【正文】 幸福電子、歡樂時光電玩、開園卡通樂園 17 兒童樂園： 湯姆熊、貝貝樂、方特樂園 網(wǎng)吧： 樂天、深藍(lán)、永勝、珠峰 、數(shù)碼 通訊： 河南移動、河南連通、河南網(wǎng)通、河南鐵通 數(shù)碼： （ 經(jīng)營面積較大的公司 ） 八方數(shù)碼、中州通 訊連鎖、迪信通手機(jī)連鎖、黃金海岸電子、天頤神達(dá)、新亞通電子通訊、國訊通訊電子、八方和盛 18 第三章 招商總體策略 一、招商總體策略 （一） 主力店 招商先行、銷售緊跟 ，銷售先于招商開盤，招商與銷售 全面 互動 ? 本項目的起點(diǎn)在于招商，重點(diǎn)在銷售。 19 ? 品牌主力店的確定對商業(yè)鋪位銷售價格的提升、投資客戶的吸引、人流匯聚、賣點(diǎn)推廣、散戶的招商、租金提高等方面都將會帶來極其重要的促進(jìn)作用。 （五） 嚴(yán)格把關(guān)，先緊后松 商家經(jīng)營能力強(qiáng)弱直接影響項目的生命力，不加以甄別而使大量輻射區(qū)域小、經(jīng)營能力不強(qiáng)商家進(jìn)駐，不僅難以保證項目經(jīng)營收益實現(xiàn)，一旦被市場淘汰，勢必使整個項目陷入困境。 主題先行策略 — — 形成商業(yè)項目的向心力 因不同而出名、因差異而生存，除了正常的營銷渠道可以傳遞招商的消息外，項目自身差異化和獨(dú)特的定位也可以引起市場的轟動，新長城國際STREETMALL 招商未行而聲名遠(yuǎn)播。 24 為此，我們提出“放水養(yǎng)魚”的招商政策，從四個方面對市場進(jìn)行培育： ? 合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃：有選擇性的引入有一定經(jīng)營能力的業(yè)態(tài)和商戶。各層平均租金初步定位如下： 各層平均租金表 樓層 第一年租金 第二年租金 第三年租金 三年平均租金 一層 免三個月， 二層 免半年， 三層 免半年， 四層 免半年， 備注：具體租金價格將在正式招商前半個月確定和公布。 4. 合作態(tài)度 積極支持本項目 的推進(jìn)與發(fā)展。 增加商戶裝修期優(yōu)惠 通常市場都會給予商戶免租裝修期，以便于商戶裝修、辦理證照等開業(yè)籌備事宜，越大的商戶裝修期越長，大型超市和百貨商店的裝修期將長達(dá)四個月至半年或以上，小商戶也會要求給予裝修 期一個月。入市時機(jī)的選擇要綜合考慮以下幾方面因素： 項目可租賃時間： 根據(jù)本項目的總體營銷策略和工期情況，選擇在正式招商前 3— 4 個月入市宣傳，一方面為項目提前造勢、另一方面可為正式招商積累有效客戶； 準(zhǔn)備充分后入市： 入市前必須對招商處、項目周邊環(huán)境進(jìn)行改造，讓工程形象等內(nèi)外包裝方面有良好形象展示，在沙盤、模型、招商手冊、展板、 VI等招商工具齊備的情況下入市，才能彰顯出本項目高端的市場形象和發(fā)展商的雄厚實力，增強(qiáng)客戶對項目的信心； 無造勢不入市： 在商業(yè)地產(chǎn)市場如此激烈的競爭態(tài)勢下，業(yè)內(nèi)人士公認(rèn)：“無造勢即無市場”。 