房地產(chǎn)項(xiàng)目投資不確定分析(存儲(chǔ)版)
【正文】 —— 某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例 6．投資計(jì)劃與資金籌措 本項(xiàng)目開發(fā)投資總計(jì)需 35 。 評(píng)價(jià)指標(biāo)： （ 1）稅前全部投資凈現(xiàn)值 NPV＝ 9 （ 2）稅后全部投資凈現(xiàn)值 NPV＝ 6 （ 3）稅前全部投資內(nèi)部收益率 FIRR＝ % （ 4）稅后全部投資內(nèi)部收益率 FIRR＝ % 序號(hào) 項(xiàng) 目 名 稱 計(jì) 算 期 1 2 3 1 現(xiàn)金流入 0 32 21 銷售收入 0 32 21 2 現(xiàn)金流出 15 13 15 建設(shè)投資 15 7 11 銷售稅金及附加 0 2 1 土地增值稅 0 1 1 所得稅 0 2 1 3 凈現(xiàn)金流量（ 1）－（ 2） 15 18 6 4 折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 14 15 4 5 稅前凈現(xiàn)金流量（ 3） +（ ） 15 21 7 6 稅前折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 14 17 6 表 633 現(xiàn)金流量表（全部投資） 單位：萬元 6． 5房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用 —— 某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例 2）資本金現(xiàn)金流量表（ ic=9%）。這說明本項(xiàng)目可按事先規(guī)定的基準(zhǔn)收益率獲利，在所確定的計(jì)算期內(nèi)發(fā)生投資凈收益，有經(jīng)濟(jì)效果，項(xiàng)目可行。 6． 5房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用 —— 某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例 3．資金來源與運(yùn)用表 1）資金來源與運(yùn)用表。 2． 不確定性分析可以預(yù)測(cè)投資項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 固定成本是指在一定范圍內(nèi)不隨業(yè)務(wù)數(shù)量的變化而變化的相對(duì)穩(wěn)定的成本。 2）在縱軸上找出固定成本數(shù)值，以此為起點(diǎn)，繪制一條與橫軸平行的固定成本線。 7． 3敏感性分析 7． 3． 1敏感性分析的含義 敏感性分析是研究和預(yù)測(cè)項(xiàng)目的主要變量發(fā)生變化時(shí)，導(dǎo)致項(xiàng)目投資效益的主要經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)發(fā)生變動(dòng)的敏感程度的一種分析方法。 7． 3敏感性分析 項(xiàng)目對(duì)某種變量的敏感程度，可以有兩種表示方法。 4）通過分析各變量變動(dòng)對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響程度，建立相應(yīng)模型與數(shù)量關(guān)系，確定敏感性因素。 7． 3敏感性分析 3）在坐標(biāo)圖上作出項(xiàng)目分析指標(biāo)的臨界曲線（如NPV=0， FIRR=ic等），求出變量因素的變化曲線與基準(zhǔn)收益率曲線（即臨界曲線）的交點(diǎn)，則交點(diǎn)處所對(duì)應(yīng)的橫坐標(biāo)稱為變量因素變化的臨界值，即該變量因素允許變動(dòng)的最大幅度，或稱項(xiàng)目由盈到虧的極限變化值。 演講完畢，謝謝觀看！ 。 具體做法是： 1）將各個(gè)變量因素的變化幅度作為橫坐標(biāo)，以某個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)（敏感性分析的對(duì)象，如內(nèi)部收益率）為縱坐標(biāo)作圖。 5%、177。這種分析叫單變量敏感性分析，也叫單因素敏感性分析。 7． 2臨界點(diǎn)分析 綜上所述，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的臨界點(diǎn)分析，主要是根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營成本、產(chǎn)（銷）量（建筑面積）、售價(jià)和利潤(rùn)之間的函數(shù)關(guān)系進(jìn)行預(yù)測(cè)、分析房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目盈利能力和考察項(xiàng)目承受風(fēng)險(xiǎn)能力的一種技術(shù)方法。 7． 2臨界點(diǎn)分析 3．線性分析的應(yīng)用 4．臨界點(diǎn)分析的圖解法 將銷量、成本、利潤(rùn)之間的關(guān)系反映在直角坐標(biāo)系中，即形成臨界點(diǎn)分析的圖解法。它特別適用于先開發(fā)后出售的投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。投資分析有必要對(duì)上述因素或參數(shù)的變化對(duì)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)果產(chǎn)生的影響進(jìn)行深入研究，從而為房地產(chǎn)投資決策提供科學(xué)的依據(jù)。詳見表 635。 凈現(xiàn)值評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的臨界值是零。 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 合 計(jì) 計(jì) 算 期 第 1年 第 2年 第 3年 1 借款還本付息 年初借款累計(jì) 0 10 5 本年借款 10 000 10 000 0 0 本年應(yīng)計(jì)利息 1 年底還本付息 11 0 5 5 年末借款累計(jì) 10 5 0 2 借款還本付息的資金來源 投資回收 11 0 5 5 表 632 借款還本付息估算表 單位：萬元 6． 5房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用 —— 某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例 6． 5． 5項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 1．現(xiàn)金流量表與動(dòng)態(tài)盈利分析 1）全部投資現(xiàn)金流量表（ ic＝ 9%）。 2）土地增值稅估算。 序 號(hào) 項(xiàng)目 名稱 成交價(jià) （元 /㎡） 交易日 期修正 區(qū)域因素修正 個(gè)別因素修正 交易情況修正 比準(zhǔn) 價(jià)格 交 通 繁華程度 小計(jì) 1 廣場(chǎng) 22 000 1． 02 +2 +3 100/105 100/100 100/100 19 429 2 大廈 18 000 1． 01 0 0 100/100 100/95 100/100 19 137 表 626 本項(xiàng)目商鋪價(jià)格市場(chǎng)比較法系數(shù)修正表 單位：元 /平方米 6． 5房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用 —— 某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例 ② 成本定價(jià)法過程 經(jīng)測(cè)算，本項(xiàng)目商鋪部分的建房成本為 9 194元 /㎡（見投資與總成本費(fèi)用表 623），成本利潤(rùn)率取10%，則該項(xiàng)目商鋪部分的銷售單價(jià)為： 銷售單價(jià) =建房成本（ 1+成本利潤(rùn)率） =9 194（ 1+10%） =10 （元 /㎡） 6． 5房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的應(yīng)用 —— 某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析事例 （ 3）車位銷售價(jià)格的確定 根據(jù)該市該區(qū)域目前的情況，車位平均售價(jià)為 25萬元 /個(gè)~30萬元 /個(gè)。已知 2023年下半年至今，該城市該類住宅和商鋪價(jià)格的變動(dòng)呈上升趨勢(shì)，月平均變動(dòng)率為+%。其中 A、 B、 D項(xiàng)目的
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