【正文】 的基本思路可以概括為發(fā)展?總部經(jīng)濟(jì)?。 所謂地價(jià)競(jìng)租機(jī)制，是指地價(jià)作為企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本的主要支出項(xiàng)目，對(duì)于企業(yè)區(qū)位選擇決策產(chǎn)生重要影響的作用機(jī)制。 在知識(shí)經(jīng)濟(jì)條件下，經(jīng)濟(jì)的全球化外化為市場(chǎng)的全球化，市場(chǎng)全球化又明顯地表現(xiàn)為價(jià)值鏈的重組。 第一，北京市已經(jīng)成為大型跨國(guó)公司集聚之地，總部經(jīng)濟(jì)的發(fā)展已經(jīng)初步顯現(xiàn)出先發(fā)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 北京地區(qū)是全國(guó)最大的教育基地，根據(jù)最近完成的北京 Ramp。2020 年申請(qǐng)專利數(shù) 2846 項(xiàng)，在全國(guó)名列第一。 2020 年，北京市主要 7 大知識(shí)型服務(wù)業(yè)增加值為 ，其中 :會(huì)展與機(jī)構(gòu)服務(wù)業(yè) 136億元 。 第四， CBD 和中關(guān)村科技園區(qū)為總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了更為優(yōu)越的空間區(qū)位。 在其后，中山大學(xué) 博士生導(dǎo)師李江帆教授與其碩士生展開了對(duì)總部經(jīng)濟(jì)的研究，他們認(rèn)為：總部經(jīng)濟(jì)就是吸引跨國(guó)公司、大企業(yè)的總部、分支機(jī)構(gòu)或研發(fā)中心，以及各級(jí)政府的代表機(jī)構(gòu)來本地區(qū)安家落戶帶動(dòng)的經(jīng)濟(jì)。 新加坡是大量投資于東南亞的跨國(guó)公司地區(qū)總部所選地。 《北京上海廣州深圳，誰(shuí)是中國(guó)未來“經(jīng)濟(jì)之都”》 經(jīng)過從政府高層官員到經(jīng)濟(jì)學(xué)家，從企業(yè)家到新聞媒體的反復(fù)灌輸和吹風(fēng)，中國(guó)將為高科技企業(yè)融資設(shè)立創(chuàng)業(yè)板如今已不再是懸念，而如果要說有什么不確定因素的話，毫無疑問當(dāng)屬創(chuàng)業(yè)板今后將設(shè)在哪個(gè)城市：究竟是 上海 還是 深圳 ？ 有心人注意到，在去年底的深圳高交會(huì)上，深圳證券交易所副總經(jīng)理胡繼之曾發(fā)表了題為《創(chuàng)業(yè)板市場(chǎng)與深交所的歷史使命》的演講。用這樣一把尺子來衡量，人們很容易就看出了各大城市在這場(chǎng)競(jìng)走中所處的地位，而且優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)相當(dāng)明顯。如此一來，上海與深圳兩大城市的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)很快就走向明朗化。曾幾何時(shí)，浙江 溫州以 “中國(guó)民營(yíng)企業(yè)的天堂 ”而名聞天下，專家學(xué)者甚至稱其為 “溫州的力量 ”，然而溫州企業(yè)的出走也已經(jīng)初露端倪。我們的公司放在上海一看，根本是小公司，這樣我們才能提高自己的參照系，不會(huì)迷失方向 ”。 ”在講 究辦事程序與隨心所欲之間，成長(zhǎng)起來的新一代企業(yè)家似乎更寧愿選擇前者。這些企業(yè)幾乎無一例外都屬于勞動(dòng)密集型企業(yè)，而當(dāng)企業(yè)慢慢做大之后，原來的池子顯然已盛不下。北京一家外企的職員李東生有著同樣的感受： “每次到上海，我都住在老錦江飯店，那里靠近淮海路，辦事也方便。我們不歸它領(lǐng)導(dǎo)，我們就是朋友，這就是環(huán)境 。 ” 至少對(duì)小地方出來的。過了浦江，各區(qū)都有計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代遺留下來的東西，有時(shí)會(huì)拖市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的后腿。