某某新城營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告(存儲(chǔ)版)
【正文】 事，不求其絕對(duì)圓滿(mǎn)，留一份不足，可得無(wú)限完美。 :21:1620:21:16March 28, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青山。 ? 只要不是相當(dāng)重要的商品，不是穩(wěn)健踏實(shí)地行商，迅速發(fā)展就等于迅速破產(chǎn)，只有使多種商品不間斷地相繼配合上市，才能使迅速發(fā)展的事業(yè)穩(wěn)步前進(jìn)。 ? 魔鬼存在于細(xì)節(jié)之中。 2023/3/282023/3/ ? 將良品率預(yù)定為 85%，那么便表示容許 15%的錯(cuò)誤存在。 ? 觀察才行。 ? 無(wú)法評(píng)估，就無(wú)法管理。 戶(hù)型設(shè)計(jì)五個(gè)分區(qū)的合理安排建議 ? 禮儀區(qū)：入口、玄關(guān)、起居室、過(guò)廊等 ? 交往區(qū)：客廳、中餐廳、西餐廳、廚房、陽(yáng)光室等 ? 私密區(qū)：主臥（化妝間）、次臥、客人房、衛(wèi)生間、書(shū)房等 ? 功能區(qū)：洗衣間、儲(chǔ)藏室、壁櫥、進(jìn)入式衣廚、閣樓、健身房、 傭人房、多功能活動(dòng)廳等 ? 室外區(qū)：外立面、前院、后院、親水平臺(tái)、屋頂露臺(tái)等 戶(hù)型設(shè)計(jì)建議 景觀參考圖片 景觀建議 臨河面打造濱河公園可作為小區(qū)配套景觀，以水和休閑健身為主題設(shè)置雕塑小品等，可多設(shè)置休息設(shè)施。而為了加以區(qū)別和提升項(xiàng)目檔次，我們建議： 新古典主義， 并在用材上體現(xiàn)品質(zhì)感 立面風(fēng)格選擇（％） 0102030405060現(xiàn)代 傳統(tǒng)中式 歐式 其它 耐看和有檔次建筑風(fēng)格建議 本區(qū)域客戶(hù)對(duì)立面風(fēng)格的喜好程度 參考圖片 新古典主義風(fēng)格（更沉穩(wěn)和大氣） 新古典主義風(fēng)格（更時(shí)尚和合現(xiàn)代） 建筑風(fēng)格建議 戶(hù)型設(shè)計(jì)建議 戶(hù)型配比建議 以上配比建議的套數(shù)是結(jié)合了相應(yīng)戶(hù)型在總平建議中的擺放和其建筑形態(tài)所提出的 戶(hù)型設(shè)計(jì)指導(dǎo)思路建議 ◆空間構(gòu)成豐富、具有層次特色和文化品位 ◆空間功能分區(qū)極為明顯，無(wú)干擾空間、過(guò)渡空間充足 ◆公共空間的集中性和私人空間的隱密性突出 ◆高度講究空間的舒適性和享受性 ◆具有良好的改造條件和復(fù)合利用條件 戶(hù)型設(shè)計(jì)建議 戶(hù)型參考圖片 開(kāi)發(fā)物業(yè)建議 77平米 221 可隔出陽(yáng)光書(shū)房 二室二廳一衛(wèi) 建筑面積： 84㎡ 客廳：大氣，開(kāi)敞明亮，開(kāi)間 ，進(jìn)深 ； 臥室：私密獨(dú)立，主臥配備 5㎡情景花園 入戶(hù)花園：景觀入戶(hù)花園，引領(lǐng)舒適型中小戶(hù)型潮流。 爭(zhēng)取吸引看重萬(wàn)科新城及重慶西部新城未來(lái)發(fā)展前景和良好居住環(huán)境、較有實(shí)力的投資客戶(hù)群體的投資需求，考慮長(zhǎng)線投資較多。 新中心 .7000畝公園樣板社區(qū) 創(chuàng)造客群 基礎(chǔ)客群 成長(zhǎng)客群 投資型客戶(hù)及周邊企業(yè)團(tuán)購(gòu)客戶(hù) 客群定位 立足巴南區(qū)和高新西區(qū)的中青年創(chuàng)智客群、公職人員 輻射川西二三級(jí)城市及重慶大城西范圍的改善型需求客戶(hù) 根據(jù)本案發(fā)展戰(zhàn)略定位和區(qū)域市場(chǎng)客群特征分析，本項(xiàng)目的目標(biāo)客群定位如下三類(lèi)： 巴南區(qū)本地及重慶高新西區(qū)公職人員、醫(yī) /律 /教等職業(yè)、即將進(jìn)駐或已進(jìn)駐的企事業(yè)單位員工，大城西范圍內(nèi)的改善型需求家庭，具有較高受教育程度，收入穩(wěn)定，實(shí)用型套三是首選，總價(jià)承受范圍 3040萬(wàn)。 核心價(jià)值提煉 在以差異化形成競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的思路下，本項(xiàng)目核心價(jià)值主要分為現(xiàn)有核心價(jià)值和可創(chuàng)造的核心價(jià)值兩部分 現(xiàn)有核心價(jià)值 區(qū)域價(jià)值 —— 城西新中心規(guī)劃帶來(lái)的區(qū)域發(fā)展前景； 項(xiàng)目?jī)r(jià)值 —— “一河三公園”的稀缺自然資源，萬(wàn)科品牌信譽(yù)， 7000 畝大盤(pán)的完善配套。 