【正文】 ，推進(jìn)區(qū)域合作，實(shí)現(xiàn)資源共享、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、產(chǎn)業(yè)互動(dòng)、共贏發(fā)展。地區(qū)生產(chǎn)總值等主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增************************市政中心廣場(chǎng) (南區(qū) )項(xiàng)目可行性 研究報(bào)告 25 長(zhǎng)幅度高于全省平均水平，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)質(zhì)量和效益不斷提高，科技創(chuàng)新能力較大提升，經(jīng)濟(jì)發(fā)展活力明顯增強(qiáng)，生態(tài)環(huán)境進(jìn)一步改善，在秦巴地區(qū)的積聚和輻射能力顯著增強(qiáng)。外資進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)主要有以下幾種方式：一是直接收購(gòu)房地產(chǎn)，以非住宅物業(yè)為主；二是設(shè)立外資房地產(chǎn)公司或參股國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，介入購(gòu)買土地、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等環(huán)節(jié)；三是通過(guò)地產(chǎn)基金進(jìn)行投資。三是目前房?jī)r(jià)等資產(chǎn)價(jià)格提高很快，資金成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于投資回報(bào)，導(dǎo)致投資性買房需求在信貸資金的支持下進(jìn)一步放大，嚴(yán)重推動(dòng)了投資需求。我們分析，從緊的貨幣政策環(huán)境，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)將產(chǎn)生一定的影響：一方面，加息增加了購(gòu)房者的成本，這對(duì)潛在購(gòu)房者的購(gòu)房需求有一定程度的影響；另一方面，即使考慮到加息的因素，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資回報(bào)率仍遠(yuǎn)高于資金成本 ，這種小幅的加息，對(duì)抑制投資、投機(jī)作用有限。 房地產(chǎn)市場(chǎng)若干影響因素分析 物價(jià)上漲、通貨膨脹預(yù)期和相對(duì)于資產(chǎn)價(jià)格的貨幣貶值進(jìn)一步加劇了購(gòu)房需求，推動(dòng)房?jī)r(jià)繼續(xù)攀升。房地產(chǎn)業(yè)的繁榮發(fā)展對(duì)這些門類行業(yè)如鋼鐵、建材、化工、水泥等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也必然起著強(qiáng)勁的拉動(dòng)作用。 2020 年初住房問(wèn)題被置于關(guān)系民生的高度重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)，國(guó)家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的組建意味著住房問(wèn)題將得到更加強(qiáng)有力的領(lǐng)導(dǎo)。同時(shí)，中國(guó)是全球經(jīng)濟(jì)最具活力的國(guó)家之一，受惠于特殊的人口結(jié)構(gòu)所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)紅利，家庭財(cái)富的積累也為住房市場(chǎng)的需求提供了支撐。首先，在一個(gè)國(guó)家的人均住房建筑面積達(dá)到 35 平方米 (約為戶均 100 平方米 )之前，國(guó)民將對(duì)住房保持旺盛的需求，該國(guó)的房地產(chǎn)及住房產(chǎn)業(yè)將會(huì)有一個(gè)持續(xù)的高速發(fā)展；第二，當(dāng)一個(gè)國(guó)家的人均收入達(dá)到了 10003000 美元的區(qū)間時(shí)，該國(guó)也會(huì)爆發(fā)出普通居民紛紛改善住房、住房發(fā)展進(jìn)入突飛猛進(jìn)的高峰期。與去年同月相比，辦公樓銷售價(jià)格上漲 %，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售價(jià)格上漲 %，其他用房銷售價(jià)格上漲 %。