【正文】 界定并處理完畢。國(guó)土資源、建設(shè)、房地產(chǎn)、監(jiān)察等部門按照各自職責(zé)，協(xié)同做好經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地容積率管理工作。利用地下空間修建停車場(chǎng)、人防設(shè)施及儲(chǔ)物區(qū)，地下建筑面積不納入容積率計(jì)算范圍。第十五條 調(diào)整容積率應(yīng)補(bǔ)繳的土地價(jià)款，按以下方法計(jì)算確定：（一）應(yīng)補(bǔ)繳土地價(jià)款評(píng)估基準(zhǔn)日的確定：以國(guó)土資源主管部門所出具的評(píng)估委托書(shū)確定的日期為評(píng)估基準(zhǔn)日。第二十條 監(jiān)察機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)城鄉(xiāng)規(guī)劃、國(guó)土資源、建設(shè)、房地產(chǎn)等主管部門在容積率管理工作中履行職責(zé)情況的監(jiān)督檢查。第二條 本市城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地出讓、開(kāi)發(fā)建設(shè)及監(jiān)督管理，適用本辦法。第七條 市土地儲(chǔ)備中心根據(jù)經(jīng)營(yíng)性用地出讓計(jì)劃，會(huì)同市建設(shè)、房產(chǎn)和市城投公司等部門(單位)及居巢區(qū)政府、市開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)，制定擬出讓宗地的拆遷安置或征地報(bào)批計(jì)劃，報(bào)市人民政府批準(zhǔn)實(shí)施。土地出讓起始價(jià)或起叫價(jià)應(yīng)在地價(jià)評(píng)估的基礎(chǔ)上，結(jié)合市場(chǎng)情況考慮預(yù)期收益提出。標(biāo)底和底價(jià)確定后，參加研究的人員在標(biāo)底或底價(jià)存根上簽字。各相關(guān)部門應(yīng)按規(guī)定的程序和要求，及時(shí)為經(jīng)營(yíng)性用地項(xiàng)目的建設(shè)辦理相關(guān)手續(xù)。(土地面積原容積率)(土地面積增加容積率)；經(jīng)營(yíng)性用地經(jīng)批準(zhǔn)增加容積率距出讓成交時(shí)間超過(guò)1年的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)重新評(píng)定地價(jià)后補(bǔ)繳土地出讓金，計(jì)算公式為：重新評(píng)定地價(jià)247。第二十一條 市規(guī)劃部門負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃內(nèi)容實(shí)施全程動(dòng)態(tài)監(jiān)管，確保項(xiàng)目建設(shè)按規(guī)劃用途和規(guī)劃經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)等規(guī)劃條件要求實(shí)施建設(shè)。第二十八條 取得經(jīng)營(yíng)性用地使用權(quán)的競(jìng)得人(中標(biāo)人)未按《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》約定的期限和條件，實(shí)施開(kāi)發(fā)建設(shè)的，各相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依法和按照《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》的約定予以查處。2002年7月巢湖市人民政府頒布的《巢湖市市區(qū)經(jīng)營(yíng)性用地管理暫行辦法》(巢政(2002)26號(hào))和2002年8月巢湖市人民政府頒布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)市區(qū)經(jīng)營(yíng)性用地管理的通知》(巢政(2002)27號(hào))同時(shí)廢止。第六章 法律責(zé)任第二十六條 經(jīng)營(yíng)性用地應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓而擅自采用協(xié)議方式出讓的，集體土地未經(jīng)批準(zhǔn)征用為國(guó)有土地而直接作為經(jīng)營(yíng)性用地出讓的，擅自違規(guī)批準(zhǔn)調(diào)整土地用途、容積率等土地使用條件的，依據(jù)監(jiān)察部等三部委《違反土地管理規(guī)定行為處分辦法》(第15號(hào)令)和《安徽省經(jīng)營(yíng)性國(guó)有土地使用權(quán)出讓違法行為行政處分辦法》追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員的行政責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究其刑事責(zé)任。第二十條 市建設(shè)部門對(duì)出讓地塊的拆遷、項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度和工程質(zhì)量實(shí)施動(dòng)態(tài)監(jiān)管，按照各類建安工程規(guī)范的要求，保證項(xiàng)目建設(shè)工程質(zhì)量達(dá)到規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，確保人民群眾的生命財(cái)產(chǎn)安全。規(guī)劃部門依據(jù)市國(guó)土資源部門出具的變更事項(xiàng)證明，核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。第十四條 市國(guó)土資源部門、市土地儲(chǔ)備中心和宗地受讓人三方，按事先約定的交地條件、時(shí)間，簽訂《出讓宗地移交書(shū)》。第十二條 出讓國(guó)有土地使用權(quán)時(shí)，需在開(kāi)標(biāo)、拍賣開(kāi)始或掛牌截止前經(jīng)集體決策確定標(biāo)底或底價(jià)。