在作家和學(xué)者的視野里，上海顯然被細(xì)化成了一張張記憶的碎片，具體而又溫暖。改革開放 20 年，中國(guó)工業(yè)化運(yùn)動(dòng)中一個(gè)最有意思的現(xiàn)象就是：小地方出大企業(yè)。從寧波搬到上海，吳國(guó)迪的企業(yè)只用了一天時(shí)間就辦完了有關(guān)手續(xù)：上午，上海市工商局一位副局長(zhǎng)到寧波辦理遷戶，下午就返回了上海。國(guó)外朋友到四川來，往往要下很大決心。 1 3 4 5 6 8 12 9 14 25 26 32 40 3 在中外企業(yè)群落的這場(chǎng)遷徙運(yùn)動(dòng)中，家電行業(yè)的動(dòng)靜最大，僅僅一年左右的工夫，國(guó)內(nèi)屈指可數(shù)的一流家電企業(yè)如海爾、春蘭和長(zhǎng)虹都先后從自己創(chuàng)業(yè)的城市出走，把各自的技術(shù)總部遷往上海。有關(guān)兩大主板市場(chǎng)合并的說法流傳已久，情況是明擺著的：兩大交易所合并，可以提高資本市場(chǎng)交易的效率，為投資者降低交易成本，而從另一方面來看，主板的合并可以使深滬兩地的角色分工完全明確，一勞永逸地解決問題。在這場(chǎng)目前還看不 到盡頭的競(jìng)走中，連北京也加入其中。三地產(chǎn)業(yè)不斷置換，工業(yè)外遷、商務(wù)內(nèi)聚，“兩頭分離”情況越來越突出，總部經(jīng)濟(jì)已經(jīng)形成了相當(dāng)?shù)幕A(chǔ)。 第八章 總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際狀況的研究 隨后，總部經(jīng)濟(jì)理論擴(kuò)展所帶來一系列實(shí)證研究一直未停止過，總部經(jīng)濟(jì)包括什么樣的經(jīng)濟(jì)類型，總部經(jīng)濟(jì)對(duì)地方的貢獻(xiàn)在哪里，何種城市適合于發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)， 總部經(jīng)濟(jì)的發(fā)展需要什么樣的條件，企業(yè)總部的選址需求是什么？等等。 與此同時(shí)，近兩年來，中關(guān)村科技園區(qū)取得重大發(fā)展，軟、硬環(huán)境進(jìn)一步優(yōu)化，為吸引跨國(guó)公司和外埠大企業(yè)入住園區(qū)提供了更為完善的條件，為總部經(jīng)濟(jì)的發(fā)展拓展了又一廣闊空間。醫(yī)療保健產(chǎn)業(yè) 億元。 知識(shí)型服務(wù)業(yè)是知識(shí)經(jīng)濟(jì)的組成部分，是首都經(jīng)濟(jì)的重要 內(nèi)涵之一。 其中科研院所 373 個(gè) 。 截止 2020 末，北京常住戶籍人口 萬人，流動(dòng)人口近 300 萬人。這實(shí)際上是在知識(shí)經(jīng)濟(jì)和經(jīng)濟(jì)全球化大背景之下，產(chǎn)業(yè)分工精細(xì)化的一種要求和表現(xiàn)。在這種極化效應(yīng)的作用下，中心區(qū)域形成獨(dú)特的資源優(yōu)勢(shì)，各大企業(yè)集團(tuán) 將研發(fā)中心和商務(wù)總部遷至該區(qū)域，逐漸形成聚集經(jīng)濟(jì)，為了獲取范圍經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，節(jié)省企業(yè)的信息交易成本和培訓(xùn)成本，其他企業(yè)紛紛效仿，從而使得某個(gè)區(qū)域成為總部聚集的中心，總部經(jīng)濟(jì)也就因此而產(chǎn)生。 二、?總部經(jīng)濟(jì)?是經(jīng)濟(jì)發(fā)展客觀規(guī)律的必然要求 為什么會(huì)出現(xiàn)總部經(jīng)濟(jì)這樣的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，我認(rèn)為，歸根結(jié)底是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的結(jié)果，具體來說，是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)白熱化、資本流動(dòng)國(guó)際化、經(jīng)濟(jì)發(fā)展知識(shí)化、產(chǎn)業(yè)分工 精細(xì)化的結(jié)果。