在其他資金中，定金及預(yù)收款 5240 億元，增長(zhǎng) %；個(gè)人按揭貸款2955 億元，增長(zhǎng) %。 14 月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成土地購(gòu)置面積 9183 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %，土地購(gòu)置費(fèi) 1912 億元，同比增長(zhǎng) %。 總投資及資金籌措 ************************市政中心廣場(chǎng) (南區(qū) )項(xiàng)目可行性 研究報(bào)告 15 本項(xiàng)目建設(shè)總投資 萬(wàn)元，其中土地費(fèi)用 萬(wàn)元，建安及其他費(fèi)用 萬(wàn)元。 西外遠(yuǎn)景規(guī)劃：市政府已于 2020 年遷入西外新辦公區(qū)；將西外從 2020 年的 平方公里，到 2020 年達(dá)到 26 平方公里；西外人口到2020 年發(fā)展為 28 萬(wàn)人， 90%的行政單位遷至西外。 達(dá)州的房地產(chǎn)需求，已逐漸由求價(jià)廉，向著求品質(zhì)的方向轉(zhuǎn)變，高端盤將建立更大的影響，得到更大的需求 。 ************************市政中心廣場(chǎng) (南區(qū) )項(xiàng)目可行性 研究報(bào)告 12 ***房地產(chǎn)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)分析： 隨著城市建設(shè)進(jìn)程加快，城市發(fā)展開(kāi)始擴(kuò)張，房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)突飛猛進(jìn)的局面，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 202 個(gè)，完成投資 億元，增長(zhǎng) 73%，增幅同比提高 個(gè)百分點(diǎn)。具有 16600 平方公里的廣袤土地， 640 萬(wàn)人民。并在對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境進(jìn)行詳細(xì)分析基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目所處的區(qū)位環(huán)境，對(duì)該地塊的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行合理的評(píng)估。 ************************市政中心廣場(chǎng) (南區(qū) )項(xiàng)目可行性 研究報(bào)告 8 （ 3）、休閑娛樂(lè)用地：將開(kāi)發(fā)酒吧，餐飲，文化設(shè)施為主的特色商業(yè)風(fēng)情步行街區(qū)。 公司法人簡(jiǎn)介 董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理： XX，男，生于 1970 年，大學(xué)文化， 1992 年畢業(yè)于四川師范大學(xué)經(jīng)濟(jì)專業(yè)， 1992 年在 XX 國(guó)土局工作， 1993 年在 **國(guó)土局下屬 **匯豐實(shí)業(yè)公司任法定代表人， 1994 年下海經(jīng)商，并注冊(cè)： **************************市政中心廣場(chǎng) (南區(qū) )項(xiàng)目可行性 研究報(bào)告 7 大昌貿(mào)易有限公司，經(jīng)營(yíng)鋼材、鐵礦石、生鐵、彈簧鋼板鋼材加工等。成功開(kāi)發(fā)了羅浮陽(yáng)光、羅浮知天下、羅浮道城項(xiàng)目 ，建筑面積 35 萬(wàn)平方米，現(xiàn)正開(kāi)發(fā)人民廣場(chǎng)、南山美廬項(xiàng)目，建筑面積近 60 萬(wàn)平方米。 （ 2）、商業(yè)金融用地：內(nèi)部功能包含五星酒店，高檔辦公、商業(yè)賣場(chǎng)，高檔公 寓以及相應(yīng)配套的商業(yè)廣場(chǎng)和綠化。 編制范圍 根據(jù)《 ***人民廣場(chǎng)商住樓項(xiàng)目總平圖》，本報(bào)告著重對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的背景和必要性、建設(shè)需求和條件、建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模、工程建設(shè)方案、環(huán)境保護(hù)、項(xiàng)目組織管理、實(shí)施進(jìn)度等進(jìn)行可行性研究。 ************************市政中心廣場(chǎng) (南區(qū) )項(xiàng)目可行性 研究報(bào)告 10 達(dá)州是投資開(kāi)發(fā)的沃土，具有雄奇秀美的山川風(fēng)光，燦爛輝煌的巴山文化；也具有富饒密集的自然資源，成熟齊全的產(chǎn)業(yè)體系；具有四通八達(dá)的便捷交通，得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。 達(dá)州勢(shì)必在四川經(jīng)濟(jì)的總體份額和城市價(jià)值中，占有越來(lái)越重要的價(jià)值。 達(dá)州的自然城市態(tài)勢(shì)和工業(yè)集聚的合力，使達(dá)州的住宅的供求進(jìn)入量和價(jià)值全面提升的臨界點(diǎn)。 西外未來(lái)將成為達(dá)州新的集政治、經(jīng)濟(jì)、文化、居住、商貿(mào)功能為一體的新城市核心區(qū)。即 2020 年 6 月至 2020 年 12 月。 14 月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積 億平方米，同比增長(zhǎng) %；房屋新開(kāi)工面積 億平方米，同比增長(zhǎng) %；房屋竣工面積 15020 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %，其中，住宅竣工面積 12028萬(wàn) 平方米，增長(zhǎng) %。其中，國(guó)內(nèi)貸款 4552 億元，增長(zhǎng) %；利用外資 137 億元，下降 %；************************市政中心廣場(chǎng) (南區(qū) )項(xiàng)目可行性 研究報(bào)告 17 企業(yè)自籌資金 7459 億元，增長(zhǎng) %； 其他資金 9454 億元，增長(zhǎng) %。 新建非住宅銷售價(jià)格同比上漲 %。根據(jù)對(duì)世 界各國(guó)住房發(fā)展的規(guī)律和經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)，國(guó)際上通常認(rèn)為有兩個(gè)住房發(fā)展的高峰期。由此可見(jiàn)，我國(guó)未來(lái)城市住房的供求矛盾 依然尖銳，而沿海發(fā)達(dá)地區(qū)尤其顯著。在強(qiáng)調(diào)住房的經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)屬性的同時(shí)，更重視其作為民生基礎(chǔ)對(duì)社會(huì)公平和城市化的促進(jìn)效應(yīng)，住房保障體系建設(shè)提上日程。據(jù)了解，在我國(guó)投入產(chǎn)出的 40 多個(gè)門類行業(yè)中，有 38 個(gè)門類產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)存在直接或間接的關(guān)聯(lián)關(guān)系。 加大保障性住房建設(shè)是房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的持續(xù)動(dòng)力 。央行將可能采取提高存款準(zhǔn)備金率、繼續(xù)小幅加息等宏觀調(diào)控措施，保持流動(dòng)性適度偏緊。二是由于通脹的壓力，使得高收入者寧愿將資金以資產(chǎn) 的形式保值增值，這將促使其將資金盡可能地轉(zhuǎn)換為房產(chǎn)等資產(chǎn)形式。二是基于對(duì)人民幣升值的預(yù)期， 投資房地產(chǎn)作為獲得套利收益的一個(gè)渠道。 初步建成秦巴地區(qū)經(jīng)濟(jì)文化強(qiáng)市。突出抓好招商引資，大力發(fā)展外向型經(jīng)濟(jì)。 3．從樓盤的層高看，小高層樓盤的銷售開(kāi)始啟動(dòng)，改變了多層樓盤占主導(dǎo)地位的格局。 8．從樓盤的賣點(diǎn)來(lái)看， 2020 年房地產(chǎn)銷售突出的是智能化概念。在人均住宅建筑面積達(dá) 30~35 平方米之間，會(huì)保持較旺盛的住房需求。 