競(jìng)品分析 中成研判結(jié)論 高 中 低 中 中高 高 『價(jià)格』 中低 『品質(zhì)檔次』 景尚景 錦繡東方 市 場(chǎng) 空 白 時(shí)代花城 龍湖 .弗萊明戈 萬(wàn)景峰 中鐵瑞景茗城 華潤(rùn) .橡樹(shù)灣 我們的機(jī)會(huì)點(diǎn) 市場(chǎng)分析結(jié)論回顧 長(zhǎng)期看好，近期階段性回暖，中期謹(jǐn)慎 市場(chǎng)環(huán)境 供給分析 需求分析 潛在供給巨大，整體轉(zhuǎn)入買(mǎi)方市場(chǎng) 區(qū)域整體內(nèi)需不足，價(jià)格存在回調(diào)可能 客群分析 本地改善需求萎縮，投資需求被抑制，剛需成為主力 競(jìng)品分析 產(chǎn)品同質(zhì)化，差異化不明顯，客群重疊度高 市場(chǎng)研判結(jié)論 0609年 10年以后 核心問(wèn)題 如何實(shí)現(xiàn)價(jià)格最大化、和單體利潤(rùn)最大化 賣(mài)得好、賣(mài)得快 就是利潤(rùn)最大化 市場(chǎng) 市場(chǎng)推著客戶(hù)走，客戶(hù)非理性促使開(kāi)發(fā)商膨脹 整體降溫，客戶(hù)理性，開(kāi)發(fā)商要回歸現(xiàn)實(shí) 競(jìng)爭(zhēng) 圈地，土地就是金錢(qián)！ 圈客，客戶(hù)就是利潤(rùn)！ 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)整體進(jìn)入買(mǎi)方市場(chǎng) 【中成看點(diǎn)】： 在這樣的市場(chǎng)中我們要達(dá)到“熱銷(xiāo)、快銷(xiāo)”的經(jīng)營(yíng)目的需要 解決的問(wèn)題如下： 區(qū)域現(xiàn)狀不成熟怎么辦？ 客戶(hù)在哪里？ 如何在巨大的供給和激烈競(jìng)爭(zhēng)中勝出？ 問(wèn)題思考 1—— 打造萬(wàn)科新城核心啟動(dòng)區(qū)，引領(lǐng)區(qū)域整體成熟； 2—— 把握本地的主流客戶(hù)，在此基礎(chǔ)上吸引和搶奪周邊產(chǎn)業(yè)就業(yè)人群和改善性需求客戶(hù) ,中長(zhǎng)期拓展投資客戶(hù)； 3—— 稀缺自然資源的占有、區(qū)域的發(fā)展前景、產(chǎn)品的創(chuàng)新。 區(qū)域成交客戶(hù)分析 客群分析 經(jīng)濟(jì)實(shí)力 本地私營(yíng)企主 本地公職人員 二次置業(yè)群體 市內(nèi)白領(lǐng) 區(qū)域客戶(hù) 外區(qū)域客戶(hù) 重慶市客戶(hù) 龍湖弗萊明戈 中鐵瑞景茗城 景尚景 時(shí)代花城 二三級(jí)城市私營(yíng)業(yè)主、在蓉投資、在蓉為子女購(gòu)房 周邊企業(yè)就業(yè)人員 高新西區(qū)創(chuàng)智人群 典型項(xiàng)目客戶(hù)構(gòu)成 客群分析 2023 2023 2023 2023 本地改善性需求為絕對(duì)主力，小換大、套二換套三，置業(yè)范圍集中在巴南區(qū)老城區(qū)范圍內(nèi) 投資型需求開(kāi)始興起，本地改善性需求達(dá)到高峰，整體呈現(xiàn)供需兩旺的局面 本地改善性需求開(kāi)始嚴(yán)重萎縮，川西二級(jí)城市和本地公職人員等剛性需求開(kāi)始興起，投資需求被抑制 客群重疊、整體需求量不足等困難重重，未來(lái)出路在哪里？ —— 客源多元化 區(qū)域主力客群發(fā)展趨勢(shì) 項(xiàng)目名稱(chēng) 房屋類(lèi)型 總占地面積 （畝） 總建筑面積 （萬(wàn)㎡） 總戶(hù)數(shù) （套） 戶(hù)型面積范圍 近期推出套數(shù) 銷(xiāo)售套數(shù) 均價(jià) （元 /㎡） 銷(xiāo)售率 萬(wàn)樹(shù)森林 小高層 100 710 54187 390 388 3500 99% 伊薩貝拉 高層 /小高層 136 2289 45200 221 132 3800 60% 名城左岸 高層 61 2427 77150 521 156 2980 30% 卡布里城 高層 94 30 2545 90150 1237 568 3600 46% 瑞景茗城 高層 /多層 100 15 1200 68184 647 285 3550 44% 景 .尚景 1期 多層 /小高層 70 899 80130 511 488 3200 95% 精城名典 高層 73 7 600 124152 415 415 3400 100% 時(shí)代花城 高層 207 35 1761 80170 1090 978 3300 90% 晨光杰座 高層 10 214 36108 214 44 2780 20% 水岸天成 高層 70 9 588 120220 353 132 3050 38% 蜀源 .國(guó)都 多層 54 6 225 83162 191 147 3
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