(三)市規(guī)劃部門根據(jù)批準(zhǔn)的經(jīng)營(yíng)性用地出讓計(jì)劃，明確擬出讓地塊的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。第六條 市城市規(guī)劃區(qū)經(jīng)營(yíng)性用地計(jì)劃中應(yīng)統(tǒng)籌包括保障性住房用地面積。第五篇：巢湖市城市規(guī)劃區(qū)經(jīng)營(yíng)性用地管理辦法安徽省巢湖市人民政府關(guān)于印發(fā)《巢湖市城市規(guī)劃區(qū)經(jīng)營(yíng)性用地管理辦法》的通知各縣、區(qū)人民政府，市政府各部門、各直屬機(jī)構(gòu)，中央、省屬駐巢各單位，市開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)：《巢湖市城市規(guī)劃區(qū)經(jīng)營(yíng)性用地管理辦法》業(yè)經(jīng)2009年7月29日市政府第53次常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行。工程竣工驗(yàn)收后，房地產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門頒發(fā)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（正本）和《規(guī)劃竣工驗(yàn)收合格通知書(shū)》辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)。容積率調(diào)整幅度在10%以內(nèi)的，可根據(jù)實(shí)際情況，適當(dāng)簡(jiǎn)化有關(guān)辦理程序。第八條 經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)一經(jīng)出讓，任何單位和個(gè)人都無(wú)權(quán)擅自改變規(guī)劃設(shè)計(jì)條件確定的容積率。第二條 本行政區(qū)域城鄉(xiāng)規(guī)劃區(qū)內(nèi)經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地容積率的管理，適用本辦法。第五階段：協(xié)議出讓限定期限2004年7月1日國(guó)土資源部 監(jiān)察部聯(lián)合簽發(fā)了《關(guān)于繼續(xù)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知 》國(guó)土資發(fā)[2004]71號(hào)明確規(guī)定：2002年7月1日《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》實(shí)施后，除原劃撥土地使用權(quán)人不改變?cè)恋赜猛旧暾?qǐng)補(bǔ)辦出讓手續(xù)和按國(guó)家有關(guān)政策規(guī)定屬于歷史遺留問(wèn)題之外，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地供應(yīng)必須嚴(yán)格按規(guī)定采用招標(biāo)拍賣掛牌方式，其他土地的供地計(jì)劃公布后，同一宗地有兩個(gè)或兩個(gè)以上意向用地者的，也應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)拍賣掛牌方式供應(yīng)。協(xié)議出讓的，必須公布協(xié)議結(jié)果。?商業(yè)性經(jīng)營(yíng)性用地的歷史沿革文/閆鳳翥 河北冀港律師事務(wù)所?第一階段：協(xié)議出讓為主階段1999年1月27日之前主要執(zhí)行協(xié)議出讓，部分地塊拍賣出讓，法律及政策規(guī)定不明晰，土地交易市場(chǎng)尚未建立；第二階段：招拍出讓為主階段1999年1月27日國(guó)土資源部下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步推行招標(biāo)拍賣出讓國(guó)有土地使用權(quán)的通知》國(guó)土資發(fā) [1999]第30號(hào)文指出：“目前，各地出讓國(guó)有土地使用權(quán)采用招標(biāo)、拍賣方式的比例很小，經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的出讓仍主要以協(xié)議方式進(jìn)行，不利于建設(shè)公開(kāi)、公平、公正的土地市場(chǎng)，不利于國(guó)有土地資產(chǎn)價(jià)值的實(shí)現(xiàn)，也不利于集約用地、節(jié)省土地使用權(quán)” 因此，該通知指出：為加大土地使用制度改革力度，進(jìn)一步擴(kuò)大招標(biāo)、拍賣出讓國(guó)有土地使用權(quán)的范圍。2002006年為鼓勵(lì)建設(shè)高層住宅，容積率調(diào)整已經(jīng)市政府批準(zhǔn)，建設(shè)工程規(guī)劃許可證已領(lǐng)取的在建建筑工程，基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)六層（含）以下按標(biāo)準(zhǔn)全額收取，七至十一層部分減半征收，十二層（含）以上部分全額減免；建設(shè)工程規(guī)劃許可證未領(lǐng)取的建筑工程不再享受以上政策。如發(fā)現(xiàn)違反建設(shè)工程規(guī)劃許可內(nèi)容進(jìn)行建設(shè)的，有權(quán)制止，并應(yīng)函告市城市管理行政執(zhí)法部門予以查處。（九）建筑外墻采用保溫新材料、新技術(shù), 其保溫層水平投影面積計(jì)入建筑面積，但不計(jì)入容積率。（三）閣樓按其建筑面積全部計(jì)入容積率。經(jīng)營(yíng)性用地出讓后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)（規(guī)劃）部門所確定的容積率等規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)進(jìn)行設(shè)計(jì)和建設(shè)。問(wèn)題是，雖經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)，但未經(jīng)招拍掛而以協(xié)議出讓方式改變土地用途為經(jīng)營(yíng)性用地的行為如何認(rèn)定？