客觀審視人民廣場(chǎng)商住樓的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)： ： ＊達(dá)州單體規(guī)模最大項(xiàng)目 ＊社區(qū)內(nèi)部主題景觀、配套 ＊周邊項(xiàng)目同時(shí)加推規(guī)模供應(yīng)，易造成市場(chǎng)影響，提升區(qū)域知名度 ： ＊ 30 層景觀視野 ＊大寨子、塔沱、羅頂寨等山水景觀 : ＊西外 未來(lái)城市中心 ＊暫時(shí)無(wú)法與市區(qū)比較 ＊地段正在形成片區(qū)效應(yīng) ： ************************市政中心廣場(chǎng) (南區(qū) )項(xiàng)目可行性 研究報(bào)告 31 ＊樹(shù)立大眾知曉品牌 產(chǎn)品特征 總體來(lái)說(shuō)， ***場(chǎng)上兩房與小三房銷售最佳，基本無(wú)明顯滯銷戶型；兩 房去化速度較之三房更快； 市調(diào)發(fā)現(xiàn) ***場(chǎng)產(chǎn)品銷售呈現(xiàn)以下明顯特征： 滿足功能是核心，控制面積是關(guān)鍵，緊湊實(shí)用成流行 暢銷戶型基本功能（兩房、三房） （ 1）雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)或多陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì) （ 2）全明設(shè)計(jì)，采光充足 （ 3）戶型方正，功能分區(qū)合理 （ 4）布局緊湊，無(wú)過(guò)多浪費(fèi) （ 5）兩房總價(jià)不超過(guò) 28 萬(wàn)，三房總價(jià)不超過(guò) 40 萬(wàn) 暢銷戶型附加值體現(xiàn)（兩房、三房） （ 1）大面積轉(zhuǎn)角飄窗設(shè)計(jì) （ 2）客廳臥室陽(yáng)臺(tái)相連，多陽(yáng)臺(tái)，更實(shí)惠 （ 3）可變空間連接景觀陽(yáng)臺(tái)，送面積，更高性價(jià)比 （ 4）贈(zèng)送景觀花池，超大陽(yáng)臺(tái)，多功能休閑廳、陽(yáng)光房 市場(chǎng)未來(lái)走向趨勢(shì) 政府規(guī)劃發(fā)展為人民廣場(chǎng)帶來(lái)機(jī)遇；（北抑、南拓、西移、東調(diào)） 客戶從解決住房，到享受住房的升級(jí)，從關(guān)注面積到關(guān)注功能的轉(zhuǎn)換； ************************市政中心廣場(chǎng) (南區(qū) )項(xiàng)目可行性 研究報(bào)告 32 西外成為熱點(diǎn)版塊的優(yōu)勢(shì)顯著，區(qū)域內(nèi)集中放量，進(jìn)行版塊營(yíng)銷前景看好； 客戶對(duì)人民廣場(chǎng)所處西外區(qū)域位置認(rèn)可度正在提高，需加大力度進(jìn)行區(qū)域規(guī)劃及發(fā)展升值空間炒作； 市場(chǎng)營(yíng)銷日趨白熱化，在不足夠成熟的業(yè)主面前，具有良好誠(chéng)信形象，注重產(chǎn)品品質(zhì)的開(kāi)發(fā)商更易脫穎而出，成為市場(chǎng)的焦點(diǎn)； 市場(chǎng)上產(chǎn)品形態(tài)多以高層為主，講求“純大”面積，缺乏對(duì)功能使用的關(guān)注和引導(dǎo) ； 推廣媒介多以戶外，平面廣告宣傳為主，缺少口碑營(yíng)銷、公關(guān)活動(dòng)營(yíng)銷操作 人民廣場(chǎng)的品牌樹(shù)立： 如何進(jìn)行產(chǎn)品的創(chuàng)新？ 為了樹(shù)立市場(chǎng)領(lǐng)航者的地位，人民廣場(chǎng)商住樓必須通過(guò)多功能、多附加值的特色產(chǎn)品來(lái)增加客戶價(jià)值認(rèn)同感，因此僅滿足普通的功能需求是不夠的，決勝市場(chǎng)的關(guān)鍵產(chǎn)品創(chuàng)新 同等總價(jià)要使業(yè)主得到更多的實(shí)惠 人民廣場(chǎng)商住樓的主攻方向： 在控制面積的情況下控制總價(jià) 在總面積不變的情況下通過(guò)空間變化或贈(zèng)送面積體現(xiàn)實(shí)惠 如何在不降低舒適度的情況下控制總價(jià)一直是思考的方向。場(chǎng)地北部以人工填土為主，地形舒緩平整。 經(jīng)濟(jì)環(huán)境：居民的收入水平不等，屬當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)的居民每年固定有700055000 元的收入，來(lái)源于企業(yè)打工，經(jīng)商，國(guó)家職員等。 人文環(huán)境及生活配套設(shè)施 地塊周邊為新開(kāi)發(fā) 區(qū)，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和生活配套設(shè)施尚待完善，沿線主要為零星小的商業(yè)鋪面 ,無(wú)專業(yè)性市場(chǎng) ,無(wú)酒吧 ,網(wǎng)吧等娛樂(lè)設(shè)施。這符合本區(qū)域人口的規(guī)劃要求和客戶在此置業(yè)的生活要求和環(huán)境需求。 （ 1）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期幾年內(nèi)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)大“勢(shì)”。 