第二階段： 招商預(yù)熱 時間： 2020 年 9 月 1 日 — 2020 年 10 月 20 日 原則： 項目形象深化、招商信息宣傳、營造社會公信力 目標(biāo)一：深化項目形象，宣傳項目優(yōu)勢 實施方式： 報紙軟文、報紙硬廣、電視廣告、戶外廣告牌、招商處包裝 軟文形式發(fā)布內(nèi)容： 項目經(jīng)營理念、多 業(yè)態(tài)復(fù)合性、一站體驗式、專業(yè)經(jīng)營管理等的宣傳 34 項目經(jīng)營發(fā)展戰(zhàn)略（休閑生活體驗中心）的宣傳 譜寫鄭州商業(yè)新時代、新模式，主力商家進(jìn)駐項目信息 硬廣形式發(fā)布內(nèi)容： 整體形象 —— 新長城國際 STREETMALL，雄踞鄭州、領(lǐng)先中原 項目經(jīng)營平臺 —— 鄭州商業(yè)翹楚、時尚魅力前沿 經(jīng)營輻射區(qū)域 —— 內(nèi)需：鄭州市，外供：鄭州周邊城市 招商信息及大型活動舉辦信息 —— 招商誠意預(yù)定信息、論壇活動舉辦信息 目標(biāo)二：引起大中型商戶對本項目高度關(guān)注及認(rèn)可，聚集意向商家 實施方式： 專業(yè)物管公司簽約新聞發(fā)布會、主力店 進(jìn)駐信息發(fā)布、經(jīng)濟(jì)論壇 新聞發(fā)布會： 發(fā)布與知名物管顧問簽約新聞 聯(lián)系各相關(guān)行業(yè)大商家、政府官員、行業(yè)專家、相關(guān)媒體記者到場與會 對項目整體情況、項目經(jīng)營發(fā)展戰(zhàn)略進(jìn)行重點(diǎn)推介、并請專家對本項目先進(jìn)商業(yè)形態(tài)進(jìn)行分析 鄭州經(jīng)濟(jì)論壇會： 組織意向主力商家、行業(yè)協(xié)會及學(xué)界人士參加 知名學(xué)者政府官員分析鄭州商業(yè)發(fā)展的前景及對鄭州西南版塊的影響 政府官員分析鄭州經(jīng)濟(jì)發(fā)展的前景及對鄭州西南版塊的影響 （三） 招商誠意預(yù)定階段 招商誠意預(yù)定階段 35 時間 — 工作內(nèi)容 與主力店簽定正式協(xié)議 次主力店和知名品牌店簽訂意向書并收取誠意金 向外地商戶傳播招商進(jìn)展信息確定其意向 推廣內(nèi)容 形象宣傳： 鄭州商業(yè)翹楚，蒂造完全生活體驗中心 項目自身優(yōu)勢 信息宣傳： 誠意預(yù)定火爆 論壇活動 招商政策 主力店簽定新聞發(fā)布會 推廣策略 保持市場的持續(xù)熱度 報紙軟文傳遞誠意登記火爆信息 大型零售商業(yè)行業(yè)論壇新聞發(fā)布會 推廣方式 報紙硬廣發(fā)布 軟性文章炒作 新聞發(fā)布會、論壇等社會活動 電視廣告 戶外廣告牌 包裝策略 項目招商部現(xiàn)場包裝、條幅懸掛、戶外廣告牌更換 達(dá)成目標(biāo) 熱點(diǎn)不斷，市場持續(xù)高度關(guān)注，形成“引而不發(fā)，擠壓市場”的有利局面，為實現(xiàn)招商開盤火爆場面奠定基礎(chǔ) 第三階段： 招商誠意預(yù)定 時間： 2020 年 10 月 20 日 — 2020 年 12 月 20 日 原則： 項目形象高度深化、招商政策傳播、加強(qiáng)項目吸引力； 點(diǎn)燃招商導(dǎo)火索，但引而不發(fā)，加劇市場饑渴度，實現(xiàn)火爆預(yù)定局面。 小戶扶持 小商戶做為項目招商一部分，在遵守招商總體策略的前提下，應(yīng)該對其實行一定的促租優(yōu)惠策略： 引進(jìn)優(yōu)質(zhì)品牌代理權(quán)給予有發(fā)展?jié)摿Φ闹行∩簦? 