yè)網 點完備，居家生活備感方便 B：城市規(guī)模發(fā)展，市中心寸土寸金，“帝庭園”極具升值潛力空間 C：歐陸風格園林規(guī)劃，風格迥異，鮮明宜人，背景音樂， 清新明快的雕塑小品，假山流水，兒童智樂游戲 D：酒店式物業(yè)管理，看護老人小孩，清潔居所，衣物清洗，鐘點工服務， 24 小時熱水，網絡電視等。價格 46004800 元每平方米㎡。 不足之處：處于市郊，旁有垃圾場，周邊商業(yè)網點較少，生活消費不甚方便，周圍亦無景觀。 北面為富春加工產（配置照片） 周邊環(huán)境錯亂斑雜，并無景觀。 西面為幾幢散亂的居民住宅樓。 由世博會引發(fā)昆明市各個經濟領域的發(fā)展不可估量，其中房地產品發(fā)展更應是多種經濟產業(yè)綜合發(fā)展的結果，人 們對投資房地產市場的信心亦因此而增強，幾個樓盤的旺銷亦說明這個事實。 隨著住房制度政策的進一步深入，商品房市場更加活躍，資金的流動更趨向合理化，居住質量也會相應綜合提高。自 1996 年以來，昆明市投入住宅建設的資金達 68 億元，開工住宅面積 733 萬平方米， 1998 年 10 月為止，已竣工面積 379萬平方米。日常用品及一般性家用耐用品逐步飽和后，消費熱點轉向住房、汽車 消費這一消費趨勢。 大量管理資料下載 2 隨著市場競爭的加劇，房地產市場由非理性市場逐漸過渡到理性市場發(fā)展，這就決定了住宅市場必定向中高檔、高品味、營造社區(qū)環(huán)境好、規(guī) 劃完善的配套設施的精品住宅市場發(fā)展。 標準層戶型：三房二廳二衛(wèi)：面積 平方米，共 15 套 面積 平方米，共 15 套 四房二 廳二衛(wèi)：面積 平方米，共 17 套 面積 平方米，共 31 套 面積 平方米，共 36 套 面積 平方米，共 32 套 五房二廳二衛(wèi)：面積 平方米，共 51 套 躍層戶型： 六房三廳三衛(wèi)：面積 平方米，共 2 套 面積 平方米，共 2 套 面積 平方米，共 6 套 面積 平方米，共 6 套 面積 平方米，共 4 套 面積 平方米，共 4 套 總戶型共 221 套，其中標準層為 197 套，躍層為 24 套； 戶型比例為：三房、四房、五房、躍層為 30： 116： 51： 24 帝庭園的容積率為 ，綠化率為 65%。 項目分析 帝庭園處于市中心區(qū)北部，屬舊城改造項目，亦有優(yōu)勢亦有不足之處。 不足：此項目皆為大戶型， 180— 260 平方米， 且 1— 6 樓景觀不好，為別的樓盤遮擋， 6 樓以上價格較高， 7800 元每平方米，樓款總額大，客戶未能感覺良好的物業(yè)管理及售后服務。 優(yōu)勢：該物業(yè)外形設計獨特，呈灰色調，