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)威脅點(diǎn) （ 1） 《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（國(guó)辦發(fā)〔 2020〕 4號(hào)）印發(fā)后，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體上出現(xiàn)了一些積極變化。 目標(biāo)市場(chǎng)定位 人民廣場(chǎng)商住樓項(xiàng)目 位于 ***西外新區(qū)市政廣場(chǎng)，這決定 了主體目標(biāo)對(duì)象為 ***市政廣場(chǎng)周邊地區(qū)的中高層消費(fèi)群。隨著土地不斷發(fā)放，更多地產(chǎn)商入駐，本區(qū)域的樓盤將越來(lái)越多，也可能會(huì)對(duì)本項(xiàng)目未來(lái)的銷售中帶來(lái)競(jìng)爭(zhēng)威脅。全社會(huì)小康后的家庭消費(fèi)將首先集中在住房條件的改善方面。 經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)是外部市場(chǎng)、環(huán)境條件中的有利條件的綜合態(tài)勢(shì)與企業(yè)本身優(yōu)勢(shì)的結(jié)合。 電 :該地塊現(xiàn)用電有變電所的 10kv 架空線路引來(lái)。 場(chǎng)地地層為單斜層狀，泥巖、砂巖互層。 區(qū)域調(diào)查 自然環(huán)境：該帶為成熟地段，是商貿(mào) 、金融、政務(wù)集中地。 擬建工程位于 ***西外新區(qū)，北與 ***人民廣場(chǎng)毗鄰，和市政大樓隔廣場(chǎng)相望，南與 ***實(shí)驗(yàn)小學(xué)相鄰，西南面為天恒花園。 售價(jià)： 28003400 （觀河景） 28003200（南客站） 北外版塊 目前無(wú)典型樓盤投入 西外版塊 新城市行政中心，擁有良好升值空間，配套逐步完善，成片土地供應(yīng)集中放量，開(kāi)發(fā)速度較快， 售價(jià)： 32003800 市區(qū)版塊 核心區(qū)域，傳統(tǒng)的生活配套，成熟的生活環(huán)境 以濱河景觀高層為主 ************************市政中心廣場(chǎng) (南區(qū) )項(xiàng)目可行性 研究報(bào)告 29 售價(jià)： 32004000 濱河版塊 豐富的濱河景觀線，呈梯隊(duì)式的組團(tuán)布局，強(qiáng)勢(shì)的營(yíng)銷推廣 售價(jià)： 32003500 熱點(diǎn)版塊必備四要素： 市政配套成熟趨勢(shì) 集中的土地供應(yīng) 同期規(guī)模放量 品牌開(kāi)發(fā)商介入 西外版塊具有成為熱點(diǎn)版塊的條件 南外、北外片區(qū)在熱點(diǎn)版塊的形成上尚有欠缺 市場(chǎng)變化趨勢(shì) 本項(xiàng)目在總體設(shè)計(jì)時(shí)，針對(duì)人們對(duì)環(huán)境、綠化、物業(yè)及配套等因素的要求日益提高，我公司組織相關(guān)科室的精兵強(qiáng)將和我市資深專家數(shù)次前往成、渝兩地觀摹學(xué)習(xí)，引進(jìn)先進(jìn)科學(xué)理念，經(jīng)比選、論證特委托有強(qiáng)大設(shè)計(jì)隊(duì)伍，有豐富設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)，有開(kāi)拓進(jìn)取精神及責(zé)任感的重慶市建筑工程設(shè)計(jì)院有限責(zé)任公司成都分公司進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，不僅建筑功能更加完善，而且時(shí)刻體現(xiàn)了以人 為本的理念和“第一”、“唯有”的超前思維。 市場(chǎng)現(xiàn)狀 ***擁有 650 萬(wàn)人口大市，中心主城區(qū)常住人口達(dá) 58 余萬(wàn)人，已經(jīng)達(dá)到大城市的人口規(guī)模流動(dòng)人口，城市占地僅 18 平方公里，人均占地面積僅 為 60m2，人均住房 m2，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，社會(huì)的進(jìn)步，加上中石油、中石化、高鐵、高速公路建設(shè)者及今后大批工業(yè)企業(yè)藍(lán)領(lǐng)人士涌入，人們對(duì)居住環(huán)境的要求也越來(lái)高居住的空間和面積要求越來(lái)越大。 6．從樓盤環(huán)境來(lái)看，由于消費(fèi)者的需求層次提高，