五是北京是全國(guó)的信息中心，對(duì)于企業(yè)了解全國(guó)和全球行業(yè)發(fā)展動(dòng)態(tài)具有得天獨(dú)厚的優(yōu)越條件。三是產(chǎn)業(yè)環(huán)境不夠優(yōu)越。 北京發(fā)展制造業(yè)面臨的劣勢(shì)至少有三個(gè)方面 :一是成本劣勢(shì)。 附：《總部經(jīng)濟(jì)” :北京制造業(yè)發(fā)展需要組織創(chuàng)新》（趙弘） 2020 年北京工業(yè)增速趨緩，影響整個(gè)經(jīng) 濟(jì)的增長(zhǎng)速度。 （管理模式的轉(zhuǎn)變）由傳統(tǒng)的政府管理模式轉(zhuǎn)變到企業(yè)為主的管理模式。目前，在中心城市，科技園區(qū)已開始逐步分離成 三種形態(tài)： 科技辦公園、科技工業(yè)園和科技商業(yè)園 。而北京城市化的擴(kuò)展導(dǎo)致了轎車的普及 ，使人們可能也更傾向于比城市內(nèi)環(huán)境更為優(yōu)美的邊緣地區(qū)。 落定商務(wù)花園 當(dāng)運(yùn)作機(jī)制不再存在問題時(shí)，人們關(guān)心的便是這樣的合作與組合能否為豐臺(tái)園找到最佳切入點(diǎn)。 2020 年度，我國(guó)國(guó)家級(jí)高新區(qū)已有從業(yè)人員 294 萬人，當(dāng)年實(shí)現(xiàn)技工貿(mào)總收入 億元，工業(yè)總產(chǎn)值 億元，工業(yè)增加值 億元，凈利潤(rùn) 億元，與 1991 年同期相比， 2020 年高新區(qū)的技工貿(mào)總收入、利潤(rùn)、交稅、出口創(chuàng)匯分別是 1991 年初期的 13 148 16 126 倍。 缺乏分工的深刻教訓(xùn) 在接受記者的采訪時(shí)，汪洪直言不諱地告訴記者，豐臺(tái)園二期采取的新辦法是在總結(jié)豐臺(tái)園一期和全國(guó) 53 個(gè)高新區(qū)的教訓(xùn)后 得來的。一般而論高新技術(shù)園區(qū)的發(fā)展分為要素群集、產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)、創(chuàng)新突破和 財(cái)富凝聚 4 個(gè)階段。道豐國(guó)際數(shù)碼園開發(fā)建設(shè)公司的控股股東不是中方，道豐集團(tuán)占有的股份為 60％，而中方為 40％，從這一點(diǎn)上可以看出道豐在園區(qū)開發(fā)上有很大的發(fā)言 權(quán)。像?商務(wù)花園?這樣的規(guī)劃設(shè)計(jì)，對(duì)高新區(qū)的文化建設(shè)會(huì)有積極的促進(jìn)作用，這種用規(guī)劃促文化的規(guī)劃設(shè)計(jì)在北京是不多見的。獨(dú)門獨(dú)院的特點(diǎn)、獨(dú)立猶存的特征和贈(zèng)予大廈的冠名權(quán)等無不體現(xiàn)了 ?以人為本?、 ?以企業(yè)為中心?的思想。這種同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)的后果無論對(duì)各園區(qū)來講，還是對(duì)整個(gè)中關(guān)村的整體發(fā)展都算不上一種好的選擇。 關(guān)于“商務(wù)花園”的一篇報(bào)道： 《商務(wù)花園” —— 一個(gè)全新話題》 ?商務(wù)花園?是北京城市規(guī)劃的有益補(bǔ)充。外國(guó)雖然可以借鑒，重要的是結(jié)合自己的資源，打造、創(chuàng)建創(chuàng)業(yè)者的天堂。二、借奧運(yùn)機(jī)遇、汽車城落戶在南城，給豐臺(tái)發(fā)展帶來一定 機(jī)遇。 ② 環(huán)境：園區(qū)內(nèi)的環(huán)境一是硬環(huán)境，二是軟環(huán)境 ,軟環(huán)境包括教育環(huán)境及高質(zhì)、廉價(jià)的服務(wù) 系統(tǒng) ,因?yàn)閳@區(qū)內(nèi)的科技人員的收入和支出并不是揮霍型的。