【正文】 48 屏南 22 新建商品房價格總體穩(wěn)中有升，存量房成交價格上漲較快。 23 20xx 年計劃建設(shè)經(jīng)濟適用住房 5﹒ 3 萬平方米，投資 5000 萬元。 寧德市房地產(chǎn)發(fā)展起步晚，房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模不大。 ◆ 地產(chǎn)運行主要指標分析 到目前為止，全區(qū)擁有 20 家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，房 地產(chǎn)開發(fā)項目 25 個。 29 商業(yè)用房空置多，滯銷嚴重。房屋租賃登記為零，隱形市場卻十分活躍。商品用房明顯過量，預售情況不好，預售率僅達 3－ 4%左右。 城南板塊：城南是寧德傳統(tǒng)市中心的延伸段，偏離市中心，商業(yè)氛圍較淡。主力戶型為三房二廳二衛(wèi)，面積在 100— 120 ㎡之間。 43 ◆置業(yè)群體對付款方式的偏好 置業(yè)群體對付款方式的偏好26%6%68%一次性分期付款銀行按揭 絕大多數(shù)的人還是選擇銀行按揭的付款方式，占了 68%的比例。寧德市民常關(guān)注媒體為《閩東日報》、《寧德晚報》、《海峽都市報》和寧德電視臺一套。 《寧德晚報》 共分 8 個版面，只在寧德市區(qū)內(nèi)發(fā)行，面向絕大多數(shù)市民和少數(shù)機關(guān)、單位，但訂閱群體并不廣泛。 ◆ 車體廣告 該廣告形式效果比較好，在福州等城市已經(jīng)為普遍。 條幅廣告 開發(fā)商多選擇在封頂或開盤階段，在建筑頂部懸掛巨大條幅表明促銷手段。在坡屋頂設(shè)計上最典型的項目是東僑板塊的“富華嘉 園”。陽臺的數(shù)量在 2 個以內(nèi)，但也有個別戶型的陽 臺達到 3 個。 57 58 59 60 ◆建筑內(nèi)部： 樓梯：多數(shù)項目的樓梯面是水泥地面，少數(shù)項目鋪設(shè)防滑缸磚；樓梯扶手統(tǒng)一采用木質(zhì)扶手和鐵藝欄桿。 寧德地區(qū)現(xiàn)設(shè)一區(qū)二市六縣，即蕉城區(qū)、福安市、福鼎市、霞浦縣、古田縣、柘榮縣、周寧縣、屏南縣、壽寧縣，共 124 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道辦，人口 319萬，旅外僑胞和港、澳、臺同胞近 30 萬人。特別是以東僑開發(fā)區(qū)為首的幾個新的經(jīng)濟開發(fā)區(qū)發(fā)展勢頭更為強勁，房地產(chǎn)總體運行狀況非?；钴S。 而且由于定位原因冠宏星、金港名都及其它小項目等亞精品已經(jīng)將區(qū)內(nèi)中產(chǎn)人口消化大半，將要建設(shè)的經(jīng)濟適用房將分化近 4000 名（ 1000 套）中產(chǎn)階級，本案、君臨天下、金湖豪門、盈豐等精品樓盤都在挖掘區(qū)內(nèi)高管及區(qū)外富裕人群，其競爭態(tài)勢可見一般！ ◆ 產(chǎn)品 目前，寧德房地產(chǎn)市場上還是以多層為主，已售完的樓盤中 80%以上是多層，在目前的可售樓盤中的 70%以上是小高層和高層部分。但是可以肯定的是，小高層、高層將是未來樓市發(fā)展的趨勢。所以，如何打造高品質(zhì)的項目，如何規(guī)劃別墅項目，如何制造小高層、高層的差異性，就成為本項目開發(fā)成敗的重要因素。 上海逸仙鋼材市場還被中國工商聯(lián)和國家統(tǒng)計局評為全國鋼材市場百強之首，新建的淞江鋼材城成為全國最大鋼材交易市場之一， 10 多名周寧籍企業(yè)家被推薦入圍參評 20xx 年度“中國經(jīng)濟百名杰出人物”和第三屆“中國經(jīng)濟優(yōu)秀人物”。作為閩東地區(qū)首家購物街，購物街對游客的吸引力和對周邊樓盤的輻射能力將會很大。 