【正文】 估價對象比較實例1比較實例2比較實例3項目名稱 鳳凰山一號山海一品墅華發(fā)世紀城一期結構類型鋼混鋼混鋼混鋼混層數(shù)3層3層3層3層環(huán)境配套較好較好較好較好內部裝修毛坯毛坯毛坯毛坯房屋檔次較高檔較高檔較高檔較高檔開發(fā)規(guī)模多棟42棟9棟10棟住宅均價 280002800030000（2）確定交易情況修正指數(shù)及交易日期修正指數(shù)：編號交易情況交易情況指數(shù)交易日期交易日期指數(shù)待估物正常1001001正常1002008年1002正常1002008年1003正常1002008年100（3）確定個別因素修正指數(shù)：個別因素說明表編號裝修新舊程度設施設備平面布局待估物室內為普通裝修水電等設施齊備合理1毛坯2008年水電等設施齊備合理2毛坯2008年水電等設施齊備合理，帶私家泳池3精裝2008年水電等設施齊備合理編號工程質量結構通風采光總樓層待估物較好鋼混較好3層1較好鋼混較好3層2較好鋼混較好3層3較好鋼混較好3層個別因素指數(shù)表編號裝修新舊程度設施設備平面布局工程質量結構通風采光總層數(shù)指數(shù)195100100100100100100100952951001001051001001001001003105100100100100100100100105（4）確定區(qū)域因素修正指數(shù)：區(qū)域因素說明表編號繁華程度交通環(huán)境景觀配套小區(qū)檔次待估物一般便利好海景一般較高檔1一般便利好海景一般較高檔2一般便利好海景一般較高檔3一般便利好河景一般較高檔區(qū)域因素指數(shù)表編號繁華程度交通環(huán)境景觀配套小區(qū)檔次指數(shù)權值1001001001001001001001100100100100100100100210010010010010010010031001001009510010095（5）求取比準價格比較因素修正如下：可比實例交易價格（元/M2）交易情況修正系數(shù)交易日期修正系數(shù)個別因素修正系數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù)修正價格（元/M2）128000100/100100/100100/95100/10029474228000100/100100/100100/100100/10028000330000100/100100/100100/105100/9530000比準價格29158根據(jù)估價對象的實際情況，并結合該區(qū)域房地產市場發(fā)展趨勢，預測該項目銷售期價值上漲5%，則開發(fā)完成后開發(fā)價值為：29158（1+5%）=30616元/平方米；銷售價格預測：30616元/平方米。從整個經濟背景來說，珠海市經濟發(fā)展態(tài)勢良好。商品房供應充足2007年珠海市政府繼續(xù)發(fā)揮政府職能，在市場經濟條件下，加大監(jiān)管力度，使房地產價格體系向健康的方向發(fā)展穩(wěn)定房價，使市場更規(guī)范，使消費和投資更理性。戶型主要考慮工薪階層、企業(yè)家等的需求，以功能齊備、布局實用為指導，完善主人房、客房、客廳、陽臺、廚房、衛(wèi)生間的配備，強調動靜分區(qū)，功能協(xié)調，設計四房至六房的中大戶型，滿足高層次人士的居住要求。付款方式：按揭付款和一次性付款的比例相差不大。戶型格局：戶型使用率高，私密性好，不大計較面積。樓盤位置：喜歡海景，但不喜歡市中心熱鬧的位置，喜歡安靜，周邊不要太嘈雜，樓盤綠化要多，園林景觀要豐富。目標客戶定位（1）、度假養(yǎng)老型特點：經濟能力好，購房的目的多是度假和養(yǎng)老為主，這部分群體主要集中在北方的客戶群里。 珠海交通設施網絡的全面建設。從珠海未來的發(fā)展趨勢來看，隨著港珠澳大橋的通車，以及珠三角一小時生活圈的形成，珠海房地產有著很大的發(fā)展?jié)摿?，市場容量也將日益擴大。別墅在中國本身就是一種稀缺產品，而擁有海景和河景的別墅就更加稀缺，有雄厚的資金做后盾，珠海的別墅市場將迎來第二個春天。對于整個前山板塊而言，它的影響是深遠的。各項利好因素給吉大帶來發(fā)展機遇（1）、港珠澳大橋最終落腳點確定。，%，%；，%；，%。二手房交易方面， m2。%，%有較大上升。