5區(qū)關(guān)于“城中村”集體經(jīng)濟組織改制及集體資產(chǎn)處置的意見(存儲版)
【正文】 折算租金的基數(shù)，通常企業(yè)在獲得土地時一般都支付了補償安置費用和宗地基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)費，因此，從有利 0 企業(yè)改制的角度出發(fā)，可以統(tǒng)一采取以土地出讓金為基數(shù)折算土地的年租金。其二，土地收益原本屬于地方收益，一旦把持股人確認為改制企業(yè)的主管上級，地方收益必然減少，影響企業(yè)與屬地政府的關(guān)系，在實踐中就存在著許多改制企業(yè)拿不到土地使用證的情況。 （三）保留劃撥方式的思考 對于特殊的國有企業(yè)改制（以上已有論述）土地資產(chǎn)處置方式可以短期內(nèi)采用保留劃撥的形式。這個權(quán)利有價值的，并且可 第 8 頁 共 9 頁 以在市場中得到實現(xiàn)。 改制中涉及企業(yè)股權(quán)的問題 幾家股東（或發(fā)起人）各自以 自已的部分股權(quán)或其中某幾個股東（或發(fā)起人）用自己一部分股權(quán)按照法律成立公司時，目前在土地資產(chǎn)處置方面還是一個空白，亟待解決。中國法學(xué)界對職工持股制度少有熱情，源于向職工配送股份的違法性、國家的明令制止和停止、地方立法的沖突和混亂。中國有限責(zé)任公司建立職工持股制度具有社會制度、法律政策和實踐探索等優(yōu)勢。一個可行的辦法是指導(dǎo)這些資產(chǎn)直接推向市場。擁有劃撥和土地使用權(quán)的一方一般都會要求得到開發(fā)物業(yè)近一半的價值，這也足見劃撥土地使用權(quán)的價 值。因此在作價折股時應(yīng)該以土地資源價值 折入公司股本。國家土地管理部門給很多改制企業(yè)的土地資產(chǎn)批復(fù)都把國有股的持股人確認給了改制企業(yè)的主管上級（企業(yè)或行業(yè)性總公司）。其 二，土地熟地價格包括土地重置取得費、土地開發(fā)費等，如果企業(yè)當(dāng)初在取得劃撥土地時宗地外的一些基礎(chǔ)設(shè)施是由企業(yè)自身投資開發(fā)的，那么在折算土地租金時采用熟地地價有重復(fù)計算土地開發(fā)費部分。適用范圍是：國有大型集團公司等。 保留劃撥用地企業(yè)改革涉及的土地使用權(quán) ，經(jīng)批準(zhǔn)可以采取保留劃撥方式處置： a、繼續(xù)作為城市基礎(chǔ)設(shè)施用地、公益事業(yè)用地和國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地，原土地用途不發(fā)生改變的，但改造或改組為公司制企業(yè)的除外； b、國有兼并國有企業(yè)或非國有企業(yè)以及國有企業(yè)合并，兼并或合并后的企業(yè)是國有工業(yè)生產(chǎn)企業(yè)的； c、在國有企業(yè)兼并、合并中被兼并的國有企業(yè)或國有企業(yè)合并中的一方屬于瀕臨破產(chǎn)的企業(yè)； d、國有企業(yè)改造或改組為國有獨資公司的。缺點是：企業(yè)對土地使用權(quán)沒有以轉(zhuǎn)讓方式處置的權(quán)利，不得于充分發(fā)揮土地資產(chǎn)功能，不利于土地資產(chǎn)的保值增
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