從本文第二部分的分析可以看出，對(duì)此問(wèn)題的規(guī)定均僅存在于政府規(guī)章，而根據(jù)法律規(guī)定，認(rèn)定合同行為無(wú)效必須以法律、法規(guī)為依據(jù)。其次，以協(xié)議方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)的，應(yīng)設(shè)置最低價(jià)，低于最低價(jià)時(shí)不得出讓。筆者就這一問(wèn)題有以下的認(rèn)識(shí)：（一）“改變土地用途為經(jīng)營(yíng)性用地”與國(guó)發(fā)（2004）28號(hào)文規(guī)定的“經(jīng)依法批準(zhǔn)利用原有劃撥土地進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性開(kāi)發(fā)建設(shè)”是兩個(gè)不同的問(wèn)題。對(duì)8月31日后以歷史遺留問(wèn)題為由采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)的，要從嚴(yán)查處?！吧唐纷≌玫亍钡囊?guī)范表述應(yīng)為：071城鎮(zhèn)住宅用地。08公共設(shè)施用地：指用于城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施的用地。包括普通住宅、公寓、別墅等用地。05住宿餐飲用地：指主要用于提供住宿、餐飲服務(wù)的用地。這一條款將工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅并列，俗稱“五類經(jīng)營(yíng)性用地”，再加上日常中使用的“服務(wù)用地”，合并稱為“六類經(jīng)營(yíng)性用地”。))二、關(guān)于經(jīng)營(yíng)性用地的概念和范圍據(jù)筆者初步查找，在2002年國(guó)土資源部11號(hào)令《招標(biāo)拍賣掛牌國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》中最早提出“經(jīng)營(yíng)性用地”的概念，該規(guī)定第四條：商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資或者入股不同于一般的土地使用權(quán)的作價(jià)入股。土地使用權(quán)出租是指土地使用者作為出租人將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。即國(guó)有土地使用權(quán)取得方式共有四種：劃撥、出讓、租賃、作價(jià)入資（入股）；劃撥為無(wú)償取得，出讓、租賃、作價(jià)入資（入股）為有償取得。關(guān)于土地使用性質(zhì)關(guān)于土地的法律、法規(guī)中并沒(méi)有“土地使用性質(zhì)”的確切含義。第一篇：關(guān)于“經(jīng)營(yíng)性用地”的法律探析關(guān)于“經(jīng)營(yíng)性用地”的法律探析從《中華人民共和國(guó)土地管理法》頒布實(shí)施以來(lái)，關(guān)于土地方面的新規(guī)定、新政策不斷推出，充分體現(xiàn)了國(guó)家對(duì)于土地這一國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要元素的重視以及不斷加強(qiáng)土地管理的決心?！锻恋乩矛F(xiàn)狀分類》國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)最大的變化是采用一級(jí)12個(gè)類別和二級(jí)56個(gè)類別兩個(gè)分類層次的劃分標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)照新的土地用途分類與“三大類”合并歸納為：農(nóng)用地包括01耕地、02園地、03林地、04草地、11水域及水利設(shè)施用地、12其他土地；建設(shè)用地包括05商服用地、06工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地、07住宅用地、08公共管理與公共服務(wù)用地、09 特殊用地、10交通運(yùn)輸用地、11水域及水利設(shè)施用地；未利用地包括11水域及水利設(shè)施用地、12其他土地。《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》（下稱《土地管理法實(shí)施條例》）第二十九條規(guī)定，國(guó)有土地有償使用方式包括：國(guó)有土地使用權(quán)出讓；國(guó)有土地租賃；國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資或入股。②土地使用權(quán)出租。（3）國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資或者入股。（5）收繳土地使用費(fèi)或者場(chǎng)地使用費(fèi)，外商投資者與中國(guó)企業(yè)依據(jù)《中華人民共和國(guó)中外合資經(jīng)營(yíng)法》、《中華人民共和國(guó)中外合作經(jīng)營(yíng)法》等法律，在我國(guó)取得土地使用權(quán)，中方企業(yè)或者外商投資企業(yè)依法向中國(guó)政府繳納土地使用費(fèi)或者場(chǎng)地使用費(fèi)。前款規(guī)定的工業(yè)用地包括倉(cāng)儲(chǔ)用地，但不包括采礦用地。包括商場(chǎng)、商店、超市、各類批發(fā)（零售）市場(chǎng)，加油站等及其附屬的小型倉(cāng)庫(kù)、車間、工場(chǎng)等的用地。07城鎮(zhèn)住宅用地：指城鎮(zhèn)用于生活居住的各類房屋用地及其附屬設(shè)施用地。08文體娛樂(lè)用地：指用于各類文化、體育、娛樂(lè)及公共廣場(chǎng)等的用地?！皧蕵?lè)用地”的規(guī)范表述應(yīng)為：085文體娛樂(lè)用地。各地要嚴(yán)格按國(guó)家政策規(guī)定界定《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地