城市不是規(guī)劃出來的，而 是 發(fā)展出來的，因?yàn)橛绊懓l(fā)展的因素很多，如中國(guó)朝陽(yáng)區(qū) 的 CBD 及西城區(qū)的金融街，并不在當(dāng)初城市規(guī)劃范圍內(nèi)，是后出現(xiàn)的。四是產(chǎn)業(yè)基地一期 “ 花園式科技園 ” 已告竣，二期 Business Park的構(gòu)建，將使兩者優(yōu)美的綠色景觀融為一體，激發(fā)科技人 員 的靈感和創(chuàng)意，讓快樂充滿工作空間，全面貫徹人文關(guān)懷理想。企業(yè)分工的細(xì)化、虛擬生產(chǎn)模式的出現(xiàn)，使得現(xiàn)代科技企業(yè)的研發(fā)、銷售、管理等活動(dòng)與生產(chǎn)加工活 動(dòng)存在空間上分離的可能。豐臺(tái)園率先啟動(dòng)的 ?花園式科技園?工程，綠化 面積目前已達(dá)到了 15 萬平方米，可成為 ? Business Park?的有效補(bǔ)充。中關(guān)村科技園區(qū)豐臺(tái)園 Business Park 的成功引入，將會(huì)成為北京規(guī)劃的有益補(bǔ)充。 ” 同時(shí)，顧問公司對(duì)國(guó)外商務(wù)花園的狀況進(jìn)行了說明。這將是北京首家推出 的 Business Park 寫字樓模式。 ” “ 商務(wù)花園的定義應(yīng)當(dāng)為： 大城市的相對(duì)邊緣地區(qū)，具有足夠大的土地規(guī)模，較低的容積率，交通極為便捷，能夠享受高科技企業(yè)的各項(xiàng)優(yōu)惠政策，能夠以相 對(duì)較低、并為高科技中小企業(yè)所接受的價(jià)格進(jìn)入市場(chǎng)，具有花園式的辦公環(huán)境和鮮明個(gè)性的產(chǎn)品，出售為主，可以擁有寫字樓的冠名權(quán)，甚至獨(dú)門、獨(dú)院、獨(dú)戶，層數(shù)以多層為主，為中小企業(yè)的再次創(chuàng)業(yè)提供了一個(gè)量身定做的載體。這些使園區(qū)必須考慮更為合 理的規(guī)劃、開發(fā)和建設(shè)方式。 豐臺(tái)園產(chǎn)業(yè)基地最初是 被定為中關(guān)村的產(chǎn)業(yè)用地，即工業(yè)用地，一期被分為兩個(gè)功能區(qū)：產(chǎn)業(yè)區(qū)、住宅區(qū)（含公建），在一期開發(fā)中，基本上是嚴(yán)格按照這個(gè)定位進(jìn)行開發(fā)。 科技創(chuàng)新孵化網(wǎng)絡(luò)目前已擁有孵化場(chǎng)地近 10 萬平方米 ，具有了為中小企業(yè)提供創(chuàng)業(yè)培訓(xùn)、實(shí)驗(yàn)室共享、創(chuàng)業(yè)資金等各方面的扶助服務(wù)，為在孵的企業(yè)和項(xiàng)目成長(zhǎng)壯大奠定了基礎(chǔ)。還有舉步即到的旅游景點(diǎn)世界公園、花鄉(xiāng)森林公園和新建的綠色隔離帶，以及驅(qū)車 15 分鐘可飽覽的鷹山咀森林公園和青龍湖等景觀。 第一章 中關(guān)村豐臺(tái)園的位置和發(fā)展優(yōu)勢(shì) 中關(guān)村科技園區(qū)豐臺(tái)園始建于 1992 年 11 月，是中關(guān)村科技園區(qū)的重要組成部分，是經(jīng)批準(zhǔn)的國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)。 中關(guān)村（豐臺(tái)）總部基地二期規(guī)劃 出臺(tái)歷程及營(yíng)銷推廣研究報(bào)告 前 言 本文是對(duì)中關(guān)村（豐臺(tái)）總部基地整個(gè)項(xiàng)目策劃、研究、建設(shè)思路及歷程的回顧，目的是為我們的后續(xù)研究做些參考。 