給予部分散戶優(yōu)惠的付款條件，減輕其經(jīng)營壓力。免租措施在公開招商前期，規(guī)定 一個期限內(nèi) （視具體情況安排）實行首年免三個月租金的優(yōu)惠策略。 1. 品牌： 國內(nèi)一、二線品牌。 因此，同致行建議在項目開業(yè)經(jīng)營的第一年，對商戶租用一層實行免租三個 25 月的優(yōu)惠，后三個季度的租金按目標(biāo)租金的 66%收取，實收租金為 59 元 /平方米/月，二層、三層和四層實行免租半年的優(yōu)惠，后兩個季度的租金按目標(biāo)租金的60%收取，實收租金分別為 39 元 /平方米、 24 元 /平方米、 15 元 /平方米。另外，在對大戶招商的同時，還要優(yōu)先招進(jìn)部分中戶，以對大戶起到震懾作用，防止大戶結(jié)成“攻守聯(lián)盟” ? 各階段推出的優(yōu)惠政策進(jìn)行名額控制，制造緊張感 ? 同一品牌不同商 家進(jìn)駐進(jìn)行一定的控制，營造健康的競爭環(huán)境 ? 保留部分好位置暫不推出，以備其他外地品牌或者談判周期較長的好品牌進(jìn)入，同時有利于解決不可預(yù)見的調(diào)整和糾紛 三、租金策略 （一） 招商政策 任何新興商業(yè)市場從開業(yè) —— 興旺 —— 達(dá)到合理的租金水平，均需要一定的時間來進(jìn)行培育，培育時間的長短根據(jù)市場所處的位置、商業(yè)環(huán)境、市場規(guī)模、項目自身定位、商業(yè)業(yè)態(tài)、競爭環(huán)境等的不同而有所差異。在立足鄭州本地市場的同時，招商范圍將擴(kuò)大到深圳、北京、上海等大城市，涉及到一些國內(nèi)外知名品牌商家，將一些具有市場知名度和號召力的品牌商家進(jìn)行邀請并進(jìn)行一對一的洽談，加強(qiáng)前期雙方的了解和溝通，為下一步與商家進(jìn)入實質(zhì)性合作奠定基礎(chǔ)。 （四） “ 建市”而非“搶市”，占領(lǐng)新的市場份額 ? “搶市”必將以降低門檻、犧牲收益為代價，“建市”才能領(lǐng)跑市場具備獨(dú)特性和不可替代性。 （二） 主力店和大戶招商提前確定，散戶控制跟進(jìn) ? 主力店和大戶的提前確定，作為整個項目主題要點(diǎn)和項目今后經(jīng)營能力的保證，并能提升發(fā)展商物業(yè)品牌形象以及物業(yè)商業(yè)價值。 二、各層業(yè)態(tài)布局規(guī)劃 1F：業(yè)態(tài)布局 一層 面積 業(yè)態(tài) 6樓 1463 ㎡ 非品牌專營店、小商品 7樓 814 ㎡ 非品牌專營店、 便利店 9樓 4656 ㎡ 香水化妝品、眼鏡、淑女裝、職業(yè)裝、 高級男裝 10樓 5646 ㎡ 數(shù)碼、通訊、精品小家電、家庭娛樂產(chǎn)品 11樓 2900 ㎡ 日韓街 （專售年輕日韓時尚服裝、精品、鞋帽等） 街鋪 1106 ㎡ 特色餐飲、酒吧 室內(nèi)街 2142 ㎡ 潮流 休閑 服裝、鞋帽、時尚男女包；肯德基、特色咖啡廳等 9 10 2F：業(yè)態(tài)布局規(guī)劃 二層 面積 業(yè)態(tài) 6樓 1463 ㎡ 非品牌專營店、小商品 7樓 814 ㎡ 非品牌專營店、小商品 9樓 4656 ㎡ 休閑男裝，休閑女裝、配套高檔美容美發(fā)、特色餐飲 10樓 5