結合《珠海城市空間發(fā)展戰(zhàn)略（珠海2030）》規(guī)劃要求，到2030年要把珠海建設成為珠江三角洲西岸區(qū)域性中心城市。近來，珠海的交通設施網絡建設全面展開，特別是港珠澳大橋的興建，將把東西兩岸連接起來，并直接與江珠高速公路網、粵西沿海高速公路等西部公路網相貫通，珠海成為接受港澳經濟輻射，又輻射珠三角西岸及泛珠三角西部地區(qū)的中樞。五、項目建設招投標形式“吉大景灣路別墅項目”擬采用公開招標形式，面向國內有資質的承包商，遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則，選定報價合理、工期適當、信譽良好的承包商，保障項目開發(fā)成功。吉大轄區(qū)地處熱鬧繁華的香洲區(qū)中部，是珠海的金融、商貿、旅游中心區(qū)域，轄區(qū)東起與香洲交界的望海樓，西至板嶂山隧道口，北靠石景山脈，南至水灣頭，與拱北接壤、與澳門隔海相望，依山傍海，風光旖旎，轄區(qū)內有珠海標志性景點“珠海漁女”，珠海最具特色的景觀路——情侶路、景山路、九洲大道等貫穿其中，珠海通往香港唯一口岸“九洲口岸”的所在地。《珠海市建設工程造價信息》。該項目具有良好的經濟效益、社會效益和環(huán)境效益，項目可行。%；內部收益率是項目投資所能支付的最高貸款利率，%遠遠大于銀行貸款利率，說明項目經濟效益較好。吉大位于珠海市區(qū)，是珠海市對內、對外的交通中心之一，有公共汽車總站，公交線路多，市內交通方便；對外交通方面，吉大有多個長途汽車客運站，有通往全國各地的班車。項目所在兩宗地分別位于珠海市吉大景灣路西側、度假村側，宗地一東、南至情侶南路，西至空地，北至豪逸實業(yè)有限有限公司用地（即宗地二）；宗地二東至景灣路，南至特區(qū)萬信房地產開發(fā)公司（即宗地一），西、北至度假村用地。財務評估結論：1；根據(jù)財務數(shù)字，回收期較短，表明項目變現(xiàn)能力強，投資資金回籠較快。結論：“吉大景灣路別墅項目”通過打造高檔純別墅小區(qū)，進一步提升吉大片區(qū)居住品味，符合市場需求。珠海市有關各類建筑工程造價指標、原材料供應價格資料。公用設施方面，醫(yī)院、影劇院、學校、幼兒園、郵局、銀行、市場、超市、商場等配套設施齊全，生活非常便利。項目建成后小區(qū)將實行智能化管理，配套電話、電視、網絡系統(tǒng)，并以完善的小區(qū)門禁IC卡系統(tǒng)，閉路電視保安監(jiān)控系統(tǒng)以及可視對講系統(tǒng)，確保家居生活安全無憂。 地理優(yōu)勢更加突出珠海市地接澳門，水連香港，背靠富饒的珠江三角洲，擁有全國第二大陸路口岸。政府啟動“135”行動計劃，打造新珠海2006年7月份，為了把珠海打造成“最適宜人居住、最適宜創(chuàng)業(yè)、最富有魅力”的海濱高品質城市，珠海市政府宣布“135”行動計劃啟動，將在五年內擬投資百億資金打造一個全新珠海。固定資產穩(wěn)步增長2007年12月固定資產投資呈現(xiàn)平穩(wěn)增長態(tài)勢，%。附表 2007年12月房地產開發(fā)與經營指標名稱111月12月112月同比增長（%）商品房施工面積(萬平方米)其中：住宅辦公樓0商業(yè)營業(yè)用房商品房竣工面積(萬平方米)其中：住宅216辦公樓0商業(yè)營業(yè)用房商品房銷售面積（萬平方米）其中：住宅辦公樓商業(yè)營業(yè)用房商品房銷售額（萬元）18778201792612057081其中：住宅17788001708371949637辦公樓983125010081商業(yè)營業(yè)用房82110114383253商品房空置面積（萬平方米）其中：住宅辦公樓0商業(yè)營業(yè)用房數(shù)據(jù)來源：珠海統(tǒng)計局 商品房交易情況2007年12月份商品房可預售樓盤數(shù)目為13個，預售樓盤數(shù)目相比11月份增加2個。11月全市二手住房交易均價3799元/平方米，%，其中香洲區(qū)4445元/平方米，%。吉大是珠海中央商務核心區(qū)，憑借其優(yōu)越的地理位置、無敵海景資源，與澳門，九洲港碼頭近在咫尺的優(yōu)勢，區(qū)域內的房地產發(fā)展一直處于珠海的前列，但多為高程海景樓盤，別墅項目并不多見，物以稀為貴，正是這樣，吉大的海景別墅樓盤一直受買家追捧，山海一品墅、綠洋山莊，海灣別墅，瑞達山莊等別墅項目二手均價將近30000元/㎡，未來，這里仍然是珠海最為