目 錄 前言： 第一部分： 豐臺(tái)園的位置、優(yōu)勢(shì)、發(fā)展情況及近年來發(fā)展面臨的問題 第 一 章： 中關(guān)村豐臺(tái)園的位置和發(fā)展優(yōu)勢(shì) 第 二 章： 豐臺(tái)園發(fā)展的情況及經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ) 第 三 章： 豐臺(tái)園二期開 發(fā)的啟動(dòng)及需解決的問題 第二部分： 商務(wù)花園 第 四 章： 商務(wù)花園模式的引進(jìn) 第 五 章： 商務(wù)花園的規(guī)劃與建設(shè) 第 六 章： 商務(wù)花園理論問題的解決 第三部分： “總部經(jīng)濟(jì)”概念的形成和中心城市總部經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 第 七 章： 總部經(jīng)濟(jì)的理論 第 八 章： 總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)際狀況的研究 第四部分： 中關(guān)村（豐臺(tái)）總部基地 —— 商務(wù)花園與總部經(jīng)濟(jì)對(duì)接的產(chǎn)物 第 九 章： 郊區(qū)化研究和企業(yè)總部選址多樣性的研究 以及對(duì)北京大型企業(yè)的實(shí)證調(diào)研 第 十 章： 中關(guān)村（豐臺(tái)）總部基地的確立、建設(shè)啟動(dòng)和品牌 推廣 第十一章： 總部基地在政府、企業(yè)和學(xué)術(shù)界及媒體上所產(chǎn)生的影響 第五部分： 中關(guān)村（豐臺(tái)）總部基地的可持續(xù)發(fā)展 第十二章： 中關(guān)村（豐臺(tái)）總部基地的可持續(xù)發(fā)展研究 1 3 4 5 6 8 12 9 14 25 26 32 40 3 3 41 44 48 63 64 第一部分：豐臺(tái)園的位置、優(yōu)勢(shì)、發(fā)展情況 及近年來發(fā)展面臨的問題 豐臺(tái)園盡管有許多的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，有了一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)與產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，但在發(fā)展過程中同時(shí)也遇到了一些問題，如何解決這些問題，是園區(qū)順利推進(jìn)所必須越過的一道障礙。 豐臺(tái)園產(chǎn)業(yè)基地位于享有“花鄉(xiāng)”美譽(yù)的豐臺(tái)，環(huán)境優(yōu)美，空氣清新，周邊分布著悠久歷史留下的具有極高審美價(jià)值和文化價(jià)值的名勝古跡，盧溝曉 月、大堡臺(tái)西漢古墓、金大都遺址、蓮花池都具有較高的知名度。 完善的支撐服務(wù)體系。 一、地價(jià)成本升高很快，不能滿足產(chǎn)業(yè)用地的需求。 這給業(yè)主的啟示是，這片土地在產(chǎn)業(yè)功能分工上，是不是還真正適合搞工業(yè)，業(yè)主（管委會(huì)）壓低地價(jià)，讓別人來做成房產(chǎn)，還值不值？ 四、一期的經(jīng)驗(yàn)： 最初招商形式：將基地分割成為數(shù)不多的地塊，將每個(gè)地塊賣給企業(yè)； 這種招商形式，出現(xiàn)了這樣一些問題，一是企業(yè)良莠不齊，部分企業(yè)能力不足，將建筑建設(shè)得檔次太低，影響整個(gè)景觀；二是企業(yè)用地有自己的時(shí)間表，部分企業(yè)將土地分為幾期，造成有的地塊長(zhǎng)期閑置；三是一方面企業(yè)無新的空間入駐，另一方面卻是閑置的地塊，以土地招商和各自建設(shè)造成了空間的不可控制性。 ” “ 豐臺(tái)園二期項(xiàng)目的整體市場(chǎng)定位為：四環(huán)路高科技產(chǎn)業(yè)帶沿線 —— 中關(guān)村?一區(qū)五園?中 —— 面向成長(zhǎng)期的高科技中小企業(yè) —— 小型寫字樓群體為特征 —— 第一個(gè)大型、簇群式高科技商務(wù)花園 —— 實(shí)現(xiàn)高科技中小企業(yè)擁有家的愿望。 根據(jù)我們目前的了解，豐臺(tái)園二期規(guī)劃中的 Business Park,是一種融合了四到六層現(xiàn)代智能化辦公空間的綠地景觀式寫字樓復(fù)合體。 因此，我們有理由相信，中關(guān)村科技園區(qū)豐臺(tái)園內(nèi)的 Business Park 完全可以給科技企業(yè)一個(gè)家，使事業(yè)初成一族擁有?公司家園?和?創(chuàng)業(yè)家園?的夢(mèng)想能夠得以實(shí)現(xiàn)。 由于其對(duì)建筑密度、綠化、交通等方面的較高要求，到目前