69 此外，為深入了解寧德市房地產(chǎn)業(yè)界發(fā)展動態(tài)，全面分析目前全市特別是項目周邊區(qū)域新開發(fā)樓盤的價格范圍、主力戶型、建筑特色、銷售策略等情況，為項目定位提供科學、有 效的定位。同時還可享受餐飲、休閑、娛樂等有特色的港澳臺服務(wù)項目。而且面對幾個與本案在規(guī)模、規(guī)劃建筑類型相似的別墅項目的同時出臺，如何突出本案自身的特色和優(yōu)勢，最大可能地吸收別墅的市場份額的占有量，將是本案項目產(chǎn)品定位及營銷推廣的重點 ，也是利潤的重要支撐。 66 綜合以上別墅市場狀況，以及住宅市場的發(fā)展，目前別墅還處起步階段，但已經(jīng)有多個別墅項目在銷售或者是在規(guī)劃中，市場供給量正在加大。由于分攤面積大、物業(yè)費用高及均價較高的原因，與多層部分相比，小高層的整體銷售情況不如多層，市場接受速度比較慢，特別是面積在 150 ㎡以上的電梯房銷售情況很不樂觀。 其次，本案、君臨天下、金港名都、冠宏星、金湖豪門等 300 畝 —— 500 畝的大盤將成為 06 年主角，所以 64 06 年也將是“大盤元年”。而且東僑開發(fā)區(qū)將成為寧德市新的行政中心、金融中心、會展中心、娛樂運動中心。對寧德的經(jīng)濟、文化、社會發(fā)展方向、當?shù)氐木用窬幼∏闆r、當?shù)氐姆康禺a(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀等多方面做了詳細的調(diào)查。 同時，別墅中的聯(lián)排、雙拼和單體也可以考慮色彩的變化，建筑風格 身份體現(xiàn) 美 觀 心情愉悅 文化氛圍 購買欲望 利 潤 56 保持同種色調(diào)的視覺，如：三種別墅分別采用淺灰，淡黃等顏色，并根據(jù)住宅檔次和價值的高低，外墻的材質(zhì)也有相應(yīng)的變化。新建的商品房增加了陽臺的設(shè)計，陽光欄桿采用混凝土與鐵藝欄桿相結(jié)合。目前開發(fā)的商品房在屋頂?shù)奶幚矸矫鎯A向于坡屋頂?shù)脑O(shè)計，用材上都采用藍色或紅色的琉璃瓦。名流世家”、“金港名都”、也都在閩都大廣場樹立廣告牌。 寧德電視臺二套原設(shè)有房地產(chǎn)專欄節(jié)目 —— 《閩東房產(chǎn)大觀》，專門報道閩東房產(chǎn)發(fā)展情況，現(xiàn)改為專題報道和壓角標，在每晚 20： 45 左右播出。訂閱群體為全體機關(guān)、單位及多數(shù)企、事業(yè)單位，帶有行政干預性色彩，在各報刊零售點很難買到閩東日報。同時，售樓部也是受訪者了解樓盤的重要途 徑，占了 23%比例。 41 ◆置業(yè)群體對單價的承受力 置業(yè)群體對單價承受力31%41%21%5% 2%1500元/㎡以下15001800元/㎡180020xx元/㎡20xx2300元/㎡2300元/㎡以上 置業(yè)群體能承受的單價集中在多層 1800~20xx 元 /㎡，高層 20xx~2100 元 /㎡ 。另外有些地段好、景觀好的項目均價則略高，達到 2500元 /㎡。現(xiàn)將調(diào)查結(jié)果綜合分析如下： 城北板塊：寧德傳統(tǒng)的行政、經(jīng)濟、文化中心，是寧德最繁華的區(qū)域，人口密集，商貿(mào)氛圍濃厚，與城南、東僑兩個板塊相比，樓盤整體均價較高。 各類商品房投放比例不合理，住宅小區(qū)規(guī)模小。 32 二級市場發(fā)育不全，隱形租賃活躍。如下圖： ⑶ 批準預售情況圖表 單位：平方米 2122291195981833621141328400605000010000015000020xx0025000092835 (圖 3) 商品住宅 房銷售良好 ,價格增幅較大。加強物 業(yè)管理，重新制定了物業(yè)管理用房配套標準，建設(shè)規(guī)模在 2 萬平方米以內(nèi)的按0﹒ 8%配置，建設(shè)規(guī)模在 25 萬平方米以內(nèi)的按 0﹒ 6%配置，建設(shè)規(guī)模在 5 萬平方米以上的按 0﹒ 4%配置，并在辦理《商品房預售許可證》時給予明確配套面積和具體位置。 據(jù)金融部門統(tǒng)計， 20xx 年全市房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額 6﹒ 66 億元，與年初相比減少 0﹒ 46 億元，比降 6﹒ 5%，其中住房開發(fā)貸款余額 4﹒ 90 億元，與年初相比減少 0﹒ 69 億元，比降 12﹒ 3%；購房貸款余額 44﹒ 33 億元，與年初相比增加 5﹒ 97 億元，比增 15﹒ 6%，其中個人住房貸款 40﹒ 01億元，與年初相比增加 6﹒ 26億元，比增 18﹒ 6%。目前，商品房住房價格已超出了工薪階層的承受能力。 19 表一：寧德市 20xx、 20xx 年房地產(chǎn)完成投資、竣工面積情況表 完成投資 竣工面積 20xx 年 20xx 年 比增 20xx 年 20xx 年 比增 全市 169776 161955 4﹒ 83% 55﹒ 67 78﹒ 75 29﹒ 310% 市區(qū) 64769 58735 10﹒ 27% 15﹒ 75 37﹒ 14 57﹒ 59% 福鼎 41289 32748 26﹒ 08% 6﹒ 80 8﹒ 32 18﹒ 27 福安 20477 33982 39﹒ 74% 21﹒ 94 18﹒ 56 18﹒ 21% 霞浦 25912 21501 20﹒ 51% 3﹒ 19 6﹒ 87 53﹒ 57% 古田 13110 11915 10﹒ 03% 3﹒ 83 2﹒ 41 59﹒ 82% 柘榮 2650 2472 7﹒ 2% 4﹒ 03 5﹒ 1 20﹒ 98% 壽寧 1000 周寧 99 548 81﹒ 93% 0﹒ 13 62﹒ 86% 屏南 470 54 770% 20 商品房施工面積繼續(xù)增加，新開工面積增幅較大。 17 第二部分：寧德房地產(chǎn)市場狀況分析 一、概述： 寧德市房地產(chǎn)市場近幾年來得到迅速的發(fā)展，商品住宅的供求不斷增長，銷售狀況良好，樓價穩(wěn)中有升。 六、閩東開發(fā)區(qū)簡介 16 閩東華僑經(jīng)濟開發(fā)區(qū)（簡稱東僑開發(fā)區(qū)），寧德市新成立的、最具發(fā)展?jié)摿?jīng)濟開發(fā)區(qū)這一，是 1997 年 5月經(jīng)福建省人民政府批準成立為省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。 ◆加大房地產(chǎn)市場監(jiān)管力度。 ◆抓好城市房屋拆遷舊城改造工作。畬族作為中華民族的一個古老民族，源遠流長， 在歷史的長河中，形成了鮮明的獨特的習俗風情。 11 四、社會與文化因素 寧德人杰地靈，文化源遠流長，積淀深厚。 人口民族構(gòu)成，漢族人口為 2821075 人，占總?cè)丝诘?%；各 少數(shù)民族人口為 168796 人，占總?cè)丝诘?。 ◆郵電 郵政通信業(yè)務(wù)繼續(xù)快速發(fā)展。 ◆交通運輸 寧德交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)突飛猛進，寧德公路交通已形成以 104 國道和 7 條省道為主骨架，以高等級公路為標志，干枝相連，四通八達的初具規(guī)模的公路網(wǎng)絡(luò)。 6 調(diào)整為： ： 。工業(yè)結(jié)構(gòu)正由初級化逐步向高級化發(fā)展，培育了一批初具規(guī)模的重點骨干行業(yè)與重點企業(yè)集團，工業(yè)已成為閩東國民經(jīng)濟發(fā)展的重要財源。 1999 年 11 月經(jīng)國務(wù)院同意，于 20xx 年撤銷寧德地區(qū)，設(shè)省轄地級寧德市，原寧德市改為蕉城區(qū)。先秦時期為閩越駐地，秦屬閩中郡，漢初屬閩越國。 1 天安 4 ◆歷史沿革 寧德歷史悠久，霍童獅子巖遺址、蘆坪崗遺址和瓦崗遺址的考古發(fā)掘表明，早在一至二萬年前的舊古器時代，境內(nèi)外即有先民生息活動。 7 月福安專署遷駐寧德縣蕉城鎮(zhèn)。目前，閩東已基本建